Решение № 2-765/2020 2-765/2020~М-535/2020 М-535/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-765/2020

Дело №2-765/2020

( УИД 03RS 2011-01-2020-000766-20)


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ишимбай 07 июля 2020 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального района Ишимбайский район РБ о признании права аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - администрация МР Ишимбайский район РБ) о признании права аренды, земельного участка.

В обоснование иска указано, что на основании постановления администрации МР Ишимбайский район РБ № от 13.05.2014 земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 0.18 га., расположенный по адресу: <адрес> был передан в аренду для строительства индивидуального жилого дома ФИО3, с которой 21.05.2014 был заключен договор аренды земельного участка №, срок аренды земельного участка был установлен на пять лет с 06.03.2014 до 06.03.2019. С 02.04.2015 истец владеет и пользуется указанным земельным участком по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № о 21.05.2014. По истечении срока действия договора в декабре 2019 г истец обратился в Администрацию МР Ишимбайский район РБ с заявлением о возобновлении аренды данного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на тех же условиях на неопределенный срок. 04.04.2020 истцом получен отказ со ссылкой на подпункты 1-30 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) с указанием на то, что отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка. Считает данный отказ незаконным. За период владения земельным участком истцом получено разрешение на строительство от 17.08.2015, заключен договор энергоснабжения от 08.02.2016, приняты меры по благоустройству участка и прилегающей территории: произведены частичные работы по строительству дороги а именно: разметка границ будущего полотна проезжей части ул. Центральная, его планировка, отсыпка скальным грунтом, булыжником, песчано-гравийной смесью. Но достроить дом в течение отведенного договором срока не представилось возможным из-за недобросовестности подрядчика. По окончании срока аренды земельный участок не был передан по акту приема-передачи в муниципальный фонд, ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, 26.03.2019 им полностью оплачена арендная плата по расчету, направленному в его адрес ответчиком 12.03.2019, задолженности по оплате не имеет. В настоящее время проживает на этом земельном участке в вагон-доме, занимается строительством, земельными работами, использует его по назначению. Договор аренды от 21.04.2014 был заключен до дня вступления в силду Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» №171-ФЗ от 23.06.2014 и Федерального закона «О внесении изменений в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» № 42-ФЗ от 08.03.2015, в связи с чем ФИО1 просит признать за ним право аренды спорного земельного участка в порядке возобновления арендных отношений на тех же условиях на неопределенный срок, понудить администрацию муниципального района Ишимбайский район РБ заключить с ним договор аренды указанного земельного участка в порядке возобновления арендных отношений на тех же условиях на неопределенный срок без проведения торгов.

Представитель третьего лица КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбай на судебное заседание не явился, надлежаще извещен, представил заявление о рассмотрении дела без их участия, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства, просил удовлетворить иск по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 не возражала против удовлетворения исковых требований, но при этом настаивала на уточнении истцом требований относительно срока предоставления земельного участка в аренду, определив не на неопределенный, а на конкретный срок аренды, на что истец не согласился.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положений п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,…

Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п.1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ) (п.2).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Земельным кодексом Российской Федерации не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ныне действующая редакция закона, в частности, п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, гласит, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что оснований для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось, следовательно, правомерно удовлетворены требования о возложении обязанности.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Судом установлено, что на основании постановления администрации МР Ишимбайский район РБ № 1073 от 13.05.2014 года между ФИО3 и Муниципальным районом Ишимбайский район РБ в лице председателя КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю заключен договор № от 21.05.2014 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 0.18 га., расположенный по адресу: ул Центральная, строительный номер 118/3, село Зигановка, сельсовет ФИО4, Ишимбайский район РБ; земельный участок был передан в аренду для строительства индивидуального жилого дома; срок аренды земельного участка установлен договором с 06.03.2014 года до 06.03.2019. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, запись об аренде внесена в ЕГРП, далее в ЕГРН. На основании акта приема-передачи к договору № от 21.05.2014 земельный участок был передан арендатору.

На основании договора № б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 21.05.2014 и передаточного акта 02.04.2015 ФИО3 передала, новый арендатор ФИО1 принял все права и обязанности по договору аренды № от 21.05.2014 года в отношении вышеуказанного земельного участка. Данный договор также был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, запись внесена в ЕГРП, далее в ЕГРН.

Истцом ФИО1 получено разрешение на строительство № от 17.08.2015 на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке со сроком действия до 17.08.2025.

Согласно исковому заявлению, пояснениям истца и представленным письменным доказательствам (квитанции, акт обследования объекта от 05.07.2020, договоры и т.д.) ФИО1 пользуется спорным земельным участком с 2015 года, получив разрешение на строительство от 17.08.2015, принял меры по благоустройству участка и прилегающей территории, произвел частичные работы по строительству дороги, построил бревенчатое строение с верандой и мансардой, свайное поле, поставил вагон- бытовку утепленную, посадил плодово-ягодные деревья и кустарники, овощные культуры, огородил участок, заключил договор энергоснабжения № 524000028632 от 08.02.2016, но достроить дом в течение отведенного договором срока аренды земельного участка не успел.

Срок договора аренды земельного участка истек 06.03.2019.

По истечении срока действия договора ФИО1 в декабре 2019 г обратился в Администрацию МР Ишимбайский район РБ с заявлением о возобновлении аренды данного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на тех же условиях на неопределенный срок.

04.04.2020 им получен ответ от Администрации МР Ишимбайский район РБ с отказом в удовлетворении его заявления, об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды земельного участка, продления договора аренды со ссылкой на подпункты 1-30 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ с указанием на то, что право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрирован в ЕГРН.

Однако судом установлено, что действительно по окончании срока действия договора аренды спорный земельный участок не был истребован администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ у истца, не был передан по акту приема-передачи в муниципальный фонд, ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, истец продолжал пользоваться указанным земельным участком (проживает в вагоне-доме, продолжает строительство, платит за электричество и т.д.).

Более того, признавая продолжение арендных отношений ответчик выдал истцу расчет арендной платы за весь 2019 года, которая полностью оплачена истцом согласно квитанциям 26.03.2019. Задолженности по арендной плате истец в настоящее время не имеет, он добросовестно исполнял обязанность по оплате платежей за пользование земельным участком, что подтверждается справкой КУС МИнземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбай от 05.06.2020.

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявления истца ответчиком не учтены положения ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суду не представлено доказательств того, что арендодатель уведомлял арендатора о принятии решения не передавать земельный участок в аренду по окончании срока действия договора, что собственник - администрация муниципального района Ишимбайский район РБ предъявил арендатору требование о возвращении земельного участка.

Напротив, в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, оплачивал арендные платежи в полном объеме и в установленные сроки, задолженностей не имеется, поэтому суд приходит к выводу, что в настоящее время вышеуказанный договор аренды земельного участка, заключенный между муниципальным районом Ишимбайский район РБ и ФИО1, является возобновленным на тех же условиях (без торгов) на неопределенный срок, т.е. действующим. При таких обстоятельствах отказ ответчика Администрации муниципального района Ишимбайский район РБ в удовлетворении ФИО1 заявления о возобновлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:28:100701:335 нарушает его права как арендатора данного земельного участка.

Принимая во внимание, что судом установлено наличие закрепленных в ст. 610 ч.2 ГК РФ оснований для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец не уточнил требования относительно срока возобновления договора аренды, настояв на возобновлении на неопределенный срок, поэтому у суда нет оснований для выхода за пределы исковых требований, дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право аренды на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 0.18 га, расположены по адресу: <адрес> в порядке возобновления арендных отношений на тех же условиях на неопределенный срок.

Понудить администрацию муниципального района Ишимбайский район РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 0.18 га, расположены по адресу: ул. Центральная строительный номер 118/3 село Зигановка сельсовет ФИО4 Ишимбайского района Республики Башкортостан в порядке возобновления арендных отношений на тех же условиях на неопределенный срок без проведении торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 14.07.2020 года.

Судья Шагизиганова Х.Н.