Решение № 2-674/2017 2-674/2017~М-434/2017 М-434/2017 от 29 августа 2017 г. по делу № 2-674/2017

Дело № 2-674/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Гусевой А.В.

при секретаре Якушевой Е.А.,

рассмотрев в с. Кетово Кетовского района Курганской области в открытом судебном заседании 30 августа 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что постановлением Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 для расширения территории автосервиса предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., по адресу: <адрес> путем заключения договора купли-продажи данного земельного участка.

Выкупная стоимость земельного участка была установлена в размере, равном его кадастровой стоимости, и составила 175 390 руб.

19.12.2016 г. ФИО1 обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Курганской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. Решением Комиссии от 16.01.2017 г. № 843 заявление ФИО1 удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости, равной 54 500 руб. Сведения о кадастровой стоимости в указанном размере внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Истец 08.02.2017 г. направила в Администрацию Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области заявление о предоставлении проекта договора купли-продажи земельного участка.

По данному заявлению ответчиком представлен договор № 21 купли-продажи земельного участка от 08.07.2015 г., по условиям которого Администрация Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупатель) указанный земельный участок (п. 1), кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровому паспорту № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 175 390 руб. (п. 3), земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 175 390 руб., которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора (п. 4).

ФИО1 22.02.2017 г. направила в Администрацию Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области заявление, в котором просила внести в представленный проект договора купли-продажи изменения в соответствии с прилагаемым протоколом разногласий. Протоколом разногласий, направленным ФИО1 в адрес Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области, предлагалось изложить п. 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Кадастровая стоимость указанного земельного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка №, выданного Филиалом ФГБУ «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области ДД.ММ.ГГГГ составляет 54 500 руб. (пятьдесят четыре тысячи пятьсот руб. 00 коп.)», п. 4 – после слов «Продается» слова «за 175 390,00 руб. (сто семьдесят пять тысяч триста девяносто руб. 00 коп.)» - исключить, изложить в редакции: «за 54 500 руб. (пятьдесят четыре тысячи пятьсот руб. 00 коп.)» - далее по тексту договора.

Письмом от 13.03.2017 г. ответчик уведомил ФИО1 о том, что договор № 21 купли-продажи земельного участка от 08.07.2015 г. в соответствии с ч. 7 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ должен быть подписан и представлен в уполномоченный орган не позднее, чем в течение 30 дней со дня получения. К данному письму повторно приложен проект договора купли-продажи в первоначальной редакции. Следовательно, предложение ФИО1 о внесении изменений в договор были отклонены.

Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО1 в собственность без проведения торгов, следовательно, его стоимость в договоре купли-продажи не может превышать его кадастровую стоимость.

Несмотря на то, что представленный Администрацией Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области договор купли-продажи датирован 08.07.2015 г., он может считать заключенным не с указанной в нем даты, а с даты его подписания сторонами (безоговорочного принятия акцепта). Следовательно, условия данного договора в части размера цены продаваемого земельного участка должны определяться на дату его заключения (на дату акцепта).

Условия о цене земельного участка, изложенные в проекте договора, направленном в адрес ФИО1, на день акцепта не соответствовали требованиям п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, предусматривающего, что цена земельного участка при его продаже без проведения торгов не может превышать кадастровую стоимость или 54 500 руб.

Следовательно, предлагаемая ФИО1 редакция договора купли-продажи земельного участка соответствует действующим правилам определения цены земельного участка.

После принятия постановления от 03.07.2015 г. № 07/520 ФИО1 приобрела имущественный интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, совершила действия, необходимые для пересмотра кадастровой стоимости, которые привели к соответствующему результату.

Заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является обязательным для Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области.

На основании изложенного, просит суд обязать Администрацию Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый №, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на условиях проекта договора № 21 купли-продажи земельного участка от 08.07.2015 г. с учетом следующих изменений: пункт 3 проекта договора изложить в следующей редакции: «Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 54 500 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей»; пункт 4 проекта договора изложить в следующей редакции: «Указанный земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 54 500 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал и дал пояснения по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании представила письменный отзыв на исковое заявление. Считала заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Администрации Кетовского района Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с положениями ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 1 200 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, расположенного по адресу: <адрес>

Решением Кетовского районного суда Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, за истцом признано право собственности на здание автосервиса, общей площадью 151,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, площадью 500 кв.м., кадастровый №, под расширение территории автосервиса и кафе, находящие по адресу: <адрес> в собственность за плату.

Постановлением Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлен в собственность за плату для расширения территории автосервиса и кафе земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., расположенный на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в границах муниципального образования Кетовский сельсовет, по адресу: <адрес>

Этим же постановлением предусмотрена обязанность заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Между тем, с момента принятия ответчиком постановления № 07/520 от 03.07.2015 г. Администрация Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области до письменного обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении проекта договора купли-продажи (08.02.2017 г.) не направила в адрес истца проект договора купли-продажи спорного земельного участка. Иного материалы дела не содержат.

На основании заявления ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 16.01.2017 г. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области приняла решение № 843, согласно которому определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - 54 500 руб.

Истцом получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости земельного участка от 02.02.2017 г. № 45/201/070/2017-1886, где кадастровая стоимость участка указана в размере 54 500 руб.

Не получив проект договора купли-продажи спорного участка, истец 08.02.2017 г. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении проекта договора купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> для расширения территории автосервиса и кафе, кадастровый №, для дальнейшего оформления.

15.02.2017 г. ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка № 21 от 08.07.2015 г. Согласно п. 3 данного проекта договора, кадастровая стоимость указанного земельного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка №, выданному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области 08.07.2015 г. составляет 175 390 руб. Указанный земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 175 390 руб., которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора (п. 4 проекта договора).

С данным проектом договора, а именно с условиями, содержащимися в п.п. 3, 4 договора, истец не согласилась и представила 22.02.2017 г. заявление с просьбой о внесении изменений в проект договора купли-продажи земельного участка № 21 на основании протокола разногласий, в котором указала на новую кадастровую стоимость земельного участка в размере 54 500 руб.

В письме № 293 от 13.03.2017 г. Администрация Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области рекомендовала истцу подписать проект договора купли-продажи земельного участка № 21 от 08.07.2015 г. в установленный законом срок и на предложенных ранее условиях.

Таким образом, стороны в добровольном порядке не смогли разрешить возникшие разногласия.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность ответчика по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка возникла в соответствии с постановлением Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области № 07/520 от 03.07.2015 г., которое на день рассмотрения дела в установленном законом порядке недействительным не признано, сведений об отмене либо изменении данного постановления материалы дела не содержат.

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разрешая разногласия сторон, суд исходит из того, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление прав и обязанностей сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела договор купли-продажи земельного участка между Администрацией Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области и ФИО1, не заключен, соглашение по всем условиям договора между сторонами достигнуто не было, согласительные процедуры, принятые сторонами до заключения договора, к какому-либо результату не привели, суд, учитывая положения статей 445, 446 ГК РФ, приходит к выводу, что условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, должны определяться в соответствии с решением суда.

Из взаимосвязанных положений приведенных правовых норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении публичного договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент вынесения решения суда.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка составляет 54 500 руб.

Данная кадастровая стоимость объекта недвижимости определена решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку разногласия по условию о выкупной цене земельного участка переданы на рассмотрение суда, то при их урегулировании подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, действующая на дату разрешения спора и составляющая 54 500 руб., что ответчиком не оспорено, доказательств об иной кадастровой стоимости на дату разрешения преддоговорного спора суду не представлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, и положений действующего законодательства, применение предложенной ответчиком кадастровой стоимости при наличии новой кадастровой стоимости, действующей на момент рассмотрения спора по существу, нарушает права и законные интересы истца и противоречит положениям ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, согласно которой цена земельного участка при его продаже без проведения торгов не может превышать его кадастровую стоимость.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования ФИО1 суд находит подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в размере 300 руб., согласно чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области в пользу ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, удовлетворить.

Обязать Администрацию Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на следующих условиях:

Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора для расширения территории автосервиса и кафе земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., расположенный на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в границах муниципального образования Кетовский сельсовет, по адресу: <адрес>

Настоящий договор заключен в соответствии с Постановлением Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области № 07/520 от 03.07.2015 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 45/094/070/2017-2924 Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области от 17 апреля 2017 года, составляет 54 500 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей.

Указанный земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 54 500 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей, которые Покупатель уплатил Продавцу до подписания настоящего договора.

Покупатель осмотрел указанный земельный участок, претензий к потребительским свойствам не имеет, земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Передача указанного земельного участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется без составления передаточного акта.

Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Покупатель.

Покупатель приобретает право собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Курганской области.

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Росреестра по Курганской области, по одному экземпляру выдается сторонам.

Ответственность и права сторон не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Курганской области, а также правовыми актами администрации Кетовского сельсовета, изданными в пределах ее полномочий.

Взыскать с Администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 300 руб. 00 коп.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд.

Судья А.В. Гусева