Апелляционное определение № 33-7328/2025 от 17 декабря 2025 г.

Председательствующий: Родионов Д.С. Дело № 33-7328/2025

2-2034/2025

55RS0006-01-2025-002150-54


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Оганесян Л.С.,

судей Ретуевой О.Н., Черноморец Т.В.,

при секретаре Абулгазимовой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 декабря 2025 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Советского районного суда города Омска от 11 сентября 2025 года, которым постановлено:

«признать право собственности ФИО2, <...> года рождения, (паспорт серии № <...> № <...> выдан <...>) на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Признать право собственности ФИО3, <...> года рождения, (паспорт серии № <...> № <...> выдан <...>) на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 19,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Признать право собственности ФИО4, <...> года рождения, (паспорт серии № <...> № <...> выдан <...>) на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 23,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Признать право собственности ФИО5, <...> года рождения, (паспорт серии № <...> № <...> выдан <...>) на жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 13,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Освободить от ареста имущество:

- жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>;

- жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 19,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>;

- жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 23,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>;

- жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 13,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>»,

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ИП ФИО6, ООО «Омская энергосбытовая компания» о признании права собственности на жилые помещения, освобождении имущества от ареста.

Судом к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО1

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали на то, что 06.06.2016 между ИП ФИО6 (покупатель) и ИП ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Одним из условий заключенного между ИП ФИО6 и ИП ФИО1 договора являлась ипотека (залог) приобретенного здания, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, установленная до полной оплаты ИП ФИО6 приобретаемого объекта покупателем.

Целью приобретения указанного объекта являлось осуществление реконструкции нежилого здания в жилой многоквартирный дом с привлечением денежных средств граждан, изъявивших желание приобрести в указанном доме квартиры.

Приняв предложение застройщика ИП ФИО6, ими, как и другими гражданами, заключены предварительные договоры купли-продажи, всего было продано 180 квартир в указанном доме. По условиям договоров покупатели обязаны были оплатить всю денежную сумму приобретаемых жилых помещений, которые будут созданы в результате реконструкции нежилого здания, а продавец - после проведенной реконструкции передать покупателям указанные в договорах квартиры. Свои обязательства по договорам они выполнили в полном объеме, оплатив застройщику стоимость приобретаемого имущества. Застройщик ИП ФИО6 за счет их денежных средств произвела реконструкцию здания и привела в соответствие с градостроительными нормами земельный участок, предназначенный для обслуживания многоквартирного дома. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию, квартиры им переданы, однако ИП ФИО6 не полностью рассчиталась с ФИО1 за приобретенное здание, что послужило основанием для обращения ФИО1 в Арбитражный суд Омской области с иском к ФИО6 о возложении обязанности передать объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2023 по делу № А46-22910/2017 между ФИО1 и ИП ФИО6 было утверждено мировое соглашение о порядке и сроках расчета за приобретенное здание и гашения регистрационных записей об ипотеке (залоге).

В отношении ФИО6 имеется сводное исполнительное производство в связи с наличием задолженности перед несколькими взыскателями. 21.11.2024 судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 2 г. Омска был объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении помещений, расположенных по адресу: г. Омск, <...>, в том числе и на принадлежащие истцам жилые помещения, находящиеся в указанном доме. Основанием для применения судебным приставом-исполнителем указанного исполнительного действия явились неисполненные денежные обязательства по исполнительным листам должником ИП ФИО6 в пользу взыскателя ООО «Омская энергосбытовая компания».

Права истцов на жилые помещения зарегистрированы не были в виду наложенных ограничений судебным приставом-исполнителем.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просили снять запрет (арест) на совершение регистрационных действий в отношении следующих объектов недвижимости: помещение № <...> площадью 21,3 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 21,3 кв.м, кадастровый № <...>; помещение № <...>, площадью 19,2 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 19,2 кв.м, кадастровый № <...>; помещение № <...>, площадью 23,5 кв.м, кадастровый № <...>; помещение № <...>, площадью 13,5 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 13,5 кв.м, кадастровый № <...>; признать право собственности ФИО2 на помещение № <...>, площадью 21,3 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 21,3 кв.м, кадастровый № <...>; признать право собственности ФИО3 на помещение № <...>, площадью 19,2 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 19,2 кв.м, кадастровый № <...>; признать право собственности ФИО4 на помещение № <...>, площадью 23,5 кв.м, кадастровый № <...>; признать право собственности ФИО5 на помещение № <...>, площадью 13,5 кв.м, кадастровый № <...>, площадью 13,5 кв.м, кадастровый № <...>.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, их представитель ФИО7, допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства, уточненные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточненном иске (т. 1, л.д. 159-160).

Ответчики ИП ФИО6, ФИО1 в судебном заседании участие не принимали, извещены надлежаще.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО8 (по доверенности) исковые требования не признал по основаниям, изложенный в отзыве на иск (т. 2, л.д. 1-2).

Представитель ответчика ООО «Омская энергосбытовая компания» в судебном заседании участие не принимал, извещен надлежаще, в отзыве на иск указал, что является ненадлежащим ответчиком (т. 1, л.д. 168).

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по ЦАО № 2 г. Омска ГУФССП России по Омской области ФИО9, представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участие не принимали, извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Указывает, что остаток неоплаченной задолженности ИП ФИО6 по мировому соглашению с ним составляет 7746780 руб. (8-й платеж). Спорные квартиры истцов находятся в составе имущества, ипотека в отношении которого подлежит прекращению по условиям мирового соглашения только после исполнения ФИО6 обязанности по внесению восьмого платежа, который до настоящего времени не погашен.

Кроме того, в связи с просрочкой исполнения условий мирового соглашения решением Арбитражного суда Омской области от 23.09.2024 с ФИО6 в его пользу взысканы проценты за пользование чужими денежным средствами в размере 634108,61 руб. и судебные расходы. С учетом положения ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит прекращению только после полного исполнения исполнения и обязательства по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оспариваемым решением суда признано право собственности на предмет ипотеки за истцами при отсутствии воли залогодержателя.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики ИП ФИО6, ФИО1, представитель ООО «Омская энергосбытовая компания», третьи лица - судебный пристав-исполнитель ОСП по ЦАО № 2 г. Омска ГУФССП России по Омской области ФИО9, представитель Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили.

Выслушав объяснения представителей (по доверенности) ответчика ФИО1 – ФИО8 (до перерыва), ФИО10 (после перерыва), просивших об отмене судебного решения, истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и их представителя ФИО7 (по устному ходатайству), согласившихся с решением суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, коллегия судей приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.04.2017 между ИП ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <...>, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи жилой комнаты <...> (общая проектная площадь 21,3 кв.м), расположенной на 2 этаже в здании областного учебно-методического центра, назначение нежилое, общей площадью 4 820,6 кв.м., принадлежащем продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (с возникновением ипотеки в силу закона) от 06.06.2016 (л.д. 16).

В п. 1 договора указано, что здание областного учебно-методического центра в настоящий момент проходит процедуру реконструкции и по завершению после ввода в эксплуатацию получит статус многоквартирного жилого дома.

Срок заключения основного договора установлен 01.11.2017. Стороны договора согласовали порядок оплаты коммунальных платежей за электроэнергию, тепловую энергию, водопотребление, содержание жилья – ежемесячно по выставленным продавцом квитанциям, согласно показаниям приборов учета, после подписания акта приема-передачи помещения, являющегося предметом купли-продажи по договору (п. 2 договора).

В соответствии с п.п. 3-4 договора стоимость помещения составляет 617 700 руб. и подлежит оплате в день заключения договора. Жилое помещение передается покупателю под отделку.

При этом пунктом 6 договора продавец гарантировал, что продаваемое жилое помещение никому не продано, не подарено, не обещано быть подаренным, не передано в аренду, под запретом (арестом) не состоит, судебных споров не имеется, отсутствуют предварительные договоренности с третьими лицами.

Согласно п. 11 предварительного договора право собственности на жилое помещение по данному договору переходит после его государственной регистрации.

Пунктом 12 предусмотрено, что в случае отказа продавца от исполнения настоящего договора и (или) невыполнения продавцом обязательств по договору, продавец обязуется возвратить покупателю все выплаченные ранее суммы.

Предварительные договоры купли-продажи жилых помещений с аналогичными условиями также заключены ИП ФИО6 с ФИО3, ФИО4, ФИО5

Так, с ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 09.09.2020 № <...>, в котором стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи комнаты <...>, общая проектная площадь которой составляет 19,2 кв.м, стоимостью 570000 руб. Срок заключения в будущем договора купли-продажи – до 01.03.2021 (л.д. 19 т.1 ).

С ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 13.02.2017 № <...>, в котором стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры № <...>, общая проектная площадь которой составляет 23,5 кв.м, стоимостью 755000 руб. Срок заключения в будущем договора купли-продажи – до 01.10.2017 (л.д. 22 т.1).

С ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.04.2017 № <...>, в котором стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи комнаты <...>, общая проектная площадь которой составляет 13,5 кв.м, стоимостью 432000 руб. Срок заключения в будущем договора купли-продажи – до 01.11.2021 (л.д. 25 т.1).

Представленными в дело квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 17, 20, 23, 26 т.1) подтвержден факт исполнения со стороны покупателей указанных договоров по оплате приобретенных объектов (жилых помещений) сразу и в полном объеме.

Соответствующими актами приема-передачи жилых помещений (л.д. 18, 21, 24, 27 т.1) указанные в предварительных договорах купли-продажи жилые помещения переданы ИП ФИО6 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Вместе с тем, в установленные предварительными договорами сроки основные договоры купли-продажи между сторонами не заключались, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцам не произведена.

Согласно выпискам из ЕГРН, указанные в предварительных договорах купли-продажи жилые помещения поставлены на кадастровый учет со следующими характеристиками: жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 19,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 23,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 13,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Право собственности на указанные жилые помещения до настоящего времени зарегистрировано за продавцом (ответчиком по делу) ФИО6, также зарегистрирована ипотека в пользу ФИО1

Из материалов дела также следует, что ФИО6 является должником по сводному исполнительному производству перед несколькими взыскателями.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦАО № 2 г. Омска от 21.11.2024 в рамках исполнительного производства № <...>, возбужденного в отношении ФИО6, в пользу взыскателя ООО «ОЭК» был наложен запрет на совершение регистрационных действий с принадлежащими ФИО6 объектами недвижимости, в том числе указанными в иске: жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 19,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 23,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>; жилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 13,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

Обращаясь в суд с иском, истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 указали на то, что полностью исполнили свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи, внесли оплату, приняли жилые помещения и проживают в них, квартиры поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости, однако они не могут зарегистрировать право собственности в связи с ипотекой в пользу ФИО1 (предыдущего собственника всего здания) и наложенным судебным приставом-исполнителем ареста по долгам ФИО6 (продавец) перед ООО «ОЭК»

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом <...> в настоящее время введен в эксплуатацию после реконструкции, жилые помещения в нем имеют индивидуально-определенные характеристики и учтены в качестве самостоятельных объектов, истцами в полном объеме были исполнены обязательства перед ФИО6 по оплате, квартиры приняты истцами с подписанием актов приема-передачи, как самостоятельные объекты они не имеют обременений. В связи с чем, право собственности должно быть признано за истцами, квартиры подлежат освобождению из-под ареста (запрета на совершении регистрационных действий), наложенного судебным приставом-исполнителем по долгам ФИО6 перед ООО «ОЭК».

Судебная коллегия, в целом, соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права и основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора.

Согласно Конституции РФ признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина составляют обязанность государства (статья 2). Право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации).

В судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование нормативных положений, что обязывает суд следовать такому варианту понимания и применения норм, при котором исключается возможность ущемления гарантируемых Конституцией Российской Федерации прав и свобод человека и гражданина (постановления Конституционного Суда РФ от 8 ноября 2012 года N 25-П, от 8 ноября 2016 года N 22-П, от 21 января 2019 года N 6-П и др.).

Согласно статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу положений п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что на момент заключения с истцами вышеуказанных договоров купли-продажи, именуемых как предварительные, продавец ИП ФИО6 являлась собственником нежилого здания (областной учебно-методический центр) с кадастровым номером № <...> и земельного участка под ним № <...> по адресу: г. Омск, <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (с возникновением ипотеки в силу закона) от 06.06.2016, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО6 При этом обязательства ФИО6 перед ФИО1 по оплате объектов недвижимости не были исполнены надлежащим образом.

Решением Арбитражного суда Омской области от 31.01.2018 по делу № А46-22910/2017 на ИП ФИО6 была возложена обязанность возвратить в собственность ИП ФИО1 переданные во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества с возникновением ипотеки в силу закона от 06.06.2016 объекты недвижимого имущества: областной учебно-методический центр, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 4 820, 6 кв.м. Количество этажей – 6. В том числе подземных этажей 1. Адрес (местоположение): г. Омск, <...>, кадастровый № <...>; - земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Площадь 1 958 кв.м. Адрес (местоположение) установлено относительно административного здания, имеющего почтовый адрес г. Омск, Советский административный округ, <...>, кадастровый № <...>.

Далее, определением Арбитражного суда города Омска от 26.12.2023 утверждено мировое соглашение (редакция № <...>), заключенное между ИП ФИО1 и ИП ФИО6 от 17.11.2023, по условиям которого вместо исполнения обязательства индивидуальным предпринимателем ФИО6 по договору купли-продажи недвижимого имущества (с возникновением ипотеки в силу закона) от 06.06.2016 о возвращении в собственность переданных во исполнение договора объектов недвижимости: областной учебно-методический центр, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 4820,6 кв.м. Количество этажей: 6. В том числе подземных этажей: 1. Адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, <...>. Кадастровый № <...> (регистрационная запись № <...> от 21.06.2016); земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей), площадь – 3520+/- 20, 77 кв.м., адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, <...>, кадастровый № <...> (регистрационная запись № <...> от 02.02.2018), ИП ФИО6 обязуется уплатить ИП ФИО1 денежные средства в сумме 44 000 000 руб. по установленному графику, ИП ФИО1 настоящим мировым соглашением выражает свое согласие ИП ФИО6 на образование и на постановку на государственный кадастровый учет жилых комнат (в том числе спорных), выражает свое согласие ИП ФИО6 на последующую государственную регистрацию права собственности за ней жилых комнат. В связи с тем, что обязательство ИП ФИО6 перед ИП ФИО1 по уплате ему обусловленных настоящим мировым соглашением денежных средств будет исполняться в рассрочку, в соответствии с графиком погашения (п. 1 мирового соглашения), стороны пришли к соглашению, что ипотека в силу закона, зарегистрированная на основании мирового соглашения от 28.10.2022, утвержденного определением Арбитражного суда Омской области от 10.11.2022 по делу № А46-22910/2017 (в первой редакции), сохраняется в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> и объектов недвижимости – помещений в объекте по адресу: г. Омск, <...>, и в дальнейшем переходит (сохраняется) на образуемые комнаты в квартирах.

24.11.2020 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ был разрешен ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом», кадастровый № <...>, расположенный по адресу: г. Омск, <...>».

В настоящее время квартиры истцов, расположенные в указанном жилом доме, поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.

Поскольку законность сделок по приобретению истцами у ФИО6 жилых помещений никем не оспорена, оплата по ним осуществлена истцами полностью в день заключения договоров, квартиры им переданы, поставлены на кадастровый учет, то у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании за ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 права собственности на жилые помещения.

Вместе с тем, указание в тексте решения суда о том, что квартиры истцов, являясь самостоятельными объектами недвижимости, не обременены ипотекой в пользу ФИО1, не соответствует условиям утвержденного определением Арбитражного суда Омской области от 26.12.2023 по делу №А46-22910/2017 мирового соглашения между ФИО1 и ИП ФИО6 (редакция № <...>), в частности пункту 5, а также имеющимся в материалах дела сведениями из ЕГРН (л.д. 115 т.1, л.д. 130 т.1, л.д. 140 т.1, л.д.155 т.1).

Однако это обстоятельство поводом для апелляционного вмешательства не расценено, поскольку в данном деле истцами не заявлялись и судом не рассматривались требования о прекращении ипотеки с погашением соответствующей регистрационной записи в ЕГРН.

По общему правилу, предусмотренному ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Что касается освобождения имущества из-под ареста (запрета на регистрационные действия), то часть 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предоставляет право заинтересованным лицам в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Пунктом 50 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производств» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с ч. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Поскольку судом были удовлетворены исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании за ними права собственности на жилые помещения, то данные помещения подлежат освобождению из-под ареста (запрета совершения регистрационных действий), наложенного судебным приставом-исполнителем, т.к. истцы не являются должниками перед взыскателем ООО «ОЭК». Иные основания, в силу которых истцы обязаны нести гражданско-правовую ответственность перед указанным взыскателем по долгам ФИО6, по делу не установлены.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – ФИО10 пояснила, что в отношении ФИО6 возбуждено дело о банкротстве.

Проверяя это утверждение, коллегия судей, с учетом размещенной на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области в сети Интернет информации установила, что, действительно, 12.11.2025 в Арбитражный суд Курганской области поступило заявление ФНС России в лице УФНС России по Курганской области о признании несостоятельной (банкротом) ИП ФИО6 (дело А34-10391/2025. Определением суда от 17.11.2025 заявление оставлено без движения, предоставлен срок до 17.12.2025 для устранения допущенных недостатков. На дату рассмотрения настоящего гражданского дела определение о принятии заявления к производству Арбитражного суда Курганской области на сайте суда отсутствовали, т.е. оснований для привлечения в процесс конкурсного управляющего ИП ФИО6 не имелось. Исковое заявление ФИО2 и др. поступило в Советский районный суд г. Омска 15.04.2025, решение вынесено 11.09.2025, т.е. до инициирования процедуры банкротства ответчика ИП ФИО6

Иных доводов апелляционная жалоба ответчика ФИО1 не содержит.

По данному делу правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы ответчика по существу рассмотренного спора не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда города Омска от 11 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Советский районный суд города Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.01.2026