Апелляционное определение № 33-594/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья Одинцов М.А. Дело № 33-594/2026 (№ 2-1824/2025)

УИД № 58RS0030-01-2025-003713-32


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

7 апреля 2026 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе

председательствующего Терехиной Л.В.,

судей Герасимовой А.А., Елтищева К.В.,

при ведении протокола помощником судьи Гольтяпиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Герасимовой А.А. дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка, взыскании судебной неустойки по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества г. Пензы на решение Первомайского районного суда г. Пензы от 20.11.2025, которым постановлено:

исковые требования Управления муниципальным имуществом г. Пензы к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка, взыскании судебной неустойки, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФИО1, указав, что 12.01.2023 между Управлением муниципального имущества г. Пензы и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 734/13, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 842 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.

14.05.2025 истец в адрес ответчика направил претензию № 7-1331, в соответствии с которой Управление муниципального имущества г. Пензы предложило ФИО1 в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы, оплатить образовавшуюся задолженность и в течение 14 календарных дней со дня вручения претензии обратиться в Управление муниципального имущества г. Пензы для подписания соглашения о расторжении договора аренды, сдать земельный участок свободным от имущества по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества г. Пензы. Требования, указанные в претензии, до настоящего момента в добровольном порядке не исполнены.

На основании вышеизложенного истец Управление муниципального имущества г. Пензы просило расторгнуть договор аренды земельного участка № 734/13, заключенный между Управлением муниципального имущества г. Пензы и ФИО1 в связи с нарушением п. 3.2.5 и п. 5.3.7 данного договора; обязать ФИО1 возвратить Управлению муниципального имущества г. Пензы земельный участок с кадастровым номером №, площадью 842 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО1 судебные расходы за отправку претензии и искового материала ответчику в сумме 182,4 руб. (91,2 руб.+ 91,2 руб.); назначить ФИО1 судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки.

Определениями Первомайского районного суда г. Пензы от 10.10.2025 и от 22.10.2025, вынесенными в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, администрация г. Пензы, Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы.

В ходе рассмотрения дела истец Управление муниципального имущества г. Пензы уточнило исковые требования в части указания номера договора аренды № 734.

Первомайским районным судом г. Пензы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Управление муниципального имущества г. Пензы просит решение суда отменить, удовлетворив исковые требования. В обоснование выражает несогласие с выводом суда о том, что сам по себе факт неоднократной неуплаты арендной платы не является существенным нарушением договора и не может служить основанием для расторжения договора, поскольку существенное нарушение условий договора подтверждается систематической просрочкой вынесения арендной платы, неоднократным взысканием задолженности в судебном порядке, значительным размером задолженности. При этом указывает, что ссылка суда на намерение сохранить договорные отношения является необоснованной и не имеет правого значения, поскольку обязательства исполнятся ненадлежащим образом, факт неисполнения которых установлен судом при рассмотрении дела, а не принятие своевременных мер, направленных на взыскание задолженности по арендной плате, приводит к дефициту бюджета, недополучению сумм поступлений в бюджет г. Пензы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Управления муниципального имущества г. Пензы ФИО3, действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить. Дополнительно указала, что истец просит взыскать с ответчика судебную неустойку в случае неисполнения требования о возврате земельного участка в установленный срок; не оспаривала, что на предоставленном ответчику в аренду земельном участке возведен жилой дом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции (до объявленного перерыва) третье лицо ФИО2 просил решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в дел, изучив гражданское дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 12.01.2023 между муниципальным образованием г. Пенза, от имени которого действует Управление муниципального имущества г. Пензы, (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 6 декабря 2022 г. (лот № 1), заключен договор аренды земельного участка № 734, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату земельный участок площадью 842 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилого строительства, адрес земельного участка: <адрес>, кадастровый номер № (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Пензе, утвержденными приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 20.05.2022 № 46/ОД; цель использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора аренды установлен с 12.01.2023 по 11.01.2043 (п. 2.1 договора).

В силу п.п. 2.2-2.5 договора размер ежегодной арендной платы составляет 2 081 000 руб.; размер ежегодной арендной платы подлежит оплате в полном объеме за первый год аренды и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе; арендная плата за второй и последующие годы аренды начисляется арендодателем в соответствии с Приложением 3 договора и вносится арендатором ежемесячно равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж; в случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в срок, установленный договором, арендатор обязан уплатить арендодателю пени от невыплаченной в срок суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действующей на день фактической оплаты.

Согласно расчету арендной платы, изложенному в Приложении 3 к договору аренды, исходными данными для расчета являются: площадь земельного участка - 842 кв.м; корректирующий коэффициент, начиная со второго года за каждый последующий год срока аренды, - коэффициент инфляции.

Пункты 5.3.1, 5.3.7 договора аренды предусматривают возможность расторжения договора аренды при существенных нарушениях условий договора, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Актом приема-передачи земельного участка от 12.01.2023 подтверждается, что арендодателем передан, а арендатором принят в пользование земельный участок, указанный в договоре аренды.

Установлено также, что в период действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем арендодатель неоднократно обращался в суд с исками о взыскании задолженности по договору аренды.

Так, заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 30.09.2024, вступившим в законную силу, с ФИО1 в бюджет муниципального образования г. Пенза взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2022 г. по июнь 2024 г. в размере 1 016 167,67 руб., пени за период с 12.01.2023 по 05.06.2024 в размере 425 103,54 руб.

Также заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 02.04.2025, вступившим в законную силу, с ФИО1 в бюджет муниципального образования г. Пенза взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2024 г. по декабрь 2024 г. в размере 1 087 374,72 руб., пени за период с 11 июля 2024 г. по 11 декабря 2024 г. в размере 54 489,54 руб.

14.05.2025 истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением оплатить вновь образовавшуюся задолженность по договору аренды за период с января 2025 г. по май 2025 г. в размере 944 028,38 руб. (основной долг) и 40 988,38 руб. (пени), а также в течение 14 календарных дней со дня получения претензии обратиться в Управление для расторжения договора и возврата земельного участка свободным от имущества по акту представителю Управления.

Данная претензия была получена ответчиком 19.05.2025, однако исполнена последней не была.

Согласно лицевому счету по договору аренды в течение срока действия договора аренды ФИО1 осуществила оплату по договору аренды в общей сумме 3 103 864,60 руб., из которых 126 000 руб. – 09.12.2022, 1 962 000 руб. – 26.08.2024, 10,01 руб. – 27.02.2025, 1 087 374,72 руб. и 54 489,54 руб. – 26.06.2025.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании судебной неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора и, как следствие, оснований для его расторжения; неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а нарушения со стороны ответчика нельзя квалифицировать как существенные; ответчик предпринимает меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, что подтверждает явное намерение сохранения договорных отношений.

Однако с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора по основаниям, заявленным истцом согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в числе прочего в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлется установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Аналогичный подход изложен в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025).

В данном случае из материалов дела следует, что как на момент обращения арендодателя в суд, так и на момент принятия решения судом первой инстанции, а также рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции арендатором имеющаяся задолженность по арендным платежам не погашена, нарушение условий договора со стороны арендатора, послужившее основанием для обращения в суд с настоящим иском, не устранено; при этом ранее арендатором неоднократно допускались просрочки внесения платежей, в связи с чем арендодатель обращался в суд с исками о взыскании задолженности, однако и это не способствовало надлежащему исполнению арендатором своих обязательств по договору; по состоянию на 06.04.2026 задолженность ответчика по арендным платежам составляет 4 071 028,28 руб., по пени – 813 883,46 руб., включая задолженность, взысканную по решению Ленинского районного суда г. Пензы от 30.09.2024, которая до настоящего времени не погашена

Исходя из изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны арендатора допущено существенное нарушение договора аренды земельного участка, которое не было им устранено, что является основанием для расторжения заключенного договора аренды земельного участка.

Указанное влечет отмену решения суда и удовлетворение требований о расторжении договора аренды земельного участка.

При разрешении требований истца о возврате земельного участка и взыскании судебной неустойки, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В силу положений п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 130 ГК РФ разграничивает вещи на движимые и недвижимые в целях определения особенностей их гражданско-правового оборота и относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, что обусловливает особые гарантии законности, стабильности и публичности их оборота, предусмотренные действующим законодательством.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Договором от 12.01.2023 № 734 спорный публичный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для индивидуального жилого строительства.

Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривается сторонами, подтверждено составленными сотрудниками отдела муниципального земельного контроля администрации г. Пензы актом выездного обследования от 03.04.2026 № 65, протоколом инструментального обследования от 03.04.2026, схемой земельного участка от 03.04.2026, протоколом осмотра территории от 03.04.2026, фототаблицей, на участке возведено кирпичное двухэтажное здание.

Согласно пояснениям стороны ответчика и представленным им в материалы дела доказательствам в период аренды земельного участка в соответствии с целью аренды и видом разрешенного использования участка ответчик построила на арендованном участке жилой дом.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных п. 2 ст. 235 ГК РФ.

Если на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел объект, имеющий предусмотренные в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи с учетом того, что исполнение судебного решения о сносе капитального объекта предполагает специальный порядок сноса, предусмотренный ст. 55.30 ГрК РФ.

Наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на публичном земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды.

То обстоятельство, что право собственности на возведенное строение не зарегистрировано в установленном порядке, указанный вывод не опровергает.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2011 № 10661/10, в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, и п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025.

Учитывая изложенное в удовлетворении требование иска о возврате земельного участка следует отказать, в связи с чем не подлежит также удовлетворению и требование о взыскание с ответчика судебной неустойки, которая должна быть начислена при неисполнении решения о возврате земельного участка.

В исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика судебные расходы за отправку претензии и искового материала ответчику в сумме 182,4 руб. (91,2 руб.+ 91,2 руб.).

Учитывая, что несение данных судебных расходов подтверждено документально, принимая во внимание, что требования истца удовлетворены частично (из двух заявленных исковых требований (о расторжении договора, возврате земельного участка) удовлетворено одно (о расторжении договора), требование о взыскании судебной неустойки согласно ст. 308.3 ГК РФ самостоятельным исковым требованием не является), судебная коллегия, руководствуясь нормой ст. 98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 91,2 руб., т.е. 50% от заявленных.

Поскольку истец в силу ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины с ответчика согласно ст.ст. 98, 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета г. Пензы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Первомайского районного суда г. Пензы от 20.11.2025 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.01.2023 № 734, заключенный между муниципальным образованием г. Пенза, от имени которого действовало Управление муниципального имущества г. Пензы, и ФИО1 (29<данные изъяты>), в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 842 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка, взыскании судебной неустойки отказать.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу Управления муниципального имущества г. Пензы почтовые расходы в размере 91 (девяносто один) руб. 20 коп.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в доход бюджета г. Пензы государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.04.2026.

Председательствующий

Судьи