Решение № 2-748/2021 2-748/2021~М-570/2021 М-570/2021 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-748/2021

Дело № 2 – 748\21


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2021г. г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Дубовицкого В.В. при секретаре Тукашовой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», Управлению Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об образовании земельного участка путем раздела, с сохранением исходного в измененных границах,

установил:

Истец обратилась в суд с иском и просит образовать земельный участок площадью 413 кв.м., в границах, имеющих координаты, территории ограниченной <адрес> по Фрунзенском районе города Саратова, а именно: № точка <данные изъяты> путем раздела земельного участка площадью 863 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером № в измененных границах. Обязать Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не вносить в ЕГРН запись о регистрации обременения в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении образуемого земельного участка площадью 413 кв.м., в границах, имеющих координаты: № точка н1 <данные изъяты> По тем основаниям, что она является арендатором земельного участка общей площадью 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка № от 05 июня 2013 года со множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения от 20.06.2016 к указанному договору, договора замены стороны в обязательстве от 21.03. 2018. Указывает, что наряду с ней арендаторами указанного земельного участка являются ФИО2 и ФИО3 Указывает, что на указанном земельном участке расположены три жилых дома, принадлежащие арендаторам по различным основаниям. Ей принадлежит на праве собственности жилой дом, с кадастровым номером № площадью 39,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018, о чем в ЕГРН сделана запись № № от 26.03.2018. Указывает, что при изготовлении межевого плана по образованию обособленного земельного участка на основании Проекта межевания территории, выяснилось, что в ЕГРН в отношении всего земельного участка с № зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России». Указанное обременение зарегистрировано на основании договора купли-продажи жилого дома от 05.10.2018 и установлено на срок с 11.10.2018 на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита соарендатору исходного земельного участка ФИО3 публичным акционерным обществом «Сбербанк России». Указывает, что в целях получения согласия залогодержателя исходного земельного участка, обращалась в ПАО «Сбербанк России» с просьбой дать письменное согласие на образование земельного участка № путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. В ответ на её обращение в дополнительном офисе № 8622/19 (центр ипотечного кредитования № 2) филиала ПАО «Сбербанк России» Саратовское отделение № 8622 (поволжский банк) ей было выдано заключение, из которого следует, что залогодержатель ошибочно считает меня, ФИО1, имеющей кредитные обязательства перед банком и обусловливает предоставление согласия на межевание земельного участка необходимостью оценить достаточность оставшегося обеспечения по заключенному кредитному договору, а также просит предоставить дополнительные документы, которые имеются только у сторон кредитного договора, к которому я не имею отношения. Полагает, что нарушаются её права на пользование земельным участком.

В судебном заседании представитель истца по доверенности исковые требования поддержал и просит суд иск удовлетворить. Представитель ПАО Сбербанк по доверенности полагает, что иск следует удовлетворить. Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по доверенности полагает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Суд выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1, является арендатором земельного участка общей площадью 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка № № 05 июня 2013 года со множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения от 20.06.2016 к указанному договору, договора замены стороны в обязательстве от 21.03.2018.

Судом установлено, что наряду с истцом арендаторами указанного земельного участка являются ФИО2 и ФИО3. На указанном земельном участке расположены три жилых дома, принадлежащие арендаторам по различным основаниям. ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 39,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018, о чем в ЕГРН сделана запись № № от 26.03.2018.

В соответствии со ст. 39.20. Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2. Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Истица желая реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность под принадлежащим мне домом. В указанных целях, ею было получено согласие иных арендаторов исходного земельного участка, ФИО2 и ФИО3, на образование обособленного земельного участка № путем раздела земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 863 кв.м.

Кадастровым инженером был изготовлен документ по планировке территории, предусматривающий образование земельного участка под принадлежащим истице домовладением путем раздела земельного участка с КН №, с сохранением исходного участка в измененных границах.

Постановлением Главы МО «Город Саратов» от 09 августа 2019 года № 52 утвержден проект межевания территории ограниченной ул. <адрес> во Фрунзенском районе города Саратова, предусматривающий образование земельного участка № путем раздела земельного участка с КН №, с сохранением данного участка в измененных границах.

При изготовлении межевого плана по образованию обособленного земельного участка на основании Проекта межевания территории, выяснилось, что в ЕГРН в отношении всего земельного участка с КН № зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России». Обременение зарегистрировано на основании договора купли-продажи жилого дома от 05.10.2018 и установлено на срок с 11.10.2018 на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита соарендатору исходного земельного участка ФИО3 публичным акционерным обществом «Сбербанк России».

Истица обратилась в ПАО «Сбербанк России» с просьбой дать письменное согласие на образование земельного участка № путем раздела земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. В ответ на её обращение в дополнительном офисе № 8622/19 (центр ипотечного кредитования № 2) филиала ПАО «Сбербанк России» Саратовское отделение № 8622 (Поволжский банк) мне было выдано заключение, из которого следует, что залогодержатель ошибочно считает ФИО1, имеющей кредитные обязательства перед банком и обусловливает предоставление согласия на межевание земельного участка необходимостью оценить достаточность оставшегося обеспечения по заключенному кредитному договору, а также просит предоставить дополнительные документы, которые имеются только у сторон кредитного договора.

В целях досудебного урегулирования спора, истицей в адрес залогодержателя было направлено повторное заявление и предоставлены: изготовленный по её заказу в специализированной организации отчет 027 от 08.05.2020 об оценке земельного участка и копия кредитного договора <***> от 05 октября 2018 года, заключенного между ФИО3, ФИО4 и ПАО «Сбербанк России». Письменного ответа на повторное обращение не получено.

Судом установлено, что во исполнение требований пункта 7 части 2 статьи 14 Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Управление Росреестра по Саратовской области истицей направлен Межевой план для проведения государственного кадастрового учета в отношении образуемого объекта недвижимости.

Уведомлением Росреестра по Саратовской области от 15 декабря 2020 года было приостановлено осуществление действий по государственному кадастровому учету в отношении образуемого земельного участка по причине отсутствия согласия залогодержателя на проведение кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:060113:11.

Таким образом, отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на раздел земельного участка с КН 64:48:060113:11 является препятствием для реализации законного права истца на образования участка под принадлежащим жилым домом и внесения сведений об образуемом участке в ЕГРН.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

В силу положений статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 1.1.). При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2).

Согласно ст. 64.2. Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение (п. 1).

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (п. 2).

Согласно ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (часть 2). Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (часть 3).

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с ст. 11.2. Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1). Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4). Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 4).

Согласно п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пп. 1 п. 12 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее по тексту Закон о регистрации) в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Согласно п. 11 ст. 53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 39.20. Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52).

Из системного толкования ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Таким образом, в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации обременения в отношении земельного участка с КН 64:48:060113:11 в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России». Указанное обременение зарегистрировано на основании договора купли-продажи жилого дома от 05.10.2018 и установлено на срок с 11.10.2018 на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита соарендатору данного земельного участка ФИО3 публичным акционерным обществом «Сбербанк России».

ФИО1, совместно с ФИО3, ФИО2, также являются арендаторами земельного участка с КН 64:48:060113:11.

На земельном участке с КН № расположен принадлежащий истице жилой дом, площадью 39,7 кв.м., с кадастровым номером № в силу чего она имеет законное право на приобретение земельного участка в собственность под принадлежащим ей домом.

Следовательно необходимо образовать обособленный земельный участок путем раздела земельного участка с КН 64:48:060113:11 с сохранением исходного участка в измененных границах.

В силу указания закона (п. 4 ст. 53 Закона о регистрации) образование обособленного земельного участка путем раздела исходного земельного участка, в данном случае, возможно с согласия залогодержателя, каковым является ПАО «Сбербанк России». Данное обстоятельство подтверждается Уведомлением Росреестра по Саратовской области от 15 декабря 2020 года.

В силу п.п. 1 п. 12 ст. 41 Закона о регистрации запись в ЕГРН об обременении в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении вновь образованного земельного участка сохраняется. Истица не является стороной кредитного договора <***> от 05 октября 2018г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» (кредитор), с одной стороны, и ФИО3, ФИО4 (созаемщики), с другой стороны, поэтому обязательства, вытекающие из данного договора, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ, не создают для неё обязанностей. Заключение данного кредитного договора и возникновение ипотеки (залога) арендуемого мною земельного участка с КН 64:48:060113:11 лежало за рамками её волеизъявления и не может негативно влиять на её права, как добросовестного участника оборота.

При этом отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на раздел земельного участка с КН 64:48:060113:11, к получению которого истцом были предприняты надлежащие действия, препятствует реализации её законного права на образование земельного участка под принадлежащим истцу жилым домом и внесению сведений об образуемом участке в ЕГРН.

Анализируя вышеизложенное суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ суд

решил:

Образовать земельный участок площадью 413 кв.м., в границах, имеющих координаты, территории ограниченной <адрес> по <адрес>, а именно: 64:48:060113:11:ЗУ1 точка <данные изъяты> путем раздела земельного участка площадью 863 кв.м., с кадастровым номером 64:48:060113:11, расположенного по адресу: <адрес> сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером № в измененных границах.

Обязать Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не вносить в ЕГРН запись о регистрации обременения в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении образуемого земельного участка площадью 413 кв.м., в границах, имеющих координаты: № точка <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Саратовский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г. Саратова, с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: В.В. Дубовицкий