Решение № 3А-1425/2022 3А-169/2023 3А-169/2023(3А-1425/2022;)~М-1281/2022 М-1281/2022 от 23 апреля 2023 г. по делу № 3А-1425/2022

Дело № 3а-169/2023


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, площадью 1 008,7 кв.м, в размере его рыночной стоимости 25 419 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 11.01.2018 года № 2368 утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 39 127 997,52 рублей по состоянию на 01.01.2018 года. Согласно отчету об оценке № О-320/2021 от 05.11.2022 года, выполненному ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы», рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2018 года составляет 25 419 000 рублей.

Административный истец полагает, что установленная архивная кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество за те налоговые периоды, на которые она действовала.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил удовлетворить заявленные административные исковые требования в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, также представителем направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № БП-2072 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела в предварительном судебном заседании в отсутствие представителя.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 1008,7 кв.м, местоположение: <Адрес...>, назначение - нежилое,

Таким образом, ФИО1 наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 39 127 997,52 рублей и согласно статье 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2018 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 29.12.2022 года № 27-23050-ГС/22 (л.д. 126-128 том 1).

Кроме того, из указанного письма следует, что Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 35 658 715,09 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 года до 20.07.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года. B размере 65 791 579,93 рублей кадастровая стоимость была определена ГБУ «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 20.07.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости на дату обращения административного истца в суд продолжает затрагивать его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец наделен правом на ее оспаривание в установленном законом порядке (пункты 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28). Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № О-320/2021 от 05.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ФИО6, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года нежилого помещения с кадастровым номером <№...> составляет 25 419 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 13.01.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Бизнес-Партнер». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № БП-2072, подготовленного экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО7, отчет об оценке № О-320/2021 от 05.11.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 21-23 заключения эксперта). Также, эксперт указывает, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода, оценщик неверно определил местоположение объекта экспертизы, следовательно, корректировка на местоположение была выполнена неверно. Оценщик ошибочно применяет корректировку на наличие отдельного выхода для объекта-аналога № l. Оценщик не проанализировал реальный рынок о продаже коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы и необоснованно отказался от применения доходного подхода. Данные действия оценщика приводят к искажению итогового результата.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости помещения.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № О-320/2021 от 05.11.2022 года как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1008,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года составляет 35 513 700,00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № БП-2072 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

- при определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода площадь объектов-аналогов № 1,2, 3 (135,0 кв. м, 262,0 кв. м, 160,0 кв. м) значительно отличается от площади объекта экспертизы (1008,7 кв. м), что приводит к применению понижающих коэффициентов в размере 22,10%, 15,40% и 20,40% соответственно (табл. № 11 стр. 50 заключения);

- при определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода для расчета арендной ставки эксперт некорректно выбирает в качестве объектов сравнения объекты-аналоги № 1, 2, 3, площадь которых (213,0 кв. м, 73,0 кв. м, 214,0 кв. м), значительно отличающиеся от площади объекта экспертизы (1008,7 кв. м), что приводит к применению понижающих коэффициентов в размере 17,5%, 27,80% и 17,50% соответственно (табл. № 16 стр. 59 заключения).

Кроме того, ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 предоставил рецензию № И-66/2023 и письменные пояснения, согласно которым просит назначить по делу дополнительную экспертизу, в случае отказа признать заключение эксперта № БП-2072 недопустимым доказательством и исключить из дела ввиду его недопустимости.

Так, представитель административного истца указывает, что довод эксперта о том, что оценщик неверно определил местоположение объекта экспертизы и применил неверную корректировку на местоположение, не базируется на каком-либо обосновании. На стр. 55,56, оценщиком в детализированной форме представлены сравнительный анализ состояния аналогов и объекта оценки по рассматриваемому фактору и обоснование расчета поправочного коэффициента. Экспертом обоснование мотивации сделанного вывода с приведением карты взаимного расположения объектов и логики определения аналогов и объекта оценки к той или иной типовой территориальной зоне города не представлено. Таким образом, в описательной части нарушения №1 экспертом представлено исключительно субъективное суждение, не подкрепленное как с логической, так и с методической стороны, что является нарушением ст. 8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представитель административного истца также указывает, что описательная часть нарушения №2 экспертом приведена с противоречиями, свидетельствующими о ненадлежащем качестве ознакомления эксперта с объектом исследования по первому вопросу - с отчетом. Вероятнее всего, экспертом некорректно идентифицирована копия интернет-источника предложения по объекту-аналогу №1. Так, на стр. 76 отчета приведена копия предложения объекта №1, выявленного в процессе анализа фактических цен предложений. Однако, очевидно, что данное предложение не является выбранным аналогом. На стр. 78 Отчета приведена копия предложения уже аналога №1. Таким образом, в тексте объявления в однозначной форме указано о наличии отдельного входа в помещение, что исключает возможность характеризовать действия оценщика по проведению понижающей корректировки как некорректные. Экспертом в противоречивой форме, необоснованно и необъективно приведена мотивация о существующем нарушении №2 в отчете.

Нарушение №3, по мнению представителя административного истца, экспертом приведено в противоречивой и необоснованной форме, поскольку неясно, что подразумевается под понятием «реальный рынок о продаже», и причем необоснованность отказа от применения доходного подхода. Оценщиком проведен анализ фактических цен предложений на рынке продаж из исследуемого сегмента рынка в полном объеме. Оценщиком также приведено обоснование в отказе от необходимости расчета стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода.

Кроме того, представитель административного истца указывает на нарушения, свидетельствующие о необоснованном завышении итоговой стоимости объекта исследования.

Так, основные предложения о коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы экспертом выявлены всего в количестве 10-ти предложений, в то время как оценщиком выявлено 21 предложение. Данный раздел анализа рынка экспертом проведен не в полном объеме. Более того, обоснование выбора объектов-аналогов экспертом представлено не в однозначной форме как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подходов. Таким образом, экспертом нарушено требование п. 22 ФСО №7, в части обоснования выбора аналогов с возможностью перепроверки объективности его действий.

В рамках доходного подхода при анализе и подсчете потенциального валового дохода экспертом не учитывались такие значимые ценообразующие характеристики арендных ставок как состав арендной ставки и арендопригодная площадь. Состав арендной ставки по ряду предложений к аренде аналогов не представлен в тексте объявлений, что исключает возможность уточнения значения данного параметра в силу ретроспективности даты оценки. Принимая во внимание, что в качестве аналогов в рамках доходного подхода экспертом использованы объекты с площадью ниже, чем у объекта исследования, очевидным становится факт дисбаланса доли арендопригодной площади аналогов и объекта исследования. Таким образом, в рамках расчетов доходным подходом, экспертом использован несопоставимый по ценообразующим характеристикам с объектом исследования аналог №2, что привело к искажению итогового результата.

Также поскольку объект исследования и объекты-аналоги, используемые экспертом, представляют собой встроенные помещения в зданиях коммерческого назначения, эксперту необходимо было внести корректировку на долю стоимости, приходящей на улучшения в общей стоимости ЕОН. Согласно данным из «Справочника оценщика недвижимости» доля стоимости улучшений в общей стоимости ЕОН для высококлассных офисов составляет 75%-89%, средняя понижающая корректировка - 23%.

Таким образом, представитель административного истца и представитель административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО7 относительно нарушений, выявленных представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края в заключении, следует, что, с учетом анализа рынка предложений, были использованы наиболее схожие объекты-аналоги и применены все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочник оценщика недвижимости - 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, г. Нижний Новгород, масштабный фактор.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО7 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного истца, следует, что, относительного того, что не обоснован довод эксперта о том, что оценщик неверно определил местоположение объекта экспертизы и применил неверную корректировку на местоположение, эксперт указал, что объект экспертизы окружает жилая и коммерческая застройка с высоким пешеходным и авто трафиком, тогда как объекты-аналоги №1,2 расположены в иных районах, окруженных жилой, коммерческой и производственно-складской застройкой. Ошибочный корректирующий коэффициент на местоположение свидетельствует о неверно определенном местоположении, а также отсутствие анализа рынка недвижимости, исходя из которого, можно сделать выводы о несопоставимости данных районов г. Краснодар. На дату определения кадастровой стоимости в сети Интернет имеется достаточное количество объектов-аналогов, расположенных в непосредственной близости к объекту экспертизы.

Относительно нарушения № 2, выявленного экспертом в отчете об оценке, эксперт указал, что объект № 5 (страница 76 отчета) расположен на 2 этаже, ни по фото, ни по местоположению невозможно однозначно определить наличие отдельного входа в помещение.

Относительно нарушения № 3, выявленного экспертом в отчете об оценке, эксперт указал, что оценщик не проанализировал рынок предложений о сдаче в аренду офисных помещений. Рынок недвижимости в г. Краснодар достаточно развит, чтобы применить доходный подход при определении рыночной стоимости.

Относительно довода о том, что экспертом нарушено требование п. 22 ФСО №7 в части обоснования выбора аналогов с возможностью перепроверки объективности его действий, эксперт указал, что в таблице 1 лист 48 указаны основные предложения о коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы. Также в данной таблице указаны ссылки (номера объявлений) на архив объявлений ruads.net для проверки информации.

Относительно довода о том, что в рамках доходного подхода при анализе и расчете потенциального валового дохода, экспертом не учитывались такие значимые ценообразующие характеристики арендных ставок как состав арендной ставки и арендопригодная площадь, эксперт указал, что в предложениях о сдачи в аренду коммерческих площадей обычно указывается состав арендной платы (при наличии). Данные условия имеют большую привлекательность для арендаторов, следовательно, если цена объявления включает в себя операционные расходы, это указывается. Объекты-аналоги являются встроенными помещениями. Соотношение арендопригодной площади к общей, характерной для отдельно стоящих зданий (комплектов), которые имеют вспомогательные, хозяйственные и площади общего пользования к встроенным помещениям/магазинам малой площади, которые представляют собой единое помещение. Объекты-аналоги представляют собой крупные помещения, которые также включают в свои площади отдельные зоны общего пользования.

Относительно довода о том, что в рамках расчетов доходным подходом экспертом использован несопоставимый по ценообразующим характеристикам с объектом исследования аналог №2, что привело к искажению итогового результата, эксперт указал, что, с учетом анализа рынка предложений, использованы наиболее схожие объекты-аналоги и применены все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Объекты-аналоги представляют собой встроенные помещения большой площадью, которые также включают в себя вспомогательные и общественные пространства. Информация, отраженная в справочнике, носит рекомендательный характер, на что также указано и издателем. Учитывая рекомендации справочника, был проведен анализ рынка коммерческих помещений г. Краснодар, анализ социально-экономической ситуации страны и региона, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений, в том числе на площадь (анализ фактических цен предложений табл.9,14). Учитывая разницу в площади, применена необходимая корректировка для определения точной рыночной стоимости. Корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, г. Нижний Новгород, масштабный фактор.

Относительно довода о том, что объект исследования и объекты-аналоги, используемые экспертом, представляют собой встроенные помещения в зданиях коммерческого назначения, эксперту необходимо было внести корректировку на долю стоимости, приходящей на улучшения в общей стоимости ЕОН, эксперт пояснил, что исключением является оценка рыночной стоимости помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе, нежилых помещений, поскольку согласно законодательству РФ, их владельцы не являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю. Объект экспертизы и объекты-аналоги - встроенные нежилые помещения, которые занимают малые части зданий, в которых они располагаются.

При этом, очищение рыночной стоимости объекта недвижимости от стоимости земельного участка в составе стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), не противоречит законодательству об оценочной деятельности, поскольку для целей определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства права на земельный участок, который является самостоятельным объектом налогообложения, не подлежат учету.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 относительно подобранных им объектов-аналогов, которые отличаются от площади объекта экспертизы, дополнительно пояснил, что согласно методике подбираются аналоги максимально сопоставимые по всем ценообразующим факторам, в том числе, первый - это местоположение. По местоположению все выбранные аналоги как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подхода, выбраны максимально сопоставимо с объектом экспертизы, который находится рядом с ул. Тургенева и близлежащими улицами, поэтому было принято решение применить данные аналоги для расчета. В данном случае основные ценообразующие факторы - местоположение, инвестиционная привлекательность, большой транспортный и пешеходный поток, которые повлияли на выбор аналогов. Корректировка была применена согласно методике и справочнику ФИО8

Относительно довода представителя административного истца о том, что не обоснован вывод эксперта, согласно которому оценщик неверно определил местоположение объекта экспертизы и применил неверную корректировку на местоположение, вместе с тем, на стр. 55,56 оценщиком в детализированной форме представлен сравнительный анализ состояния аналогов и объекта оценки по рассматриваемому фактору и обоснование расчета поправочного коэффициента, эксперт также пояснил, что объект-аналог № 1 и № 2 не сопоставимы по местоположению с объектом экспертизы, кроме того, объект-аналог № 2 имеет окружение промышленных объектов, а объект экспертизы имеет преимущественно жилую плотность застройки и коммерческую недвижимость. Также объект-аналог № 2, расположенный на ул. Сормовской, представлен к продаже с арендаторами, каким образом взят аналог с арендаторами и на каких условиях аренда, неизвестно. Выбор таких аналогов по местоположению и по другим параметрам, кроме как по масштабу, не представляется возможным.

Относительно довода представителя административного истца о том, что экспертом в рамках доходного подхода некорректно использован объект-аналог № 1, площадью 457 кв.м, поскольку в скриншоте объявления аналога указано, что имеется отдельный вход, а у объекта экспертизы отдельный вход отсутствует, эксперт пояснил, что данный аналог им не применялся, это аналог оценщика, в расчетах применено отличие по наличию отдельного входа. Однако в данном случае не указано ни точное место расположения объекта, ни фотографий отдельного входа. Проверить данную информацию не представляется возможным, при этом оценщиком применена понижающая корректировка.

Относительно довода представителя административного истца о том, что объект исследования и объекты-аналоги, используемые экспертом, представляют собой встроенные помещения в зданиях коммерческого назначения, поэтому эксперту необходимо было внести корректировку на долю стоимости земельного участка, которая составляет 23%, эксперт дополнительно пояснил, что с учетом методических рекомендаций, корректировка не применена, потому что это не здание в целом, а объект, часть здания. Исключение составляют помещения в многоквартирных жилых домах, в том числе, нежилые помещения, поэтому корректировка не применена.

Таким образом, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 полностью опроверг доводы представителя административного истца.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 25-31 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В связи с использованием двух подходов к оценке выведена итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, к заключению приложены скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки; произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного истца и представителя административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № БП-2072, подготовленного экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО7

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 09.12.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09.12.2022 года.

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, площадью 1 008,7 кв.м, в размере его рыночной стоимости 35 513 700 (тридцать пять миллионов пятьсот тринадцать тысяч семьсот) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 09.12.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 11 мая 2023 года.