Решение № 3А-239/2021 3А-239/2021~М-71/2021 М-71/2021 от 28 октября 2021 г. по делу № 3А-239/2021

Копия

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лебединской А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-239/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 4 464 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 8 276 320 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Губкинского в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (арендодатель земельного участка).

В письменных возражениях на административное исковое заявление административные ответчики Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 108-109).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 6/21 от 27 января 2021 года (со сроком аренды по 2070 года), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 договора), арендодателем выступает - Администрация города Губкинского в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 8 276 320 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, исковые требования о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 315-06.2021, выполненный 29 июня 2021 года ООО «Судебная экспертиза и оценка» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 4 464 000 рублей.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, земельные участки, выбранных в качестве объектов аналогов, имеют значительные различия по местоположению, площади, дате сделок, введенные корректировки не обоснованы, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО2 № 120-21 от 13 сентября 2021 года (заключение судебной экспертизы): в отчете оценщика допущены нарушения ФСО № 7 - не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта; не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым отнесен оцениваемый земельный участок при его использовании; в таблице 12 отчета приведены искаженные данные из архива Авито; предложения, содержащие более полные характеристики объектов-предложений неправомерно не включены в выборочный анализ; в качестве объектов аналогов оценщиком использованы объекты не сопоставимые по ценообразующим факторам с объектом оценки.

По заключению судебной экспертизы содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО2 № 120-21: рыночная стоимость земельного участка составила 6 992 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); представленный административным истцом отчет оценщика составлен с нарушением требований, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

Письменные возражения представителя административного истца ФИО3 на заключение эксперта, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

Вопреки доводам в возражениях представителя административного истца на заключение эксперта, при анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.

Как следует из заключения эксперта, в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы и сглаживали отличия объектов аналогов от оцениваемого земельного участка.

Вопреки доводам представителя административного истца в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.

При таких данных в отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.

Представленная к ходатайству о назначении повторной экспертизы консультация ООО «ГЕОИД» не опровергает выводы в заключении эксперта, поскольку в консультации содержится лишь субъективная информация лица его подготовившего, при этом выводы эксперта были основаны на материалах дела и не содержат какой либо неполноты либо противоречивости.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, для назначения повторной экспертизы не имеется. В связи с отсутствием каких-либо существенных неясностей в заключении эксперта ходатайство представителя административного истца о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО2 № 120-21, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 21 июля 2021 года.

Поступившее в суд заявление от эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО2 о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 70 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр» при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет - менее 20 % (не является кратной), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 6 992 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто две тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка - 21 июля 2021 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись