Решение № 2-2273/2024 2-2273/2024~М-80/2024 М-80/2024 от 19 ноября 2024 г. по делу № 2-2273/2024

Производство №2-2273/2024

(уникальный идентификатор дела

91RS0024-01-2024-000116-18)


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 ноября 2024 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Дацюка В.П., при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартира на ЮБК», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении произвести регистрацию права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ялтинский городской суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением к ООО «<данные изъяты> в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, находящейся на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составляющую приблизительно 50% от общей площади указанной квартиры с кадастровым номером №<номер> от <дата>, заключенным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признать право собственности на квартиру площадью 67,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым произвести регистрацию права собственности на названное жилое помещение за истцом, а истца обязать осуществить оплату ответчику оставшейся части по договору в размере 1423000 рублей.

Увеличив исковые требования, также просила признать состоявшимся переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> площадью 67,6 кв.м., кадастровый номер №<номер>, от ООО <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости, поименованный предварительным, в соответствии с которым ответчик обязан был в срок до <дата> заключить договор купли-продажи части жилого помещения в виде части квартиры находящейся на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составляющую приблизительно 50% от общей площади указанной квартиры с кадастровым номером №<номер> в связи с тем, что на момент заключения договора, поименованного предварительным ответчиком предпринимались действия по разделению исходного объекта на два самостоятельных. При этом условиями заключенного между сторонами договора была предусмотрена оплата задатка в размере 1 777 000 рублей из общей суммы 3200000 рублей стоимости части квартиры, проведенная мной в соответствии с соглашением о задатке от <дата>, заключенным между истцом и ответчиком и истцу была фактически передана указанная часть квартиры, поименованная северной, по акту приёма-передачи от <дата>. Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым по делу №<номер> сохранена квартира в перепланированном состоянии – площадь квартиры после перепланировки составила 131,8 кв. м., данные внесены в ЕГРН, и постановлением администрации <адрес> от <дата> №<номер>-п утверждено решение межведомственной комиссии о разрешении перепланировки и (или) переустройства <адрес> кадастровым номером №<номер>, расположенной по адресу: <адрес> которым разрешено, в т.ч. произвести фактический раздел квартиры на две части, условно именуемые северной и южной, общая площадь квартиры после перепланировки, согласно утвержденной проектной документации, составляет 133,7 кв. м, площадь квартиры истца, образованной в результате раздела первоначального помещения, составляет 67,6 кв. м., квартира поставлена на кадастровый учёт, присвоен адрес: <адрес> Таким образом, препятствие в разделе квартиры на части было устранено, хоть и с существенной задержкой предусмотренного предварительным соглашением срока, в целях государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, между сторонами <дата> был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), поданный на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в регистрации было отказано в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от <дата> №<номер> в связи с тем, что ответчик не выполнил требования, предусмотренные действующим законодательством по открытию банковского С-счёта для внесения истцом оставшейся суммы оплаты по договору. Указывает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи помещения, и ответчик их не оспаривал, договор был составлен в письменной форме, подписан. Цена вышеуказанного объекта недвижимости согласно заключенному договору составила 3200000 рублей. Расчеты между истцом и ответчиком были произведены согласно договору о задатке от <дата> и составили 1777000 рублей, что является существенной суммой от общей стоимости объекта недвижимости. На основании изложенного полагает, что заключенный договор купли-продажи части квартиры полностью соответствует действующему законодательству.

В связи с присоединением ООО «Дочернее предприятие <данные изъяты> к ООО «Квартира на ЮБК» произведена замена ответчика ООО «Дочернее предприятие <данные изъяты> на ООО <данные изъяты>

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Представитель истца просил рассмотреть дело в его отсутствие, требования поддержал.

Законным представителем ответчика ООО «Квартира на ЮБК» подано заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, требования признаются по мотивам, которые ранее излагались в письменных пояснениям ООО «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «<данные изъяты> Ранее ООО «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «<данные изъяты> также просило исковые требования удовлетворить.

Под надлежащим извещением судом принимается возвращение почтовой корреспонденции за истечением срока хранения, вручение извещения представителю (ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 113, 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Информация о дате и месте судебного заседания была своевременно размещена на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела и представленные доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Особенности купли-продажи объектов недвижимого имущества определены параграфом 7 раздела 4 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, так согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статьей 55 ГПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно части 1 статьи 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ООО «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «<данные изъяты> как продавцом и Буйной И.А. как покупателем заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1.1 договора стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», части жилого помещения в виде части квартиры находящаяся на первом этаже, общая площадь квартиры составляет 95,8 кв.м.. Северная часть квартиры №<номер> по площади предварительно (т.к. документы по разделению квартиры на южную и северную находящеюся на переоформлении) приблизительно составляет 50% от общей площади <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № №<номер>

Согласно п. 2.1 договора объект имеет следующие характеристики: часть квартиры находящаяся в северной части, расположенной на первом этаже, состоящей из одной комнаты, общая площадь квартиры составляет 95,8 кв.м, по площади составляет 50% от общей площади квартиры №<номер>

В соответствии с п. 3.1 договора основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в форме в срок до «01» апреля 2018 года и в течение 5 дней со дня подписания подан на государственную регистрацию. В случае если Продавец не успеет оформить документы по разделению квартиры на южную и северную, по соглашению сторон срок заключения основного договора может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения.

Согласно разделу 4 договора цена недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную 3200000 рублей.

Цена задатка недвижимости составляет 1777000 рублей.

Дополнительным соглашением от <дата> стороны договорились, что основной договор должен быть заключен до <дата>.

<дата> между теми же лицами подписано соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились о том, что покупатель оплачивает, в качестве задатка денежную сумму в размере 1777000 (один миллион семьсот семьдесят семь тысяч) рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи северной части квартиры №<номер> расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 3200000 (три миллиона двести тысяч) рублей, в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры на следующих условиях: срок заключения – до <дата>, порядок расчетов – перечисление на расчетный счет Продавца (п. 1 договора).

Согласно п. 2 договора указанная квартира находятся на 1 этаже. Общая площадь квартиры №<номер> составляет 95,8 кв. м., кадастровый №<номер>. Северная часть квартиры №<номер> по площади предварительно (т.к. документы по разделению квартиры на южную и северную часть находятся в переоформлении) приблизительно составляет 50% от общей площади №<номер> (Кадастровый номер северной части №<номер> также будет новый). В случае задержки в переоформлении квартиры №<номер> на южную и северную часть государственными органами срок заключения основного договора может продлен.

<дата> между теми же лицами подписан акт приема-передачи части квартиры, согласно которому продавец в соответствии с намерениями, зафиксированными в соглашении о задатке от <дата>, передал Покупателю северную часть квартиры под номером 2 (два), по площади равную 50% квартиры под номером 2 (два), находящуюся по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктами 2-3 названного акта продавец не возражает против проведения покупателем ремонтных работ в северной части квартиры под номером 2 (два) до оформления перехода права собственности на указанную недвижимость на Покупателя.

Покупатель принял от продавца квартиру в состоянии пригодном для использования за целевым назначением. Квартира отвечает установленным техническим и санитарным требованиям, недостатков, которые препятствуют использованию Квартиры по целевому назначению - нет. Претензий к продавцу относительно качественных характеристик квартиры, а также ее площади покупатель не имеет и принимает ее в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> №<номер> ООО ДП «ЗНВКИФ «<данные изъяты> приняло от Буйной И.А. денежные средства в размере 1777000 рублей.

Следовательно, в соответствии с условиями предварительного договора Буйной И.А. осуществлена оплата стоимости передаваемого ей объекта в размере более 50% его стоимости, при этом сам объект также передан ей, то есть исполнены условия договора.

Судом также установлено, что в производстве Ялтинского городского суда Республики Крым находилось гражданское дело №<номер> по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «<данные изъяты> к администрации города Ялты Республики Крым о признании права собственности, сохранении квартиры в перепланированном состоянии, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Товарищество собственников недвижимости «Фамилия».

Истец обратился в суд с данным исковым заявлением, в котором просил сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. в перепланированном (переустроенном) состоянии по данным проекта перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес>, в виде разделения на квартиры со следующими характеристиками: квартира, общей площадью 66.3 кв.м., состоящей из: тамбур 4,3 кв.м., жилая комната 22.8 кв.м., туалет 2,8 кв.м., ванная 5.0 кв.м., кухня-ниша 8.0 кв.м., антресоль 23,1 кв.м., которой согласно проекта перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес>. ООО «Архитектор» от 2020 года, присвоен №<номер>; квартира, общей площадью 65.5 кв.м., состоящей из: тамбур 4,3 кв.м., жилая комната 23,3 кв.м.; туалет 2.6 кв.м., ванная 5.0 кв.м., кухня-ниша 7,2 кв.м., антресоль 23,1 кв.м., которой согласно проекта перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес>, ООО <данные изъяты> присвоен №<номер> Признать за истцом право собственности <адрес> по данным проекта перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес> ООО <данные изъяты> от 2020 года в виде разделения на квартиры со следующими характеристиками: квартира (жилое помещение), общей площадью 66,3 кв.м., состоящей из: тамбур 4.3 кв.м., жилая комната 22.8 кв.м., туалет 2.8 кв.м., ванная 5,0 кв.м., кухня-ниша 8,0 кв.м., антресоль 23.1 кв.м., которой согласно проекту перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес>, ООО <данные изъяты> 2020 года, присвоен №<номер>; квартира (жилое помещение), общей площадью 65,5 кв.м., состоящей из: тамбур 4.3 кв.м., жилая комната 23.3 кв.м.; туалет 2,6 кв.м., ванная 5,0 кв.м., кухня-ниша 7,2 кв.м., антресоль 23.1 кв.м., которой согласно проекту перепланировки и переустройства квартиры №<номер> по адресу: <адрес>, ООО <данные изъяты> от 2020 года, присвоен №<номер>а.

Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым от <дата> исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие <данные изъяты> к администрации города Ялты Республики Крым о признании права собственности, сохранении квартиры в перепланированном состоянии – удовлетворены частично.

Сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>, общей площадью 131,8 кв.м., состоящую из: коридор площадью 4,6 кв.м., жилая комната площадью 15,5 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м., санузел площадью 5,0 кв.м., кладовая площадью 15,3 кв.м., антресоль площадью 23,1 кв.м.; коридор площадью 4,3 кв.м., жилая комната площадью 15,0 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м., санузел площадью 5,0 кв.м., кладовая площадью 15,3 кв.м., антресоль площадью 15,1 кв.м.

Признано право собственности Общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> ОГРН №<номер> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>, в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 131,8 кв.м., состоящую из помещений: коридор площадью 4,6 кв.м., жилая комната площадью 15,5 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м., санузел площадью 5,0 кв.м., кладовая площадью 15,3 кв.м., антресоль площадью 23,1 кв.м.; коридор площадью 4,3 кв.м., жилая комната площадью 15,0 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м., санузел площадью 5,0 кв.м., кладовая площадью 15,3 кв.м., антресоль площадью 15,1 кв.м.

Названное заочное решение вступило в законную силу, в установленном порядке обжаловано не было.

Постановлением администрации города Ялты Республики Крым от <дата> №<номер>-п утверждено решение межведомственной комиссии, оформленное заключением от <дата> №<номер>. Разрешена перепланировка и (или) переустройство квартир №<номер> с кадастровым номером №<номер>, по адресу: <адрес>, в соответствии с проектной документацией ООО «Архитектор», №<номер>, «Проект перепланировки и переустройства квартиры <адрес>

Как установлено судом, <дата> на кадастровый учет поставлена квартира по адресу: <адрес>, площадью 67,6 кв.м., присвоен кадастровый номер №<номер>, образованная в результате раздела квартиры с кадастровым номером №<номер>

Право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ «<данные изъяты> на квартиру с кадастровым номером №<номер> зарегистрировано <дата>.

Одновременно с тем <дата> снята с кадастрового учета квартира по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>, площадью 131,8 кв.м.

Судом установлено, что <дата> между ООО «Дочернее предприятие <данные изъяты> заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры).

Согласно разделу 1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанная квартира расположена на 1 этаже 12-этажного жилого дома и состоит из 1 комнат(ы), имеет общую площадь 67,6 кв.м., в том числе жилую – 20,8 кв.м., и все виды благоустройства; кадастровый №<номер>.

Отчуждаемое по настоящему договору жилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры и акта приёма-передачи квартиры от <дата>, акта о соответствии перепланировки №<номер> от <дата>.

По согласованию сторон цена продаваемой квартиры составляет 3200000 (три миллиона двести тысяч) рублей.

Продавец деньги в сумме 1777000 (один миллион семьсот семьдесят семь тысяч) рублей получил от покупателя до подписания настоящего договора в соответствии с соглашением о задатке, о чем имеется квитанция. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся у Продавца в залоге для обеспечения Покупателем его обязанности по оплате квартиры. С момента государственной регистрации и перехода права собственности к Покупателю и до момента оплаты им стоимости указанного имущества, последнее находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет право отчуждать квартиру без письменного согласия продавца.

После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры. Продавец обязуется но согласованию и совместно с Покупателем предоставить в орган, осуществляющий регистрацию права на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога, а также подписать акт о расчете по данному договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ответчика передать истцу квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность истца как покупателя до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить стоимость квартиры в объеме, превышающем 50% стоимости объекта.

При этом обязанность покупателя по оплате стоимости квартиры исполнена в день подписания предварительного договора, а сам объект в тот же день был передан истцу во владение, о чем составлен соответствующий акт.

Одновременно с тем, в пунктах 2-3 акта приема-передачи спорной квартиры указано, что продавец не возражает против проведения покупателем ремонтных работ в северной части квартиры под номером 2 (два) до оформления перехода права собственности на указанную недвижимость на Покупателя. Покупатель принял от продавца квартиру в состоянии пригодном для использования за целевым назначением. Квартира отвечает установленным техническим и санитарным требованиям, недостатков, которые препятствуют использованию Квартиры по целевому назначению - нет. Претензий к продавцу относительно качественных характеристик квартиры, а также ее площади покупатель не имеет и принимает ее в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от <дата> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в п. 60-63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Нормами пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (например, определение от <дата> N 1421-О) согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1); право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 17, часть 1; статья 18).

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства (Постановление от <дата> N 8-П; определения от <дата> N 1427-О-О, от <дата> N 388-О-О, от <дата> N 2134-О, от <дата> N 220-О и др.).

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> N 1179-О-О, от <дата> N 361-О, от <дата> N 2412-О, от <дата> N 140-О и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 ГК Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем признания этого права отсутствующим.

Следовательно, в настоящем случае надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя, в связи с чем исковые требования о признании права собственности надлежит оставить без удовлетворения в связи с неправильно избранным способом защиты права.

Также судом учитывается, что в гражданском праве действует презумпция, согласно которой пользоваться своими правами участники гражданских правоотношений должны добросовестно и разумно, проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности (статья 401 ГК РФ), и не допускать злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ). В практическом плане это означает, что, бремя негативных последствий того, что правообладатель не воспользовался правом надлежащим образом, несет он сам.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №<номер> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Как уже указывалось выше, судом установлено, что предварительный договор купли-продажи хоть и поименован таковым, однако является по сути основным, содержит все необходимые условия для договора купли-продажи, расчет по договору произведен в большей его части, при этом остальная часть должна быть оплачена после регистрации права собственности, спорная квартира передана истцу и находится в её владении, что не оспаривается сторонами, то есть воля сторон соответствует содержанию заключенной между ними сделки.

При таком положении, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем они подлежат удовлетворению.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от <дата>, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 52 Постановления Пленума «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» №<номер> от <дата> разъяснил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестре недвижимости записи о регистрации права собственности за истцом на спорное жилое помещение в соответствии с условиями заключенных договоров.

Возложения дополнительно обязанности на регистрирующий орган произвести таковую регистрацию не требуется, поскольку в настоящем случае регистрационные действия осуществляются на основании решения суда, спор в данной части отсутствует, Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым не совершались действия по отказу в совершении регистрационных и учетных действий.

Судом также учитывается, что Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым не является субъектом спорных в настоящем деле правоотношений, связанных с правами на спорные объекты недвижимого имущества, его действия по кадастровому учёту и регистрации прав не оспариваются, права на спорные объекты данным органом исполнительной власти не заявлены.

Оним из оснований для осуществления государственной регистрации прав и кадастрового учёта является вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии со ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №<номер> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» после принятия итогового судебного акта по делу лицо, участвующее в деле, вправе обратиться в суд с заявлением по вопросу о судебных издержках, понесенных в связи с рассмотрением дела, о возмещении которых не было заявлено при его рассмотрении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 (паспорт серии №<номер>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартира на ЮБК» №<номер> о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности, понуждении произвести регистрацию права собственности – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца Общества с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие «ЗНВКИФ <данные изъяты> №<номер>, в настоящее время – Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, №<номер>) к покупателю ФИО2 (<дата> года рождения, паспорт серии №<номер>) на квартиру по адресу: <адрес>, площадью 68,7 кв.м., кадастровый номер №<номер> на основании и в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата> и договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от <дата>, заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью «Дочернее предприятие <данные изъяты>» как продавцом и ФИО2 как покупателем.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений в отношении спорной квартиры с кадастровым номером №<номер> (в соответствии с условиями приведенных выше договоров, том числе и в части обременения в связи с частичной оплатой).

В остальной части исковые требования ФИО2 №<номер> к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартира на ЮБК» №<номер> и исковые требования к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Председательствующий судья В.П. Дацюк

Мотивированное решение составлено в окончательной форме <дата>