Апелляционное определение № 33-11/2026 33-906/2025 от 20 января 2026 г.Магаданский областной суд (Магаданская область) - Гражданское Судья Сергиенко Н.В. 49RS0001-01-2025-001823-92 Дело № 2-1204/2025 № 33-11/2026 (№ 33-906/2025) 21 января 2026 года город Магадан МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе: председательствующего Кречетова А.А., судей Леонтьевой Е.А., Пудовой Е.В., при секретаре Дергачевой В.М. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 29 августа 2025 года. Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Леонтьевой Е.А., объяснения ФИО2 и ее представителя ФИО5, поддержавших доводы поданной апелляционной жалобы, заключение участвующего в деле прокурора Евсеевой Д.Ю., полагавшей решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда У С Т А Н О В И Л А: ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании их утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры. В обоснование иска указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной за 1 700 000 руб. 00 коп. на основании договора купли-продажи от 28 мая 2018 года, заключенного с ФИО2 Денежные средства ФИО2 получила лично. По условиям вышеуказанного договора (пункт 10), дополнительного соглашения к нему от 21 декабря 2018 года ответчики приняли на себя обязательства сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в срок до 1 февраля 2019 года, однако данное требование не выполнили. В апреле 2019 года истец направил ответчикам претензию, содержащую требование о снятии с регистрационного учета до 1 июня 2019 года и добровольном освобождении квартиры. Данная обязанность в мае 2019 года исполнена только зятем ФИО2 – К. ФИО2 после получения претензии просила дать ей разрешение на временное проживание в проданной квартире до приобретения другого жилья с условием оплаты коммунальных услуг и внесения ежемесячной платы за проживание. С 2019 года и по настоящее время ФИО2 продолжает проживать в квартире, а ее дочь и внук имеют в ней регистрацию по месту жительства. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, положения статей 209, 288, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ФИО1 просил суд признать ФИО2, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и выселить из квартиры ФИО2 ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование встречного иска указала, что фактически между сторонами имел место устный договор займа, заключенный в интересах ее внука ФИО4, которому требовались денежные средства для ведения бизнеса. Утверждала, что ФИО1 согласился предоставить деньги под залог квартиры, убедив ее в том, что подписание договора купли-продажи является лишь формальным обеспечением возврата займа, и после исполнения обязательств квартира будет переоформлена обратно на нее. Ею получены денежные средства от ФИО1 в размере 1500000 руб. 00 коп. (частями - в мае 998 000 руб. 00 коп. и в июне 500 000 руб. 00 коп.). Данные денежные средства, переданные ей в долг, она возвращала ФИО1 периодическими платежами по 50000 руб. 00 коп. ежемесячно. Обращала также внимание, что установленная в договоре купли-продажи цена квартиры (1 700 000 руб. 00 коп.) существенно занижена и не соответствовала средней рыночной стоимости, которая, по ее мнению, в 2018 году составляла не менее 2 500 000 руб. 00 коп. Полагая, что отношения между сторонами носят заемный характер, с июня по ноябрь 2018 года она частями возвращала долг по 50 000 руб. ежемесячно, с декабря 2018 года по февраль 2025 года – по 20 000 руб., в общей сложности выплатив ФИО1 1 800 000 руб. и полностью погасив обязательства. Считала, что стороны не исполнили договор купли-продажи как реальную сделку: квартира продолжает находиться в ее владении, ФИО1 в нее не вселялся, обязанности собственника жилого помещения не исполнял, коммунальные платежи вносились ею. Какого-либо соглашения о порядке пользования жилым помещением между сторонами не заключалось. Указала, что подписала договор под влиянием заблуждения относительно его правовой природы и реальных намерений ФИО1, обманувшего ее относительно последующего восстановления права собственности. В подтверждение данных обстоятельств ссылалась на собственные обращения в правоохранительные органы, полагая, что действия ФИО1 носят мошеннический характер. Ссылаясь на данные обстоятельства, положения статей 10, 154, 166-167, 170, 421, 454, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в пунктах 87, 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ФИО2 просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28 мая 2018 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки. Определением судьи Магаданского городского суда от 21 марта 2025 года к участию в деле для дачи заключения привлечен прокурор города Магадана. Решением Магаданского городского суда от 29 августа 2025 года первоначальный иск ФИО1 удовлетворен, ФИО2, ФИО3, ФИО4 признаны утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО2 выселена из указанного жилого помещения. В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано. В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что суд первой инстанции, установив факт передачи ею денежных средств ФИО1 в связи с заключением спорного договора, не дал надлежащей оценки ее доводам о том, что указанные суммы передавались именно во исполнение обязательств по договору займа денежных средств. При этом у нее не имелось иных оснований для осуществления данных платежей. Отмечает, что, формально указав на отсутствие доказательств передачи денежных средств в счет возврата долга по договору займа, суд уклонился от оценки данного обстоятельства во взаимосвязи с отсутствием каких-либо иных договоров между сторонами по делу. Ссылаясь на положения статей 12, 55, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок исследования и оценки доказательств, а также статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», обязывающих суд оценивать заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, раскрывать его содержание, указывать, на каких материалах основаны выводы эксперта и проверять полноту проведенного исследования, считала, что, по ее мнению, указанные требования процессуального закона судом первой инстанции соблюдены не были. Дополнительно указывает, что судом первой инстанции не установлена правовая природа платежей, которые ФИО2 осуществляла более шести лет ФИО1 При этом сумма произведенных ею выплат (1800000 руб. 00 коп.) превышает сумму, указанную в договоре (1700000 руб. 00 коп.). Совершение одной стороной в пользу другой длительное время периодических платежей не является типичным для оформления сделки купли-продажи квартиры и указывает на сложившиеся между сторонами отношения займа. Считает, что поскольку договор аренды между сторонами не заключался, вывод суда первой инстанции о признании совершенных ФИО2 платежей как арендной платы (платы за проживание в квартире) является ошибочным. С 2018 года ФИО1 не предъявлял требований о выселении ФИО2 из квартиры, получал от ответчика денежные средства без оформления документов, подтверждающих их передачу ему, что, по мнению стороны ответчика, свидетельствует о его недобросовестном поведении как собственника, который сдает принадлежащую ему квартиру в наем. Данному обстоятельству суд первой инстанции дал неверную правовую оценку. Кроме того, настаивает на том, что сам по себе факт заключения в 2018 году между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры уже доказывает возникновение между данными лицами заемных отношений. Считает, что суд первой инстанции неверно исчислил срок исковой давности по требованиям о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной (с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – с 30 мая 2018 года). Срок исковой давности, по мнению ответчика, подлежит исчислению с того момента, когда ФИО2 завершила выплату долга в 2024 -2025 годах, а ФИО1 после этого отказался переоформить на нее квартиру. Указывает на недобросовестное поведение ФИО1, о злоупотреблении им правами. Истец формально являлся собственником, не требовал выселения ФИО2 и систематически получал от нее денежные средства, не оформляя документально эти отношения. После получения выплат ФИО1 отказался вернуть квартиру. В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1, прокурор города Магадана просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения. Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. На основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них. Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы и возражения на них, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, исследовав дополнительные доказательства, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему. В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены указанным кодексом. В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 с 16 июня 2014 года до 30 мая 2018 года являлась собственником квартиры <адрес>, данная квартира получена ею по договору дарения от 28 мая 2014 года, заключенному с ее братом В. (т. 1, л.д. 41-42, 125). 28 мая 2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО2 продает, а ФИО1 приобретает вышеуказанную квартиру за 1700000 руб. 00 коп. Расчет между сторонами произведен до подписания данного договора, денежные средства в размере 1700000 руб. 00 коп. получены ФИО2 полностью, претензий к ФИО1 она не имеет. В пункте 14 договора стороны указали, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С техническим состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен. Согласно пункту 15 договора он прочитан, содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или другие представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения указанного договора. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росрестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (запись №... – 49/020/2018-1 от 30 мая 2018 года), о чем сам договор содержит соответствующую отметку. Из содержания договора следует, что на момент его подписания в квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО3, К., ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в срок до 1 июня 2019 года. 21 декабря 2018 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, в соответствии с которым изменен срок снятия ФИО2, ФИО3, К. и ФИО4 с регистрационного учета и освобождения квартиры с 1 июня 2019 года на 1 февраля 2019 года (т. 1. л.д. 12). Данное соглашение лично подписано ФИО2 и ФИО1 Из материалов представленного реестрового дела следует, что 28 мая 2018 года после заключения договора купли-продажи квартиры спустя несколько дней ФИО2 лично обратилась вместе с ФИО1 в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 130-131). К. – зять ФИО2 снялся с регистрационного учета 16 мая 2019 года, бывший собственник квартиры ФИО2 и члены ее семьи – дочь ФИО3 и внук ФИО4 на момент предъявления встречного иска имели регистрацию по месту жительства в вышеуказанной квартире (т. 1, л.д. 16). Не оспаривая факт подписания договора купли-продажи квартиры и заявления о переходе права собственности на нее, обращаясь со встречными исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ФИО2 настаивала на ее притворности и совершении под влиянием заблуждения относительно ее природы. Разрешая спор, принимая решение об удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 и одновременно отказывая ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 153, 168, 170, 178, 288, 304, 422, 431, 434, 454, 456, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, данными в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что при оформлении договора купли-продажи квартиры воля сторон сделки была направлена именно на реальное отчуждение и приобретение квартиры, стороны имели действительное намерение на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, учитывая, что регистрация и проживание ответчиков по первоначальному иску в спорной квартире после ее отчуждения создают собственнику ФИО1 препятствия в осуществлении его прав владения, пользования и распоряжения принадлежащим имуществом, пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания ФИО2, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением – квартирой <адрес> и выселении из нее ФИО2 Одновременно суд первой инстанции ввиду недоказанности притворного характера сделки, прикрывающей заем под залог квартиры, а также ее совершения под влиянием заблуждения отказал ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения от 28 мая 2018 года недействительным. При этом суд указал на пропуск ФИО2 установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетнего срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Установив, что исполнение сделки началось в мае 2018 года с момента передачи денежных средств и государственной регистрации перехода права собственности, а обращение ответчика в суд последовало лишь в апреле 2025 года, суд указал, что данное обстоятельство само по себе является самостоятельным основанием для отказа ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований. Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела и сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права. Юридически значимые обстоятельства дела судом определены верно, выводы должным образом мотивированы и основаны на установленных фактических обстоятельствах, подтвержденных исследованными доказательствами. Доводы апелляционной жалобы о совершении ФИО1 мошеннических действий в отношении ФИО2, введении ее в заблуждение при оформлении сделки купли-продажи квартиры относительно природы самой сделки и ее притворном характере не могут быть приняты судебной коллегией во внимание ввиду следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 вышеуказанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно положениям пункта 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона, содержит все существенные условия, подписан сторонами, прошел государственную регистрацию. Факт полной оплаты договора следует из содержания самого договора, достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о неполучении ФИО2 денежных средств в размере 1700000 руб., стороной ответчика не представлено. Каких-либо условий об обязанности ФИО1 вернуть ФИО2 имущество (квартиру) после исполнения ею долговых обязательств перед ним договор не содержит. Напротив, в самом договоре и дополнительном соглашении к нему ФИО2 и ФИО1 предусмотрели условие о снятии бывшего собственника (ФИО2) и членов ее семьи (ФИО3, К., ФИО4) с регистрационного учета и освобождении квартиры, что вопреки позиции ответчика свидетельствует о намерении ФИО1 осуществлять права собственника в отношении жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению им. При этом какие-либо родственные отношения между ФИО2 и ФИО1 отсутствовали, соглашение о порядке пользования квартирой стороны не заключали. В последующем стороны достигли соглашения о дальнейшем проживании ФИО2 в квартире с условием оплаты проживания ежемесячно в размере 20000 руб. и внесения коммунальных платежей. 15 февраля 2025 года ФИО2 обратилась в ОМВД России по г. Магадану с заявлением о совершении в отношении нее ФИО1 мошеннических действий при продаже квартиры (КУСП № 3412) (т. 1, л.д. 83). Постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России по г. Магадану И. от 1 июля 2025 года в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО2 в отношении ФИО1 отказано в связи с отсутствием в его действиях состава преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. В целях проверки доводов ФИО2 о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения судом назначена комплексная психолого-психиатрическая экспертиза. Из содержания заключения комиссии экспертов <учреждение здравоохранения> № 279 от 8 июля 2025 года следует, что у ФИО2 <.......>; признаков повышенной внушаемости (с учетом ее индивидуальных психологических и личностных особенностей) у ФИО2 на момент проведения исследования не выявлено (т. 1, л.д. 219-221). У ФИО2 по состоянию на 28 мая 2018 года и 21 декабря 2018 года индивидуально-психологические особенности (в том числе обусловленные психическим расстройством), сенсорные дефекты, которые могли бы оказать существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки не выявлены. ФИО2 по состоянию на 28 мая 2018 года и 21 декабря 2018 года не находилась в таком эмоциональном состоянии, которое существенным образом могло бы повлиять на смысловое восприятие и оценку существа сделки и привести к заблуждению относительно природы сделки. ФИО2 по состоянию на 28 мая 2018 года и на 21 декабря 2018 года имела адекватное (правильное) представление о существе сделки и о ее природе, что заключает именно договор купли-продажи квартиры, учитывая особенности познавательной сферы, психическое состояние в момент совершения сделки и дополнительного соглашения к ней, внешние условия, в которых происходило принятие решения, а также индивидуальную значимость последствий сделки. ФИО2 при заключении договора купли-продажи от 28 мая 2018 года и дополнительного соглашения к нему 21 декабря 2018 года могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Данное заключение экспертов является достаточно полным и мотивированным, его выводы последовательны, оно содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, имеют необходимые для исследования знания и опыт работы, а потому оснований не доверять их выводам у судебной коллегии не имеется. Каких-либо нарушений положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертами при проведении судебной экспертизы не допущено. Судебная коллегия данное заключение эксперта признает достоверным и допустимым. Правильность выводов заключения судебной экспертизы какими-либо доказательствами, представленными стороной ответчика, не опровергнута. При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства, а также выводы заключения экспертов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО2 при оформлении с ФИО1 сделки купли-продажи квартиры в действительности имела намерение на продажу принадлежащей ей квартиры, понимала правовую природу данной сделки, совершала последовательные действия, направленные на ее продажу (в разное время подписала договор и лично подала заявление о переходе права собственности на квартиру), а также осознавала, что после оформления договора и его регистрации жилое помещение - квартира <адрес> переходит в собственность ФИО1 При заключении дополнительного соглашения к данному договору ФИО2 также имела правильное представление о наличии у нее и членов ее семьи обязанности сняться с регистрационного учета в данной квартире и освободить ее. Доказательств того, что денежные средства по договору в размере 1700000 руб. 00 коп. не получены ФИО2 или получены в меньшем размере (1500000 руб. 00 коп.), материалы дела не содержат. Из пояснений самой ФИО2 следует, что денежные средства она получила, но в качестве займа, а не платы по договору купли-продажи квартиры. В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО2 указала также на недействительность сделки купли-продажи квартиры по причине ее притворности, настаивая на том, что между ней и ФИО1 заключен договор залога жилого помещения в целях обеспечения займа. В обоснование данных доводов ФИО2 в материалы дела представлен составленный ею расчет о произведенных ФИО1 за период с июня 2018 года по 25 декабря 2024 года выплатах в целях погашения долга на общую сумму 1760000 руб. 00 коп. (т. 1. л.д. 44). Указанная позиция ответчика какими-либо объективными данными не подтверждена. Сведений о том, что между ФИО2 и ФИО1 составлялись договор займа, расписки о получении денежных средств, документы о передаче денежных средств, покупателем дано обязательство о неотчуждении квартиры до определенного срока, а в случае неисполнения долговых обязательств о продаже квартиры в счет задолженности, материалы дела не содержат, не представлено таких доказательств и стороной ответчика. Имеющаяся в материалах дела переписка между ФИО2 и ФИО1 в мессенджере «<.......>» также не подтверждает наличие заемных отношений между сторонами, из ее содержания не следует, что ФИО2 должна произвести в декабре 2024 года оплату именно по договору займа (т. 1, л.д. 46). Судом первой инстанции верно установлено, что ФИО2 в связи с достигнутой с ФИО1 договоренностью передавала ему денежные средства именно за проживание в спорном жилом помещении. Данный вывод суда мотивирован, оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется. Из исследованных в суде первой инстанции материалов гражданского дела № 2-376/2021 по иску ПАО «Восточный экспресс банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору следует, что последняя, возражая против удовлетворения исковых требований, представила 28 января 2021 года суду собственноручно составленный расчет платы с июня 2018 года по декабрь 2020 года за съем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 28 мая 2018 года. В данном расчете ФИО2 указала, что оплату она производит ежемесячно лично ФИО1 с 28 по 30 число, оплата на указанную дату составила 820000 руб. 00 коп. Также ФИО2 в материалы данного дела (№ 2-376/2021) представлена копия постановления следователя по особо важным делам следственного отдела по г. Магадану СУ СК России по Магаданской области Б. от 11 ноября 2019 года об отказе в возбуждении по заявлению ФИО2 уголовного дела в отношении У. о совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159, п. «г» ч. 2 ст. 163 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием в его действиях составов рассматриваемых преступлений. В соответствии с данным постановлением ФИО2 при даче объяснений следователю указала, что с конца 2018 года она планировала продавать принадлежащую ей двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, так как хотела уехать со своим внуком ФИО4 в г. Данные документы и письменные пояснения ФИО2 согласуются с пояснениями ФИО1, изложенными суду первой инстанции по настоящему делу, о том, что он разрешил ФИО2 временно проживать в квартире при условии внесения ею платы за проживание и оплаты коммунальных услуг. Также материалами дел № № 2-376/2021, 2-2564/2019 (по иску У. к ФИО2 о взыскании долга по договору займа от 1 декабря 2018 года) подтверждается, что ФИО2 обладает опытом заключения договоров займа и оформляла такого рода сделки неоднократно с физическими лицами, порядок заключения договоров займа ей известен. При таком положении вывод суда первой инстанции о недоказанности стороной ответчика того обстоятельства, что между сторонами сложились отношения из договора займа под залог квартиры, является правильным. ФИО2 и ФИО1 заключили 28 мая 2018 года именно договор купли-продажи квартиры по реальной на момент отчуждения цене (т. 2, л.д. 75), в последующем договорились о проживании ответчика в указанной квартире с условием оплаты проживания и внесения коммунальных платежей. Таким образом, оснований для признания заключенной 28 мая 2018 года между ФИО2 и ФИО1 сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной по мотиву ее притворности у суда первой инстанции не имелось. Судебная коллегия таких оснований при установленных обстоятельствах также не усматривает. Доводы апелляционной жалобы о недобросовестном поведении ФИО1 как собственника квартиры, который не переоформил на свое имя лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях и не заключил с ФИО2 договор аренды жилого помещения, на правильность выводов суда первой инстанции о возникновении между сторонами арендных отношений после приобретения ФИО1 у ФИО2 квартиры не влияет, не свидетельствует о том, что между сторонами имели место отношения иного характера, в том числе вытекающие из договора займа. Трехлетний срок исковой давности по встречному требованию о признании сделки купли-продажи недействительной, верно исчисленный судом первой инстанции с момента перехода права собственности на квартиру (с 30 мая 2018 года), ФИО2 пропущен, что обоснованно послужило основанием для отказа в удовлетворении ее встречных требований. Указание в апелляционной жалобе об осуществлении ФИО1 риэлтерской деятельности и наличии у него в собственности большого количества объектов недвижимости правового значения для рассматриваемого спора не имеет. Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам и установленным на их основе обстоятельствам, имеющим значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела. По своей сути доводы жалобы сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, они не содержат указаний на обстоятельства, которые требуют дополнительной проверки и которые могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции. Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено. Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда О П Р Е Д Е Л И Л А: решение Магаданского городского суда Магаданской области от 29 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения. Апелляционное определение по гражданскому делу вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения. Председательствующий Судьи Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 февраля 2026 года. Суд:Магаданский областной суд (Магаданская область) (подробнее)Иные лица:Прокурор г. Магадана (подробнее)Судьи дела:Леонтьева Екатерина Александровна (судья) (подробнее)Судебная практика по:Злоупотребление правомСудебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ Признание сделки недействительной Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ Признание договора купли продажи недействительным Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ
Мнимые сделки Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ Притворная сделка Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ Признание договора недействительным Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ Признание права пользования жилым помещением Судебная практика по применению норм ст. 30, 31 ЖК РФ
По мошенничеству Судебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ По вымогательству Судебная практика по применению нормы ст. 163 УК РФ |