Решение № 2-14/2017 2-14/2017(2-2092/2016;)~М-1783/2016 2-2092/2016 М-1783/2016 от 20 марта 2017 г. по делу № 2-14/2017

Дело № 2 - 14/2017

Поступило 19.08.2017 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2017 г. <адрес>

Первомайский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Хабаровой Т.А.,

при секретаре Рахмановой Т.Ю.,

с участием старшего помощника прокурора Шворневой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по первоначальному иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, с участием третьего лица ФИО5, о выселении временных жильцов из жилого помещения, предоставленного по договору аренды, взыскании арендной платы, и

встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Л-вы обратились в суд, мотивируя следующим. ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, на основании Решения <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. этот жилой дом был предоставлен во временное пользование ФИО1 ответчикам, с устного согласия ФИО2 В Договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (п.6.3.) в особых условиях запрещено производить перепланировки жилого дома, разбирать сараи, бани, проводить центральную воду, переделывать отопление. ФИО3, подписав договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., согласилась с этим. Между ФИО1 и ФИО3 был согласован срок проживания до ДД.ММ.ГГГГ. В течение всего срока аренды жилого помещения ответчики не регулярно оплачивали аренду, а ДД.ММ.ГГГГ. вообще перестали её платить. Кроме того, ответчиками было убрано (демонтировано) строение под хранение угля, без разрешения собственников арендованного ими жилья. По истечению установленного срока аренды жилого помещения, в устной беседе, ответчики были уведомлены о намерении собственников жилого дома отказаться от сдачи его в аренду, об отказе от продления с ответчиками сроков договора аренды, в связи с нарушениями п..2.2, п.,2.3, п.6.3 договора.

Ответчики были уведомлены (устно) о необходимости погашения полного долга по аренде в сумме 48 000 руб. в 10-дневный срок с момента окончания договора аренды (согласно п.2.1. договора), и оплаты потребленной электроэнергии за весь период проживания, согласно п.2.3. договора аренды, и о восстановлении или постройке сарая под хранение угля, в связи с нарушением п.3.3.1. и п.3.4.6. договора аренды ДД.ММ.ГГГГ

Ответчики не допускают истцов в жилое помещение. Им было предложено добровольно выселиться из занимаемого ими жилого помещения по адресу: <адрес> десятидневный срок с даты окончания договора аренды. ФИО6 отказались оплатить долг по аренде, электричеству и восстановить (или построить) сарай под хранение угля и добровольно выселиться из жилого дома. Ответчикам было направлено Предупреждение о необходимости выселения.

В соответствии со статьей 80 Жилищного кодекса РФ, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания, или не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования о выселении. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного, Л-вы, первоначально просили: 1.выселить ФИО3 и её мужа ФИО4 из жилого помещения по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения; 2.взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 арендную плату за проживание в сумме 48 000 руб.; 3.взыскать в пользу ФИО1 и ФИО2, с ФИО3, сумму в размере 1661,16 руб. за потребленную ответчиками электроэнергию за весь период проживания в жилом <адрес>; 4. взыскать, в пользу ФИО1 и ФИО2, с ФИО3, сумму в размере 20000 руб. на постройку (восстановление) сарая под хранение угля.(л.д.6)

ФИО6, не согласившись с иском, представили возражения, а затем предъявили встречный иск, мотивированные следующим.

Изначально, Договор аренды указанного дома был заключен ДД.ММ.ГГГГ на срок проживания до ДД.ММ.ГГГГ с последующим выкупом с ежемесячной выплатой в размере 10 000 руб. в месяц, затем дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды сторонами продлен до ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью оформления договора купли-продажи недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> по цене 1300000 руб. Срок действия указанного договора до ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям договора до указанного срока мы должны были совершить сделку по купле-продаже указанного дома. Однако до настоящего времени истцы с предложением оформить договор купли-продажи не выходили, свое право собственности на объект недвижимости в установленном порядке не зарегистрировали. Свое поведение истцы не объясняют, от встреч отказываются. В обеспечение указанных договоренностей ФИО6 были выплачены ФИО1 и ФИО2 1200000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Оставшуюся сумму в размере 100 000 руб. истцы обязуются оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Возникшие правоотношения свидетельствуют о том, что между сторонами состоялась сделка по купле продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>.

В пунктах 1.1, 1.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В данном случае предметом договора купли-продажи является жилой дом, общей площадью 64,0 кв.м., жилой площадью 46,0 кв.м. и земельный участок, площадью 600 кв.м. по адресу <адрес>. Данные условия договора относятся к существенным условиям сделки и соответствуют требованиям ст. 560 ГК РФ.

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Исходя из п.2.4 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами была согласована цена сделки, которая составляет 1 300 000 руб.

Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 556 ГК РФ состоялась фактическая передача от продавцов покупателю жилого дома по <адрес>, находящегося на земельном участке, площадью 600 кв.м., что следует из заключенного ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора аренды жилого дома по указанному адресу на условиях следующего выкупа.

Иными словами сделка по продаже указанного объекта недвижимости состоялась, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу с момента его подписания. Таким образом, все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, предусмотренные законом, сторонами согласованы и соблюдены, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> следует считать заключенным.

В силу положений Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.558 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключенным после ДД.ММ.ГГГГ. В данной ситуации подлежит государственной регистрации лишь переход права собственности на недвижимость к покупателю, что предусмотрено ст. 551 ГК РФ.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на отчуждаемый жилой дом принадлежит Продавцам на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на земельный участок у продавцов возникло в силу Закона – п.2 ст. 20, п. 2 ст. 28,36 Земельного Кодекса РФ, п.4 ст. 3 ФЗ № ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» ( в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками жилого дома по <адрес> состоялась сделка по продаже принадлежащего ответчикам объекта недвижимости. Данная сделка была исполнена путем передачи Покупателю в фактическое пользование жилого дома и земельного участка, а также путем получения ФИО1 и ФИО2 денежных средств, в сумме 1 200 000 руб.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО3 приобрела право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

В соответствии с требованиями ст.209 ГК РФ ФИО3, как собственник, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом, что является основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 о выселении ФИО3 и ее мужа ФИО4 из жилого дома по <адрес>.

Заключив ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор о продаже жилого дома и земельного участка по <адрес> ответчики взяли на себя обязательства - в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить необходимые для оформления основного договора купли-продажи документы в соответствующих инстанция (Горводоканал, Энергосбыт), а также оформить документы на земельный участок в собственность. (п. 2.3 Договора).

Кроме того, Договором стороны предусмотрели ответственность за уклонение от заключения основного договора или подписания Акта приема-передачи, в частности в пункте 3.1 указано, что в этом случае Продавец обязан выплатить Покупателю штрафную неустойку в размере 100 000 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчики беспричинно уклонились от выполнения взятых на себя обязательств, что не являются препятствием для признания права собственности на отчуждаемый объект - жилой дом и земельный участок по <адрес> за покупателем-ФИО3

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. В соответствии со ст.12 ГК РФ, одним из способов защиты нарушенного права является признание права в судебном порядке. Поскольку срок действия предварительного договора в соответствии с п.4.1 истек ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 не имеет другого законного способа защитить свои нарушенные права и имущественные интересы иначе, как путем обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 3,137 ГПК РФ, ФИО3 просит 1.признать заключенным Договор от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1, ФИО2 продали, а ФИО3 купила по цене 1 300 000 руб. жилой дом, общей площадью 64,0 кв.м., жилой площадью 46, 0 кв.м. и земельный участок, площадью 600 кв.м. по адресу <адрес>; 2.Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

В ходе судебного разбирательства, Л-вы просили требования о взыскании с ФИО3 сумму в размере 1661,16 руб. за потребленную ответчиками электроэнергию, за весь период проживания в жилом помещении по <адрес> не рассматривать, как и требование о взыскании суммы в размере 20 000 руб. на постройку (восстановление) сарая под хранение угля. (л.д. 34-35,211,212)

В судебном заседании старший помощник прокурора Шворнева Д.Н. полагала, что требования Л-вых о выселении не подлежат удовлетворению, за недоказанностью проживания ФИО6 в <адрес> в <адрес>, требования о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению в сумме 138000 руб.; в удовлетворении требований ФИО3 следует отказать в полном объеме, за отсутствием правовых оснований для их удовлетворения.(т2 л.д.9-10)

В судебное заседание ФИО1 не явилась при надлежащем извещении, ходатайств к суду не поступало.(л.д.238)

В судебном заседании ФИО2 поддержал требования о выселении ФИО6 из дома по <адрес> и взыскании с них арендной платы за период ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, полагал необходимым провести полицейское расследование по делу. (л.д.221,233-237, т2 л.д.11-21)

В судебное заседание ФИО4 не явился при надлежащем извещении, ходатайств к суду не поступало. Ранее ФИО4 подтвердил передачу денег за аренду ФИО1, показал, что Н. передали 1200000 руб. за покупку дома, лично Л-вым деньги не отдавали за дом. От ФИО1 получили расписку на 10000000 руб., а как подписывал ее ФИО2, он не видел. Н документы для оформления опеки в <адрес>. Подтвердил, что ФИО5 ставила печать на предварительном договоре, подтвердил, что ФИО2 нигде не расписывался. Сведения в предварительном договоре о ФИО2 указывали ФИО1 и Н подписанный предварительный договор они получили от Н. (114-121,240)

В судебное заседание ФИО3 не явилась, при надлежащем извещении, обеспечила явку представителя ФИО7, полагавшей, что первоначальные требования удовлетворению не подлежат, а встречные в свою очередь, подлежат удовлетворению в полном обьеме. (лд.240, т2 л.д.11-21)

В судебном заседании Н возражала против удовлетворения встречных требований, полагала, что требование о выселении подлежит удовлетворению.(т2 л.д.11-21)

Заслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд, полагая первичным разрешение спора о праве собственности на дом, определил рассмотреть первоначально встречные требования ФИО6, руководствуясь нормами ГК РФ.

Спорный жилой дом полезной площадью 43 кв.м. расположен по адресу <адрес>., на земельном участке № мерою 500 кв.м., согласно техническому паспорту.(л.д.16-19)

ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками жилого <адрес> (5/8 и 3/8 долей соответственно), на основании Решения <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу. (л.д.7-12).

В обоснование требования о приобретении права собственности на спорный дом, ФИО3 представлены следующие документы:

Договор аренды спорного дома от ДД.ММ.ГГГГ с ежемесячной оплатой аренды в сумме 10 000 руб., периодом действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,

Дополнительное соглашение к нему ДД.ММ.ГГГГ. с продлением рока аренды ДД.ММ.ГГГГ

Предварительный договор купли-продажи спорного дома и земельного участка <данные изъяты>., с обязательством заключить основной договора до ДД.ММ.ГГГГ4.1)(л.д.38-39),

Расписку от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которой ФИО1 и ФИО2 получили от ФИО3 денежные средства в сумме 1200000 руб.(л.д.38-39),

Расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО1 денежных средств в сумме 1000000 руб. в оплату проданных 5/8 долей в <адрес>.(т2 л.д.1)

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает выводы судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ., проведенной ООО «<адрес>», по ходатайству сторон, поскольку в ходе судебного разбирательства ФИО2 заявил о фальсификации представленных документов (предварительного договора и расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 также отрицала подписание представленных документов на продажу дома, отрицала обстоятельства согласования продажной цены дома.

Согласно выводам экспертов,

«1.Рукописные расшифровки подписей от имени ФИО1 в представленных документах выполнены Н

2.Рукописные расшифровки подписей от имени ФИО2 в части представленных документов (Договор аренды спорного дома от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение к нему ДД.ММ.ГГГГ Предварительный договор купли-продажи спорного дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., Расписка ДД.ММ.ГГГГ выполнены Н.

3. Подписи от имени ФИО2 в документах (Договор аренды спорного дома от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ., расписка от ДД.ММ.ГГГГ.), выполнены не ФИО2, а другим лицом.

4.Подпись от имени ФИО2 в предварительном договоре купли-продажи спорного дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выполнена Нл.д.161-188)

Эти выводы согласуются с показаниями самой Н допрошенной в качестве свидетеля, и показавшей, что Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору аренды не заключалось, равно как и предварительный договор, так как согласия между сособственниками не было, печать на этом договоре возглавляемого ею агентства недвижимости ООО «<адрес>» не ставила, о расписке от ДД.ММ.ГГГГ. не знала. Отрицала получение Л-выми денежных средств от ФИО6. Однако, допрошенный по ее ходатайству П подтвердил передачу 1000 000 руб. от ФИО3 ФИО1 (л.д.79-85,93-99,114-121)

В качестве третьего лица Н., после полученных результатов экспертизы, подтвердила, что расписывалась за ФИО6 и ФИО6 в Договоре аренды, признала, что основания для этого отсутствовали. Отрицала личное получение денег от ФИО6 за продажу спорного дома. Пояснила, что Предварительный договора заключался только с целью получения разрешения <данные изъяты> ФИО6 для предоставления в органы опеки, без намерения его исполнения. Подтвердила, что расписки писала на большие суммы и подписывала их.(л.д.213-216) В целом, все показания и пояснения Н на протяжении судебного разбирательства носят намеренно противоречивый, путаный характер, как внутреннего свойства, так и согласованности с пояснениями иных лиц, участвующих в деле и свидетелей.

ФИО1 подтвердила отсутствие у Н. полномочий, связанных с продажей дома, что согласуется с материалами дела - доверенностью, из которой следует, что никаких полномочий действовать от имени ФИО1 в даты подписания вышеуказанных документов она не имела. (л.д.51-55, т2 л.д.2)

ФИО2 также не давал полномочий Н действовать от своего имени. (л.д.51-55,213-216)

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.(ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положение о форме договора купли-продажи жилого <адрес> в <адрес> не соблюдено, существенные условия договора не определены: цена спорного дома Л-выми и ФИО6 не согласовывалась, т.к. она согласовывалась ФИО6 с Н., что подтверждается пояснениями ФИО4 и ФИО1 (л.д.51-55, 114-121).

Таким образом, правовых оснований считать договор купли продажи спорного жилого дома между Л-выми и ФИО6 заключенным у суда не имеется, и, как следствие, не имеется оснований для признания права собственности за ФИО6 на спорный дом и земельный участок.

Судом установлено, что жилой <адрес> был ФИО1 предоставлен для временного проживания ФИО3 вместе с мужем, на основании Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.13-14). Данное обстоятельство не оспорено.

В судебном заседании ФИО2 подтвердил свою осведомленность о данной сделке и согласие с ее заключением. (л.д.51-55,213-216)

В соответствии с п.2.1. указанного Договора аренды, ежемесячная плата за арендуемое жилье составляет 6000 руб., период найма с ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.3 Договора)

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО6 проживали в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ., согласно пояснениям ФИО4, ФИО1 При этом ФИО4 согласился с наличием задолженности по арендной плате, т.к. не платили аренду, предполагая приобрести дом (л.д.114-121)

Как следует из отметок, сделанных на оборотной стороне договора, ФИО6 за аренду заплатили 18 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств оплаты арендованного дома за период с ДД.ММ.ГГГГ. и по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 не представлено. Таким образом, задолженность по договору аренды ФИО6 перед Л-выми составляет 138 000 руб. {(12 месяцев 2015г. + 11 месяцев 2016г.) х 6000 руб.}

ФИО8 просил взыскать эту сумму только в пользу ФИО1(л.д.212)

Таким образом, это требование подлежит удовлетворению.

Требование о выселении ФИО6 удовлетворению не подлежит, поскольку Л-выми не доказан факт проживания ФИО6 в спорном доме, в нарушение требований ст.55, 56,59,60 ГПК РФ.

ФИО1 в судебном заседании заявила о том, что Литвиненко выехали и вещей их в доме нет.(л.д.51-55)

Свидетель Е <данные изъяты>. пояснила что ФИО6 проживают на <адрес>, имущества ФИО6 в доме нет. (л.д.233-237),

Данное обстоятельство также подтверждается регистрацией ФИО6 в <адрес>. (л.д.229,230).

Допрошенные по ходатайству сторон свидетели З К., Е С., Г Щ сведений имеющих доказательственное значение не сообщили. (л.д.114-121, т2 11-21)

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

ФИО9, как обязанное лицо, не оплатил стоимость проведенной по делу экспертизы в сумме 86000 руб.(л.д.153-158, 162)

Л-выми государственная пошлина в связи с увеличением размера исковых требований не оплачена.

На основании вышеизложенного, руководствуясь указанными нормами материального права, а также ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 138 000 руб.

В удовлетворении требования о выселении ФИО3 и ФИО4 из <адрес> отказать.

ФИО3 отказать в удовлетворении требований о

1. признании заключенным Договора от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1, ФИО2 продали, а ФИО3 купила по цене 1 300 000 руб. жилой дом, общей площадью 64,0 кв.м., жилой площадью 46, 0 кв.м. и земельный участок, площадью 600 кв.м. по адресу <адрес>;

2.о признании за ФИО3 право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, в полном обьеме.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в местный бюджет в сумме 3960 руб.

Взыскать с ФИО3 стоимость проведенной по делу экспертизы в сумме 64500 руб. в пользу ООО «<адрес>».

Взыскать с ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 стоимость проведенной по делу экспертизы в сумме 21500 руб. в пользу ООО «<адрес>».

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с даты вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГг.

Судья Т.А.Хабарова