Решение № 3А-17/2025 3А-17/2025(3А-69/2024;)~М-51/2024 3А-69/2024 М-51/2024 от 30 октября 2025 г. по делу № 3А-17/2025

3а-17/2025

УИД 01OS0№-61


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28.10.2025 <адрес>

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Управлению Росреестра по РА об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости - нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1001012:151, с назначением «нежилое», с наименованием «магазин», площадью 711,3 кв.м., этажность:2, находящегося по адресу: РА, <адрес>, строение 2 по состоянию на 01.01.2024, принадлежащего ему на праве собственности.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика, ссылаясь на Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО3 полагала возможным установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО4 в судебном заседании также полагал возможным установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица АМО «<адрес>» - ФИО5 полагалась на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте, времени и дате судебного заседания, не явился, направив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО6, надлежащим образом извещенная о месте, времени и дате судебного заседания, не явилась, подав уточненные административные исковые требования, в которых просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1001012:151, с назначением «нежилое», с наименованием «магазин», площадью 711,3 кв.м., этажность:2, находящегося по адресу: РА, <адрес>, строение 2.

Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 23378524,72 рубля (л.д. 6).

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Центр смежных экспертиз» Ломоносовский», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001012:151 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 17 393 800 рублей (л.д.59).

С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости судебным экспертом определена в размере 20 843 976 рублей.

С результатами указанной экспертизы не согласился административный ответчик и представил замечания, на основании которых просил признать указанное экспертное заключение недостоверным и просил назначить дополнительную экспертизу.

Суд с целью устранения сомнений в полноте ответов на поставленные перед экспертным учреждением вопросов в замечаниях, направил эксперту замечания административного ответчика для представления экспертом письменных пояснений по ним.

По каждому из иных приведенных в возражении административным истцом замечаний к экспертному заключению, представлены письменные пояснения эксперта ФИО7, составившего заключение судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, в которых по каждому доводу административного истца приведены контраргументы.

По первому замечанию административного ответчика относительно того, что в нарушение ст. 8, 25 Закона №73-ФЗ, п. 10 ФСО III, п. 8 ФСО VI, пп. 3 п. 5 ФСО № V приведены недостоверные данные об основных предложениях о продаже зданий, представленных на рынке, эксперт указал, что предложения №,6,8,9,10 не участвуют в расчетах при определении рыночной стоимости объекта исследования и не оказывает влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования.

Также, эксперт указал, что в таблице № экспертом допущена техническая ошибка (опечатка) в виде указания стоимости предложения № в размере 24990000 рублей, не оказывающая влияние на результат итоговой стоимости объекта исследования, поскольку в расчетной таблице № указана верная стоимость в размере 26 000 000 рублей, кроме того, в заключении эксперта под таблицей № содержится примечание в отношении объекта-аналога № следующего содержания: «цена предложения и площадь объекта-аналога № принята согласно описательной части интернет-объявления, так как в описательной части, согласно сложившейся практики рынка недвижимости, содержится более точная информация».

Также, в отношении предложения №, использованного экспертом в качестве объекта-аналога №, введена соответствующая корректировка на условия продажи.

Суд обращает внимание, что законодательного запрета на применение в качестве объектов-аналогов объектов с нетипичными условиями продажи при внесении необходимой корректировки нет, что подтверждено печатными изданиями, отражающими корректирующие коэффициенты при оценке объектов недвижимого имущества, в том числе и на условия продажи объекта.

Относительно замечания административного ответчика относительно того, что введенная экспертом корректировка к объекту-аналогу № не отражает его отличия от оцениваемого объекта и эксперту следовало подобрать аналог более сопоставимый по площади с оцениваемым объектом, эксперт указывает, что руководствовался главным ценообразующим фактором офисно-торговой недвижимости - его местоположение, который составляет от 23% до 34% согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход / Под ред. канд. техн. наук ФИО8. «Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки», Нижний Новгород, 2021 г. - 548 <адрес>, местоположение офисно-торговой недвижимости имеет наиболее приоритетное значение и в численном выражение может давать более высокие значения корректировок, в отличии от площади объекта, а вследствие и оказывать большее влияние и искажение на результат итоговой стоимости. Кроме того, в источнике информации корректировки на площадь «СтатРиелт» отсутствует информация о степени ограниченности применения данной корректировки.

На замечание административного ответчика о том, что в экспертизе не приведен анализ предложений об аренде коммерческой недвижимости, из которых были отобраны объекты-аналоги №, 2 и 3 в связи с чем нет возможности понять, был ли выбор наиболее сопоставим, эксперт указывает, что в методическом плане судебный эксперт обладает более широкими полномочиями в отличие от оценщика, он может использовать как методические положения, изложенные в ФЗ № и ФСО, так и любые иные источники, содержащие необходимую информацию для формирования методики конкретного исследования при должном (предусмотренном процессуальным законодательством) обосновании; оценщик должен руководствоваться исключительно методическими положениями, указанными в ФЗ № и ФСО.

Эксперт обращает внимание, что методики определения стоимости, содержащиеся в ФСО, могут применяться в судебно-экспертной деятельности с учетом особенностей государственной судебно-оценочной деятельности (СЭД). Не могут быть применены любые требования ФСО, относящиеся к процедуре осуществления оценочной деятельности и (или) к форме итогового документа как в части наличия разделов, так и в части полноты и последовательности изложения, наличия приложений и т.д., обязательности совершения определенных действий.

Таким образом, требования ФСО, относящиеся к процедуре осуществления оценочной деятельности, а также к форме итогового документа не распространяются на СЭД и заключение эксперта.

Эксперт указывает, что на основании вышеизложенного, учитывая положения ФЗ о ГСЭД, ведомственные инструкции, приказы Минюста России, а также методические рекомендации по проведению стоимостных исследований в судебных строительно-технических и землеустроительных экспертизах: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков. Учебно-методическое пособие. - М.: ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2022, 2024, при производстве строительно-технических и землеустроительных судебных экспертиз, отсутствуют требования об указании в заключении эксперта информации и/или разделов в части в анализе цен предложений арендных ставок объектов из сегмента объекта исследования.

Относительно замечания ответчика о применении затратного подхода, что при выбранных объектах-аналогах приведет к неверной стоимости, эксперт пояснил, что подобранный им объект может выступать в качестве объекта-аналога, так как отношение строительного объема исследуемого объекта и объекта-аналога находится в допустимых значениях, предусмотренных табличными значениями корректировочных коэффициентов Сборников «КО-ИНВЕСТ» и не выходящие за ее пределы, что также подтверждается письмом издателя данных Сборников «КО-ИНВЕСТ» Исх. № от 24.08.20172).

Суд обращает внимание, что Технический паспорт на объект исследования предоставлялся судом эксперту по его ходатайству, что указано в водной части заключения.

После подробных обсуждений письменных пояснений эксперта на замечания административного ответчика, лица, участвующие в деле, не усмотрели необходимости в приглашении эксперта в судебное заседание. Административные ответчики полагали, что на замечания даны исчерпывающие пояснения, с учетом которых они полагают возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В проведении дополнительной экспертизы стороны не усмотрели необходимости, ссылаясь на законность и обоснованность экспертизы и на несогласие административного истца в принципе с установленной рыночной стоимостью земельного участка.

На допросе эксперта в судебном заседании лица, участвующие в деле, не настаивали, полагали представленные им письменные пояснения исчерпывающими.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного Сочинским филиалом Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены с осмотром, всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им уточненное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1001012:151, с назначением «нежилое», с наименованием «магазин», площадью 711,3 кв.м., этажность:2, находящегося по адресу: РА, <адрес>, строение 2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 843 976 рублей - в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной Сочинским филиалом Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером 01:08:1001012:151, с назначением «нежилое», с наименованием «магазин», площадью 711,3 кв.м., этажность:2, находящегося по адресу: РА, <адрес>, строение 2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 843 976 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения административного истца с указанным административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея - Р.А. Хапачева

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева