Решение № 2-1003/2024 2-1003/2024~М-7660/2023 М-7660/2023 от 26 февраля 2024 г. по делу № 2-1003/2024

УИД12RS0003-02-2023-007740-53 Дело № 2-1003/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Йошкар-Ола 27 февраля 2024 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Свинцовой О.С.,

при помощнике судьи Золотаревой С.А.,

с участием истца ФИО1 представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи от 26 октября 2023 года в размере 1000000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 13200 руб., расходы на услуги нотариуса в размере 8150 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал. Что 26 октября 2023 года между ним и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в срок до 20 ноября 2023 года основной договор купли-продажи объекта недвижимости. В указанный срок основной договор заключен не был.

В соответствии с п. 2 предварительного договора к основным условиям основного договора относится передача ответчиком в собственность истца части помещения площадью 120,7 кв.м во встроенном нежилом помещении III с кадастровым номером <номер>, этажность – первый этаж, подвал, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.п. 1.5, 1.7 предварительного договора стоимость объекта недвижимости составляет 18500000 руб., стоимость фиксированная и пересмотру не принадлежит.

В качестве задатка, обеспечивающего со стороны истца исполнение предварительного договора, ответчик получил 500 000 руб., что подтверждается п. 1.5 предварительного договора.

В данном случае предварительный договор не был исполнен по вине ответчика.

Условия проекта основного договора купли-продажи, представленного ответчиком 17 ноября 2023 года, существенно отличались от согласованных в предварительном договоре условий, а именно: в проекте основного договора стоимость объекта недвижимости составила 4000000 руб., тогда как согласно предварительному договору она составляла 18500000 руб. При этом из пояснений ответчика следовало, что указание в основном договоре стоимости 4000000 руб. будет являться формальным, а фактически истец должен будет заплатить 18500000 руб. В таком поведении ответчика истец усмотрел злоупотребление правом. Кроме того, в нарушение п. 2.2 предварительного договора ответчик не представил истцу документы, подтверждающие отсутствие ограничений на объект недвижимости. На дату 20 ноября 2023 года указанное нежилое помещение находилось в аренде по 31 декабря 2023 года у ИП ФИО7, что подтверждается договором аренды от 1 сентября 2023 года. Также помещение находилось в аренде ООО «Вайлдберриз», что следует из представленного ответчиком договора оферты. На 20 ноября 2023 года нежилое помещение было обременено правами аренды двух лиц, ответчик не представил документов о расторжении соответствующих договоров аренды и об освобождении помещения арендаторами, что препятствовало заключению основного договора купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что в установленный договором срок, основной договор купли-продажи недвижимого объекта между сторонами не заключен, поскольку в основном договоре купли-продажи нежилого помещения от 20 ноября 2023 года, направленном продавцом покупателю, иная стоимость нежилого помещения 4000000 руб. вместе 18500000 руб., продавцом не предоставлена выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений/справки из БТИ: об отсутствие адресов, обременений; о принадлежности объекта. На дату заключения основного договора имелся договор аренды нежилого помещения, заключенный 1 сентября 2023 года с ИП ФИО7, на срок по 31 декабря 2023 года.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковые требования не признала, пояснила, что истец осмотрел спорное помещение перед заключением предварительного договора купли-продажи, видео обременение в виде аренды части площадей. О том, что необходимо расторгнуть договоры аренды для заключения основного договора купли-продажи стороны не договаривались, в связи с этим и не включили данные условия в предварительный договор купли-продажи. 17 ноября 2023 года ответчик отправил истцу проект договора купли-продажи для обсуждения, в ответ истец не стал обсуждать проект договора, а просто перестал писать ответчику.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Судом установлено, что нежилое встроенное помещение III с кадастровым номером <номер>, площадью 266,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, на дату 26 октября 2023 года. Принадлежало ответчику ФИО2

26 октября 2023 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Из п. 1.3 предварительного договора от 26 октября 2023 года следует, что основной договор буде заключен сторонами в срок по 20 ноября 2023 года.

Согласно п. 1.5 предварительного договора от 26 октября 2023 года стоимость объекта недвижимости составляет 18500000 руб.; в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора покупатель передал продавцу в качестве задатка в день подписания договора 500000 руб.

В соответствии с п. 1.7 предварительного договора от 26 октября 2023 года цена за объект недвижимости, указанная в п. 1.5 настоящего договора, фиксированная и пересмотру и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2 предварительного договора от 26 октября 2023 года продавец обязуется до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления: выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений/справки из БТИ: об отсутствие адресов, обременений; о принадлежности объекта. Сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.

Из п. 2.4 предварительного договора от 26 октября 2023 года следует, что продавец обязуется не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 2.1 настоящего договора, его технических и качественных характеристик.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 26 октября 2023 года предусмотрено, что при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 3.2 предварительного договора от 26 октября 203 года при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо, стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзаца второго этой же статьи.

Как следует из предварительного договора от 26 октября 2023 года и не оспаривается сторонами, сумма задатка в размере 500 000 рублей получена ФИО8 в счет оплаты за нежилое встроенное помещение III с кадастровым номером <номер>, площадью 266,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Данная сумма была поименована как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение его исполнения, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную/(удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора (статья 329 ГК РФ).

Представленные в материалы дела доказательства в совокупности указывают на то, что переданная по предварительному договору от 26 октября 2023 года денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось обязательство сторон, продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основанной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий договора о задатке возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора купли-продажи в связи с взаимной утратой интереса в заключение основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из пояснений истца ФИО1 следует, что в установленный договором срок, основной договор купли-продажи недвижимого объекта между сторонами не заключен, поскольку в основном договоре купли-продажи нежилого помещения от 20 ноября 2023 года, направленном продавцом покупателю, иная стоимость нежилого помещения 4000000 руб. вместе 18500000 руб., продавцом не предоставлена выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений/справки из БТИ: об отсутствие адресов, обременений; о принадлежности объекта. На дату заключения основного договора имелся договор аренды нежилого помещения, заключенный 1 сентября 2023 года с ИП ФИО7, на срок по 31 декабря 2023 года.

Претензия о возврате задатка в двойном размере, направленная 5 декабря 2023 года в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения.

Сведений о том, что ФИО6 возвратил ФИО8 денежные средства, переданные по предварительному договору от 26 октября 2023 года, суду не представлено.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 пояснил, что ответчик попросил подготовить предварительный договор, пояснив, что истец не хочет покупать сразу все помещение, а хочет купить то, где есть арендаторы, поэтому помещение необходимо предварительно разделить. Он сказал, что в предварительном договоре должна быть указана сумма задатка, сумму основного договора уже оговорили. Скачал форму договора, внес данные, на встрече подписали договор, отдал задаток. Сумма основного договора была 18500000 руб. Дату оговорили до 20 ноября 2023 года. 15-16 ноября 2023 года ответчик позвонил, сообщил, что у него все готово, хочет выйти на сделку, попросил составить уже основной договор. Договор был подготовлен, 20 ноября 2023 года встретились, истец отказался покупать помещение, но аргументация была не понятна, так как изначально он говорил, что хочет помещение именно с арендаторами, но потом ответчик пояснил, что истец оказался, так как в помещении есть арендаторы. В день, когда встречались для передачи задатка, стороны поехали в помещение, посмотрели, ознакомились с тем, сколько арендаторы платят, поехали на встречу для подписания предварительного договора на покупку помещения с арендаторами. Что точно говорил истец, что позволило понять, что он желает приобрести помещение с арендаторами, он не помнит. Истец говорил о том, что ему пустое помещение без арендаторов не нужно, поэтому и было разделение помещения. Пункт 2.2 предварительного договора означает то, что нет запрета на продажу. Сумма в договорах различается, так как была допущена техническая ошибка. Он был направлен на согласование ответчику. 20 ноября 2023 года на сумме никто внимания не заострял, так как сумма была 18500000 руб. 20 ноября 2023 года истец предлагал дополнительные сроки до конца декабря, в связи с тем, что не хочет покупать помещение с арендаторами, иных причин не называл. Ответчик спрашивал у истца, имеются ли у него денежные средства, истец однозначно не ответил. Ответчик не был согласен подлить договор, так как в начале декабря уже уезжал и должен был завершить свои дела. На момент 20 ноября 2023 года помещение арендовали Вайлдберриз и ИП ФИО7.

Оценивая показания свидетеля ФИО3 в части того, что истец был согласен купить нежилое помещение с арендаторами, суд приходит к выводу, что указанное не освобождает ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренного условиями предварительного договора.

Доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что стоимость нежилого помещения, указанная в размере 4000000 руб., является технической опиской суд, признает необоснованными, поскольку иной договор купли-продажи нежилого помещения от 20 ноября 2023 года со стоимостью нежилого помещения в размере 18 500 000 руб. покупателю направлен не был.

Вопреки доводам представителя ответчика, письменное согласия истца на аренду нежилого помещения не имеется, при этом согласно условиям договора купли-продажи нежилого помещения от 20 ноября 2023 года на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, в залоге и под запретом не состоит.

При рассмотрении дела судом не было установлено и стороной ответчика не было представлено доказательств, что действия истца могут быть расценены как противоправное поведение, поскольку признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), т.е. обращение в суд исключительно с целью причинить вред ответчику, не установлено.

Стороной ответчика в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ не представлено допустимых и достаточных доказательств того, что истец ФИО1 отказался от подписания основного договора купли продажи нежилого помещения на условиях, указанных в предварительном договоре от 26 октября 2023 года.

Судом установлено, что ответчик ответственен за не заключение основного договора купли-продажи в установленный срок, учитывая поведение сторон до истечения срока предварительного договора купли-продажи, а именно: сделка купли-продажи не состоялась по вине продавца, поскольку продавец не предоставил покупателю выписку ЕГРН, подтверждающей отсутствие обременений, справку БТИ об отсутствии обременений, договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2023 года на дату заключения основного договора не расторгнут, стоимость нежилого помещения отличалась от стоимости, указанной в предварительном договоре.

Установленное выше позволяет суду сделать вывод, что указанная в предварительном договоре от 26 октября 2023 года денежная сумма в размере 500000 рублей является задатком, которой в настоящем случае обеспечивалось возникшее обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи нежилого на согласованных условиях и в определенный срок, поэтому задаток подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в двойном размере 1 000 000 рублей.

Истцом также понесены нотариальные расходы в размере 8150 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку данные расходы понесены истцом с целью восстановления нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 13200 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> о взыскании задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в двойном размере по предварительному договору купли-продажи от 26 октября 2023 года в размере 1 000 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 13200 руб., расходы на услуги нотариуса в размере 8150 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение месяца через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл со дня принятия решения в окончательной форме.

Мировой судья О.С. Свинцова

Мотивированное решение составлено 5 марта 2024 года