Решение № 2-1814/2019 2-1814/2019~М-1508/2019 М-1508/2019 от 24 сентября 2019 г. по делу № 2-1814/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года г.Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующей судьи Сазоновой Л.Б.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 13.03.2019 года,

при секретаре судебного заседания Пивоваровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка, мотивируя свои требования тем, что 30.04.2019 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя в качестве обеспечения исполнения обязательств внести денежную сумму в качестве задатка в размере 100 000 рублей в срок до 30.04.2019 года. Истец данное обязательство исполнил в полном объеме в установленный срок, о чем была составлена расписка.

Согласно п.1 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 31.05.2019 года

Однако основной договор не был заключен в виду следующего.

Стороны в предварительном договоре согласовали, что к моменту передачи имущества продавец должен устранить небольшие недочеты в водосточной системе дома и наладить работу отопления (газовый котел повесить на стену).

Поскольку ответчик не направлял истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи, а срок действия предварительного договора заканчивался, ФИО1 поехал в планируемый к приобретению дом для переговоров, где увидел, что бригада строителей производит обширные ремонтные работы по всей площади дома. ФИО1 пояснили, что прошлой зимой вся система отопления в доме была разморожена и требует частично замены, частично ремонта.

Пунктом 7.1 предварительного договора стороны согласовали, что после подписания предварительного договора, ответчик вправе производить ремонтные работы, демонтаж оборудования и конструкций только с согласия истца. Такого согласия истец не давал.

Уведомлением от 28.05.2019 года ФИО1 сообщил ответчику о своем несогласии заключить договор купли-продажи на новых условиях и просил вернуть ранее перечисленные денежные средства. До настоящего времени ответчиком денежные средства истцу не возвращены.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере 100 000 рублей 00 копеек, уплаченную в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от 30.04.2019 года, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей 00 копеек.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, при этом пояснил, что они с супругой решили купить загородный частный дом, обратились к риелтору, который предложит им подходящий вариант. Единственным замечанием было отсутствие газового котла, который обещали в ближайшее время установить и небольшой недостаток в водосточной системе, снаружи дома. 30.04.2019 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Основной договор должен был быть заключен в срок до 31.05.2019 года. В день заключения предварительного договора ФИО1 передал ФИО2 в качестве задатка 100 000 рублей. 12.05.2019 года, с предварительного согласия ответчика, приехал в дом с целью завоза некоторых строительных материалов для дальнейшего ремонта. В этот день супруга произвела видеосъемку дома, где все было в порядке, им все понравилось. В одной из комнат стояла тепловая пушка и прибор для монтажа пластиковых труб. Они сложили строительный материал, и уехали. 25.05.2019г. они с супругой снова отправились в дом и увидели, что стены и на 1-ом этаже и на 2-ом этажах дома имеют следы ремонтных воздействий, в них дыры, что свидетельствовало о том, что отопительная система дома полностью разморожена и производится замена труб. Т.е., без его согласия, в нарушение п.7.1 предварительного договора, ответчик производил обширные ремонтные работы по всей площади дома. В виду того, что условия предварительного договора купли-продажи ответчиком соблюдены не были, 28.05.2019г. он направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с требованием возврата 100000 руб., уплаченных по договору в качестве задатка.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела от него не поступало, в судебном заседании присутствует его представитель, в связи с чем, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, при этом пояснив, что основной договор не был заключен по вине истца, ответчиком исполнены все свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи дома и земельного участка. Тот факт, что требовалась замена газового котла и запуск системы отопления в доме, а также доработка системы водостока дома, это было оговорено сторонами в п.10 предварительного договора. Довод истца о том, что были проведены какие-то иные ремонтные работы, в т.ч. требующие вмешательства в стены, ответчиком не признаются. Поскольку дом строился на продажу, имеющаяся первичная отделка и инженерное оборудование производились и монтировались впервые. Наличие тепловой пушки и инструментов для монтажа пластиковых труб не подтверждают доводов истца, поскольку данное оборудование было необходимо, в т.ч. и для монтажа газового котла. Ответчик не отказывался от заключения основного договора, подтвердил свое намерение, направив в адрес истца телеграмму, в связи с чем основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истца, в связи с чем его требования удовлетворению не подлежат.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствуют об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Т.о., основанием для возврата задатка является наличие одного или нескольких юридически-значимых обстоятельств: - факт прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон; - факт невозможности исполнения обязательства по каким-либо причинам; - утрата интереса обеих сторон.

В судебном заседании установлено, что 30 апреля 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, согласно которому продавец и покупатель в срок до 31 мая 2019 года обязались заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1 договора).

Общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 4 300 000 рублей, из которой стоимость жилого дома составляет 3 300 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей (п.3 договора).

В соответствии с п.5 предварительного договора в качестве обеспечения принятых на себя обязательств настоящим договором покупатель 30 апреля 2019 года передает, а продавец принимает денежную сумму в качестве задатка в размере 100 000 рублей в счет будущей оплаты по договору купли-продажи дома и земельного участка. В случае отказа продавца продать данные объекты недвижимости на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец обязан вернуть уплаченную сумму в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном договоре даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения данных объектов недвижимости на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец оставляет у себя указанную выше сумму.

Согласно п.7.1 предварительного договора, после подписания настоящего предварительного договора продавец обязуется не производить перепланировку дома, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с покупателем.

В соответствии с п.10 продавец обязуется к моменту подписания акта приема-передачи устранить недочеты по водосточной системе дома, а также представить работающую систему отопления с повешенным настенным газовым котлом.

Во исполнение п.5 предварительного договора покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка, за продаваемые жилой дом и земельный участок, о чем была составлена расписка.

Перед заключением предварительного договора купли-продажи, истцом дом был осмотрен, и претензий относительно его качества (кроме указанных в п.10 договора недостатков) у него не возникло.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 30.04.2019 года, копией расписки, содержащейся в договоре, пояснениями истца и не оспаривались сторонами.

12.05.2019г. ФИО1 с супругой ФИО12 были в доме, при этом следов каких-либо неоговоренных договором ремонтных воздействий, ими обнаружено не было, напротив, их все устроило (кроме отсутствия газового котла).

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями ФИО1, ФИО13 и видеозаписью от 12.05.2019г.

Согласно представленной представителем ответчика копии телеграммы от 27.05.2019 года ФИО2 направил в адрес истца уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости 30.05.2019 года, указав время и место заключения договора, также уведомил о возможности предложения ФИО1 удобного ему (ФИО1) места и времени заключения основного договора.

Однако, данная телеграмма не была получена адресатом, поскольку квартира закрыта, а он по извещению за телеграммой не явился.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией телеграммы от 27.05.2019 года, копией квитанции об отправке телеграммы от 27.05.2019 года, копией отчета об отправке телеграммы от 29.05.2019 года.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил, что он на момент подписания предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, а также во весь срок действия указанного договора, в т.ч. на момент направления телеграмм, не проживал по адресу, указанному в договоре. При этом, ответчика о фактическом месте проживания он не уведомлял.

31.05.2019 года истец направил в адрес ответчика уведомление (датированное 28.05.2019г.) о прекращении действия предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, которое было получено ответчиком 06.06.2019 года, что подтверждается копией уведомления от 28.05.2019 года, копией квитанции от 31.05.2019 года, копией почтового уведомления от 06.06.2019 года и не оспаривалось сторонами.

При этом, на конверте в графе «адрес отправителя» ФИО1 был также указан адрес, содержащийся в договоре, а не адрес фактического места жительства.

После получения ответчиком уведомления от истца о прекращении действия предварительного договора от 28.05.2019 года, ФИО2 10.06.2019 года направил в адрес ФИО1 телеграмму о расценивании данного уведомления как отказа от заключения основного договора и оставлении у себя суммы задатка. Указанная телеграмма также не была получена истцом по тем же причинам, что и ранее, что подтверждается копией телеграммы от 10.06.2019 года, копией квитанции от 10.06.2019 года, копией отчета о не доставлении телеграммы от 13.06.2019 года.

Тот факт, что в телеграммах не правильно указано отчество истца, не расценивается судом как ненадлежащее уведомление, поскольку телеграммы были направлены в адрес истца, указанном им в договоре, а невручение данной корреспонденции вызвано неполучением ее адресатом ввиду отсутствия его дома, а не из-за того, что не точно указаны идентифицирующие сведения лица.

Кроме того, самим истцом в ходе рассмотрения дела было указано, что корреспонденция им не была получена из-за его переезда в <адрес>.

Т.о., суд приходит к выводу, что ответчик как продавец недвижимости исполнил все свои обязательства, возникшие из предварительного договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный срок. Направив телеграмму в адрес истца, выразил свой интерес к заключению основного договора.

В силу пункта 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено суду доказательств, что ответчиком был утрачен интерес к заключению основного договора купли-продажи, либо, что обязательство, согласованное предварительным договором, невозможно исполнить по каким-либо иным причинам.

Из показаний свидетеля ФИО14 следует, что он занимался строительством дома. Систему отопления начали делать еще в 2016г., полностью система отопления с котлом установлены в мае 2019г.

Свидетель ФИО15 суду пояснил, что он, будучи риелтором, занимался продажей дома с земельным участком. ФИО1 дом понравился, при этом ему было сообщено, что система отопления не работает, для этого необходимо ее наладить. Также требовала доработки система водоотвода снаружи дома. При подписании предварительного договора данные недоделки были оговорены и согласован срок их устранения. Через какое-то время после подписания предварительного договора купли-продажи, но до истечения срока его действия, позвонил ФИО1 и пояснил, что в доме производятся какие-то ремонтные работы, которые его не устраивают. При этом, от помощи в решении данного вопроса с ФИО2, он отказался, после чего общение с истцом было прекращено.

Из пояснений свидетеля ФИО16 следует, что это он сказал ФИО1, увидев фотографии дома с тепловой пушкой и оборудованием для спайки труб, что данное оборудование нужно для наладки системы отопления, скорее всего, из-за того, что система отопления была разморожена. Сам он в то время, когда в доме производились ремонтные работы – 25.05.2019г., не был.

Данные показания свидетелей не подтверждают факта, что ответчиком в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи, производились какие-либо работы, которые, в силу п. 7.1. договора, должны были быть предварительно согласованы с истцом.

Т.о., суд приходит к выводу, что истцом не доказан факт производства ответчиком работ, не оговоренных в п.10 договора, равно как и неисполнения ответчиком обязательств, предусмотренных этим пунктом.

Доводы истца и показания ФИО18 о том, что 25.05.2019г., приехав в дом, они обнаружили, что стены дома претерпели ремонтные воздействия, были в дырах, ничем не подтверждены, в связи с чем не могут быть положены в основу решения.

Кроме того, свидетель ФИО17 не смогла однозначно ответить, почему она, произведя съемку дома 12.05.2019г., когда было все нормально, не записала видеосъемку 25.05.2019г. когда, с их слов, были разрушены стены на обоих этажах.

Также суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО19 поскольку она является супругой истцу и заинтересована в возврате денежных средств.

Предоставленная истцом переписка, оформленная протоколом осмотра доказательств от 21.08.2019г., не подтверждает доводов истца, равно как и не опровергает доводов ответчика.

Кроме того, уведомление в адрес ФИО2 об утрате интереса со стороны истца в заключении основного договора в виду ненадлежащего исполнения предварительного договора, было сдано на почту в последний день действия предварительного договора – 31.06.2019г., а получено ФИО2 06.06.2019г., т.е. за пределами сроков действия предварительного договора.

Т.о. у ФИО2 не было возможности до окончания срока действия предварительного договора отреагировать на обращение ФИО1 ФИО20 и разрешить имеющиеся разногласия.

Напротив, в отсутствие претензий со стороны покупателя, ФИО2 своевременно направил истцу уведомление о желании заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка.

Оценив исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что основной договор купили-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истца, как покупателя недвижимости.

Доказательств, что ответчик, как продавец недвижимости, не исполнил свои обязательства, возникшие из предварительного договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный срок, истцом не представлено.

Из текста предварительного договора купли-продажи от 30.04.2019 года следует, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

Таким образом, в силу п.5 предварительного договора и п.1 ст.381 ГК РФ задаток подлежит оставлению у ФИО2, а требования истца о взыскании с ответчика в его пользу денежных средств, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат возмещению расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей 00 копеек, поскольку, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд возмещает расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка в размере 100 000 рублей 00 копеек, а также судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере 3 200 рублей 00 копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Московский районный суд г. Рязани.

Решение изготовлено в окончательной форме 30 сентября 2019 года.

Судья /подпись/

Копия верна. Судья: Л.Б. Сазонова