Решение № 3А-247/2021 3А-247/2021(3А-797/2020;)~М-590/2020 3А-797/2020 М-590/2020 от 12 июля 2021 г. по делу № 3А-247/2021

дело № 3а-247/2021

16OS0000-01-2020-000615-77


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 13 июля 2021 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего ? судьи Шакуровой Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кисляковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотой Остров» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

открытое акционерное общество «Золотой Остров» является собственником земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной базы для обогащения кварцевого песка, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов) площадью 50 880 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 19 августа 2008 года.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)», и по состоянию на 1 января 2015 года составляет 81 880 675 рублей 20 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, открытое акционерное общество «Золотой Остров» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило определить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 26 879 000 рублей.

Определением суда от 9 июля 2021 года произведена процессуальная замена административного истца на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Золотой остров», поскольку 5 июля 2021 года открытое акционерное общество «Золотой Остров» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником административного истца является общество с ограниченной ответственностью «Золотой остров», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении открытого акционерного общества «Золотой Остров».

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Золотой остров» ФИО1 административный иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан просил рассмотреть дело без его участия.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» ФИО2, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет об оценке от 17 октября 2018 года № 078-18, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «АртРеал», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2015 года составляет 26 879 000 рублей.

На основании ходатайства представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению от 24 мая 2021 года № О/1101-04/21 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» ФИО2 рыночная стоимость земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2015 года в ином размере, который составил 58 900 000 рублей.

Административный истец в лице своего представителя, представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан не согласились с результатами судебной экспертизы.

По мнению представителя административного истца, по данным судебной экспертизы не представляется возможным сделать вывод о том, что полученная величина (1158 рублей за 1 кв.м. и итоговая величина 58 900 000 рублей) является действительной рыночной стоимостью объекта оценки, поскольку эксперт в своем заключении привел противоречивые данные, указывая о средней стоимости за 1 кв.м. по приведенному анализу рынка, равной 300 рублям за 1 кв.м. (300 рублей за 1 кв.м. х 50 880 кв.м.=15 264 000 рублей) и в то же время определил рыночную стоимость земельного участка исходя из расчета 1158 рублей за 1 кв.м., что вызывает сомнения в правильности определенной действительной рыночной стоимости и позволяет сделать вывод о завышении итоговой величины объекта оценки.

Относительно возражений экспертом даны дополнительные письменные пояснения и объяснения в судебном заседании с обоснованием позиции эксперта по каждому доводу представителя административного истца.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая доказательства величины рыночной стоимости земельного участка, суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости земельного участка не подтвердились в результате судебной экспертизы.

Проверяя правильность определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, эксперт выявил нарушения федеральных стандартов оценки. В частности, экспертом указано, что в нарушение требований п. 8е Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в отчете отсутствует обязательный пункт «Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости», который должен находиться в обязательном разделе «Основные факты и выводы». В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 8ж ФСО № 3, в отчете отсутствует обязательная информация в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу: полное наименование, сокращенное наименование (при наличии), дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер, балансовая стоимость (при наличии). Оценщик использует в качестве аналогов объекты, размещенные на Портале Росреестра из раздела «Мониторинг цен», где приводится информация о ценах сделок. Поэтому в данном случае дополнительно вносить скидку на торг не было необходимости, так как скидка на торг применяется для цен предложений для перехода к ценам сделок. Следовательно, оценщиком, при применении скидки на торг ко всем объектам-аналогам, допущена ошибка в расчетах. При сравнении объекта оценки и объектов-аналогов по местоположению оценщик не внес корректировки по данному параметру к объектам-аналогам и в тексте отчета не привел обоснование. В то же время, если проанализировать местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, можно сделать вывод о несопоставимости данных объектов по рассматриваемому фактору. Объект оценки расположен в черте города Зеленодольска, объекты аналоги расположены в поселках Зеленодольского района и на удалении от основных транспортных магистралей и центров деловой активности. Таким образом, анализ критерия «местоположение» был проведен не полностью и не вся информация, существенная с точки зрения оценки, была изучена и изложена в отчете, тем самым было нарушено требование пункта 4 ФСО № 3, что в свою очередь могло привести к неправильным выводам и ошибкам при расчете итоговой стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов. Экспертом изучены предложения на рынке продажи аналогичных объектов в районе расположения объекта экспертизы, проведен сравнительный анализ объектов-аналогов с объектом исследования по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки, процедура их введения, равно как и обоснование неприменения иных корректировок, описаны в заключении эксперта.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы предельно ясны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Доводы представителя административного истца о несоответствии установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, приведенному им же мониторингу цен земельных участков, подлежат отклонению, поскольку мониторинг является лишь ориентиром средней цены объекта оценки, в то время как эксперт, определяя рыночную стоимость земельного участка, провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной экспертом информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, сторонами не представлены.

Вопреки доводам представителя административного истца, оснований к назначению повторной судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением от 24 мая 2021 года № О/1101-04/21 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» ФИО2

С учетом даты обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Татарстан, созданную приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/20, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 5 октября 2020 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы, предварительная оплата которых произведена не была, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно счету от 27 мая 2021 года № О/1101-04/21 стоимость услуг общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» по проведению судебной экспертизы по настоящему административному делу составляет 24 000 рублей. Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером .... (81 880 675 рублей 20 копеек) и его рыночной стоимостью, установленной судом (58 900 000 рублей), составляет 1,4 раза (28,07%), что укладывается в данном случае в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, о нарушении прав собственника земельного участка как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах судебные издержки следует отнести на административного истца, то есть с общества с ограниченной ответственностью «Золотой Остров» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» подлежит взысканию стоимость производства судебной экспертизы в размере 24 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Золотой Остров» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной базы для обогащения кварцевого песка, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов) площадью 50 880 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 58 900 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 октября 2020 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Золотой Остров» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Независимой оценки «Эталон» стоимость производства судебной экспертизы в размере 24 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Шакурова Н.К.

Справка: мотивированное решение составлено 15 июля 2021 года.

Судья Шакурова Н.К.