Решение № 2-1732/2025 2-1732/2025(2-17740/2024;)~М-15266/2024 2-17740/2024 М-15266/2024 от 12 февраля 2025 г. по делу № 2-1732/2025

50RS0№-52

ДЕЛО № (№)


РЕШЕНИЕ

ИМ

г.о. Люберцы Московской области

13 февраля 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Махмудовой Е.Н.

при секретаре К,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф к П о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Ф обратился с вышеуказанными требованиями в суд мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГ между ним (продавец) и ответчиком П (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>.

Залогодержателем объекта имущества на момент сделки являлось ООО СФО «Меркурий».

В соответствии с условиями п.7 договора покупатель купил у продавца указанную квартиру за 5 600 000 руб. со следующим порядком расчетов по сделке:

- денежные средства в размере 1 323 740 руб. перечисляются покупателем на аккредитивный счет, открытый в ПАО Сбербанк;

- денежные средства в размере 3 884 859 руб. перечисляются покупателем в адрес Залогодержателя в лице ООО СФО «Меркурий»;

- денежные средства в размере 320 000 руб. передаются покупателем продавцу после регистрации перехода права собственности на объект имущества.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГ.

Однако, денежные средства в размере 300 000 руб. не переданы покупателю продавцом, то есть таким образом нарушен порядок расчетов между сторонами (п. 9.5 договора).

Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи квартиры, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, П до настоящего времени не произвел оплату по договору, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру, погасив в ЕГРН запись о регистрации права ответчика.

Истец Ф в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела, направил в суд своего представителя. Представитель истца по ордеру адвокат К в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик П в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика Т, действующая на основании нотариальной доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, изложив свои доводы в отзыве на иск, суть которых заключается в следующем. Ответчик надлежащим образом исполнял все условия по оплате стоимости квартиры, которые включены в спорный договор. Срок возврата денежных средств, предусмотренных пунктом 9.5 договора купли-продажи не наступил, так как по состоянию на 01.08.2024г. как и на 01.09.2024г. имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, обязанность по выплате которой возложена указанным пунктом договора на истца. Дополнительно пояснила, что за счет спорных недоплаченных денежных средств в размере 300 000 руб. начала погашать задолженность перед управляющей компанией до момента получения претензии истца о расторжении договора купли-продажи, поскольку опасалась утраты ответчиком права владения и пользования жилым помещением.

Третьи лица - представители Управления Росреестра по Московской области, ООО СФО «Меркурий» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно положениям ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли -продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Статьей 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли -продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между Ф (продавец) в лице представителя Фу. и П (покупатель) в лице представителя Т был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям договора продавец продал, а покупатель купил квартиру: назначение: жилое, общей площадью 43,4 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0010205:369, по адресу: <адрес>, Октябрьский проспект, <адрес>.

Согласно договору, денежные средства в сумме 70 000 руб. переданы Покупателем Продавцу до подписания договора, согласно условиям Договора аванса за квартиру и 1 400 руб. переданы Покупателем Продавцу наличными в день подписания договора для оплаты расходов на оформление необходимых документов Продавцом.

В соответствии с п.9.3 Договора денежные средства в размере 1 323 740,43 руб. размещаются покупателем в течение 1 (одного) рабочего дня со дня заключения договора на аккредитивном счете, открытом в ПАО Сбербанк. Поступление на аккредитивный счет указанных денежных средств осуществляется путем банковского перевода со счета Покупателя.

Денежные средства в сумме 3 884 859,57 руб. перечисляются залогодержателю со счета Покупателя путем банковского перевода в счет полного погашения задолженности Продавца Ф на ДД.ММ.ГГ перед Залогодержателем ООО СФО «Меркурий», включающий в себя основной долг, проценты, неустойки за несвоевременную уплату основного долга, неустойки за несвоевременную уплату процентов, пени, штрафы и пошлины, установленной на основании заявления-обязательства Ф о досрочном возврате суммы кредита по Кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГ с ПАО «Совкомбанк» (п.9.4 Договора).

В соответствии с п. 9.5 договора, денежные средства в сумме 320 000 руб. будут переданы Покупателем продавцу наличными после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателя П после установления факта отсутствия каких-либо и в пользу кого бы то ни бело ограничений прав и обременений на объект недвижимости (на квартиру) посредством получения выписки из ЕГРН с соответствующей информацией об этом, после погашения Продавцом всех имеющихся задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими и управляющими жилищно-коммунальным хозяйством организациями, а также за капитальный ремонт жилого фонда.

ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли - продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязательства, предусмотренного п. 9.5 договора, по оплате стоимости квартиры в оставшейся сумме 300 000 руб.

Право собственности ответчика П на спорную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ.

Сторонами подтверждено в судебном заседании, что денежные средства в сумме 70 000 руб. и 1 400 руб. переданы покупателем продавцу во исполнение пунктов 9.1 и 9.2 договора купли-продажи. Данное обстоятельство также следует из расписки от 02.07.2024г. и квитанции по операции ПАО Сбербанк от 25.07.2024г.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГ ответчик П согласно условиям договора купли-продажи квартиры погасил со своего банковского счета долг Ф в полном объеме в размере 3 884 859,57 руб. перед ООО СФО «Меркурий». Таким образом ответчиком исполнено одно из условий оплаты цены квартиры, а именно п. 9.4 договора.

ДД.ММ.ГГ в ПАО «Сбербанк» П был открыт аккредитивный счет, получателем по которому являлся продавец квартиры Ф на сумму 1 323 740,43 руб. Условием раскрытия данного аккредитива для продавца Ф являлся факт перехода права собственности на квартиру к Покупателю и факт снятия с квартиры всех имеющихся обременений-погашение регистрационной записи об ипотеке.

Указанные денежные средства находились на аккредитивном счете для Ф в течении двух месяцев, однако представитель Ф-Ф не раскрыл аккредитив по независящим от покупателя причинам.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в настоящее время денежные средства в размере 1 323 740 руб. перечислены ответчиком на счет Управления Судебного Департамента в Московской области, что подтверждается чеком и платежным поручением от 05.02.2025г.

После регистрации ДД.ММ.ГГ права собственности ответчика П на спорную квартиру в Управлении Росреестра по Московской области, 12.08.2024г. П передал представителю Продавца Фу. посредством банковского перевода денежные средства в сумме 20 000 руб. для частичного исполнения пункта 9.5 договора. Указанное частичное исполнение также следует из претензии о расторжении договора, в которой указано, что остаток неисполненного обязательства по оплате стоимости квартиры составляет 300 000 руб., в то время как пунктом 9.5 договора предусмотрена выплата последнего платежа в размере 320 000 руб.

Как указано в пункте 9.5 договора купли-продажи, денежные средства в оставшейся сумме 300 000 руб. ответчик обязан передать продавцу квартиры после уплаты продавцом своей задолженности за услуги ЖКХ, потребленные ресурсы (электроэнергия, газ, вода), капитальный ремонт жилого фонда.

Вместе с тем из справки о начисленных и оплаченных взносах на капитальный ремонт следует, что по состоянию на 01.08.2024г. задолженность по оплате составляет 19 075,03 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГ – 19856,23 руб. Согласно справке филиала Мособлгаз «Юго-Восток» от 09.12.2024г., задолженность на ДД.ММ.ГГ составила 6 035,54 руб., последняя оплата произведена в августе 2021г. В едином платежном документе за июль 2024 года задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные ресурсы составила 258 792,83 руб.

Из пояснений представителя ответчика следует, что содержащееся в п.9.5 договора условие согласовано сторонами с целью возмещения покупателем расходов продавца по погашению всех имеющихся задолженностей по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако после перехода права собственности истец не предпринял действий для оплаты долга, при этом из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций стали приходить письма об отключении коммунальных услуг по причине наличия задолженности в большом размере. Представитель ответчика Т, проживающая в спорной квартире, начала самостоятельно частично погашать долг за счет невыплаченных 300 000 рублей. Но после получения от истца претензии о расторжении договора купли-продажи она решила больше не оплачивать указанную задолженность, опасаясь, что ответчик утратит право владения и пользования жилым помещением.

Учитывая вышеизложенное, исходя из толкования пункта 9.5 спорного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что ответчиком как покупателем не было допущено существенного нарушения условий договора по оплате стоимости квартиры в размере 300 000 руб., то есть такого нарушения договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При наличии после перехода права собственности от истца к ответчику задолженности по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими и управляющими жилищно-коммунальным хозяйством организациями, а также за капитальный ремонт жилого фонда, и отсутствия в материалах дела доказательств погашения истцом как продавцом всех названных задолженностей, суд приходит к выводу, что срок передачи ответчиком истцу денежных средств в размере 300 000 руб. до настоящего времени не наступил. Следовательно, нарушения условий договора, являющиеся основанием для его расторжения отсутствуют. В связи с чем отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ф к П о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ купли-продажи квартиры, прекращении права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Махмудова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ.