Решение № 2-18/2019 2-18/2019(2-1823/2018;)~М-1485/2018 2-1823/2018 М-1485/2018 от 13 марта 2019 г. по делу № 2-18/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2019 года г.Самара

Ленинский районный суд г.Самары в составе председательствующего судьи Фоминой И.А. при секретаре Чудесовой Н.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-18/2019 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании состоявшимися сделки купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании состоявшимися сделки купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4 в лице его представителя ФИО5, действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру №, сроком действия 3 года был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 32,2 кв. м на 1 этаже поз. №№ кадастровый (или условный) № (согласно свидетельству о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ) расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО4 на указанное нежилое помещение подтверждалось договором о передаче квартир в собственность граждан (в порядке приватизации) № от ДД.ММ.ГГГГ; Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; Распоряжением первого заместителя Главы городского округа «О переводе в нежилое помещение <адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ, о чем было указано в свидетельстве о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной Регистрационной службы по <адрес>, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №.

Согласно нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру № ФИО4 уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, для чего ФИО4 предоставил право в том числе заключить и подписать договор купли-продажи в нотариальной или простой письменной форме, получить причитающиеся в счет продажи помещения денежные средства и распорядиться ими, а также зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Также непосредственно в день оформления указанной нотариальной доверенности ответчиком ФИО2 было подписано нотариальное согласие 63 АА 138 от ДД.ММ.ГГГГ, также удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру №, в соответствии с которым ответчик ФИО2 предоставила согласие своему супругу ФИО4 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению совместно нажитого в браке имущества состоящего из нежилого помещения по адресу: <адрес>.

Таким образом, при заключении указанного договора истец, действуя добросовестно при должной заботливости и осмотрительности, которые от него требовались при заключении указанной сделки, не имел никаких оснований сомневаться либо иным образом ставить под сомнение волеизъявление ФИО4 и его супруги ФИО2 на продажу указанного нежилого помещения и полномочия представителя продавца ФИО5 на продажу нежилого помещения и получение денежных средств.

В силу п. 3 указанного договора купли-продажи следует, что нежилое помещение по соглашению сторон продано за 2 576 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания договора наличными денежными средствами полностью.

В соответствии с п. 7 указанного договора купли-продажи следует, что договор является также актом приема-передачи отчуждаемого имущества.

Таким образом, существенные условия договора купли-продажи, а именно: оплата нежилого помещения по определенной цене сторонами были исполнены в полном объеме; условие о предмете договора - нежилом помещении площадью 32,2 кв. м на 1 этаже поз. №№ расположенного адресу: <адрес> было также согласовано сторонами в полном объеме.

Однако своевременно зарегистрировать указанный договор купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> представилось возможным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ срок действия паспорта гражданина РФ на представителя продавца ФИО5 истек в связи с достижением им 45-летнего возраста, и ФИО5 было подано заявление о выдаче нового паспорта. Однако в ходе рассмотрения указанного заявления ФИО5 в связи допущенной ранее технической ошибкой был вынужден подтверждать свой статус гражданина РФ. В результате указанных обстоятельств ФИО5 смог получить новый паспорт гражданина РФ лишь только 18.12.2017г.

При этом, как впоследствии стало известно истцу от ФИО5, собственник указанного нежилого помещения - ФИО4 скончался в октябре 2017г., в связи с чем в силу п. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру № на имя ФИО5 досрочно прекратилось в связи со смертью ФИО4.

Вместе с тем, ни до смерти ФИО4, ни в последующем доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру №, а также нотариально согласие ФИО2 <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, также удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру № не были отозваны, что подтверждается информацией с официального сайта Федеральной нотариальной палаты.

После смерти ФИО4, выразившего свою волю на отчуждение спорного нежилого помещения, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности, обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества перешли к его наследнику - ФИО2.

При этом сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение никаким образом не умаляет юридическую силу подписанного и исполненного со стороны истца договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

Однако в нарушение вышеуказанных правовых норм ответчик ФИО2, действуя недобросовестно, отказывается от исполнения своих обязательств в отношении регистрации указанного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, и осуществляет безвозмездное пользование спорным нежилым помещением, необоснованно извлекая при этом выгоду из своего недобросовестного поведения.

Просил признать состоявшимся договор купли-продажи нежилого помещения площадью 32,2 кв.м. на 1 этаже поз. №№ по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 в лице представителя ФИО5. Признать за ФИО1 состоявшимся переход права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение площадью 32,2 кв. м. на 1 этаже поз. №№ по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений просил признать заключенным и состоявшимся договор купли-продажи нежилого помещения площадью 32, 2 кв. м на 1 этаже поз. №№ по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 в лице представителя ФИО5. Признать за ФИО1 состоявшимся переход права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение площадью 32, 2 кв. м на 1 этаже, поз. №№ по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве

ФИО3, привлеченный в ходе рассмотрения дела в качестве соответчика, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве.

Финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил отложить разбирательство дела в связи с занятостью в другом процессе.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела с учетом доводов сторон, приходит к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки.

В соответствии со ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.551,558 ГК РФ). Обязательство считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст.556 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО4 являлся собственником нежилого помещения площадью 32,2 кв.м на 1 этаже поз. №№, 29, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.9).

Из представленных суду документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 в лице его представителя ФИО5, действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру №, сроком действия 3 года, был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Из договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанное помещение по соглашению сторон продано за 2 576 000 руб., которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора наличными денежными средствами полностью (п.3 договора). Передача указанного помещения произведена до подписания настоящего договора, расчет произведен в полном объеме, настоящий договор является актом приема-передачи отчуждаемого имущества (п.7 договора).

Согласно нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру № ФИО4 уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, для чего ФИО4 предоставил право, в том числе заключить и подписать договор купли-продажи в нотариальной или простой письменной форме, получить причитающиеся ФИО4 в счет продажи помещения денежные средства наличными и путем перечисления на счет, зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) с правом получения выписки из ЕГРН, с правом совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения (т.1 л.д.10-11).

В день оформления указанной нотариальной доверенности ответчиком ФИО2 было подписано нотариальное согласие 63 АА 138 от ДД.ММ.ГГГГ, также удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО6 по реестру №, в соответствии с которым ответчик ФИО2 предоставила согласие своему супругу ФИО4 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению совместно нажитого в браке имущества, состоящего из нежилого помещения по адресу: <адрес> (т.1 л.д.12).

ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.84).

Право собственности истца на спорное нежилое помещение на момент смерти ФИО4 не было зарегистрировано.

Согласно пояснениям сторон, при жизни ФИО4 вёл бизнес с ФИО5 и в процессе совместной деятельности ФИО4 выдал ФИО5 доверенность на распоряжение нежилым помещением по адресу: <адрес>.

Как пояснила ответчик, данные документы выдавались в качестве гарантии исполнения обязательств и не имели под собой реального желания продать помещение, поскольку в данном помещении и соседнем с ним располагался салон красоты, в котором ФИО2 работала. В нём делалась реконструкция, в результате которой была снесена стена между данным помещением и соседним. Сама реконструкция по объединению помещений произведена, но оформлена не была, в связи с чем продать данные помещения по отдельности было невозможно. Также ФИО4 не мог реально рассматривать продажу данного помещения, так как в приватизации его изначально принимал участие его сын ФИО3, с которого это имущество было технически переписано на родственников. Ответчик считает, что ФИО5 сфальсифицировал заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2017г. После смерти ФИО4, ФИО5 просил ФИО2 оформить на него нежилое помещение по адресу: <адрес>. Получив отказ, поскольку реальной задолженности не было, ФИО5 сообщил, что он мог бы и сам всё оформить, но не успел. После чего ФИО2 обратилась 07.11.17г. в Управление Росреестра по <адрес> с просьбой не проводить регистрационных действий с помещением по адресу: <адрес>, на что получен ответ 13.11.2017г., что информация принята к сведению (т.2 л.д.177).

ФИО5 пояснил в судебном заседании, что получил от ФИО1 за помещение 2 576 000 руб., в подтверждение передачи денег суду была представлена расписка в получении денежных средств, подписанной ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.174).

При этом в судебном заседании ФИО5 не оспаривал, что он не передал данные средства ни ФИО4 при его жизни, ни ФИО2 после его смерти, оставил их у себя в счет погашения задолженности ФИО4 Между тем, доказательств правомерности удержания ФИО5 денежных средств по сделке суду не представлено.

Ссылка представителя истца на содержание доверенности о том, что ФИО5 имел право получить денежные средства от продажи помещения и распорядиться ими, суд не принимает во внимание, поскольку из доверенности следует, что ФИО5 имел право получать причитающиеся ФИО4 денежные средства наличными и путем перечисления на счет, получать следуемые ФИО4 деньги, распоряжаться денежными средствами на счете, др.полномочия, не свидетельствующие о том, что ФИО5 имел право оставить у себя полученные от продажи принадлежащего ФИО4 нежилого помещения (т.1 л.д.10).

Таким образом, судом установлено, что покупатель, его наследники не получили причитающиеся им денежные средства за продажу нежилого помещения, в связи с чем существенное условие договора купли-продажи не исполнено.

Также суду не представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение было фактически передано истцу по договору купли-продажи и к нему перешло право собственности на спорное нежилое помещение.

По ходатайству представителя ответчика судом была допрошена в качестве свидетеля ФИО9, которая пояснила, что арендует спорное нежилое помещение на основании устной договоренности с ФИО4, доступа в данное помещение с целью его осмотра без согласия арендаторов иные лица не имеют, даже Балычевские могли зайти только с их разрешения, о том, что это нежилое помещение продано, свидетелю неизвестно.

В дело представлены нотариально заверенное заявление ФИО10, из которого следует, что она работает в салоне «Николь» совместно с ФИО9 в помещении по адресу: <адрес>, площадью 32,2 кв.м, для осмотра ни один мужчина не приходил в салон, клиентами являются женщины, ключи имеются только у нее и ее сменщицы, поэтому никто в их отсутствие не сумел бы войти в салон.

Кроме того, как указано выше, право собственности истца на спорное нежилое помещение не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>, в связи с чем право собственности на недвижимое имущество (нежилое помещение) не перешло к истцу.

Доводы о том, что ФИО5 не успел зарегистрировать право собственности истца в Управлении Росреестра по <адрес> по причине замены своего паспорта, суд также не принимает во внимание, поскольку сделка датирована ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, поэтому ФИО4 мог сам, без участия своего представителя принять участие в регистрации права собственности на истца.

По ходатайству представителя истца судом в качестве свидетеля была допрошена ФИО11, которая пояснила, что помогала ФИО5 составлять проект договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, стороны договора при ней распечатали договор, сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не принимает данные показания во внимание, поскольку составление проекта договора не свидетельствует о фактической дате совершении сделки, к тому же, свидетельские показания не являются относимым и допустимым доказательством даты и факта совершения сделки. При этом свидетель отказалась представить ноутбук на техническую экспертизу.

По делу судом была назначена экспертиза, согласно заключению, выполненному ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» от ДД.ММ.ГГГГ №, фактическое время выполнения подписей от имени ФИО5 и ФИО1 в договоре купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО5, датированного ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует указанной в документе дате ДД.ММ.ГГГГ. Данные подписи выполнены позже: в апреле-мае 2018, но не ранее февраля 2018 года (т.1 л.д.48-74, 58). Свое заключение подтвердили в судебном заседании эксперты ФИО12, ФИО13

Судом была назначена повторная экспертиза давности документа в ФБУ «СЛСЭ», согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, установить соответствует ли фактическая дата выполнения подписей на договоре купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ дате, указанной в нем, и определить дату (период) выполнения подписей не представляется возможным ввиду отсутствия летучих компонентов (растворителей) в штрихах данных реквизитов (т.1 л.д.230-243).

Допрошенные судом эксперты ФИО14, ФИО15, ФИО16 подтвердили в судебном заседании свое заключение.

Из выводов повторной экспертизы, показаний экспертов в судебном заседании следует, что установить дату изготовления подписи в договоре из-за того, что она выполнена водорастворимым материалом письма, который быстро растворяется и с момента проведения первичной экспертизы прошёл временной интервал. А первичная экспертиза могла установить, так как при проведении первичной экспертизы летучие материалы, вероятнее всего, имелись, эксперт могла сделать определённые выводы. Кроме этого, между заключением первичной экспертизы от 20.09.2018г. и выводами о том, что подпись датируется в апреле-мае 2018 г., но не позже февраля 2018 г., прошло менее 8 месяцев, в свою очередь между заключением повторной экспертизы от 26.12.2018г. и выводами первичной экспертизы о том, что подпись датируется в апреле-мае 2018 г., но не ранее февраля 2018 г., прошло более 8 месяцев, а между заключением повторной экспертизы от 26.12.2018г. и датой, указанной в договоре 01.08.2017г. - 16 месяцев.

Таким образом, экспертными заключениями не установлен факт подписания ФИО1 и представителем ФИО4 по доверенности ФИО5 договора купли-продажи именно ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать, поскольку истцом не представлено и судом не добыто доказательств, которые достоверно подтверждают факт заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ при жизни ФИО4, также истцом не представлено доказательств того, что к нему перешло право собственности на нежилое помещение и было передано ему в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, также истцом не представлено доказательств невозможности регистрации права собственности ФИО1 при жизни ФИО4, сведений о том, что истец обращался в суд с иском к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на основании п.3 ст.551 ГК РФ суду не представлено, при этом судом установлено, что денежные средства за продажу помещения не были переданы ФИО4 либо его наследникам после его смерти.

При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется. В силу ст.98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчиков уплаченной госпошлины, поскольку в удовлетворении иска судом отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании состоявшимися сделки купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А.Фомина