Решение № 3А-82/2017 3А-82/2017~М-97/2017 М-97/2017 от 8 октября 2017 г. по делу № 3А-82/2017

Дело № 3а-82/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года г. Брянск

Брянский областной суд в составе

председательствующего Цуканова Д.А.

при секретаре Зиновкине Е.О.

с участием

представителя административного истца - ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» ФИО1,

представителя административного ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО3,

представителя заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» к Управлению имущественных отношений Брянской области об установлении кадастровой стоимости земельного участков в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с указанным иском к Правительству Брянской области, Управлению Росреестра по Брянской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Брянской области», ссылаясь на то, что ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 6 425 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0022701:363.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 7 193 494 руб. 25 коп.

Согласно отчету ООО «Магазин квартир» №116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., подтвержденному экспертным заключением СОО НП «Международная палата оценщиков» №2601 от 23.05.2017 г., рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2 103 022 руб.

05 июня 2017 года ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением Комиссии от 23 июня 2017 года № 14/9 заявление ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» было отклонено со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права истца, как арендатора, поскольку это влечет за собой увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, истец просил суд:

- установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6 425 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 32:28:0022701:363, в размере его рыночной стоимости 2 103 022 руб.;

- обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 2 103 022 руб.

Определением суда от 25.09.2017 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление имущественных отношений Брянской области.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца - ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» ФИО1 уточнил исковые требования, предъявив их к Управлению имущественных отношений Брянской области, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6 425 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 32:28:0022701:262 в размере его рыночной стоимости 2 103 022 руб.

В связи с уточнением исковых требований определением суда от 09.10.2017 г. произведена замена ненадлежащих административных ответчиков – Правительства Брянской области, Управления Росреестра по Брянской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Брянской области» на надлежащего - Управление имущественных отношений Брянской области. Управление Росреестра по Брянской области и ФГБУ «ФКП Росреестра по Брянской области» привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административного истца - ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» ФИО1 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной по состоянию на 01.01.2015 г.

Представитель административного ответчика - Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 оставила разрешение вопроса об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, при этом согласилась с представленным административным истцом отчетом, не оспаривала определенную им рыночную стоимость спорного земельного участка.

Представители заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО3, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области ФИО4 не возражали против удовлетворения исковых требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов, дела ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» на основании договора аренды №47742 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 18.03.2014 г. и акта приема-передачи земельного участка от 18.03.2017 г. передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0022701:363, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21 декабря 2015 года составляет 7 193 494 руб. 25 коп. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.01.2015 г.

Указанная кадастровая стоимость была утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области № 1853 от 26.11.2015 г.

В соответствии с отчетом № 116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., выполненным ООО «Магазин квартир»», рыночная стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 6 425 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации здания, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер 32:28:0022701:363, по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 2 103 022 руб.

Согласно экспертному заключению СОО НП «Международная Палата Оценщиков» №2601 от 23.05.2017 г. (положительное экспертное заключение на отчет №116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г. об оценке рыночной стоимости), расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Международная Палата Оценщиков».

05.06.2017 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решением Комиссии от 23.06.2017 г. № 14/9 его заявление было отклонено, поскольку отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки ФСО №7.

В силу ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

Согласно абз. 8 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума от 30.06.2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч.5 ст.65 ЗК РФ для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку от нее напрямую зависит размер арендной платы, то он вправе заявлять об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет № 116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., выполненный ООО «Магазин квартир», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 6 425 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации здания, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер 32:28:0022701:363, по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 2 103 022 руб.

Согласно экспертному заключению СОО НП «Международная Палата Оценщиков» №2601 от 23.05.2017 г. (положительное экспертное заключение на отчет №116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что отчет № 116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., выполненный ООО «Магазин квартир», соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе и по своему оформлению, содержанию и достоверности. Подход стоимости объекта оценки реализован методом сравнения продаж, при реализации которого выбрана единица сравнения и обоснованы элементы сравнения, подобраны аналоги объекта оценки, которые не противоречат подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано оценщиком на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, по уровню своего образования, квалификации, членства в саморегулируемой организации оценщиков отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Правильность отчета и рыночная стоимость земельного участка представителем административного ответчика и представителями заинтересованных лиц не оспаривались, ими не предоставлено доказательств, подтверждающих недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильность произведенных расчетов, а также недостоверность использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы представитель административного ответчика не заявил. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административного ответчика бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что отчет № 116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., выполненный ООО «Магазин квартир», является надлежащим доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 2 103 022 руб.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, а также учитывая правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» и необходимости установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете № 116/ЗУ/2017 от 22.05.2017 г., выполненном ООО «Магазин квартир»

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 25 Постановления Пленума от 30.06.2015 г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абз. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Материалами дела установлено, что ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области, и из представленного решения Комиссии от 23.06.2017 № 14/9, которым было отклонено его заявление, следует, что данное заявление поступило в Комиссию 05.06.2017 г.

С учетом изложенного датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости находящегося в пользовании административного истца земельного участка с кадастровым номером 32:28:0022701:363, в размере его рыночной стоимости следует считать 05.06.2017 г., то есть дату обращения в Комиссию.

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п. 28 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 425 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0022701:363, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 2 103 022 руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 июня 2017 года – дату обращения ЗАО «СУ-ЭнергоГрупп» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением.

Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанную кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости считать на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Д.А. Цуканов

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2017 г.