Решение № 2-2037/2020 2-2037/2020~М-496/2020 М-496/2020 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-2037/2020

№ 2-2037/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2020 г. г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г.

при секретаре Дюжеве М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» об обязании передать недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион», просил обязать ответчика передать в собственность ФИО1 недвижимое имущество – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: АДРЕС, произвести государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: АДРЕС, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указал, что 30 сентября 2019 г. между сторонами заключен Предварительный договор №) купли-продажи квартиры, предметом которого являлось обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу по адресу: АДРЕС умеющей характеристики по проекту: секция 2, этаж 9, площадью 61,9 кв.м., количество комнат 2, номер на площадке, на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно пункту 2.1. Предварительного договора стоимость квартиры составляет 5 942 400 рублей. В пункте 2.3. указанного договора установлено, что договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами в срок не позднее 45 (сорока пяти) рабочих дней с даты регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30 декабря 2020 г. и только при условии осуществления Покупателем оплаты стоимости квартиры, указанной в п 2.1. настоящего договора, в полном объеме, при этом все денежные средства, оплаченные покупателем по настоящему договору засчитываются в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права на оформления в свою собственность квартиры. В пункте 2.2. Предварительного договора указано, что оплата стоимости квартиры производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, в следующем порядке: частично за счет собственных средств в размере 1 500 400 в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора (пункт 2.2.1.); частично средств банковского кредита в размере 4 442 000 руб., предоставляемого покупателю ПАО «Сбербанк России», по кредитному договору, заключенному между покупателем и банком, в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора (пункт 2.2.2.). Истец свои обязательства по оплате квартиры исполнил надлежащим образом. Однако до настоящего времени основной договор до настоящего времени не заключен. Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, объект недвижимости надлежащим образом в собственность истца не передан. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект, в связи с чем, вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик - АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» своего представителя в судебное заседание не направило, извещалось надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Третье лицо – Одинцовский территориальный отдел Роспотребнадзора по Московской области своего представителя в судебное заседание не направил, извещался надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Суд, в силу положений статьи 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 30 сентября 2019 г. между АО «ПИК-Регион» и ФИО1 заключен Предварительный договор № купли-продажи квартиры, предметом которого являлось обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры № расположенной по строительному адресу по адресу: АДРЕС, умеющей характеристики по проекту: секция 2, этаж 9, площадью 61,9 кв.м., количество комнат 2, номер на площадке, на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 11-22).

Согласно пункту 2.1. Предварительного договора стоимость квартиры составляет 5 942 400 рублей, которая является окончательной, и подлежит изменению только в соответствии с п. 5.3. настоящего договора.

В пункте 2.2. Предварительного договора указано, что оплата стоимости квартиры производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, в следующем порядке: частично за счет собственных средств в размере 1 500 400 в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора (пункт 2.2.1.); частично средств банковского кредита в размере 4 442 000 руб., предоставляемого покупателю ПАО «Сбербанк России», по кредитному договору, заключенному между покупателем и банком, в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора (пункт 2.2.2.)

ФИО1 исполнил свои обязательства по условиям договора, оплатив в полном объеме приобретаемый объект, обязательства перед ответчиком по оплате объекта недвижимости исполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела (л.д. 23) и не оспаривается стороной ответчика.

В пункте 2.3. указанного договора установлено, что договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами в срок не позднее 45 (сорока пяти) рабочих дней с даты регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее 30 декабря 2020 г. и только при условии осуществления покупателем оплаты стоимости квартиры, указанной в п 2.1. настоящего договора, в полном объеме, при этом все денежные средства, оплаченные покупателем по настоящему договору засчитываются в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права на оформления в свою собственность квартиры.

Между тем Министерством жилищной политики Московской области 24 сентября 2019 г. АО «ПИК-Регион» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – Жилая застройка с объектами социальной, коммерческой и инженерной инфраструктуры по адресу: АДРЕС (Корпус 1.1,1.2 с ДОО,1.3,1.4), расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 28-39).

Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, спорная квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: АДРЕС принадлежит на праве собственности ответчику, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 26-27). Дата государственной регистрации права 10 декабря 2019 г.

Однако по истечению установленного предварительным договором срока договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами не заключен, спорный объект недвижимости – квартира надлежащим образом ответчиком не передана, как и документы необходимые для оформления права собственности на построенный объект недвижимости. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект, в связи с чем, вынужден обратиться в суд.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на объект недвижимости – квартиру (Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 19.06.2012г. № 5-В12-11).

Права у истца на спорное недвижимое имущество возникли на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Свои обязательства истец по договору исполнил в полном объеме.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, то есть путем понуждения должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку истец фактически осуществил полную оплату стоимости индивидуально определенного в Договоре спорного недвижимого имущества, суд квалифицирует заключенный между сторонами предварительный договор, в рамках которого фактически произведен полный расчет, как договор купли-продажи, а правоотношения сторон непосредственно по продаже спорного имущества являются возникшими с 30 сентября 2019 г.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъясняется надлежащий способ защиты покупателем своих прав по такому договору купли-продажи. Так, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако свои обязательства по предварительному договору до настоящего времени ответчик не исполнил, приходит к выводу, что исковые требования об исполнении обязательства по передаче имущества и государственной регистрации перехода права собственности обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом при оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» об обязании передать недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Обязать АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» передать в собственность ФИО1 недвижимое имущество – квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: АДРЕС.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: АДРЕС, к ФИО1.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: