Решение № 2-447/2018 2-447/2018 ~ М-316/2018 М-316/2018 от 21 июня 2018 г. по делу № 2-447/2018

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Краснокамск ДД.ММ.ГГГГ

Краснокамский городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Шабуниной К.С.,

при секретарях Ярыгиной Е.В., Колоколовой М.О.

с участием истца ФИО1

представителей истца ФИО2, ФИО3

представителя ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделок недействительными и возврате права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО5, ФИО6 и ФИО1. по адресу:<адрес> применить последствия недействительности (ничтожной) сделки, признать недействительным договор найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО1., применить последствия недействительности (ничтожной) сделки, признать запись регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> недействительной и исключить ее из единого государственного реестра недвижимости, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО5 и ФИО7 по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, признать запись регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> недействительной и исключить ее из единого государственного реестра недвижимости, возвратить (признать) право собственности на квартиру по адресу: <адрес> ФИО1.

Требования мотивированы следующим. В сентябре 2015 года ФИО1 понадобились денежные средства в сумме 70000 рублей. Обратившись в несколько банков за кредитом, она получила отказ. В одном из банков ей предложили обратиться в организацию «Капитал», где она познакомилась с ФИО8. Она объяснила ему, что нужен заем денежных средств на 70000 рублей. Также сказал, что у него есть знакомая организация, у которой можно занять свободные деньги. За посредничество ФИО8 попросил вознаграждение в сумме 30000 рублей, на что она согласилась. Никаких договоров они с ним не заключали. В тот же день истец и ФИО8 приехали в организацию «Белые ночи», где к истцу обратился ФИО6. Она объяснила ему, что нужен займ в размере 70000 рублей и заполнила анкету. ФИО6 сообщил, что заем на более выгодных условиях они могут дать только под залог недвижимости. Так как у истца в собственности была квартира, она согласилась. На следующий день она привезла ФИО6 по его просьбе свидетельство о праве собственности на квартиру, а он сообщил, что организация готова предоставить заем в сумме 130000 рублей с учетом вознаграждения ФИО8. Они договорились, что платеж по кредиту составит 10400 рублей ежемесячно, до возврата долга. Истец согласилась, и ФИО6 принес договор, где было прописано, что она обязуется ежемесячно выплачивать 10400 рублей. ФИО6 пояснил, что этот договор только формальность, на самом деле фактически имеется ввиду договор займа и залога квартиры. Такой договор делается только для прикрытия, так как его проще оформить и не нужно регистрировать, а истец быстрее получит деньги. Он пояснил, что как они и договорились, по договору, она в залог оставляет ему квартиру, выплачивает 130000 рублей и получает документы на квартиру обратно. Ей нечего опасаться, так как в случае добросовестного возврата долга 130000 тысяч рублей, она получит свидетельство на квартиру обратно, которое пока останется у них. Договор истец читала невнимательно, в его правовую природу не вникала. Доверяла ФИО6, считала, что он как специалист лучше знает, что делает, как лучше составить договор. Намерения истца были направлены только на получения займа под залог недвижимости. О чем она неоднократно говорила ФИО6 и ФИО8 и они соглашались с ней, что и их действия именно и направлены на выдачу мне займа. Но денег в тот день она не получила. Затем ФИО6 сказал, что на другой день необходимо дооформить документы. Там ФИО6 дал ей лист бумаги, на котором было что - то напечатано, но ни стояло никаких подписей, в том числе и подписи ФИО5. Истец его не читала, ФИО6 истцу не дал его прочитать, положил обратной стороной договора, и предложил написать, что она получила 600 000 рублей, она стала возражать, так как брала в залог всего лишь 130000 рублей, думала, что должна написать ту сумму, которую получит в залог. Но ФИО6 сказал, что это все формальности, просто надо указать старую стоимость ее квартиры, по которой она ее покупала, для определения размера залога, повторив еще раз, что это все это ничего не значит, если она будет добросовестно возвращать займ, с квартирой ничего не случиться, он вернет ей все документы на квартиру. Никаких документов и денег на руки она не получила и уехала. Через несколько дней в офисе «Белые ночи» истец получила наличными 130000 рублей, 30000 из которых тут же отдала ФИО8. Больше никаких денег она не получала. Все переговоры и все документы она подписывала с ФИО6 ФИО5, которому она якобы продала свою квартиру по адресу: <адрес> она не видела и с ним ни каких переговоров по продаже квартиры не вела. Квартира принадлежала ей на праве собственности по договору купли-продажи, право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Никакого намерения продавать свою квартиру у нее не было, никаких действий, направленных на продажу квартиры они не совершали, ее не осматривали, передаточный акт не подписывали, цену не обговаривали, цена, указанная в договоре гораздо ниже рыночной цены данной квартиры на тот момент, по этой цене истец приобретала квартиру в 2006 году. В 2015 году среднерыночная цена квартиры составляла 950000 рублей. Кроме 130000 рублей истцу денежные средства не передавались. В течение года, начиная с октября 2015 года, истец регулярно производила перечисления денег: либо привозила их в офис и отдавала наличными, либо перечисляла на счет, иногда даже в большем объеме. Выплатив через год 132000 рублей (последний платеж был ДД.ММ.ГГГГ года), истец приехала в офис к ФИО6, который ей пояснил, что квартиру она им продала, а жила в ней по договору аренды, также ФИО6 сказал, что она осталась им должна еще 130000 рублей, и только после их выплаты, он вернет ей документы на квартиру и переоформит ее на истца. Истец считала, что ее обманули, и обратилась в полицию. Только в ноябре 2016 года она узнала, что действительно право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО5, которого она никогда не видела, и получила копию договора купли продажи квартиры. До этого времени она проживала и сейчас проживает в данной квартире, оплачивает коммунальные платежи, никогда не имела намерения продавать свою жилплощадь. Кроме того, договор аренды квартиры с правом последующего выкупа подписывался ранее договора купли-продажи, хотя в обоих договорах стоит одна и та же дата ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды подписывался до регистрации договора купли-продажи. То есть в момент заключения договора аренды с последующим выкупом ФИО5 не являлся собственником квартиры, в нарушение п.1.3 договора, и не мог являться стороной по сделке, соответственно, не имел право заключать с ней договор аренды, что было незаконным, и что не могли не знать и не понимать ответчики. Это свидетельствует о том, что данные сделки и купли-продажи и аренды жилья для ответчиков ФИО5 и ФИО6 служили лишь притворными сделками, так как при их заключении они не старались соблюдать требования закона. Для них они были лишь гарантией получения на возвратной основе денежных средств, которые они собирались дать в залог. Истец преследовала лишь цель получения денежных средств под залог своего имущества, и, производя выплаты в сумме 10400 рублей, считала их возвратом по договору займа и честно выполняла условия договора займа. Между ними обговаривались лишь условия сделки займа денежных средств под залог недвижимого имущества (квартиры). Правовые последствия из договора купли-продажи не возникли. Денежных средств истец за квартиру не получала, передаточный акт не составляли, фактически квартиру от продавца покупателю не передавали, ее не осматривали, ключи не передавались. Истец не видела покупателя квартиры. Отсутствие акта приема - передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца в спорной квартире длительное время, оплата истцом всех коммунальных и иных платежей за спорную квартиру так же свидетельствовала об отсутствии на момент совершения сделки волеизъявления сторон на заключение и исполнение договора купли - продажи квартиры. Обе сделки являются притворными, прикрыли действительную волю её сторон, направленную на совершение договора займа денежных средств под залог недвижимости. При этом сам ФИО5 вселиться в указанное жилое помещение не пытался. Кроме того, спорная квартира является единственным жильем истца, заключая договор она рассчитывала на сохранение своего права собственности и пользования жилым помещением. Она считала, на тот момент, что ответчик ФИО6, убеждая ее подписать документы и будучи, более юридически грамотным, действовал разумно и добросовестно, предлагая наиболее выгодную форму сделки по договору займа. Из выписки единого государственного реестра, истец узнала, что ДД.ММ.ГГГГ года была зарегистрирована сделка с ФИО7, который и зарегистрирован теперь новым собственником квартиры по адресу: <адрес>. Считает, что ФИО5 действовал лишь с целью легализовать незаконную сделку купли - продажи. Считает, что ФИО7 не является добросовестным приобретателем, поскольку лишь формально стал собственником квартиры, ни разу не побывав в данной квартире, не осматривая ее, не имея от нее ключей, не пытаясь в нее вселиться, приобрел он ее возможно с целью дальнейшей продажи, помогая ФИО5 избавиться от незаконно приобретенного жилого помещения. Тем более как мне стало известно ФИО7 сам является сотрудником организации «Белые ночи» и скорее всего действует совместно и по договоренности с ФИО5 При добросовестном поведении покупателя он должен был из предыдущего договора купли - продажи увидеть, что квартира продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у ответчика Гасица разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества. Поскольку ФИО5 приобрел квартиру по недействительной сделке купли-продажи, то он не имел права отчуждать ее.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на исковых требованиях. Пояснила, что в сентябре, августе 2015 года решила сделать ремонт в квартире, ей понадобились деньги, хотела взять кредит в банке, ей отказали в нескольких банках, она обратилась в ООО Капитал, где познакомилась с ФИО6, они разговаривали, о том какая у нее заработная плата, он выяснил, сможет ли она платить по 10400 рублей в месяц, принес договор, который она подписала. Истец не обратила не на что внимание, начала выплачивать по 10400 в месяц. Когда она выплатила сумму, ей сказали, что она квартиру продала, все подписала. ФИО6 утверждал, что истец получила 600 тысяч рублей, хотя она взяла 130 тысяч рублей и выплачивала их в течение года.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании пояснила, что квартиру дочери она приобрела от продажи своей квартиры, Лобанов взял 30 тысяч рублей за сопровождение сделки, на момент оформления договора найма, квартира находилась в собственности у ФИО9, никакие 600 тысяч рублей ФИО9 не получала, сторона ответчика не правильно оформляла данные договоры, прикрывали сделку займа, истца не предупредили, что она продавала квартиру. Истец узнала, что квартира была продана некому Касице, он показывал дочери договор купли-продажи за сумму 600 тысяч рублей, ФИО9 ни разу с ФИО5 не встречалась.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании пояснила, что договор купли-продажи был формальным, копия договора не выдавалась, истицу ввели в заблуждение, квартира была ее единственным жильем, если бы у нее были реальные намерения продать квартиру, она бы не обращалась с заявлением в полицию, ее воля была направлена именно на получение денежных средств в сумме 130 тысяч рублей. Факт притворства сделки подтверждается тем, что она получила сумму 130 тысяч рублей, считает, что ответчик ввел истца в заблуждение, на притворность оспариваемых сделок указывает заниженная стоимость квартиры и заниженная стоимость выкупной цены. Никаких доказательств того, что у ответчика были 600 тысяч, не представлены.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 -ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям указанным в отзыве, а именно, что все доводы истца надуманы, само по себе заключение договора купли-продажи и найма не является основанием для признания не действительности сделки, обязанность передать жилое помещение наступает без заключения отдельного документа, ФИО5 вступил в права собственности, поскольку помещение ему было передано, ФИО9 оплачивала наем жилого помещения, она считает, что более года исполняла не действительную сделку, имеется решение суда о выселении ФИО9 из квартиры и обстоятельства являются преюдициальными, суды двух инстанций постановили выселить ФИО1 из квартиры. Думать, что данные действия являются не законными не правильно, так как не было принято решение о возбуждении уголовного дела, не понятно заблуждалась ли истец в природе сделки, в одностороннем порядке ФИО5 договор был расторгнут и ответчик обратился с иском в суд, суд уведомил об этом истца, попросил ее освободить жилое помещение, в материалах дела имеются доказательства о получении ФИО9 600 тысяч рублей, переход права собственности был зарегистрирован, в момент регистрации у регистратора не возникло никаких сомнений, в том, что сделка заключается истцом по принуждению в обязанности регистратора входит проверка воли сторон, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Что ФИО9 получала 600 тысяч рублей есть тому доказательства. Она вносила 470 рублей в счет выкупной цены, документы подписывала лично.

Представители третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представил отзыв по иску, указал, что ЕГРН содержит раздел, открытый на квартиру, кадастровый номер: №, площадь <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> Сведения о правообладателе: ФИО7, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации № на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Имеются сведения, об обременении: Арест, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации №, на основании Определения Краснокамского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ. Записи являются актуальными. ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО1 на вышеуказанную квартиру на основании Договора купли-продажи oт ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрирован ГУ ФРС по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ. за №. ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО5 на квартиру на основании Договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации № ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО7 на квартиру на основании Договора купли-продажи недвижимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации № Представленные на государственную регистрацию документы отвечали требованиям действующего законодательства, основания для приостановления отказа в проведении государственной регистрации отсутствовали. Относительно заявленных исковых требований отметили, что основаниями возникновения права собственности определены гражданским законодательством. Гражданские права и обязанности возникают, том числе, из договоров и иных сделок, не противоречащих закону, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, по иным основаниям (статья 8 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Требование истца о признании недействительными регистрационных записей само по себе не разрешает, имеющийся в данном случае спор о правах на недвижимое имущество. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество должно осуществляться путем предъявления исков, решения по которым будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих регистрационных записей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит основания для частичного удовлетворения заявленных требований.

В силу ч.2, 3, 4 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками. Признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Частью 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договорпредполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания илисущества договора не вытекает иное.

На основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или) оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из правовой природы предварительного договора, заключение предварительного договора порождает лишь обязательственную связь его участников, а именно возникновение неимущественных (организационных) по своему характеру обязательств сторон заключить основной договор, основная функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон заключению основного договора.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При заключении притворной сделки стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Согласно положений ч.1 ст.807, ч.1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег, а также проценты на сумму займа, положения ч.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должников этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежат это имущество, суд приходит к выводу о наличии в действиях сторон прикрываемых сделками купли-продажи отношений, регулируемых договорам займа и залога.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является способом обеспечения обязательства. Залог возникает в силу договора или закона (ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление фактических отношений между сторонами и установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом, следует учесть, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО1 с целью получения займа обратилась в ООО «Капитал», расположенное по адресу: <...>, где ФИО8 рекомендовал ей обратиться в ООО «Белые ночи», для получения денежных средств в заем под залог квартиры. За свои услуги ФИО1 должна была заплатить в ООО «Капитал» 30 000 рублей. ФИО1 с целью получения займа под залог недвижимого имущества в размере 100 000 рублей, обратилась в ООО «Белые ночи», расположенный по адресу: <...> б, сотрудником которого являлся ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО1 (продавец) и ФИО5, ФИО6 (покупатели) подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передала, а покупатели приняли в собственность – 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на 3 этаже по адресу: <адрес> Цена квартиры определена сторонами в размере 600 000 рублей. Договор и переход права собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5.1 спорного договора купли-продажи, право собственности на указанную квартиру возникает у покупателей с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

После заключения оспариваемого договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ г. между ИП ФИО5 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был подписан договор найма жилого помещения с правом выкупа, согласно условиям которого, наймодатель передал, а наниматель принял во владение и пользование на возмездной основе жилое помещение 1-комнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на 3 этаже по адресу: <адрес> По истечении срока указанного договора, наниматель вправе выкупить жилое помещение по цене 130 000 рублей. Арендная плата составляла 10 400 рублей в месяц, не включая оплату коммунальных услуг. Договор действует с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно квитанции № № ФИО1 выплатила ООО «Капитал» денежные средства в размере 30 000 за информационные услуги с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно распискам: № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, и чекам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уплачивала ФИО5 денежные средства по договору найма с правом выкупа.

Свидетель ФИО10, показала, что в конце 2015 года истец решила сделать ремонт, ей отказали во всех банках, обратившись в ООО Белые ночи, ей дали 130 000 рублей, потом оказалось, что квартиру эту она продала.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд исходя из положений ст.153, 154, 170, 423, 429, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации признает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО1 и ФИО5, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО5 и ФИО7 притворными сделками, прикрывающими договор займа с обеспечением обязательства путем залога принадлежащей истцу квартиры.

Данные обстоятельства подтверждаются в совокупности представленными суду доказательствами, в том числе содержанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. предполагающего сохранение бремени содержания жилья за истцом; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. о покупке квартиры ранее проданной истцом, договора найма, условия которого об оплате стоимости квартиры в рассрочку характерны для договора займа; характером поведения сторон в отношении спорного имущества - отсутствие заинтересованности ответчика ФИО5 в приобретаемой квартире, действиями истца, осуществлявшей содержание данного жилья, и обусловленность ее поведения получением займа, что следует из пояснений истца, допрошенного в судебном заседании свидетеля, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ

Однако, несмотря на регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое имущество, в пользование ответчику фактически не передавалась, намерений исполнить договор купли-продажи ответчик не имел, истец продолжает пользоваться квартирой до настоящего времени. Несет бремя содержания имущества, принимая меры к защите своих прав. Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи прикрывает фактически договор займа с обеспечением залогом квартирой истца.

Более того, стоимость квартиры, указанная в договоре, не соответствует ее действительной рыночной стоимости на указанную дату. Кроме того, несмотря на переход права собственности на спорный объект к ответчику, ответчики в указанную квартиру не вселялись, о таких намерениях не заявляли. Фактическая передача объекта недвижимости ответчику, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от жилого квартиры,не производилась.

Таким образом, в результате совершения договора купли-продажи и и одновременно договора найма спорной квартиры правовые последствия, которые в силу закона порождает купля-продажа недвижимого имущества, направленные на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей реально не наступили. При этом, договор купли-продажи сторонами не исполнен, имущество покупателю не передано, а продавцом не получены денежные средства за него, в то время, как правовой результат обеспечения исполнения договора займа сторонами достигнут, в связи с чем, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом существа сделки, суд применил последствия недействительности сделки, применив относящиеся к ней правила и установил в отношении вышеуказанной квартиры обременения в виде залога в пользу истца, в обеспечение договора займа. Таким образом, договор купли- продажи и коммерческого найма фактически прикрывали иные сделки- договор найма с обеспечением залогом спорной квартиры.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, в данном случае, решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации перехода права собственности на квартиру

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит лицу, обладающему правом собственности на это имущество.

Поскольку собственник спорного имущества изначально не принимал решения об отчуждении части квартиры в собственность ответчикам, то совершенная с этим имуществом сделка купли-продажи не соответствует законодательству и является ничтожной независимо от признания ее таковой в судебном порядке, на основании положений статей 166 - 168 ГК РФ, и такая сделка не могла служить основанием для государственной регистрации перехода прав на указанное недвижимое имущество.

Применяя к отношениям сторон по оспариваемым договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., положения ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из совокупности свидетельствующих притворности этих сделок обстоятельств: отсутствии фактической заинтересованности ФИО5 в приобретении в собственность и использовании указанного жилого помещения, несении расходов на его содержание; отсутствие заинтересованности в отторжении жилого помещения и несение истцом расходов по содержанию квартиры после заключения и регистрации договора купли-продажи; заключение в этот же день после подписании договора купли-продажи спорной квартиры договора найма; договора, предполагающего возврат истцу комнаты после уплаты долга, а также действия истца направленные на получение займа, фиксация условий договора займа в договоре и обеспечение его исполнения передачей квартиры во владение ответчику ФИО5

Указанные обстоятельства, свидетельствуют о действиях сторон по предоставлению займа, обеспеченного залогом.

Судом установлено действительное волеизъявление сторон, предполагающее заключение договора займа и обременение залогом жилого помещения истца, по которому ФИО5, заключивший договор с ФИО1, имел волеизъявление на получение прибыли от передачи в заем последней денежных средств, а истец, с другой стороны, преследовала цель получить заемные денежные средства под залог недвижимого имущества.

Установив, что оспариваемые истцом сделки от ДД.ММ.ГГГГ г. являются притворными, суд применяет к ним последствия предусмотренные положениями ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федераций, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а также положения ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Положениями части 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено то, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ипотекой), фактически сложившийся между сторонами договор залога не соответствует требованиям закона, не может считаться заключенным в отсутствие соглашения по существу, размерам и срокам исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В силу ч.1 ст.414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращаемся соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из материалов дела усматривается, что истец действительно осознавала характер совершаемых сделок и не заблуждалась относительно их природы, однако действуя с целью получения заемных средств и прикрытия договора займа с залогом имущества, согласилась на подписание данных соглашений в форме договора купли-продажи и договора найма квартиры. Вместе с тем в отсутствие реального интереса в совершению этих сделок, данное обстоятельство не свидетельствует о действительности данных соглашений.

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5, ФИО6 и ФИО1.

Признать заключенным между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ФИО1 договор займа, по условиям которого ФИО5 передал во временное пользование ФИО1 денежные средства в размере 130 000 рублей сроком на 1 год, с ежемесячным погашением задолженности по 10 400 рублей, обремененный залогом жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>

Признать договор найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ФИО1, недействительным.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО7.

Применить последствия недействительности сделок: возвратить квартиру по адресу: <адрес> в собственность ФИО1.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для погашения записи государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ г. № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО7 на квартиру по адресу: <адрес> и регистрации права собственности на вышеуказанную комнату за ФИО1.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Настоящее решение является одним из оснований для регистрации гражданина по месту жительства.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья КС Шабунина