Апелляционное определение № 33-3-3980/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Емельянов В. А. Дело № 33-3-3980/2026

2-1117/2025

УИД: 26RS0012-01-2025-001554-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 22 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шетогубовой О.П.

судей Калединой Е.Г. и Свечниковой Н.Г.

при секретаре Хубиевой А.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора города Ессентуки Федорова С.Н. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2025 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Ессентуки Ставропольского края о сохранении здания в реконструированном виде, признании права собственности на жилой дом,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Ессентуки Ставропольского края о сохранении здания в реконструированном виде, признании права собственности на жилой дом.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилые помещения: кадастровый номер: ***:24:1402 площадью 36,9 кв.м., на основании записи о регистрации права от 12 сентября 2024 года; № ***:1402-26/105/2024-7; кадастровый номер: ***:1403 площадью 49,5кв.м. запись регистрации права от 11 февраля 2021 года ***:1403-26/474/2021-3; кадастровый номер: ***:1404 площадью 89,7 кв.м, запись регистрации права от 11 февраля 2021 года ***:1404-26/474/2021-3; расположенные по адресу: ***. Кроме того, на праве собственности истцу принадлежит земельный участок площадью 424,0 кв.м., кадастровый номер: ***:1269, запись регистрации права от 11 сентября 2024 года № ***:1269-26/105/2024-10. За прошедший период истцом проведена реконструкция здания и помещений расположенных в них, принадлежащих истцу на праве собственности путем надстройки двух этажей. Так же, истцом изменено назначение здание: из «нежилого» в «жилое» и наименование: из «нежилого помещения» на «жилой дом». Согласно заключению кадастрового инженера, в ходе проведенной реконструкции литер «В1» (по данным (БТИ) являлась пристройкой к основному зданию литер «В» находились нежилые помещения с кадастровым номером ***:1404 площадью 89,7 кв.м., с кадастровым номером ***:1403 площадью 49,5 кв.м., и с кадастровым номером ***:1402 площадью 36,9 кв.м. которые были реконструированы в жилой дом. Нежилое здание с кадастровым номером ***:663 имеет свои самостоятельные стены и в результате реконструкции общая площадь 436,0 кв.м., уменьшилась за счет реконструированных истцом помещений и оставшаяся часть составила 259,9 кв.м. Реконструированное здание - жилой дом расположено в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, и не выходит за его пределы. На этом земельном участке, принадлежащим истцу на праве собственности, расположен только реконструированный жилой дом и иных строений или сооружений нет. В настоящее время указанный объект недвижимого имущества с учетом проведенной реконструкции имеет 100% готовности. Здание жилой дом - этажность 3, общей площадью 742,3 (в соответствии с приказом от 01.03.2016г., № 90 Министерства Экономического развития РФ), пригодно к эксплуатации по функциональному назначению, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, истцом заключен договор на электроснабжение № 591475 от 28 октября 2021 года, договор водоснабжения и водоотведения № 1610 от 01 июля 2023 года, получены технические условия на подключение (изменение) газоснабжения. Истец оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, несет бремя содержания жилого дома.

Истец просил суд:

- сохранить в реконструируемом виде жилое здание расположенное по адресу: <адрес>.

- исключить запись о регистрации права на нежилые помещения ***-1404-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года, ***-1403-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года и ***:1402-26/105/2024-7 от 12 сентября 2024 года.

- признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 742,3 кв.м., этажность 3, в том числе 3 этажа (без подвала), расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***:1269, находящееся по адресу: ***.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд постановил:

- сохранить в реконструируемом виде жилое здание общей площадью 742,3 кв.м., этажность 3, в том числе 3 этажа (без подвала), расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***:1269, по адресу: ***.

- признать за ФИО1, *** года рождения, уроженцем ст. Отрадная Отрадненского района Краснодарского края, паспорт РФ серии *** № ***, выдан Отделением УФМС России по Краснодарскому краю в Отрадненском районе 11 января 2008 года, код подразделения ***, право собственности на реконструированный объект капитального строительства - жилой дом, общей площадью 742,3 кв.м., этажность 3, в том числе 3 этажа (без подвала), расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***:1269, по адресу: ***.

- исключить запись о регистрации права на нежилые помещения ***-1404-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года, ***-1403-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года и ***1402-26/105/2024-7 от 12 сентября 2024 года.

В апелляционном представлении прокурор города Ессентуки Федоров С.Н. просит решение суда отменить, указав, что суд не установил цель использования переведённого в жилой фонд объекта, не истребовал доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к жилым зданиям. Не дана оценка использования права на обращения в суд с иском для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Кроме того суд, не дал оценку непринятию надлежащих мер для легализации самовольной реконструкции здания, а именно к получению разрешения на реконструкцию. Суд формально подошел к разрешению спора и фактически уклонился установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, правовой оценки соответствующим доводам истца не дал, чем допустил существенное нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания в гражданском процессе, а также исследования и оценки доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционное представление прокурора без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционном представлении прокурора, в возражениях на представление прокурора, выслушав прокурора Марчукова М.Б., поддержавшего доводы апелляционного представления и просившего об отмене решения, истца ФИО1 и его представителя, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не может признать выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, находит решение суда подлежащим отмене по основаниям п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи от 10.09.2024, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ***:1269, площадью 424+-/-7 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственное строение, адрес: ***, право собственности зарегистрировано 11.09.2024 № ***:1269-26/105/2024-10, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.04.2025.

На указанном земельном участке расположены нежилые помещения: кадастровый номер: ***:24:1402 площадью 36,9 кв.м., запись о регистрации права от 12.09.2024 № ***:1402-26/105/2024-7; кадастровый номер: ***:1403 площадью 49,5кв.м. запись регистрации права от 11.02.2021 ***:1403-26/474/2021-3; кадастровый номер: ***:1404 площадью 89,7 кв.м, запись регистрации права от 11.02.2021 ***:1404-26/474/2021-3; расположенные по адресу: ***.

Истец ФИО1 произвел реконструкцию жилого дома путем надстройки двух этажей.

Согласно заключению кадастрового инженера от 16.04.2025 в ходе проведенной реконструкции литер «В1» (по данным (БТИ) являлась пристройкой к основному зданию литер «В», где находились нежилые помещения с кадастровым номером ***:1404 площадью 89,7 кв.м., с кадастровым номером ***:1403 площадью 49,5 кв.м., и с кадастровым номером ***:1402 площадью 36,9 кв.м. которые были реконструированы в жилой дом.

Нежилое здание с кадастровым номером ***:663 имеет свои самостоятельные стены и в результате реконструкции общая площадь 436,0 кв.м., уменьшилась за счет реконструированных истцом помещений и оставшаяся часть площади составила 259,9 кв.м.

Реконструированное здание площадью 742,3 кв.м. расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, не выходит за его пределы. На этом земельном участке, принадлежащим истцу на праве собственности, расположен только реконструированный жилой дом и иных строений или сооружений нет.

Судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.07.2025 № 48-с/2025 выполненному СКЭУ «Феникс»: исследуемый объект, обозначенный в вопросе суда - жилой дом, площадью 742,9 кв.м, с количеством этажей - 3, расположенный по адресу: ***, соответствует градостроительным противопожарным нормам и правилам, не соответствует градостроительным нормам: вид разрешенного использования земельного участка - «под производственное строение», что не предполагает его использование в целях размещения объекта жилищного строительства. Устранение выявленного нарушения возможно посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с положениями Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края; на основании данных, полученных в результате диагностического и инструментального обследования, согласно СП 13-102-2003, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как справное состояние, по результатам произведенного анализа установлено, что исследуемый объект - жилой дом, площадью 742,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***:1269 по адресу: ***, соответствует основным требованиям № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», нормам противопожарной безопасности и нормам СП - предъявляемым к объектам данной категории.

Согласно выводов заключения судебной экспертизы, с учетом результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, исследуемый объект, обозначенный в вопросе суда - жилой дом, площадью 742,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***:1269, соответствует ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет.

Данное заключение положено судом первой инстанции в основу обжалуемого решения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, приняв во внимание, что спорный объект строительства, принадлежащий истцу ФИО1 возведен на земельном участке, находящемся в собственности у истца, доказательств, подтверждающих, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан не представлено, пришел к выводу об удовлетворении требований истца.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.

Согласно пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51.

В силу пункта 10 статьи 2 ГрК РФ осуществление градостроительной деятельности производится с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном «бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ФИО1 самовольно провел работы по реконструкции нежилого здания путем увеличения площади до 742,3 кв. м.

Суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы от 14.07.2025 № 48-с/2025 выполненной СКЭУ «Феникс».

При этом суд не учел, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", и в пункте 15 Постановления Пленума от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что разрешение на реконструкцию истцом не получено, реконструкция произведена самостоятельно, при этом объект существенно увеличен в площади (составляет 742,3 кв. м.)

Указанное здание обладает признаками самовольной постройки и не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, поскольку объект не обладает признаками индивидуального жилого дома.

Из материалов дела следует, а также установлено заключением эксперта, что спорный объект не соответствует градостроительным нормам: вид разрешенного использования земельного участка - «под производственное строение», что не предполагает его использование в целях размещения объекта жилищного строительства.

Устранение выявленного нарушения возможно посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с положениями Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края.

Сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующим законодательством, материалы дела не содержат.

Учитывая, что спорное здание обладает признаками самовольной постройки и не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, объект не обладает признаками индивидуального жилого дома, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имелась, в связи с чем, решение суда подлежит отменене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2025 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 о сохранении в реконструируемом виде жилого здания по адресу: <...>, исключении записи о регистрации права на нежилые помещения ***-1404-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года ***-1403-26/474/2021-3 от 11 февраля 2021 года и ***:1402-26/105/2024-7 от 12 сентября 2024 года, признании за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 742,3 кв.м., этажность 3, в том числе 3 этажа (без подвала), расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***:1269, находящееся по адресу: *** – отказать.

Апелляционное представление прокурора города Ессентуки Федорова С.Н. – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 апреля 2026 года.