Решение № 2-9514/2017 2-9514/2017~М-8916/2017 М-8916/2017 от 9 ноября 2017 г. по делу № 2-9514/2017

Копия дело № 2-9514/2017

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Е.В. Шадриной,

при секретаре судебного заседания А.Р. Миннемуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Фон», в обоснование своих требований указав, что 05.09.2011 между ООО «Фон» и ФИО2 был заключен предварительный договор <номер изъят> купли-продажи жилого помещения на сумму 1 424 115 рублей. 03.12.2012 ФИО2 переуступила право требования по указанному договору ФИО1

Истицей обязательства по оплате цены договора исполнены надлежащим образом, однако ответчик свои обязательства по заключению основного договора и передаче квартиры в предусмотренный договором срок не исполнил, что явилось основанием для обращения истицы в суд с настоящими требованиями. В связи с этим ФИО1 просит суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от 05.09.2011 по адресу: <...> договором участия в долевом строительстве между сторонами.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд свое представителя, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, извещена о дате судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду сведений не предоставлено, поэтому суд в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Пунктом 1 статьи 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на справедливое публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом. С учетом требований указанной нормы, а так же пункта 3 статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах судопроизводство по гражданским делам должно осуществляться без неоправданной задержки, в сроки, позволяющие оптимально обеспечить право граждан на судебную защиту.

Согласно пояснениям представителя истицы в судебном заседании она не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин неявки также не предоставлено. Такие действия ООО «Фон» суд расценивает как отказ от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истицы, оценив все собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Из материалов дела усматривается, что 05.09.2011 между ООО «Фон» (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, по условиям которого ООО «Фон» обязуется в срок не позднее 01.07.2014 передать в собственность покупателю жилое помещение – однокомнатную <адрес изъят>, общей площадью 45,88 кв.м, жилой – 19,69 кв.м, находящуюся на 5 этаже в 9-18-ти этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по адресу: <адрес изъят> (2 дом). Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 424 115 рублей (л.д. 9-11). Продажа данного жилого помещения подтверждается договором купли-продажи векселя №<номер изъят> от 05.09.2011, актом приема-передачи данного векселя между ООО «Персона+» и ФИО2 и квитанцией на сумму 1 424 115 рублей.

03.12.2012 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор <номер изъят> уступки прав требования по указанному предварительному договору купли-продажи (л.д. 8).

Доказательства оплаты цены жилой площади и уступленного истице права требования в материалах дела имеются.

Таким образом, обязательства по предварительному договору купли-продажи <номер изъят> ООО «Фон» должно исполнить перед ФИО1, оплатившей стоимость уступленного ей права требования в полном объеме.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, данным договором были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа предварительного договора следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости покупателю, а последний - оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект, подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ; сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передаче при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей квартиры в собственность покупателю.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

- определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

- наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

- факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

- наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

- наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

- наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 05.09.2011 № <номер изъят> и сложившихся правоотношений сторон, с учетом изложенных выше норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемые Федеральным законом № 214-ФЗ. ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный жилой <адрес изъят> и продать однокомнатную <адрес изъят> данном доме, общей площадью 45,88 кв.м, ФИО1 в срок не позднее 01.07.2014. Более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора. В связи с этим требование лица, которому перешло право требования по предварительному договору купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты, исполнившему такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. На этом основании с ответчика в пользу истца в порядке возмещения расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию денежная сумма в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве жилья удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 05.09.2011 <номер изъят> в отношении жилого помещения – однокомнатной <адрес изъят>, общей площадью 45,88 кв.м, жилой – 19,69 кв.м, находящейся на 5 этаже в 9-18-ти этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Ак. Губкина (2 дом) договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в пользу ФИО1 в возврат уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья подпись Е.В. Шадрина

Копия верна

Судья Е.В. Шадрина