Решение № 2-4183/2018 2-4183/2018~М-3190/2018 М-3190/2018 от 10 сентября 2018 г. по делу № 2-4183/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года г.Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре Данакиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя», действующего в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сабидом» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» обратилось в Мытищинский городской суд <адрес>, в интересах ФИО1, с исковым заявлением к ООО «Сабидом», в котором просит суд признать Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГг. № купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка), заключённый ФИО5 в отношении объекта недвижимости - секция таун-хаус с условным номером 171, количество этажей 3, расчётная площадь жилого помещения 105,6 кв.м., в жилом доме блокированного типа №, по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый номер земельного участка № договором Долевого участия в строительстве, с регистрацией ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном ФИО2 Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебное заседание истец не явился, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие. В связи с чем, дело было рассмотрено в отсутствие истца.

ФИО2 ООО «Сабидом» по доверенности ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, предоставила отзыв на иск.

ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом. В связи с чем, дело было рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав ФИО2 ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Сабидом» был заключён Предварительный договор № купли-продажи Объектов недвижимого имущества (жилого помещения – тан-хауса и придомового земельного участка.

Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Договор купли-продажи Объекта в отношении недвижимого имущества - секция таун-хаус с условным номером 171, количество этажей 3, расчётная площадь жилого помещения 105,6 кв.м., в жилом доме блокированного типа №, придомовой земельный участок 83 кв.м.

Денежные средства, предусмотренные договором за объекты недвижимости, истцом были уплачены. Жилой дом должен был быть передан истцу, и право собственности зарегистрировано не позднее 4-ого квартала 2015 года.

После чего, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 и ООО «Сабидом» был заключён договор № уступки прав требования, по которому к ФИО1 переходят все права и обязанности ФИО3 по предварительному договору.

Судом установлено, что в указанный срок основной договор между сторонами не заключён, до настоящего времени объект недвижимости, определённый в предварительном договоре купли-продажи в собственность истца не передан.

Суд обращает внимание на то, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и договор подряда фактически содержат все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Цена указанного объектов недвижимости установлена данным договорам и составляет 4 600 000 рублей (с учётом уступаемого права ФИО1). Таким образом, истец свои обязательства выполнила в полном объёме.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Согласно части 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФИО2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный ФИО2 закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 ФИО2 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора строительного подряда следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора купли-продажи земельного участка и договора строительного подряда.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 ФИО2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 ФИО2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных ФИО2 законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным ФИО2 законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО «Сабидом» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре посёлка таунхаусов. Таунхаусы в настоящее время построены, люди фактически заселились, проживают в посёлке.

Обязательства по оплате таунхауса истцом по предварительному договору исполнены в пользу третьего лица, который в соответствии с условиями агентского договора действует от имени ответчика.

Таким образом, ООО «Сабидом» является застройщиком в соответствии с положениями ФИО2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по своим условиям, включённым в их содержание, позволяет квалифицировать данный договор в совокупности, как договор участия в долевом строительстве.

В силу требований пункта 2 статьи 3 ФИО2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом, в указанном договоре наличествуют: характеристики таунхауса, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта. этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»; наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке её уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве; факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома - принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объёме цену приобретаемого имущества путём единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность; наличие у истца договорного обязательства принять таунхаус после его сдачи в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства; наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение - по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг. № купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка), заключённый ФИО5 в отношении объекта недвижимости - секция таун-хаус с условным номером 171, количество этажей 3, расчётная площадь жилого помещения 105,6 кв.м., в жилом доме блокированного типа №, по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № договором Долевого участия, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя», действующего в интересах ФИО1, к ООО «Сабидом» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве - удовлетворить.

Признать Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГг. № купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения-таун-хауса и Придомового земельного участка), заключённый ФИО5 (право требования по которому перешло к ФИО1) в отношении объекта недвижимости - секция таун-хаус с условным номером №, количество этажей 3, расчётная площадь жилого помещения 105,6 кв.м., в жилом доме блокированного типа №, по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № - договором Долевого участия в строительстве с регистрацией ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном ФИО2 Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья