Решение № 3А-295/2020 3А-35/2021 3А-35/2021(3А-295/2020;)~М-265/2020 М-265/2020 от 12 января 2021 г. по делу № 3А-295/2020

Р Е Ш Е Н И Е И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

г. Салехард 13 января 2021 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Евсевьева С.А.,

при секретаре Березовской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-35/2021 по административному исковому заявлению ФИО1, действующего на основании доверенности от 28 мая 2020 года в интересах ООО «КТА», об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 в интересах ООО «КТА» обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», с привлечением заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрации г. Лабытнанги, об установлении кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельных участков с кадастровыми номерами

1. №, общей площадью 8 122 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 307 642 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

2. №, общей площадью 3 289 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 529 529 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленного требования представитель истца указал, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере 18 686 122,96 рублей и 8 457 170,15 рублей соответственно не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право истца на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

В возражении на административное исковое заявление Департамент имущественных отношений ЯНАО указывает, что представленный административным истцом отчёт является недопустимым доказательством, в связи с чем просит отказать в удовлетворении иска.

В возражении на административное исковое заявление Администрация г. Лабытнанги просит отказать в удовлетворении иска. Указывает, что у Администрации города отсутствуют основания для расчёта арендной платы исходя из иных показателей стоимости земельного участка.

Иных письменных возражений и отзывов не поступило.

В судебном заседании 25 сентября 2020 года представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа ФИО2 не признал заявленные исковые требования и просил отказать в их удовлетворении.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание 13 января 2021 года не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.

На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).

Согласно представленным документам, ООО «КТА» с 22 января 2019 года является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, общей площадью 8 122 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, и №, общей площадью 3 289 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договоров аренды земельных участков №№ ЯНО-Л-02-6829, ЯНО-Л-02-6830 от 17 августа 2011 года, соглашений о внесении изменений в них, соглашений о переуступке права аренды от 08 декабря 2016 года, договора купли-продажи от 22 января 2019 года, расчётов арендной платы за 2020 год, арендная плата исчисляется с 22 января 2019 года по 16 августа 2060 года исходя из кадастровой стоимости земельных участков, арендодателем выступает - Администрация г. Лабытнанги (т. 1 л.д. 177-190, 191, 192-193, 194-201, 202, 203-204, 205-210, 211-212, 232, 233, 234, 235, т.2 л.д.12).

Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01 января 2019 года, которая составляет 18 686 122,96 рублей и 8 457 170,15 рублей соответственно.

Государственная кадастровая стоимость земельных участков на указанную дату подтверждается также представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 12, 13).

В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в указанной норме закона.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В этой связи, административный истец представил в суд отчет № 2006202053/Е от 20 июня 2020 года, выполненный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» (оценщик ФИО3), об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которого по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 1 307 642 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 529 529 рублей (т. 1 л.д. 38-134).

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Так, согласно ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В нарушение приведенных федеральных стандартов оценки в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, рыночная стоимость которых была установлена на основании решения суда с внесением данной стоимости в государственный кадастр недвижимости, однако такая стоимость не может быть использована в качестве элемента сравнения «цена предложения», соответственно оценщиком не был проведен анализ рынка предложения к продажи земельных участков, даты сделок по объектам аналогам являются не датами сделок, а датами первоначальной кадастровой стоимости, что вводит в заблуждение пользователей отчета. Кроме того, оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объектов оценки по назначению, местоположению, фактически передаваемым правам, наличию коммуникаций, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по ходатайству представителя административного истца ФИО1 по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков (т. 1 л.д. 150, т. 2 л.д. 6-9).

Согласно заключению эксперта ООО «ЭСКО» ФИО4 от 12 ноября 2020 года № 54-20, по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 3 606 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 1 460 000 рублей, то есть, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнительного анализа. В качестве аналогов объекта оценки взяты 3 объекта, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов (Ноябрьск, Лабытнанги, Губкинский) одного субъекта (ЯНАО).

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.

При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО «ЭСКО» ФИО4 от 12 ноября 2020 года № 54-20 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.

Заключение эксперта, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, ФСО № 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в заключении.

В силу предоставленных полномочий эксперт вправе использовать общедоступную информацию по аналогам оцениваемого объекта и необходимую ему в рамках применения сравнительного подхода к оценке, что являются составной частью исследования (п. 8 ч. 2 ст.82 КАС РФ).

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ, для назначения повторной либо дополнительной экспертизы не усматриваю.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, за основу рыночной стоимости спорных земельных участков суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной их рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Учитывая, что сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Административное исковое заявление подано в суд посредством почтовой связи 07 августа 2020 года (т. 1 л.д. 135, 136), поэтому датой подачи следует признать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.

От ООО «ЭСКО» поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 80 000 рублей.

Из информационного письма ООО «ЭСКО» усматривается, что расходы по проведению судебной экспертизы складываются исходя из количества оцениваемых экспертом земельных участков (1 земельный участок = 40 000 рублей, 2 земельных участка = 80 000 рублей).

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость земельных участков, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами № (18 686 122,96 рублей) и № (8 457 170,15 рублей) с их рыночной стоимостью в сумме 3 606 000 рублей и 1 460 000 рублей (соответственно), не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке в применении методики их определения, приводящей к нарушению прав истца, поскольку расхождения между оспариваемой кадастровой стоимостью указанных объектов по состоянию на 01 января 2019 года, и их рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, составляют соответственно 80,7% и 82,7% от оспариваемой кадастровой стоимости, которая в свою очередь превышает рыночную стоимость по каждому из объектов более чем в пять раз.

При таких данных прихожу к выводу, что судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 80 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8 122 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 3 606 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 289 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 460 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления ФИО1 в интересах ООО «КТА» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № считать 07 августа 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО «ЭСКО» расходы по производству судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Евсевьев