Решение № 2-6751/2025 2-682/2026 2-682/2026(2-6751/2025;)~М-5976/2025 М-5976/2025 от 5 февраля 2026 г.

Кировский районный суд города Омска

644015, <...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru

телефон: <***>, факс <***>

Дело № 2-682/2026 УИД: 55RS0001-01-2025-005592-81


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 23 января 2026 года

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка,

с участием ответчиков ФИО1, ФИО4, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – ДИО Администрации г. Омска) обратился в суд к ФИО1, ФИО4, ФИО3 с иском о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка, в обоснование заявленных требований указав, что ответчики являются собственниками помещений в здании по адресу: <адрес>, которое располагается на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном в аренду на основании договора аренды № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. В силу закона ответчики обязаны заключить с истцом соглашение о присоединении к уже заключенному договору аренды данного земельного участка, однако до настоящего времени не сделали этого. На основании изложенного, просило:

1) обязать ФИО1 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения следующего содержания:

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

<соглашение 1>

2) обязать ФИО3 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения следующего содержания:

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

<соглашение 2>

3) обязать ФИО4 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения следующего содержания:

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

<соглашение 3>

Определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ДИО Администрации г. Омска к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о понуждении к подписанию соглашения к договору аренды земельного участка выделены в отдельное производство из гражданского дела №.

Истец ДИО Администрации г. Омска в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, направило в суд ходатайство, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части условия о распространении действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 130-141), в которых не согласился с применением экономически обоснованного коэффициента 5,9%, указав, что к гаражам должен применяться коэффициент 2,5 %, а также возражал против включения в соглашение условие о распространении действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 131-135), в которых не согласился с применением экономически обоснованного коэффициента 5,9%, указав, что к гаражам должен применяться коэффициент 2,5 %, а также возражал против включения в соглашение условие о распространении действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, не согласился с пунктами 5.2-5.6 Договора, регулирующими основания и размер неустойки за неисполнение обязательств, указав на завышенный характер неустойки и неясность формулировок. Оспаривал подпункты 3, 9, 15 пункта 3.2, подпункт 2.3 пункта 2 Договора ввиду их неясности и кабальности.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее по тексту – Постановление Пленума № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Разрешение судом указанного спора сводится к установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон или суда.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), положения которой применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (часть 15).

Частью 1 указанной статьи предусмотрено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках на приобретение их в собственность или в аренду.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (часть 9).

Согласно части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (часть 7).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 года № 452, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем его распоряжение осуществляет ДИО Администрации г. Омска.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИО Администрации г. Омска и ФИО5 заключен договор аренды № №, согласно которому истец Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункты 1.1-1.3 Договора).

В договоре также перечислены все иные помещения, расположенные в данном здании, и их собственники, в число которых также входит ФИО1, ФИО4, ФИО3 (пункт 1.6 Договора).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН ответчикам на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, находящиеся в здании по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №:

– ФИО1 является собственником машино-места с кадастровым номером №;

– ФИО4 является собственником помещения с кадастровым номером №;

– ФИО3 является собственником помещения с кадастровым номером №;

Для данного участка с ДД.ММ.ГГГГ установлен вид разрешенного использования «хранение автотранспорта (код 2.7.1.), магазины (код 4.4)», что подтверждается распоряжением директора Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

На момент вынесения настоящего решения вышеуказанное распоряжение в установленном законом порядке не оспорено.

В данной связи на ФИО1, ФИО4, ФИО3 в силу вышеприведенных положений закона возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка, в границах которого расположен принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

Во исполнение требований закона ДИО Администрации г. Омска направило ответчикам заказным почтовым отправлением копию договора аренды № № и соглашение о присоединении к нему.

В ответ на оферту ответчики направили истцу протоколы разногласий, в которых выразили несогласие с приложением к соглашению в части указания в нем экономически обоснованного коэффициента 5,9 %, предложив указать его в размере 2,5%, а также в части указания на стоимость годовой арендной платы, пересчитав её, исходя из коэффициента 2,5%, а ФИО4 дополнительно возражал против пункта 2.3, подпункта 3, 9, 15, 17 пункта 3.2, пунктов 5.2-5.5 Договора.

ДИО Администрации г. Омска составило протоколы согласования разногласий к протоколам разногласий ответчиков, в котором отклонило предложенные ответчиками условия соглашения, утвердив их в редакции арендодателя.

Однако указанные протоколы ответчиками подписаны не были, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Разрешая разногласия сторон в части включения в соглашение ретроактивной оговорки, то есть распространения действия соглашения на период с ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, включение в соглашение ретроактивной оговорки об его применимости к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь при наличии добровольного волеизъявления обеих сторон, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Придание соглашению о присоединении к договору аренды земельного участка обратной силы о его применимости с момента государственной регистрации самого договора аренды законом напрямую не предусмотрено, что в отсутствие соглашения между сторонами об ином не порождает оснований для утверждения судом такого условия в порядке урегулирования разногласий.

В данной связи суд отмечает, что посредством включения в соглашение ретроактивной оговорки вопреки воле второй стороны и обращения в суд с иском о понуждении к его заключению в такой редакции, истец фактически пытается взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование земельным участком в спорный период времени, что в рамках настоящего спора является недопустимым.

Поскольку ретроактивная оговорка нашла свое отражение в условиях, отраженных в пунктах 1, 2 и 7 соглашения и в приложении к нему, суд полагает необходимым внести изменения в данные части соглашения сообразно следующим нормам.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений следует, что договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны все существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При этом стороны вправе (но не обязаны) после разрешения преддоговорного спора в судебном порядке в письменной форме оформить документ и подписать его лицами, совершающими сделку.

Таким образом, толкование положений статей 445 ГК РФ, Постановления Пленума № 49 в их взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что законодателем и высшей судебной инстанцией в интересах стабильности гражданского оборота и эффективного правосудия избрана модель заменяющего судебного акта, содержащего в своей резолютивной части все условия договора и избавляющего его стороны от необходимости составления и подписания какого-либо иного документа после принятия судом решения по преддоговорному спору.

В данной связи суд полагает необходимым:

- исключить из соглашения пункт 7;

- исключить из пункта 2 фразу, начинающуюся со слов «и с ДД.ММ.ГГГГ до конца»;

- указать в пунктах 1 и 7 соглашения на действие соглашения с момента вступления в законную силу решения Кировского районного суда города Омска по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ;

- исключить из приложения к соглашению абзацы 8 и 9.

Кроме того, ответчиками выражены разногласия в части расчета арендной платы с учетом применения экономически обоснованного коэффициента 5.9%.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 части 3 вышеуказанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Во исполнение вышеуказанных положений закона Правительством Омской области принято Постановление от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Согласно пункту 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год может определяться, в том числе, на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, размер арендной платы за использование земельного участка определяется для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества (пункт 15 Порядка).

Пунктом 3 Порядка установлена формула расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка:

Ап = Кс x Кф,

где:

Ап – размер годовой арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка;

Кф – экономически обоснованный коэффициент.

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

Для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, в том числе, размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек; размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в абзаце втором настоящей строки, устанавливается экономически обоснованный коэффициент 2,5 % (пункт 3 Приложения к Порядку).

Для земельных участков, предназначенных для размещения, в том числе, объектов торговли устанавливается экономически обоснованный коэффициент 5,9 % (пункт 5 Приложения к Порядку).

Суд полагает, что приведенная в приложении в соглашению формула расчета арендной платы соответствует вышеприведенным положениям законодательства, а учет экономически обоснованного коэффициента 5,9 % по отношению к данному земельному участку в настоящее время является правомерным, поскольку судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования данного участка был изменен и дополнен категорией «магазины (код 4.4)», что в силу пункта 5 приложения к вышеуказанному Порядку предполагает применение коэффициента 5.9%.

Применение экономически обоснованного коэффициента не может дифференцироваться применительно к каждому собственнику помещения и распространяется на весь земельный участок, определяется по виду разрешенного использования, установленному в ЕГРН, и не зависит от того, для чего тот или иной собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, его использует.

Разрешая разногласия истца и ответчика ФИО4 относительно условия пункта 2.3 Договора, суд исходит из следующего.

Пунктом 2.3 Договора установлено, что Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 1 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

В возражениях ответчик ФИО4 просил изменить формулировку данного пункта, изложив его, как «с возможностью оплаты до 31 декабря каждого года, за который осуществляется платеж по выставленному счету».

Анализируя предложенную редакцию, суд полагает, что ответчик фактически не согласен с порядком внесения арендной платы, предлагает изменить помесячную оплату на ежегодную с днем уплаты вместо 10-числа месяца, за который производится оплата, на 31 декабря года, за который производится оплата.

Вместе с тем, из договора аренды и приложения к нему явно следует, что арендодателем выбрана ежемесячная форма внесения арендной платы, установление которой соответствует практике предоставления, как земельных участков, так и иного недвижимого имущества в аренду и, по мнению суда, не является обременительной по отношению к арендаторам, в связи с чем оснований для изменения порядка внесения арендной платы с ежемесячной на ежегодную не имеется.

Установленный арендодателем срок внесения арендной платы – не позднее 10-числа месяца, за который производится оплата, также представляется суду обоснованным, тогда как предложенный ответчиком срок – 1 раз в год в конце календарного года, по мнению суда, будет существенно нарушать права арендодателя.

Доказательств, подтверждающих необходимость установить для ответчика ФИО4 иной порядок и срок уплаты арендной платы по сравнению с другими арендаторами, суду не представлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для внесения изменений в пункт 2.3 Договора.

В пункте 3.2 Договора перечислены обязанности арендатора, с частью из которых не согласился ответчик ФИО4, а именно изложил обязанности, предусмотренные подпунктами 3,9,15 в своей редакции, а также в целом предложил исключить обязанность, установленную подпунктом 17 данного пункта. Оценивая обоснованность доводов ответчика в данной части, суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 3 пункта 3.2 Договора арендатор обязан в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в департамент копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем).

Заявляя о необходимости исключения данного пункта из Договора, ответчик ФИО4 указал, что истец фактически перекладывает на арендатора обязанности арендодателя по заключению и регистрации соглашения к договору аренды с новым собственником.

Суд соглашается с доводами ответчика в данной части, поскольку законом не установлена обязанность арендатора земельного участка в случае отчуждения находящегося на нем объекта недвижимости заключать с новым собственником договор уступки права по соглашению к договору аренды.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства выступает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

В данной связи при отчуждении объекта недвижимости у нового собственника силу закона возникает право на пользование долей земельного участка, на котором располагается данный объект.

Оформление указанных правоотношений надлежащим способом в соответствии с требованиями закона посредством заключения договора аренды или соглашения о присоединении к уже существующему договору аренды является исключительной прерогативой арендодателя, в связи с чем как на нового, так и на предыдущего собственника объекта недвижимости не может быть возложена обязанность оформлять передачу прав по соглашению к договору аренды предложенным истцом способом.

Вместе с тем, для своевременного реагирования на смену собственников объектов недвижимости и направления им проектов соглашений к договору аренды для подписания, ДИО Администрации г. Омска необходимо своевременно получать сведения о состоявшихся сделках о переходе права собственности, в связи с чем суд полагает необходимым добавить в соглашение пункт 7, в котором указать на изложение обязанности, установленной подпунктом 3 пункта 3.2 Договора, в следующей редакции: «В случае отчуждения объекта недвижимости (доли в нем) расположенном на Участке, Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о новом собственнике объекта недвижимости (доли в нем) в течении 2-х месяцев с момента отчуждения».

Подпунктом 9 пункта 3.2. Договора предусмотрена обязанность арендатора письменно в течение 2-х рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов.

В своих возражениях ответчик ФИО4 фактически не согласился со сроком, в течение которого арендатор обязан уведомлять арендодателя о смене реквизитов, посчитав разумным установить такой срок в 30 рабочих дней.

Действительно, установленный арендодателем срок для уведомления 2 рабочих дня, по мнению суда, явно не отвечает требованиям разумности. Истцом также не представлено доказательств того, по какой причине им установлен настолько краткий срок для совершения уведомительных действий.

Учитывая установленный договором порядок и срок уплаты арендной платы, суд полагает необходимым внести изменения в спорный подпункт договора, указав, что арендатор обязан письменно в течение 15 рабочих дней уведомить арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов, добавив в соглашение пункт 8, в котором изложить данный подпункт в новой редакции.

В подпункте 15 пункта 3.2 Договора указано, что арендатор обязан ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей.

Возражая против возложения на него данной обязанности, ответчик ФИО4 указал, что владеет имуществом, как физическое лицо, будет производить оплату в соответствии с выставленным счетом, в связи с чем ежеквартально производить с истцом сверку расчётов представляется неразумным и неэффективным.

Суд соглашается с данными доводами, с учетом характера и сторон правоотношения, не усматривая оснований для проведения ежеквартальной сверки расчетов.

Вместе с тем, для исключения конфликтных ситуаций, учитывая желание арендодателя производить сверки платежей по арендной плате со своими арендаторами, суд полагает возможным установить, что данные сверки должны проводиться ежегодно не позднее 1 февраля каждого года, в связи с чем в соглашение необходимо включить пункт 9, в котором изложить подпункт 15 пункта 3.2 Договора в новой редакции.

Подпунктом 17 пункта 3.2 Договора установлена обязанность арендатора не допускать размещения на участке нестационарных торговых объектов.

Между тем судом установлено, что для данного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ установлен вид разрешенного использования «хранение автотранспорта (код 2.7.1.), магазины (код 4.4)».

Соответственно правообладатель земельного участка вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования.

Вид разрешенного использования «магазины» предполагает размещение объектов, предназначенных для продажи товаров, в том числе нестационарных торговых объектов, в связи с чем, суд соглашается с доводами ответчика ФИО4, полагая необходимым исключить данный подпункт из условий договора посредством включения в соглашение пункта 10 с соответствующим изменением.

Согласно пункту 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендаторы уплачивают неустойку в виде пени в размере 1 /300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату уплаты пени, от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В своих возражениях ответчик ФИО4 просит исключить данный пункт из договора из-за его кабальности в соотношении с законной неустойкой.

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Законодателем сторонам договорных отношений предусмотрена возможность включить в договор условие о неустойке, определенной по соглашению сторон, при этом по смыслу закона размер договорной неустойки не может быть ниже размера процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскиваемыми в порядке статьи 395 ГК РФ (законная неустойка).

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Таким образом, договором аренды установлена неустойка в 300 раз ниже, чем та, уплата которой предусмотрена законом, в связи с чем доводы ответчика о кабальности данного условия отклоняются судом, как необоснованные.

Согласно пункту 5.3. Договора при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 % от кадастровой стоимости Участка.

Пунктом 5.4 Договора установлено, что при несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 % от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки.

Заявляя о необходимости исключения данных пунктов из договора, ответчик ФИО4 ссылался на необоснованно завышенный размер возможной неустойки, исчисляемой из кадастровой стоимости всего земельного участка.

Суд находит доводы истца в данной части обоснованными по следующим причинам.

Поскольку обязательство истца заключается во внесении арендной платы за использование принадлежащей арендатору доли в праве пользования земельным участком, суд полагает, что неустойка за нарушение арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды доли земельного участка, должна исчисляться из кадастровой стоимости доли, а не всего земельного участка.

Таким образом, текущая редакция договора аренды земельного участка содержит явно обременительные для арендатора положения о последствиях нарушения обязательств, вытекающих из договора, в части базы для начисления размера неустойки, что является злоупотреблением правом со стороны истца.

В данной связи в соглашение к договору аренды надлежит включить пункты 11 и 12, в которых указать на изложение пунктов 5.3 и 5.4 Договора аренды в следующей редакции:

«При неисполнении условий, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости принадлежащей арендатору доли в праве пользования земельным участком».

«При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и у платы штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости принадлежащей арендатору доли в праве пользования земельным участком за каждый день просрочки».

Пунктом 5.5 Договора установлено, что в случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за каждый день нарушения.

Вместе с тем, как указано ранее, деятельность по размещению на участке нестационарных торговых объектов разрешена в условиях установленного для данного участка вида разрешенного использования, соответственно, взимание за неё штрафных санкций (неустойки) противоречит закону.

В данной связи в соглашение к договору аренды надлежит включить пункт 14, в котором указать на исключение пункта 5.5 Договора аренды.

Возражения относительно пункта 5.6 Договора, которым предусмотрено, что платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 Договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора, фактически были заявлены ответчиком в связи с несогласием с пунктами 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 Договора, которыми устанавливаются основания и размеры неустойки.

Поскольку по существу данного пункта, устанавливающего порядок уплаты неустойки, возражений от ответчика не поступило, суд не усматривает оснований для внесения изменений в его содержание.

Иные условия соглашения к договору аренды и договора аренды сторонами как в рамках досудебного урегулирования, так и в судебном заседании не оспаривались.

Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично с корректировкой предложенных истцом редакций соглашений сообразно согласованным в рамках рассмотрения настоящего дела изменениям.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, изложив соглашение к договору аренды в следующей редакции:

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

<соглашение 1.1>

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, изложив соглашение к договору аренды в следующей редакции:

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

<соглашение 2.1>

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, изложив соглашение к договору аренды в следующей редакции:

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

<соглашение 3.1>

В удовлетворении остальной части требований Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п С.С. Чегодаев

Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2026 года.

<данные изъяты>