Решение № 2-2653/2025 2-302/2026 от 3 мая 2026 г.

К делу № 2-302/2026

УИД: 23RS0044-01-2024-002479-68

Категория дела: 2.156 - Споры, связанные с землепользованием ->

Иные споры, связанные с землепользованием

Вводная и резолютивная части оглашены 20.04.2026 года.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2026 года ст. Северская Краснодарского края

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крючковой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Калинине Д.Н.,

помощника прокурора Северского района

Краснодарского края Шадриной Н.М.,

представителя соответчика ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению прокурора Северского района Краснодарского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации Афипского городского поселения Северского района, ФИО1 о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

установил:

прокурор Северского района Краснодарского края, действуя в защиту законных интересов неопределенного круга лиц, обратился в Северский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Афипского городского поселения Северского района, ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделки по заключению договора купли-продажи от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании ФИО1 возвратить указанный земельный участок администрации Афипского городского поселения Северского района по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; признании недействительной (ничтожной) сделки по заключению договора купли-продажи от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании ФИО1 возвратить указанный земельный участок администрации Афипского городского поселения Северского района по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; признании недействительной (ничтожной) сделки по заключению договора купли-продажи от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании ФИО1 возвратить указанный земельный участок администрации Афипского городского поселения <адрес> по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Северского района Краснодарского края в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка деятельности администрации Афипского городского поселения Северского района при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, общей площадью 4501 кв.м.

В ходе надзорных мероприятий установлено, что решением Совета Афипского городского поселения от 28.01.2016г. № утверждены Правила землепользования и застройки Афипского городского поселения (далее – Правила). Решениями Совета Афипского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в Правила вносились изменения.

Согласно документам территориального планирования (на период формирования) земельные участки, в соответствии с генеральным планом администрации Афипского городского поселения <адрес>, размещены в функциональной зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки, ПЗЗ: зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения. Условно-разрешенный вид использования «ведение огородничества» установлен в соответствии с процедурой публичных слушаний на основании постановления администрации Афипского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. В последствии, на основании заявления ФИО1 в соответствии с п.п. 19, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ между администрацией Афипского городского поселения <адрес> и ФИО1 заключены договоры аренды на земельные участки с кадастровыми № от ДД.ММ.ГГГГ за №; № от ДД.ММ.ГГГГ за №; № от ДД.ММ.ГГГГ за №. ДД.ММ.ГГГГ на основании п.п. «а», п. 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 года № 629 между администрацией Афипского городского поселения Северский район и ФИО1 заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков.

На момент предоставления в аренду указанные участки в соответствии с действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования находились в территориальной и функциональной зонах застройки среднеэтажными жилыми домами, в связи с чем, соответствующие договоры аренды обладают признаками недействительности (ничтожны). В последующем, на основании мероприятий, проведенных собственником, земельные участки с кадастровыми номерами: № объединены в единый земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4501 кв.м., а 25.12.2023г. изменен вид разрешенного использования на «среднеэтажная жилая застройка», кадастровая стоимость составила 3,6 млн. рублей.

Проверка показала, что вышеуказанные земельные участки в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки, предназначенные «для ведения огородничества», отнесены к зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, не предполагающие использование участков в сельскохозяйственных целях и не соответствуют функциональной зоне, в которой последние расположены.

Следовательно, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ на торгах, проводимых в форме аукциона. По смыслу положений п.п. 19, п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного «для ведения огородничества», предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Невозможность осуществления сельскохозяйственного производства на участке исключает предоставление участка в собственность на основании указанной нормы.

Вместе с тем, использование земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды, заключенных на основании п.п. 19, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ и п. 8 ст. 36 ГрК РФ, отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, не свидетельствует о возможности предоставления указанного участка в соответствии с п.п. а, п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году».

Таким образом, на момент обращения физического лица ФИО1 с заявлением о предоставлении земельных участков, правилами землепользования и застройки отнесены к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, то с учетом положений п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ, п. 2,3 ст. 6 Федерального закона от 29.07.2017г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков в жилой зоне для целей ведения огородничества незаконно.

Данная ситуация, по мнению истца, привела к тому, что физическое лицо ФИО1, действуя в нарушение ст. 10 ГК РФ, с целью приобретения прав на муниципальную (государственную не разграниченную) землю, пригодную для жилищного строительства без конкурентных процедур и по заниженной стоимости, в результате продолжающихся неправомерных действий органа местного самоуправления приобрела права аренды и собственности на земельные участки, расположенные в Афипском городском поселении в территориальных зонах застройки среднеэтажными и индивидуальными жилыми домами. Согласно актам обследования от 15.02.2024г., подготовленных администрацией Афипского городского поселения, приложенным фотоматериалам, видно, что земельные участки не огорожены, по назначению не использовались, зарастали сорной растительностью, следы выращивания огородных культур отсутствуют. При этом осмотры земельных участков проводились неоднократно, в том числе в вегетативный период выращивания и сбора урожая огородных культур.

Земельные участки, по мнению истца, арендатором не используются по назначению, поскольку огородничество представляет особый вид деятельности, который должен осуществляться на планомерной, постоянной и систематической основе. После выкупа земельного участка с видом разрешенного использования «огородничество» в силу п.4 ст.37 ГрК РФ, собственник земельного участка приобретает право самостоятельно изменить вид разрешенного использования, предусматривающий строительство объектов капитального строительства, при этом новый вид разрешенного использования не будет соответствовать установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности без проведения аукциона, указанному в постановлении гражданину, поскольку он не обладает исключительным правом на приобретение такого участка.

Также истец полагал, что вышеуказанные сделки направлены на получение земельного участка в первоочередном порядке, в обход конкурсных процедур и указанными сделками нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе по продаже права аренды на указанные земельные участки, а также права администрации, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона.

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 29.09.2025г. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 19.11.2025г. удовлетворено ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований в части уточнения просительной части: признать недействительными (ничтожными) сделки по заключению договора аренды от 22.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, признать недействительными (ничтожными) сделки по заключению договора купли-продажи от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества; истребовать из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером: № (объеденный № у ФИО1; обязать администрацию Афипского городского поселения Северского района вернуть ФИО1 денежные средства в размере 815 055 руб., полученные по договорам №, 26000150, 26000152 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: № заключенными 21.08.2023г. между администрацией Афипского городского поселения Северского района и ФИО1; указать, что решение суда по данному делу является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также о регистрации права собственности в пользу администрации Афипского городского поселения Северского района.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 17.11.2025г. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 19.02.2026г. привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании помощник прокурора Северского района Краснодарского края Шадрина Н.М. поддержала исковые требования в полном объеме с учетом уточненного размера исковых требований, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, в заявлении, поданном в порядке ст.39 ГПК РФ, а также в дополнительном правовом обосновании.

Соответчик ФИО1 при надлежащем извещении о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю по доверенности ФИО2

Представитель соответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 при рассмотрении иска возражала против удовлетворения заявленных исковых требований на основании доводов, указанных в возражении на исковое заявление. Указала на то, что по существу требования истца заявлены в интересах муниципального образования, предъявленные к этому же муниципальному образованию, что порождает совпадение процессуальных лиц – истца и ответчика. Формирование и предоставление земельных участков в аренду для ведения огородничества в жилой территориальной зоне, а затем передача в собственность ФИО1, соответствовало действующим Правилам землепользования и застройки Афипского городского поселения Северского района и их градостроительным регламентам, а также действующему законодательству на момент совершения сделок в марте и августе 2023г. Полагала, что истцом неверно избран способ защиты прав публичного образования, поскольку в случае удовлетворения заявленных требований, будут нарушены права и законные интересы ФИО1, как добросовестного приобретателя земельных участков. Указанные Правила землепользования и застройки Афипского городского поселения Северского района действовали в период заключения сделок. Кроме этого, полагала, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ФИО1 не использовала земельные участки по целевому назначению в период аренды земельных участков и до покупки указанных земельных участков.

Представитель соответчика администрации Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился, о причинах уважительной неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3 при разрешении заявленных исковых требований полагался на усмотрение суда, пояснив, что регистрационные действия с земельными участками были совершены в соответствии с действующим законодательством.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

В адрес суда от заместителя руководителя Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края ФИО4 поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым считает исковое заявление прокурора Северского района Краснодарского края соответствующим нормам действующего законодательства, просит учесть доводы представленного отзыва и рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

На основании п.3 ст.35 Федерального закона от 17.01.1992 г. №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Положением ч.1 ст.45 ГПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности или другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

Установление вида разрешенного использования спорного земельного участка с целью его предоставления без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях (аукциона) нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в его приобретении для целей жилищного строительства.

Передача земель без обязательной аукционной процедуры создает преимущества для одного хозяйствующего субъекта и нарушает права неопределенного круга лиц, лишенных возможности получить доступ к торгам в целях приобретения прав на земельный участок, в том числе нарушается принцип равенства участников земельных правоотношений. В связи с тем, что количество лиц, права которых могут быть нарушены, не является постоянным, в связи с чем конкретные лица не могут быть определены, индивидуализированы, истец обратился с настоящим иском в интересах неопределенного круга лиц.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на с соответствующей территории (земельные отношения) регулируются земельным законодательством Российской Федерации, которое состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пп.8 п.1 ст.1 ЗК РФ, одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п.1 ст.5 ЗК РФ, участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Исходя из п.1 ст.6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются земля, как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов

В соответствии с п.2 ст.11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Положениями главы V.1 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.1 ст.39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как следует из положений ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Так, п.п. 19 п. 2 ст. 36.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Исходя из п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Как установлено судом, прокуратурой Северского района Краснодарского края в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства, проведена проверка деятельности администрации Афипского городского поселения Северского района при реализации полномочий по распоряжению земельными участками общей площадью 4 501 кв.м. в собственность ФИО1 без проведения торгов.

Основанием для проведения проверки послужило поручение прокуратуры Краснодарского края от 04.04.2024г. № «Об организации дополнительных проверочных мероприятий в сфере соблюдения земельного законодательства при распоряжении уполномоченными органами края земельными участками, предназначенными для ведения гражданами огородничества».

В соответствии с п. «а» ч.1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 гг., а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» в редакции, действующий на дате возникновения спорных правоотношений, в 2022 и 2023 гг. допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст.39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, Правительством Российской Федерации в рамках антикризисных мер, предпринятых в 2022 – 2023 гг. и направленных на поддержку социально-экономической стабильности и защиты населения Российской Федерации, предоставлено право гражданам выкупить без проведения торгов государственный или муниципальный земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленный ему в аренду при отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В ходе надзорных мероприятий установлено, что решением Совета Афипского городского поселения от 28.01.2016г. № утверждены Правила землепользования и застройки Афипского городского поселения. Решениями Совета Афипского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в указанные Правила вносились изменения.

В соответствии с п.5 ст.1 ГрК РФ функциональные зоны представляют собой зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. При этом функциональное назначение определяется исходя из различных факторов для обеспечения устойчивого развития соответствующих территорий.

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительны регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, как следует исходя из п.8 ст.1 ГрК РФ. Составной частью правил землепользовании и застройки является карта градостроительного зонирования, содержащая границы территориальных зон.

Из системного толкования положений п.п. 2,5-8 ст.1, п.1 ч.2 ст.33 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Положением п.2 и п.4 ч.1 ст.34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом: функциональных зон и параметров планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Согласно ч.2 ст.35 ГрК РФ, в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки; зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами; зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами; зоны жилой застройки иных видов.

При этом в соответствии с ч.3 ст.35 ГрК РФ, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо) и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В жилых зонах допускается ведение гражданами садоводства для собственных нужд.

В силу абзаца 2 п.2 ст.85 ЗК РФ градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового), индивидуально устанавливается правилами землепользования и застройки. Из положения п.3 ст.85 ЗК РФ следует, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (нормы приведены в редакции, действовавшей на момент отчуждения земельных участков).

В ходе проведенной прокуратурой Северского района Краснодарского края проверки установлено, что ФИО1 обратилась в администрацию Афипского городского поселения Северского района с письменными заявлениями от 15.03.2023г., на основании которых ей были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами: №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в аренду сроком на три года.

Как установлено материалами дела, 28.03.2023г. между администрацией Афипского городского поселения Северского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, общей площадью 1500 кв.м. с видом разрешенного использования: ведение огородничества.

22.03.2023г. между администрацией Афипского городского поселения Северского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, общей площадью 1500 кв.м. с видом разрешенного использования: ведение огородничества.

28.03.2023г. между администрацией Афипского городского поселения № и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, общей площадью 1500 кв.м. с видом разрешенного использования: ведение огородничества.

В соответствии с условиями указанных договоров, ФИО1 обязалась использовать предоставленные ей в аренду земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанном в договоре. При этом в случае использования арендованных земельных участков не по целевому назначению и разрешенному использованию, администрация Афипского городского поселения Северского района вправе принять решение о прекращении права пользования участками и досрочном расторжении в установленном порядке договоров аренды.

Положением п.3.1.5 вышеназванных договоров аренды предусмотрено право администрации Афипского городского поселения Северского района на беспрепятственный доступ к территории земельных участков с целью их осмотра на предмет соблюдения ФИО1 условий договоров.

ФИО1, воспользовавшись правом, предусмотренным пп. «а» п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы», 15.08.2023г. обратилась в администрацию Афипского городского поселения Северского района с заявлениями о предоставлении ей в собственность за плату арендованных земельных участков с кадастровыми номерами: №, №.

На основании вышеуказанных заявлений, между администрацией Афипского городского поселения Северского района и ФИО1 заключены: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № от 21.08.2023г. №, площадью 1500 кв.м. с ценой выкупа 266 625 руб.; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № от 21.08.2023г. №, площадью 1500 кв.м. с ценой выкупа 274 710 руб.; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № от 21.08.2023г. №, площадью 1500 кв.м. с ценой выкупа 273 720 руб.

После чего, ФИО1 приняла решение об объединении приобретенных земельных участков в один самостоятельный земельный участок в соответствии с межевым планом, выполненным кадастровым инженером. С указанным решением она обратилась в ГАУ КК «МФЦ КК» в г.Краснодаре 27.11.2023г.

04.12.2023г. указанные земельные участки с кадастровыми номерами: № объединены в земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4501 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение огородничества, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 04.12.2023г., право собственности ФИО1 на указанный объединенный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 04.12.2023г., что также следует из указанной выписки из ЕГРН.

09.12.2023г. ФИО1 обратилась в Филиал ППК Роскадастра по Краснодарскому краю с декларацией об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 23:26:0201009:433, в связи с чем, 25.12.2023г. вид разрешенного использования указанного земельного участка с «ведение огородничества» изменен на вид «среднеэтажной жилой застройки».

Согласно документам территориального планирования на период заключения договоров аренды и выкупа, земельный участки в соответствии с генеральным планом Афипского городского поселения Северского района размещены в функциональной зоне индивидуальной жилой застройки, ПЗЗ: зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения. Условно-разрешенный вид использования «ведение огородничества» был установлен в соответствии с процедурой публичных слушаний, на основании постановления администрации Афипского городского поселения Северского района от 01.08.2016г. №.

Как установлено судом, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4501 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, принадлежит на праве собственности ФИО1, номер государственной регистрации права: №

Проведенная проверка показала, что вышеуказанные земельные участки в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки, предназначенные «для ведения огородничества», отнесены к зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, не предполагающие использование участков в сельскохозяйственных целях и не соответствуют функциональной зоне, в которой последние расположены. Следовательно, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ, на торгах, проводимых в форме аукциона. По смыслу положений пп.19 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного «для ведения огородничества» предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.

Выкупная цена вышеуказанных земельных участков суммарно составила – 815 055 руб., в то время как кадастровая стоимость объединенного земельного участка с кадастровым номером: №, согласно выписки из ЕГРН, составляет 3 622 089,73 руб.

Следовательно, стоимость земельного участка занижена значительно, что указывает на недобросовестность покупателя ФИО1

Изложенное подтверждает последовательность противоправных действий ФИО1 и должностных лиц администрации Афипского городского поселения Северского района, в результате которых из государственной (не разграниченной) собственности выбыли земельные участки общей площадью 4500 кв.м. по заниженной цене.

Из акта выездного обследования земельного участка от 15.02.2024г. следует, что земельный участок площадью 4501 кв.м., с кадастровым номером: №, с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: №. Указанный земельный участок не огорожен, не используется для ведения огородничества и среднеэтажной жилой застройки, объекты капитального строительства отсутствуют. К вышеназванному акту выездного обследования приобщена фототаблица, подтверждающая сведения, отраженные в акте.

В соответствии с положением п.4 ст.3 Федерального закона от 29.07.2017г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В силу положений ч.9 и ч.10 ст.35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом ч.3 указанной статьи допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства для собственных нужд.

Включение в градостроительные регламенты жилых зон условно разрешенного видов использования – «ведение огородничества (код 13.1» не соответствует требованиям федерального законодательства.

Согласно ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Положением п.6 ст.11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

С учетом изложенного, формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.

В соответствии с п.5 ст.85 ЗК РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Кроме этого, положением п.6 ст.85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного.

Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования, как ведение огородничества.

Учитывая изложенное, в силу требований пп.14 ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Следовательно, у администрации не имелось оснований для принятия решения о предоставлении ФИО1 земельных участков в аренду, в а последствии – в собственность за плату без проведения торгов, в связи с чем, договоры купли-продажи от 21.08.2023г. №, № №, заключенные между администрацией Афипского городского поселения Северский район и ФИО1, обладают признаками недействительных (ничтожных) сделок с момента их совершения.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы представителя Департамента по архитектуре и градостроительству <адрес>, изложенные в представленном отзыве о том, что в соответствии с действующим законодательством, осуществление строительства объектов капитального строительства, в том числе жилых домов, на огородных земельных участках невозможно. Ответчик, выкупив земельные участки без проведения надлежащих процедур по заниженной стоимости, впоследствии, объединив их и поменяв вид разрешенного использования, увеличила кадастровую стоимость вновь образованного земельного участка с возможной целью, по мнению департамента, осуществления предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома с последующей продажей квартир. Кроме этого, по имеющейся в департаменте информации, земельный массив, в который входили спорные земельные участки, ранее относился к землям сельскохозяйственного назначения и не обладал и не обладает в настоящее время характеристиками, параметрами, необходимыми для строительства жилых домов. Из публичной кадастровой карты следует, что в настоящее время элементы планировочной структуры, в том числе территории общего пользования в границах территории, где расположен спорный земельный участок, образованный в результате объединения трех первоначальных земельных участков, отсутствуют, что исключает возможность застройки данного земельного массива жилыми домами. При формировании территории жилой застройки необходимо также сформировать улично-дорожную сеть, территории общего пользования, для обеспечения доступа к образованным земельным участкам, для осуществления жилищного строительства необходимо определить красные линии, которые в соответствии с п.2 ч.3 ст.41 ГрК РФ устанавливаются документацией по планировке территории. Требование о том, что принятию решений о застройке территорий, на которых предполагается установить жилые зоны, в обязательном порядке должны предшествовать разработка и утверждение документации по планировке территории, содержится также в ст. 41, ст.42, ст.43 ГрК РФ.

Вышеуказанным правовым нормам ГрК РФ корреспондирует пп.2 раздела 2 «Проект планировки» ч. II Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015г. №, согласно которому, в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, а также в целях разрешенного использования объектов недвижимости при новом образовании ил изменении земельных участков в жилых зонах, расположенных в границах населенных пунктов, необходима подготовка проекта планировки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Законодателем императивно установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено выше, договоры аренды и договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентированного главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, что нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, которым возможно предоставление земельного участка в аренду, как по результатам проведения торгов, так и без проведения торгов, а также влечет необоснованное выбытие земельного участка из муниципального земельного фонда.

Положением п. 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В п. 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к ст. 166 и ст.168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку судом установлено что, в указанной зоне жилой застройки не предусмотрено размещение земельных участков с видом разрешенного использования «огородничество», то указанные договоры купли-продажи земельных участков являются ничтожными сделками, так как цель аренды земельного участка не соответствует закону.

Учитывая изложенное, требование прокурора Северского района о признании договоров аренды от 22.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером №, от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером № от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером № и признании недействительными (ничтожными) договоров купли продажи № земельного участка с кадастровым номером №, № земельного участка с кадастровым номером №, № земельного участка с кадастровым номером №, заключенных 21.08.2023г., подлежит удовлетворению.

В качестве общего последствия недействительности сделки п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке.

Согласно п. 3 ст. 167 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 4 той же статьи, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В этой связи, суд, с учетом отмеченных обстоятельств, приходит к убеждению об удовлетворении уточненных исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Северского района Краснодарского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц к администрации Афипского городского поселения Северского района, ФИО1 о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) сделки по заключению договора аренды от 22.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 28.03.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Северский район.

Признать недействительными (ничтожными) сделки по заключению договоров купли-продажи от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества, от 21.08.2023г. № земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1500 кв.м., предназначенного для ведения огородничества

Истребовать из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером: №, объединенный из трех земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обязать администрацию Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края вернуть ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства в размере 815 055 руб., полученные в результате заключенных договоров купли-продажи №, 26000150, 26000152 земельных участков с кадастровыми номерами: №, заключенными 21.08.2023г. между администрацией Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве в отношении земельного участка с кадастровым номером: 23:26:0201009:433, и о регистрации права собственности за администрацией Афипского городского поседения Северского района.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Мотивированный текст решения суда

изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: