Решение № 3А-171/2021 3А-171/2021~М-67/2021 М-67/2021 от 5 апреля 2021 г. по делу № 3А-171/2021

Дело № 3а-171/2021

УИД 25ОS0000-01-2021-000074-36


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

6 апреля 2021 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 Оглы к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, в обоснование которого указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 569 кв.м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, кадастровая стоимость которого определена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, согласно Отчёту № 30-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 января 2021 года, составленному ЗАО «Дальком-аудит», по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте ЗАО «Дальком-аудит» № 30-о/2021 от 29 января 2021, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд: пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 569 кв.м, с кадастровым номером № и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Представитель административного истца, представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Представителем административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому министерство имущественных и земельных отношений Приморского края против удовлетворения заявленных административных исковых требований возражало, указав, что определение кадастровой стоимости объектов оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленными и утверждёнными в соответствии с законодательством, регулирующим кадастровую оценку. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Приморского края осуществляет краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края». В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Приморского края, утверждённым постановлением Администрации Приморского края от 7 октября 2019 года № 646-па, учитывая распоряжение департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15 февраля 2019 года № 42-ри «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края» министерство имущественных и земельных отношений утвердило прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, согласно Отчёту КГБУ «ЦКО» № 1/2020 от 2 сентября 2020 года, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года, согласно приложению к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года

№ 87-п. Заявителем не представлено доказательств о нарушении оценщиками, при проведении оценки и определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, норм действующего законодательства, регулирующего определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, будучи условной, считается достоверной и подлежит признанию в силу закона, поскольку её величина исчислена и обоснована в Отчёте оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Считают, что требования административного истца не подлежат удовлетворению, поскольку постановление от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 23 апреля 2010 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края («Арендодатель») и ИП ФИО1 Оглы («Арендатор») заключён Договор аренды № 4847ф10 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 4 103 кв.м., с кадастровым номером 25:31:010407:1073, расположенный по адресу: участок находится примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, в экономической зоне № 4, в границах в соответствии с выпиской из кадастрового паспорта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 15 апреля 2010 года (с момента фактического владения Арендатором указанного в пункте 1.1. настоящего договора земельного участка) по 14 апреля 2014 года (пункт 1.3). Настоящий договор является одновременно приёмо-сдаточным актом, вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с даты начала фактического использования Арендатором земельного участка, то есть с 15 апреля 2010 года (пункт 1.5).

Согласно пункту 2.1 за указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановления администрации Приморского края от 19 марта 2009 года № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным муниципальными правовыми актами органа местного самоуправления Находкинского городского округа. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка, а также дальнейшие изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами. При подписании договора арендная плата устанавливается в 2010 году согласно расчёту. Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в пункте 1.3 договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 5.4).

Данный договор 27 февраля 2013 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер №.

Приложением № 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Соглашением от 27 декабря 2012 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № 4847ф10 от 23 апреля 2010 года стороны решили установить срок действия вышеуказанного договора по 14 апреля 2017 года (пункт 1). Пункт 1.1 договора аренды земельного участка изменить, изложив его в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 3569,00 кв.м. с кадастровым номером 25:31:01040762972, расположенный по адресу: <...>, в границах в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2).

На основании соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № 4847ф10 от 23 апреля 2010 года пункт 2.1. договора аренды изложен в следующей редакции: «За указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановлений Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» и от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земли населённых пунктов Приморского края» по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления. Изменения годового размера арендной платы, определённого настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, на основании принимаемых актов уполномоченных органов, в соответствии с которыми изменяется порядок и (или) размер арендной платы, путём направления Арендодателем в адрес Арендатора письменного уведомления, без дополнительного соглашения между сторонами. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов. Арендная плата устанавливается в 2015 году согласно расчёту (пункт 2 Соглашения).

Поскольку размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 27 января 2021 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 декабря 2020 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом представлен Отчёт № 30-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 29 января 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО3, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 569 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Суд, оценивая Отчёт № 30-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 29 января 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО3, приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчёта 30-о/2021 от 29 января 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков ими не заявлялось.

Ссылка административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае административным истцом, как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 Оглы об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 10 февраля 2021 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 Оглы к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3569 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: магазины, торговые комплексы, для иных видов жилой застройки; адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи ФИО1 Оглы заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, считать 10 февраля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова

Судья