Апелляционное определение № 33-990/2026 от 10 февраля 2026 г.

Судья Соснова А.М. УИД 39RS0007-01-2025-000766-91

дело №2-650/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№33-990/2026
11 февраля 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алферовой Г.П.,

судей Макаровой Т.А., Стариковой А.А.,

при секретаре Семеновой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 октября 2025 года по иску администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Макаровой Т.А., возражения представителя администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» - ФИО3, полагавшей решение суда законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация Багратионовского муниципального округа обратилась в суд с иском, указав, на то, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес> находится в неразграниченной государственной собственности на территории муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области». На основании постановления администрации Багратионовского муниципального округа от 11 июня 2024 года №1165 назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

30 августа 2024 года между администрацией Багратионовского муниципального округа и ФИО1 заключен договор аренды №303 указанного земельного участка на срок 20 лет.

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Вместе с тем, 12 мая 2025 года между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная регистрация права аренды ФИО2 произведена 14 мая 2025 года.

Ссылаясь на нарушение ФИО1 положений п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, а также условий договора аренды, администрация Багратионовского муниципального округа просила признать недействительным соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды №303 от 30 августа 2024 года, заключенное 12 мая 2025 года между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности в виде прекращения права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 октября 2025 года исковые требования администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворены.

Судом признано недействительным (ничтожным) заключенное между ФИО1 и ФИО2 12 мая 2025 года соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды №303 от 30 августа 2024 года земельного участка с кадастровым номером №

Указано на то, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №

С ФИО1, ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» взыскана государственная пошлина в размере по 1 500 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое, которым отказать в удовлетворении требований.

Указывает на то, что оспариваемое соглашение заключено между двумя физическими лицами и не направлено на причинение вреда администрации как арендодателю участка.

Ссылается на то, что ФИО2 приобретал право аренды на участок для личного использования, а именно постройки жилого дома и использования его по прямому назначению, без умысла его перепродажи.

Также указывает на то, что она исполнила свою обязанность в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды, направив в администрацию соответствующее уведомление о намерении уступить права в отношении земельного участка.

Обращает внимание на то, что договор аренды заключен на срок более 5 лет, таким образом, арендатор может передать свои права третьему лицу без согласия арендодателя.

Считает, что положения ст. 448 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку запрет на передачу прав распространяется только на договоры аренды, которые можно заключить только по результатам торгов. В рассматриваемом случае положения Земельного кодекса РФ допускают возможность предоставление спорного участка как по результатам торгов, так и без их проведения.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные участники по делу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч.ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 29 марта 2021 года по инициативе органа местного самоуправления, что следует из постановления администрации муниципального образования «Багратионовский городской округ» Калининградской области №0595 от 16 мая 2019 года.

На основании постановления администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» от 11 июня 2024 года № 1165 назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Из протокола № 10-ЗУ-А от 28 августа 2024 года рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (лот № 3) следует, что аукцион признан несостоявшимся по причине подачи только одной заявки на участие в аукционе, принято решение о заключении договора аренды земельного участка с ФИО1 как единственным участником аукциона.

30 августа 2024 года между администрацией и ФИО1 был заключен договор №303 аренды указанного земельного участка сроком на 20 лет для строительства индивидуального жилого дома.

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Согласно выписке ЕГРН государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 произведена 15 октября 2024 года.

15 апреля 2025 года ФИО1 направила в адрес администрации заявление, в котором просила выдать согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №303 от 30 августа 2024 года ФИО2, на что 7 мая 2025 года получила письменный отказ в согласовании переуступки прав и обязанностей по договору.

12 мая 2025 года между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке ЕГРН государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена 14 мая 2025 года.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку оспариваемое соглашение заключено в нарушение требований закона и является недействительным.

С выводами суда судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе и фактических обстоятельствах дела.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ норма права является отсылочной к п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26 июля 2017 года №212, действующей на момент заключения договора аренды), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки ст. 448 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что аукцион не состоялся ввиду наличия поступления только одной заявки от ФИО1, договор аренды земельного участка, право аренды которого было выставлено на продажу, мог быть заключен только с ней как единственным участником аукциона, то есть договор аренды земельного участка заключен с ФИО1 по итогам торгов, соответственно, на него распространяются ограничения по распоряжению правами, приобретенными по данному договору.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права, а также установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия считает обоснованными выводы суда о том, что передача прав по договору аренды земельного участка является недопустимой, что влечет за собой ничтожность заключенного соглашения об уступке.

Содержащееся в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, и потому замена стороны по договору аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах.

Как следует из материалов дела, передача прав по договору аренды осуществлена через непродолжительное время после предоставления участка по результатам аукциона, тогда как предоставление права аренды ФИО2 без прохождения предусмотренных земельным законодательством процедур проверки заявителей, конкурентности (при необходимости) и иных механизмов публичного контроля нарушает цели правового регулирования распоряжения публичными землями и создает обход установленного порядка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что оспариваемое Соглашение посягает на публичные интересы, является ничтожным, поскольку заключено в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Довод жалобы о законности оспариваемой сделки является несостоятельным, поскольку основан на неверном толкования норам права, и не влечет отмену оспариваемого решения.

Кроме того, ссылки в жалобе на то, что в спорных правоотношениях не применим п.7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку также основаны на неправильном толковании закона.

Само по себе предоставление участков для жилищного строительства без проведения торгов в зависимости от конкретного основания и порядка предоставления не означает, что запреты, связанные именно с договором, заключенным по итогам торгов, перестают действовать, если соответствующий договор в конкретном деле заключен по результатам публичной процедуры.

В рассматриваемом случае, право аренды ответчика ФИО1 возникло в результате аукциона (публичной процедуры), что и обусловливает применение специальных ограничений.

Довод жалобы о том, что торги признаны несостоявшимися, сам по себе не опровергает вывод суда о применимости ограничений, установленных для договоров, заключенных по итогам процедур торгов (публичных процедур), поскольку заключение договора аренды на основании протокола о результатах аукциона, в том числе в ситуации, когда аукцион признан несостоявшимся при наличии единственного участника и заключение договора допускается специальными правилами, не превращает такой договор в договор, заключенный вне публичной процедуры.

Факт оформления результатов аукциона протоколом и последующее заключение договора аренды в связи с проведением аукциона подтверждают, что предоставление участка осуществлялось в режиме публичных конкурентных процедур, направленных на обеспечение равного доступа к распоряжению публичной землей и предотвращение ее передачи в обход установленного порядка.

Ссылки в жалобе на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 августа 2022 года №14-6768-ТГ/22 не могут быть приняты во внимание, поскольку не несет какого-либо правового значения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, повторяют доводы, которые являлись предметом судебной проверки судом первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Разрешая спор, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дал оценку представленным по делу доказательствам, правильно применил материальный закон. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.

Тем самым, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи