Решение № 2-1294/2017 2-1294/2017~М-1165/2017 М-1165/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 2-1294/2017

Дело № 2–1294/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. ФИО1 5 сентября 2017 года

Можгинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой Ю.А.,

при секретаре Лобановой К.А.,

с участием представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности от дд.мм.гггг,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от дд.мм.гггг,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» к ФИО4 о взыскании арендной платы и штрафных санкций,

у с т а н о в и л:

Управление имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 141 533 руб. 90 коп., пени в сумме 285 299 руб. 91 коп.

Исковое заявление мотивировано тем, что на основании протокола аукциона №*** от 05.08.2016 г. был заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2016 г. №*** в соответствии с которым истец является арендодателем, а ФИО4 – арендатором земельного участка, категории земель населенных пунктов площадью 40056 +/- 70 кв.м. с кадастровым номером №***, с местоположением: <***>, с разрешенным использованием: «производственная деятельность (код 6.0)».

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 13.09.2016 г. по 12.09.2022 г.

Арендная плата определена в размере 2 942 164 руб. в год.

Государственная регистрация договора проведена дд.мм.гггг г. за №***.

За период с 15.11.2016 г. по 15.05.2017 г. арендатором арендная плата вносилась нерегулярно. По состоянию на 29.06.2017 г. задолженность составляет 2 141 533,90 руб.

За нарушение сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченной задолженности. По состоянию на 29.06.2017 г. сумма пени составляет 285299,91 руб.

На основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка в вышеуказанном размере.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на исковых требованиях настаивал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что при принятии решения об участии в аукционе ответчику истцом была предоставлена заверенная копия кадастровой выписки о земельном участке от 13.04.2016 г. №***, согласно которой единственным ограничением использования земельного участка с кадастровым номером №*** является обременение части площади земельного участка размером 3417 кв.м. в виду наличия охранной зоны объектов электросетевого хозяйства. 12.09.2016 г. администрацией муниципального образования «Завьяловское» вынесено постановление №*** об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №***. Согласно градостроительному плану также установлена площадь допустимой застройки земельного участка за вычетом обязательных отступов от границ земельного участка и охранной зоны ЛЭП 6кВ.

27.02.2017 г. ответчик получил от Администрации МО «Завьяловский район» отказ в выдаче разрешения на строительство №***, т.к. в непосредственной близости от земельного участка находится склад непродовольственных товаров, в связи с чем часть земельного участка с кадастровым номером №*** подпадает под охранную зону 215 метров, в границах которой строительство каких-либо объектов запрещено.

В настоящее время данные об охранной зоне внесены в Государственный кадастр недвижимости, имеется кадастровая выписка о земельном участке от 16.06.2017 г., согласно которой часть земельного участка площадью 21081 кв.м. входит в охранную зону склада непродовольственных товаров, в связи с чем на указанной части запрещено строительство зданий, сооружений и других народнохозяйственных объектов. В связи с указанным обстоятельством, использование земельного участка с кадастровым номером №*** по назначению невозможно.

Также в процессе использования земельного участка выяснилось, что вся его площадь входит в санитарно-защитную зону скотомогильника, что также не позволяет использовать земельный участок по назначению. В частности, запрещено размещать производственные цеха.

Таким образом, при проведении аукциона ответчику не была предоставлена полная информация о возможности полноценно использовать земельный участок.

При этом стоит отметить, что инвестиционный проект ответчика по организации производства фасадных систем, планируемый для реализации на данном земельном участке, был известен ответчику. Более того, согласно протоколу Экономического совета от 08.02.2016 г. принято решение включить в реестр инвестиционных проектов МО «Завьяловский район» проект по производству фасадных систем ООО «Профессиональные системы», а также подготовить предложения по предоставлению земельного участка для реализации инвестиционного проекта.

Ответчик обратился к истцу с просьбой в соответствии с пунктом 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ о соразмерном уменьшении арендной платы, однако от Администрации получен ответ от 27.07.2017 г. о том, что все ограничения, о которых ответчик не был поставлен в известность перед участием в аукционе, являются его предпринимательским риском.

По мнению ответчика, с учетом того, что при наличии полной информации об объекте аукциона он не был бы заинтересован в приобретении права аренды, а, следовательно, в повышении начальной цены аукциона, соразмерно уменьшение арендной платы до его начальной цены 587164,88 руб. за площадь 40056 кв.м. Кроме того, с учетом исключения из производственного использования части участка размером 21081 кв.м., обоснованным является начисление арендной платы исходя из оставшейся площади 18975 кв.м., что составляет 278146 руб. 93 коп. в год.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

13.09.2016 г. на основании протокола №*** «Подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах муниципального образования «Завьяловское» между Управлением имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №***, сроком с 13.09.2016 г. по 12.09.2022 г.

В день заключения договора аренды земельный участок передан арендодателем и принят арендатором, что подтверждается актом приема-передачи.

дд.мм.гггг г. право аренды в пользу ответчика зарегистрировано Управлением Росреестра по Удмуртской Республике.

По условиям договора, установленная по результатам аукциона ежегодная арендная плата за земельный участок, составляет 2942164 руб. 88 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала путем перечисления в УФК по Удмуртской Республике (Управление имущества и земельных ресурсов Администрации МО «Завьяловский район») на расчетный счет. Арендная плата начисляется с даты передачи участка по акту приема-передачи. Сумма задатка в размере 117000 рублей, перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в счет арендной платы.

По договору аренды ответчиком внесены платежи: 08.08.2016 г. 117000 рублей, 08.12.2016 г. – 92000 рублей. За период аренды с 13.09.2016 г. по 30.06.2017 г. задолженность ответчика перед истцом составляет 2 141 533,90 руб. По состоянию на 29.06.2017 г. сумма пени – 285299,91 руб.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, регулируются главой 34 Гражданского кодекса (далее по тексту – ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше, размер годовой арендной платы подлежал внесению ответчиком равными долями, ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. При этом арендатор обязался своевременно и полно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 4.4.3).

Из материалов дела следует, что в нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял, в связи с чем, за период с 13.09.2016 г. по 30.06.2017 г. образовалась задолженность в размере 2141533,90 руб. (с учетом внесенных платежей).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2.1 договора аренды стороны предусмотрели, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности.

Поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, истцом начислены пени по 29.06.2017 г. в сумме 285299,91 руб.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Вместе с тем, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с пунктом 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер, то есть такой, который в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал.

Как следует из постановления Администрации муниципального образования «Завьяловский район» от 29.06.2016 г. №*** «Об утверждении условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» предметом аукциона являлся земельный участок с кадастровым номером №***, местоположение: <***> площадь земельного участка 40056 +/- 70 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная деятельность (код 6.0), ограничения (обременения): согласно сведениям государственного кадастра недвижимости учетная часть с номером 1 площадью 3417 кв.м. имеет ограничения при осуществлении хозяйственной деятельности в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160.

Допустимые параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, возможные к размещению на земельном участке, определены следующие:

- максимальный процент застройки в границах земельного участка 60%,

- нормативная плотность застройки предприятий производственной зоны принимается в соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования.

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны:

- 300 м – для предприятий III класса опасности,

- 100 м – для предприятий IV класса опасности,

- 50 м – для предприятий V класса опасности.

12.09.2016 г. постановлением Администрации МО «Завьяловское» утвержден градостроительный план вышеуказанного земельного участка.

Согласно градостроительному плану, при наличии охранной зоны ЛЭП 6 кВ 10 м., СЗЗ скотомогильника 1000 м., ЗСО 1 пояса скважины 50 м, площадь застройки земельного участка составляет 24033,6 кв.м.. Требования к размещению объектов капитального строительства на земельном участке определены как объекты капитального строительства III - V класса опасности промышленного или производственного назначения.

В целях использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием ответчиком была разработана проектная документация на производственную базу по изготовлению фасадных систем и облицовочных материалов (объект V класса опасности). Получено разрешение на строительство металлического ангара, административного здания и холодного цеха по производству профилей. Холодный цех по производству профилей введен в эксплуатацию.

27.02.2017 г. Администрацией МО «Завьяловский район» ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство объекта «Производственная база по изготовлению фасадных систем и облицовочных материалов. Холодный цех № 2 по производству профилей», в связи с установлением охранной зоны склада непродовольственных товаров ЗАО «Техкрим».

Из кадастровой выписки о земельном участке следует, что на основании постановления Администрации МО «Завьяловское» №*** от 05.06.2017 г. установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ: в зоне с особыми условиями использования территории запрещено строительство зданий, сооружений и других народнохозяйственных объектов, а также садовых участков и гаражей (охранная зона установлена на часть земельного участка площадью 21081 кв.м.).

13.07.2017 г. постановлением Администрации МО «Завьяловское» градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №*** признан недействительным.

Из указанных обстоятельств следует, что условия пользования спорным земельным участком, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились после его передачи арендатору. Если на момент заключения договора аренды ответчику передавался земельный участок площадью 40056 +/- 70 кв.м. с допустимыми параметрами по максимальному проценту застройки 60%, разрешенное использование «производственная деятельность» (код 6.0) и с одним ограничением в использовании площади 3417 кв.м., то буквально 02.11.2016 г. администрацией МО «Завьяловское» уже рассматривался вопрос и согласовывалась охранная зона склада непродовольственных товаров ЗАО «Техкрим», в результате чего в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о втором ограничении в использовании земельного участка (охранной зоне площадью 21081 кв.м.).

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» для целей ведения деятельности по размещению объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовлению вещей промышленным способом устанавливается вид разрешенного использования «производственная деятельность» (код 6.0).

В данном случае, на площади, составляющей более половины от переданной в аренду, была установлена охранная зона и наложен запрет на строительство зданий, сооружений и иных объектов, что препятствует дальнейшему использованию части земельного участка в соответствии с разрешенным использованием в течение всего срока аренды.

В июле 2017 года ответчик обратился к истцу с просьбой о снижении арендной платы. Однако 27.07.2017 г. в письме №*** Администрацией МО «Завьяловский район» ФИО4 отказано в снижении арендной платы со ссылкой на ст. 2 ГК РФ, поскольку ухудшение условий использования земельного участка при отсутствии вины арендодателя является предпринимательским риском.

Указанный довод является несостоятельным, т.к. противоречит положениям п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Ответчик по независящим от него обстоятельствам не мог использовать земельный участок в соответствии с условиями и назначением, предусмотренными пунктом 1.1 договора, в связи с чем он вправе отказаться от внесения арендной платы в части земельного участка с вновь установленной охранной зоной и требовать соответственного уменьшения арендной платы.

Следует также учесть, что при отсутствии возможности использования большей части земельного участка, у ответчика не имелось бы намерения участвовать в аукционе и заключать договор аренды, что следует из протокола заседания Экономического Совета при администрации МО «Завьяловский район» от 08.02.2016 г.. В частности на заседании представитель ответчика М.Р.А. заявлял о необходимости предоставления земельного участка для реализации инвестиционного проекта «Производство фасадных систем», что предполагало размещение объектов капительного строительства.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М.Р.А. суду пояснил, что помогает ответчику в реализации инвестиционного проекта <данные изъяты> В августе 2016 года ФИО4 стал победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах МО «Завьяловское». На момент заключения договора аренды при использовании земельного участка имелось одно ограничение в виде охранной зоны ЛЭП. На данном земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием ответчик планировал возведение завода по производству фасадных систем, представляющего собой несколько цехов и административное здание. В целях последующего приобретения земельного участка в собственность, ответчик возвел на нем небольшой объект и зарегистрировал право собственности. Однако Администрация дважды отказала ответчику в выкупе земельного участка. Поскольку производство фасадных систем предполагает наличие единого комплекса цехов, ответчиком испрошено разрешение на строительство производственных объектов, однако в выдаче такого разрешения было отказано. Кроме этого, непосредственно после заключения договора аренды выяснилось, что у смежного землепользователя размещен опасный производственный объект по производству пороха и патронов, в связи с чем установлена охранная зона. Таким образом, 2/3 переданного в аренду земельного участка находится в охранной зоне. На момент участия в аукционе данная информация ответчику не была и не могла быть неизвестна. По причине отказа в выдаче разрешения на строительство, а также «появившейся» охранной зоне ответчик не может осуществлять производство в соответствии с разработанным проектом.

Определяя размер арендной платы, суд исходит из основных принципов, закрепленных в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования,

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Ответчиком представлен расчет, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что согласуется с принципом экономической обоснованности и не противоречит п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ. В частности 3% от кадастровой стоимости земельного участка составляет 587164,88 руб. (данная сумма была определена в качестве начальной цены аукциона). С учетом исключения из производственного использования части земельного участка площадью 21081 кв.м., начисление арендной платы следует исчислять от оставшейся полезной площади 18975 кв.м., что составляет 278146,93 коп. Ответчиком внесено два платежа 08.08.2016 г. в сумме 117000 руб., 08.12.2016 г. – 92000 руб., соответственно, задолженность составит 13211,57 руб., пени за период просрочки с 16.05.2017 г. по 29.06.2017 г. - 594,52 руб.

Дата

Начало периода

Конец периода

Начислено

Оплачено

08.08.2016

117000

15.11.2016

13.09.2016

30.09.2016

13601,38

15.11.2016

01.10.2016

31.12.2016

69536,73

08.12.2016

92000

15.02.2017

01.01.2017

31.03.2017

69536,73

15.05.2017

01.04.2017

30.06.2017

69536,73

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что исковые требования Управления имущества и земельных ресурсов Администрации МО «Завьяловский район» к ФИО4 подлежат удовлетворению с применением пункта 4 ст. 614 ГК РФ в вышеуказанном размере.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому на основании части 1 статьи 103 ГПК РФ, с учетом стати 333.19 НК РФ, госпошлина в сумме 115,90 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход МО «Город Можга».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Управления имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» к ФИО4 о взыскании арендной платы и штрафных санкций – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущества и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Завьяловский район» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.09.2016 г. №*** по состоянию на 30.06.2017 г. в сумме 13211 руб. 57 коп., пени 594 руб. 52 коп.

Взыскать с ФИО4 в доход МО «Город Можга» госпошлину в размере 115,90 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Можгинский районный суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2017 г.

Председательствующий судья- (подпись) Кожевникова Ю.А.

Копия верна: судья- Кожевникова Ю.А.