Апелляционное определение № 33-3-9302/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья р/с Балашова А.А. № 33-3-9302/2025

в суде первой инстанции №2-309/2025

(УИД 26RS0016-01-2025-000214-43)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шурловой Л.А.,

судей Гукосьянц Г.А., Медведевой Д.С.

при секретаре судебного заседания Кузьмичевой Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков по доверенности ФИО1

на решение Кировского районного суда Ставропольского края от 04 июля 2025 года

по исковому заявлению АО «Агрохлебопродукт» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании незаключенными договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

УСТАНОВИЛА:

АО «Агрохлебопродукт» обратилось в суд иском, уточненным ст. 39 ГПК РФ,

- признать незаключенными договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от 13.10.2023 между ФИО2 и ФИО4 в отношении 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН26:№

-признать незаключенным договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от 13.10.2023 между ФИО2 и ФИО3 в отношении 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

В обоснование иска указано, что 13.10.2023 ФИО2 заключила два договора купли-продажи одной и той же доли в праве (200/77354) в земельном участке с КН № с двумя разными лицами — ФИО3 и ФИО4 Сумма сделки по каждому договору составила 2 млн. руб. Передача денежных средств указана, как завершённая до подписания договора купли-продажи. Указано, что доли фактически переданы. Обе сделки не прошли государственную регистрацию по причине выдела доли ФИО2 в отдельный участок ( КН №

Обжалуемым решением Кировского районного суда Ставропольского края от 04 июля 2025 года - исковые требования удовлетворены. Суд постановил:

Признать незаключенным договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от 13.10.2023 между ФИО2 и ФИО3 в отношении 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Признать незаключенным договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от 13.10.2023 между ФИО2 и ФИО4 в отношении 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

В апелляционной жалобе представителя ответчиков–ФИО1 выражается несогласие с решением суда. Указывает, что стороны предусмотрели в п. 5.3 договора передачу правоустанавливающих документов и фактическое вступление покупателя во владение, что прямо указывает на исполнение обязательств. Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика Гомич и его представителя, ввиду чего представитель был лишен возможности представить дополнительные доказательства и дать пояснения. Истцом не представлено доказательств того, что именно права Общества нарушены оспариваемыми договорами. Вопреки выводам суда, на дату заключения договора между Гомич и ФИО2 никаких иных зарегистрированных сделок не существовало, а право собственности на долю переходило только после государственной регистрации. Суд не исследовал вопрос действительности доверенности ФИО30. действовавшего от имени ФИО2, и не проверил обстоятельства передачи денежных средств, хотя это имело ключевое значение для правильного рассмотрения дела.

В письменной позиции на апелляционную жалобу сторона истца просил оставить судебный акт без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в отзыве на жалобу, позиции участвующих лиц, законность и обоснованность судебного акта по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы, судебный акт оставлению без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что 13.10.2023 ответчик ФИО2 заключила два договора купли-продажи одной и той же доли в праве (200/77354) в земельном участке с КН № с двумя разными лицами — ФИО3 и ФИО4 Сумма сделки по каждому договору составила 2 млн. руб. Передача денежных средств указана в договоре «завершённая до подписания договора купли-продажи, доли фактически переданы». Обе сделки не прошли государственную регистрацию по причине выдела доли ФИО2 в отдельный участок с КН № с новым размером доли.

Учитывая заключение ФИО2 договоров купли-продажи 13.10.2023г., а также принимая во внимание условие пунктов 5.3 названных договоров « передача долей состоялась», истец полагал, что оба договора купли- продажи содержат недостоверные сведения, и фактическую передачу имущества по ним не подтверждают,

договоры купли-продажи от 13.10.2023 являются неисполненными согласно статьи 309 Гражданского кодекса РФ, предполагающие надлежащего исполнения обязательств в соответствии с их условиями, совершенных в обход установленного абзацем 2 пункта 1 статьи 12 ФЗ 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" запрета при совершении оспаривемой сделки, их действия нельзя признать добросовестными.

Принимая во внимание последовательность действий по обращению за государственной регистрацией сделок в Управление Росреестра по СК, а также аффилированность ФИО3 и ФИО4, истец полагал, что ФИО3 имел намерение приобрести в отношении себя статус лица имеющего право приобретать доли земельного участка из земель сельскохоз назначения у участника долевой собственности.

Кроме того, в настоящее время имеется судебный спор по иску Плахтырь к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по СК о незаконности решения Управления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером №, мотивирован нарушением прав ФИО2 в связи с невозможностью выдела долей ФИО2 в самостоятельный участок, зарегистрировать переход прав 200/77354 долей на покупателя ФИО3 по договору купли-продажи от 13.10.2023г.

Судом установлено, следует из материалов реестрового дела, земельный участок КН № площадью 1846260+/-37733 кв.м., согласно выписке из ЕГРН на 31.08.2023, является участком сельхоз назначения, местоположение относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание почты станицы Марьинская, участок находится примерно в 5.006 км. по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский края, Кировский район, ст. Марьинская, ул. Победы, 54 «А».

Число собственников на земельный участок КН № превышает 5 лиц.

01.08.2023 АО «Агрохлебпродукт» и собственники долей в праве на земельный участок КН № заключили договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого в аренду АО «Агрохлебпродукт» передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1846260 кв. м., сроком на 10 лет.

Список арендодателей и размер принадлежащих им долей определен в приложении к договору аренды, в том числе: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, АО «Агрохлебпродукт», ФИО4

Согласно выписке из ЕГРН на 31.08.2023 зарегистрировано обременение на земельный участок в пользу арендатора АО «Агрохлебпродукт», Общество также является собственником доли в праве на этот земельный участок.

Истец ФИО29 ( размер доли 200/77354 ) и ответчик ФИО4 является участником долевой собственности в праве на указанный земельный участок, ответчик ФИО3 не является участником долевой собственности в праве на указанный земельный участок по данным выписки ЕГРН.

13.10.2023 между ФИО29, в интересах которой действовал по доверенности ФИО30, и ФИО3 был заключен договор купли- продажи доли в праве на недвижимое имущество, в соответствии с которым ФИО2 продала ФИО3 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН №

В тот же день, 13.10.2023, между ФИО2, в интересах которой действовал ФИО30, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество, в соответствии с которым ФИО2 продала ФИО4 200/77354 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН №

200/77354 доли, являющиеся предметом купли-продажи по вышеуказанным договорам, принадлежат ФИО2 на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 31.05.2019, государственная регистрация права №26:35:000000:405-26/016/2019-202 от 16.06.2019.

Спорные договоры купли-продажи земельного участка между ФИО2 и ответчиками от 13.10.2023 содержат следующие условия: о предмете и цене договора п. 3, в п. 1 договора доля в праве общей долевой собственности на 200/77354 продана за 2 000 000 руб. Денежные средства получены продавцом от покупателя полностью до подписания настоящего договора. В п. 5.3 договора указано, что передача доли земельного участка и принятие ее покупателем фактически состоялась до подписания договора купли-продажи путем передачи правоустанавливающих документов, доверенности, расписки в получении денежных средств, который, одновременно, является и передаточным актом. Право общей долевой собственности на долю возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Как установлено судом, следует из материалов дела, ответчик ФИО2 являлась собственником 200/77354 доли в праве общей долевой собственности, в отношении земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> Ответчик ФИО4 также являлась собственником доли в праве на данный земельный участок с кадастровым номером №

По другому договору, по которому ФИО30, действующий в интересах ФИО2 продал, а ФИО3 купил 200/77354 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: край <адрес>, ФИО3 не являлся участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

17.01.2024 г. стороны указанных договоров обратились с заявлением в МФЦ о государственной регистрации договора купли-продажи.

26.01.2024 г., уведомлением №КУВД-001/2024-1326908/1, Управление Росреесстра по СК приостановило государственную регистрацию права, указав «14.11.2023 г. на основании Проекта межевания от 24.10.2022 г. в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) право общей долевой собственности на 200/77354 доли в праве ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, погашено.

Удовлетворяя исковые требования АО «Агрохлебпродукт», как арендатора и собственника доли в праве на земельный участок с КН № суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств реального исполнения договорных обязательств сторонами сделки; при этом, одно и то же имущество не может быть предметом одновременно двух договоров купли-продажи от 13.10.2023, заключенных между теми же лицами.

ФИО2 распорядилась имуществом иным образом (своей долей в праве), а именно выделила причитающуюся ей долю в исходном земельном участке с кадастровым номером № в новый земельный участок с КН № о чем ЕГРН 14.11.2023 была внесена соответствующая запись. Одновременно в ЕГРН была внесена запись о прекращении её права на долю в земельном участке с кадастровым номером №, с этого момента права ФИО2 на данный земельный участок прекращены.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришёл и к тому выводу, что оспариваемые не участвующим в них лицом Обществом договоры купли-продажи от 13.10.2023 являются неисполненными (не заключенными) и прямо нарушают положения статьи 309 ГК РФ, предполагающие необходимость надлежащего исполнения обязательств в соответствии с их условиями.

Права истца нарушены, в настоящее время ФИО3 и ФИО4 обратились к арендатору с заявлением о выплате арендной платы со ссылкой на указанные договора.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 164 ГК РФ также устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 432 ГК РФ к числу существенных условий для договора купли-продажи недвижимости относится: предмет договора (ст. 554 ГК РФ); цена (ст. 555 ГК РФ);форма договора — письменная и государственная регистрация перехода права (ст. 550, 551 ГК РФ).

Факт отсутствия регистрации не влечет автоматическое признание договора незаключенным, если между сторонами фактически достигнуто соглашение по всем существенным условиям согласно разъяснений в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункта 3 данного Постановления установлено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Учитывая одновременное заключение ФИО2 двух разных договоров купли-продажи от 13.10.2023 с ФИО3 и ФИО4, предметом договоров купли-продажи выступала 200/77354 доли в земельном участке с КН № (одна земельная доля), принимая во внимание условие пунктов 5.3 названных договоров о том, что передача долей состоялась, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оба договора купли-продажи от 13.10.2023 содержат недостоверные сведения и фактическую передачу имущества по договору купли-продажи, не подтверждают. Доказательств расторжения договоров купли-продажи доли и возврата денежных средств, материалы гражданского дела не содержат. Исследуемые договора купли-продажи не были зарегистрированы в установленном законом порядке, являются незаключенными в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

В апелляционной жалобе сторона ответчика полагает, что истец необоснованно отождествляет утрату права собственности после заключения договора с отсутствием права на его заключение согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, то есть до государственной регистрации изменений (в частности выдела и прекращения доли), собственник сохраняет все полномочия, включая право на отчуждение в силу ст. 209 ГК РФ.

Отклонены за необоснованностью и не влекут иной вывод судебной коллегии доводы апелляционной жалобы стороны ответчиков.

Не состоятельна в качестве пересмотра судебного акта позиция апеллянта о том, что ответчик ФИО2 выделила причитающуюся ей долю в новый земельный участок, о чем ЕГРН 14.11.2023 была внесена соответствующая запись и запись о прекращении её права на долю в земельном участке с кн №, и с этого момента права ФИО2 на данный земельный участок прекращены, то есть, по мнению апеллянта, могла заключить 13.10.2023 два договора купли-продажи своей доли в праве в исходном земельном участке с кн №.

Судом установлено, что на анализируемый период времени октябрь 2023 г. ответчик ФИО2 уже осуществила кадастровые работы по выделу своей доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № (исходный) в новый земельный участок №, в котором ФИО2 указана собственником 102894/819038 доли согласно уведомлению Росреестра по СК о приостановлении регистрации от 26.01.2024 г. №КУВД-001/2024-1326908/1.

Такие действия ФИО2 не соответствуют критериям добросовестности участников гражданских правоотношений.

Тогда как при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Учитывая нарушение прав истца, подлежащих судебной защите, а в настоящее время ФИО3 и ФИО4 обратились к арендатору АО «Агрохлебопродукт» с заявлением о выплате арендной платы со ссылкой на указанные договора, судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании договоров незаключенными.

Доводы апелляционной жалобы не заслуживают внимание, не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат обстоятельства, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а потому не влияют на обоснованность и законность постановленного решения, при отсутствии оснований для иной оценки представленных в материалы дела доказательств.

Руководствуясь ст. ст.329-330 ГПК РФ, коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 04 июля 2025 года- оставить без изменения. Апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу, в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) по правилам главы 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.12.2025.