Решение № 2-357/2019 2-357/2019~М-285/2019 М-285/2019 от 13 июня 2019 г. по делу № 2-357/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Касимов 13 июня 2019 года

Судья Касимовского районного суда Рязанской области Антипова М.Н., с участием

представителя истца ФИО1 <данные изъяты> – К., представляющей интересы истца на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты>,

представителя ответчика ФИО2 <данные изъяты>., представляющей интересы ответчика на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Пименовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 <данные изъяты> обратился в суд с иском к Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области, в котором просит признать за ним право на приобретение земельного участка с кадастровым №, общей площадью 493 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под жилую застройку индивидуальную, в собственность за плату без проведения торгов; обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка; обязать ответчика направить истцу в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу подписанный проект договора купли-продажи указанного земельного участка. Мотивирован иск тем, что истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у Ф объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 12%, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью 493 кв.м., находящемся в аренде у Ф на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с переходом к истцу права собственности на указанный объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком, Ф и истцом было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей, по которому арендатор Ф. передал истцу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым № от 20.09.2014 года №. В связи с заключением указанного соглашения ответчик внес изменения в ранее выданное разрешение на строительство № от 07 июня 2010 года, в связи с чем указал, что это решение выдано ФИО1 <данные изъяты> Получив измененное разрешение на строительство истец приступил к строительству жилого дома на земельном участке с кадастровым №. Поскольку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел еще и смежный земельный участок с кадастровым №, площадью 1089 кв.м., также относящийся к категории земель населенных пунктов, но с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, он из целесообразности и рациональности использования земли решил произвести смещение стоящегося жилого дома в сторону этого земельного участка с захватом его площади. По итогам строительных работ истцом был выстроен индивидуальный жилой дом площадью 300,8 кв.м, со вторым этажом мансардного типа, расположенный на двух земельных участках, при этом его большая часть расположена на земельном участке с кадастровым №. Постановлением главы администрации муниципального образования – Лощининское сельское поселение Касимовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № вновь выстроенному жилому дому был присвоен адресный номер: <адрес>. Указанный жилой дом был поставлен на кадастровый (реестровый) учет с присвоением кадастрового № и за истцом <данные изъяты> 2017 года было зарегистрировано право собственности на него. На обращение истца к ответчику о выкупе земельного участка с кадастровым № ответчик в письме от ДД.ММ.ГГГГ № ответил отказом, указав причину, что истец при строительстве жилого дома нарушил минимальный отступ от границы требуемого к выкупу земельного участка, кроме того земельные участки, на котором расположен жилой дом имеют разный вид разрешенного использования, что является недопустимым. Истец не согласен с данным отказом ответчика, считает, что законных оснований для отказа ему в выкупе земельного участка не имеется и он вправе претендовать на требуемый в собственность земельный участок.

Истец в судебное заседание не явился, его интересы представляет ФИО3 <данные изъяты>., которая в судебном заседании заявленный иск поддержала по изложенным в нем основаниям, просила его удовлетворить, пояснив, что факт нарушения при строительстве жилого дома минимального отступа от границы испрашиваемого земельного участка не должен служить основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, поскольку нарушение такого отступа истцом было допущено в сторону его же земельного участка с кадастровым № и он, как собственник этого участка, не имеет возражений по этому поводу. Кроме того, истец после приобретения в собственность испрашиваемого земельного участка не лишен возможности объединить его с земельным участком с кадастровыми № и окончательно определить вид его разрешенного использования в соответствии с целевым назначением. При этом, как вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, так и вид -под жилую застройку индивидуальную предусматривают возможность размещения на таких участках индивидуального жилого дома высотой – не выше трех наземных этажей. Кроме того, оба участка находятся в территориальной зоне Ж – 1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». Поскольку истец является собственником жилого задания, расположенного, в том числе на земельном участке с кадастровым №, представитель истца полагает, что имеются основания для признания за истцом права на приобретение указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Представитель ответчика Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области ФИО2 <данные изъяты> в судебном заседании с иском не согласилась, пояснив, что действующим законодательством не допускается размещение недвижимого строения на двух земельных участках. При этом в случае, если лицом нарушены минимальные отступы от границ земельного участка строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, поскольку в таком случае объект является самовольной постройкой. Поскольку истцом при строительстве жилого дома нарушены минимальные отступы от границ земельного участка, то выстроенный им жилой дом является самовольной постройкой, а поэтому земельный участок не может быть предоставлен ему в собственность за плату без проведения торгов. С требованием о сносе выстроенного истцом жилого дома с кадастровым № ответчик не обращался. Подтвердила, что договор аренды земельного участка с кадастровым № с арендатором ФИО1 <данные изъяты> является действующим, поскольку он не был расторгнут в установленном законом порядке.

Привлеченное определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, возражения по существу иска не представило.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ч.1 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.25 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч.1 и ч.3 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в п.2 ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в соответствии с которым при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ч.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Частью 2 указанной статьи установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ).

Согласно ч.1 и ч.2 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Случаи отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определены в ст.39.16 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 <данные изъяты> является собственником жилого дома с кадастровым №, общей площадью 300,8 кв.м., площадью застройки 181,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) от <данные изъяты>2017 года (л.д.57-59). Указанное право истца возникло на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от <данные изъяты>2015 года (л.д.14-15) и решения от <данные изъяты>.2017 года № о внесении изменений в разрешение на строительство № от <данные изъяты>.2010 года (л.д.23-24). Документом, подтверждающим наличие выстроенного указанного жилого дома является технический план здания от <данные изъяты> 2017 года (л.д.47-56), из которого следует, что указанный жилой дом расположен на двух земельных участках – с кадастровыми № и №, находящихся в <адрес>.

В судебном заседании также установлено, что земельный участок с кадастровым №, площадью 1089 +/-5 кв.м., имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, относится к категории – земли населенных пунктов и находится в собственности истца на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> 2014 года (л.д.11-12). Сведения о границах указанного земельного участка содержатся в данных ЕГРН. Право собственности истца на этот земельный участок зарегистрировано в ЕГРН <данные изъяты> 2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты> 2019 года.

Земельный участок с кадастровым №, площадью 493 +/-2 кв.м., имеет вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку, относится к категории – земли населенных пунктов и находится у истца в аренде на основании договора аренды с арендодателем Администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области, что подтверждается договором № аренды земельного участка с кадастровым № от <данные изъяты> 2014 года (л.д.69-79), соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по указанному договору (л.л.35-37), сообщениями арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.60,61) и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании. Сведения о границах этого земельного участка также содержатся в данных ЕГРН.

Указанные земельные участки с кадастровыми № и № являются смежными, имеют общую границу, расположены в границах одного населенного пункта д.<адрес>.

Решением Администрации Касимовского муниципального района, содержащемся в сообщении истцу от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО1 <данные изъяты> отказал предоставить за плату без проведения торгов в собственность земельный участок с кадастровым №. Мотивом отказа послужило то обстоятельство, что выстроенный истцом жилой дом распложен на двух земельных участках с кадастровыми № и № и имеющих разные виды их разрешенного использования, пересекая их общую границу, при строительстве этого дома истцом были нарушены минимальные отступы от границы земельного участка, что по мнению истца не допустимо в соответствии с действующим законодательством.

Суд находит, что отказ ответчика в предоставлении истцу за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым № является необоснованным в связи со следующим.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В указанном перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату отсутствует такое основание как нахождение зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, за пределами их границ.

Между тем, пунктом 24 ст.39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрен отказ в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"

Поскольку на момент обращения истца к ответчику испрашиваемый участок с кадастровым № был сформирован и прошел кадастровый учет, то оснований для его уточнения в связи с выходом за его пределы здания жилого дома не имеется.

Кроме того, суд принимает во внимание, что смежным указанному земельному участку является земельный участок с кадастровыми №, принадлежащий истцу на праве собственности, который в силу п.2 ст.209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) предельные параметры разрешительного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут в числе прочего включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, строений.

Довод ответчика, что построенный ФИО1 <данные изъяты> жилой дом с кадастровым № расположен с нарушением градостроительных норм в отношении минимальных отступов от границы земельного участка суд для рассмотрения настоящего спора во внимание не принимает, поскольку такие отступы нарушены в сторону земельного участка, находящегося в собственности у истца, который желал, чтобы его дом был расположен именно таким образом. Минимальные отступы от иных линий границ земельного участка с кадастровым № не нарушены, что следует из схемы расположения строения на земельных участках, имеющейся в описании местоположения земельных участков в выписках из ЕГРН от <данные изъяты>.2019 года (л.д.86-90).

Согласно п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615 ГК РФ).

В соответствии с договором № аренды земельного участка с кадастровым № от <данные изъяты>.2014 года указанный участок был предоставлен в аренду под жилую застройку индивидуальную.

До настоящего времени арендодатель не заявил требование о расторжении указанного договора аренды, он продолжает действовать, о чем стороны подтвердили в судебном заседании.

Довод ответчика к отказу в предоставлении истцу за плату без проведения торгов земельного участка о том, что земельные участки с кадастровыми № и № имеют разные виды разрешенного использования, является несостоятельным в связи со следующим.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года №540 предусмотренные указанным Классификатором виды разрешенного использования земельных участков «Под индивидуальную жилую застройку» и «Для ведения личного подсобного хозяйства» предусматривают возможность размещения на таких земельных участках жилого дома, как отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно представленному техническому плану здания, составленному 31 июля 2017 года, и техническому паспорту от 13 июля 2016 года, жилой дом ФИО1 <данные изъяты> соответствует таким параметрам, является двухэтажным, при этом второй этаж является мансардным, общая высота этажей составляет 6 м 30 см, площадь застройки 181,9 кв.м., что менее максимально допустимого процента застройки (90%), предусмотренного градостроительным планом земельного участка с кадастровым № (л.д.17-20).

В соответствии со ст.37 ЗК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.2). Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (п.2.1). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п.3).

Согласно сообщениям Администрации муниципального образования - Лощининское сельское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области от 06 июня 2019 года № и №, Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области от 11.06.2019 года № земельные участки с кадастровыми № и №, расположенные по адресу: <адрес>. Находятся в территориальной зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования - Лощининское сельское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области, утвержденным решением Думы Касимовского муниципального района от 08.02.2018 года №.

Таким образом, изменение одного вида разрешенного использования одного из указанных земельных участков на другой вид, предусматривающий возможность размещение на нем жилого дома, возможно.

Действующее законодательство не предусматривает запрета на строительство зданий на двух смежных участках. При этом в обязательном порядке не должно меняться целевое назначение земельных участков.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 марта 2013 года №ОГ-Д23-1240 ни Федеральным Законом от 24.07.2007 N221-ФЗ "О кадастровой деятельности", ни действующим в настоящее время Федеральным Законом от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрены основания для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости по причинам расположения здания в границах нескольких земельных участков.

Кроме того, согласно пп.7 п.26 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N943, в записи кадастра недвижимости о здании указываются кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания) (указанные сведения вносятся в том числе при внесении в ЕГРН записей о земельном участке, в пределах которого расположено здание, а также в соответствии спунктом 183Порядка).

Таким образом, действующее законодательство допускает ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках.

Учитывая изложенное, суд по совокупности установленных обстоятельств, допускает возможность нахождения жилого дома ФИО1 <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, на двух земельных участках с кадастровыми № и №.

Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В судебном заседании установлено, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым № стоит на реестровом учете в определенных границах. Правопритязаний на него со стороны иных лиц не имеется.

Учитывая изложенное, суд находит, что предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении истцу указанного земельного участка за плату без проведения торгов не имеется.

Подпунктом 1 ч.5 ст.39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Поскольку земельный участок с кадастровым № уже образован в определенных границах, не требует уточнения его границ, то у ответчика не имеется препятствий подготовить и направить истцу в трех экземплярах проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

иск ФИО1 <данные изъяты> к Администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> право на приобретение земельного участка с кадастровым №, площадью 493 +/- 2кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку, в собственность за плату без проведения торгов.

Обязать Администрацию Касимовского муниципального района Рязанской области предоставить ФИО1 <данные изъяты> в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым №, площадью 493 +/- 2кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку.

Обязать Администрацию Касимовского муниципального района Рязанской области направить ФИО1 <адрес> в течении тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 493 +/- 2кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Касимовский районный суд Рязанской области.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2019 года

Судья