Решение № 2-323/2026 2-323/2026(2-4927/2025;)~М-4622/2025 2-4927/2025 М-4622/2025 от 20 апреля 2026 г. по делу № 2-323/2026

Дело №...

УИД: 34RS0№...-91


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Полянского О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тавруевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев 07 апреля 2026 года в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет) и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №....32202 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:28:130003:522 площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, ..., предоставленного для эксплуатации изолированной части жилого дома. С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на расположенный на указанном земельном участке жилой дом с кадастровым номером 34:28:130003:1936 перешло к ФИО2, в связи с чем, по мнению истца, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. Ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполняет, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в сумме 3 343 978 рублей 78 копеек, а также неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 254 023 рублей 57 копеек.

На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика указанные суммы, а также взыскать неустойку, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, ссылаясь на то, что переход права собственности на жилой дом не изменяет условий договора аренды, заключенного по результатам аукциона, а потому арендная плата должна взиматься в размере, установленном протоколом аукциона. Также указала, что ответчик не обращалась с заявлением о расторжении договора или изменении его условий, в связи с чем обязана вносить плату в соответствии с условиями действующего договора.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Ранее от ответчика поступили письменные возражения, в которых ФИО2 исковые требования не признала, считает их необоснованными, просила в удовлетворении иска отказать, представила контррасчет задолженности, исходя из размера арендной платы, установленного для договоров аренды, заключаемых без проведения торгов. В обоснование своей позиции ответчик указала, что является собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, и в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказы Комитета в предоставлении земельного участка без торгов признаны незаконными вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №...а-5060/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №...а-723/2026 (№...а-12228/2025). В связи с этим условия аукционного договора не могут применяться к ответчику, а размер арендной платы за весь период пользования должен определяться по нормативной ставке, установленной для аренды без торгов. Также ответчик указала, что признание решений об отказе незаконными не дает Комитету права взыскивать арендную плату, поскольку надлежащим получателем платы является администрация Среднеахтубинского муниципального района. В письменных возражениях ответчик представила собственный расчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому задолженность составляет 1 687 рублей 80 копеек.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца, оценив доводы сторон по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Таким образом, к ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации права собственности на жилой дом) перешли права и обязанности арендатора по договору аренды №....32202 от ДД.ММ.ГГГГ. Однако данное правопреемство не означает, что ответчик лишена права требовать изменения условий договора аренды, в частности, в части размера арендной платы, если закон предоставляет ей льготный порядок приобретения земельного участка.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона между Комитетом и ФИО3 был заключен вышеуказанный договор аренды. ФИО3 возвел на участке жилой дом с кадастровым номером 34:28:130003:1936, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела этот жилой дом, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН и сторонами не оспариваются.

ФИО2, реализуя свое исключительное право как собственник жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а ДД.ММ.ГГГГ – с заявлением о предоставлении того же участка в собственность без проведения торгов.

Письмами Комитета от ДД.ММ.ГГГГ №... и от ДД.ММ.ГГГГ №... в удовлетворении заявлений было отказано по мотиву несоответствия жилого дома требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (отсутствие подключения к коммуникациям). Указанные отказы были обжалованы ФИО2 в судебном порядке.

Решением Центрального районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №...а-5060/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №...а-723/2026 (№...а-12228/2025), отказы Комитета признаны незаконными, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть заявления ФИО2 о предоставлении земельного участка в аренду и в собственность без проведения торгов.

Указанным судебным актом установлено, что ФИО2 является собственником индивидуального жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, и в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Данные обстоятельства, в соответствии со статьёй 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего иска.

Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела суд исходит из того, что ФИО2 в течение всего периода пользования земельным участком (с ДД.ММ.ГГГГ) обладала исключительным правом на предоставление участка в аренду без проведения торгов, а действия Комитета по отказу в реализации этого права были признаны незаконными.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, размер, порядок и сроки которой определяются договором аренды.

Однако, как разъяснено в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №... (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №...-КГ24-44-К1, лицо, имеющее право на приобретение арендуемого имущества без проведения торгов (в том числе право на предоставление земельного участка в аренду без торгов в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ), вправе требовать определения размера арендной платы по льготной ставке, установленной для таких случаев, за весь период пользования, включая период оспаривания незаконного отказа в предоставлении этого права.

По смыслу указанных правовых позиций, существенное значение имеет сам факт наличия у арендатора исключительного права, а не момент его формального признания судом. Иное толкование позволяло бы арендодателю, незаконно отказавшему в реализации этого права, извлекать выгоду из своих неправомерных действий в виде получения арендной платы в завышенном размере за весь период, пока арендатор добивался восстановления своего нарушенного права в судебном порядке. Такой подход противоречил бы принципу добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, суд приходит к выводу, что размер арендной платы за пользование земельным участком за весь период с ДД.ММ.ГГГГ (дата перехода права собственности на жилой дом) должен определяться не по результатам аукциона (3 724 905 рублей 87 копеек в год), а в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок расчета арендной платы при предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов. Иной подход означал бы возложение на ответчика обязанности по внесению платы в размере, многократно превышающем нормативно установленный, что является явно несоразмерным и несправедливым, а также поощряло бы незаконные действия самого Комитета.

Судом принимается за основу расчет ответчика, произведенный в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-п (далее – Порядок), и Решением Среднеахтубинской районной Думы Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об утверждении коэффициентов расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земельные участки, находящиеся в собственности Среднеахтубинского муниципального района». Данный Порядок определяет формулу расчета годовой арендной платы как произведение кадастровой стоимости земельного участка (КСЗУ), коэффициента вида использования (Кви), коэффициента дифференциации (Кдп) и коэффициента категории арендатора (Ккан). Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 34:28:130003:522 составляет 1 079 370 рублей (подтверждена выпиской из Единого государственного реестра недвижимости). Для вида разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» коэффициент Кви равен 0,003 (приложение №... к Порядку). Коэффициент дифференциации Кдп для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, решением Среднеахтубинской районной Думы от ДД.ММ.ГГГГ №... установлен в размере 7,61. Коэффициент категории арендатора Ккан для физического лица равен 1 (пункт 2.1.2 Порядка). Таким образом, годовая арендная плата по нормативной ставке составляет: 1 079 370 руб. * 0,003 * 7,61 * 1 = 24 642 рубля 02 копейки.

Дневная арендная плата, исходя из 365 дней в году, составляет 24 642,02 / 365 = 67 рублей 51 копейка (с округлением, что не ухудшает положение истца). Период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 204 дня. При этом количество дней в каждом месяце периода определяется следующим образом: в июне – 20 дней (с 11 по 30 июня включительно), в июле – 31 день, в августе – 31 день, в сентябре – 30 дней, в октябре – 31 день, в ноябре – 30 дней, в декабре – 31 день. Итого 20 + 31 + 31 + 30 + 31 + 30 + 31 = 204 дня. Следовательно, арендная плата за 2024 год составляет 67,51 * 204 = 13 775 рублей 54 копейки. Период пользования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 124 дня (январь – 31, февраль – 28, март – 31, апрель – 30, май – 4 дня). Арендная плата за указанный период 2025 года составляет 67,51 * 124 = 8 373 рубля 02 копейки. Общая сумма основного долга по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 775,54 + 8 373,02 = 22 148 рублей 56 копеек.

Суд обращает внимание, что взыскание арендной платы за 2025 год в части, приходящейся на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не противоречит условиям договора и закону.

По смыслу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает по факту пользования имуществом.

Сроки уплаты (15 сентября и 15 ноября), установленные договором, являются сроками внесения авансовых платежей, но не отменяют обязанности оплатить фактическое пользование за истекшие периоды.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения сроки уплаты за 2025 год уже наступили и истекли, оснований для отказа во взыскании задолженности за 2025 год не имеется.

Суд отклоняет довод истца об отсутствии заявления ответчика об изменении договора. Подача ФИО2 заявлений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду без торгов и в собственность без торгов с целью получения льготной ставки арендной платы по своей правовой природе является требованием об изменении условий договора аренды. Отказ Комитета в удовлетворении этих заявлений, признанный впоследствии незаконным, не может служить основанием для сохранения аукционной ставки.

Относительно заявленных требований о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Пунктом 6.2 договора аренды №....32202 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в соответствующие периоды, от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, суд учитывает, что до вступления в законную силу судебного акта, которым отказы Комитета были признаны незаконными, ответчик не могла достоверно определить правильный размер арендной платы, подлежащей уплате. Комитет, занимая доминирующее положение как публичный орган, настаивал на аукционной ставке, что создавало для ответчика ситуацию правовой неопределенности.

Решением Центрального районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №...а-5060/2024, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, после оглашения апелляционного определения Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №...а-723/2026 (№...а-12228/2025). С этого момента у ответчика появилась реальная возможность определить размер платы по нормативной ставке и внести ее. Однако истец заявил период взыскания неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть полностью до даты вступления судебного акта в законную силу. Следовательно, в течение заявленного периода просрочка как таковая отсутствовала, поскольку обязательство было неопределенным.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства, несет ответственность при наличии вины. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В данном случае ответчик, действуя добросовестно, обращалась в Комитет за реализацией своего исключительного права, получала незаконные отказы, а затем оспаривала их в суде. До вынесения апелляционного определения (ДД.ММ.ГГГГ) у нее не было оснований полагать, что она должна вносить арендную плату по ставке, отличной от аукционной, поскольку Комитет, уполномоченный на распоряжение земельными участками, последовательно отказывал в применении льготного порядка. Вина ответчика в невнесении платы по нормативной ставке за период, предшествующий вступлению судебного акта в законную силу, отсутствует.

Кроме того, суд обращает внимание на злоупотребление правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Комитет, зная о наличии у ответчика исключительного права на приобретение участка без торгов (подтвержденного впоследствии судом), тем не менее дважды отказал в удовлетворении заявлений по надуманным основаниям (отсутствие подключения к коммуникациям), которые не предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отказа. Целью таких отказов было сохранение аукционной ставки арендной платы, многократно превышающей нормативную, что свидетельствует о намерении извлечь необоснованную выгоду из своего незаконного поведения. Такое поведение не может быть защищено законом, и в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд отказывает лицу, злоупотребившему правом, в защите принадлежащего ему права в соответствующей части.

Поскольку неустойка за просрочку внесения арендной платы за период, заявленный истцом (до ДД.ММ.ГГГГ), не подлежит взысканию, то и производное требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства также не может быть удовлетворено.

Представленный истцом расчет задолженности, исходя из аукционной ставки арендной платы (3 724 905 руб. 87 коп. в год), суд признает необоснованным и противоречащим установленным обстоятельствам дела, а также приведенным нормам материального права и правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что надлежащим получателем арендной платы является администрация Среднеахтубинского муниципального района, противоречат Закону Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-ОД и Положению о Комитете, подтверждающими полномочия истца по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Среднеахтубинского района. В этой части иск подан надлежащим истцом. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность расчета основного долга.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Комитета подлежат частичному удовлетворению: с ответчика в пользу истца взыскивается задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 148 рублей 56 копеек. В удовлетворении требований о взыскании неустойки, в том числе по день фактического исполнения, суд решает отказать в полном объеме.

Истец при подаче иска освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Следовательно, с ответчика в доход муниципального образования город-герой Волгоград подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <...>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №....32202 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 148 рублей 56 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании неустойки и неустойки по день фактической оплаты - отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <...>) в доход муниципального образования город-герой Волгоград государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в месячный срок через Центральный районный суд города Волгограда со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - О.А. Полянский

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.