Решение № 2-237/2017 2-237/2017(2-5489/2016;)~М-5093/2016 2-5489/2016 М-5093/2016 от 2 февраля 2017 г. по делу № 2-237/2017

В окончательной форме
решение суда принято 03 февраля 2017 года

Дело № 2-237/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 02 февраля 2017 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Лемешко О.В., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального унитарного предприятия «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

у с т а н о в и л:

МУП «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении заключенного между ними договора аренды нежилого помещения № от 30.04.2010 года, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате в размере 61 777,69 рублей, пени в сумме 13 664,97 рублей, судебных расходов.

Определением суда от 02 февраля 2017 года производство по делу в части исковых требований Муниципального унитарного предприятия «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании ответчицу освободить занимаемое нежилое помещение прекращено в связи с отказом истца от иска.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени мотивированы тем, что 30 апреля 2010 года между сторонами был заключен договор аренды имущества на срок с 30 апреля 2010 года по 29 апреля 2015 год в виде нежилого помещения площадью 39,8 кв. метров, расположенного в городе <адрес> которое было передано арендатору по акту приема – передачи в день подписания договора. Размер арендной платы за пользование помещением был определен дополнительными соглашениями к договору аренды по ставке 10% - компьютерный клуб; 15% - прокат видео, книг, розничная торговля, с ежемесячной корректировкой с учетом индекса инфляции за текущий месяц. Согласно условиям договора оплата аренды производится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Вместе с тем, начиная с февраля 2015 года ответчик прекратила вносить арендную плату, соглашение о досрочном расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не подписывалось, по истечении срока действия договора помещение по акту приема – передачи истцу не возвратила. Акт приема – передачи нежилого помещения был подписан сторонами только 01 февраля 2017 года, что и послужило основанием для отказа истцом от части исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск.

Ответчица иск не признала, представила письменные возражения, в которых указала, что договор аренды был заключен сроком на 5 лет, в связи с чем подлежал нотариальному удостоверению согласно действующему на момент его заключения законодательству Украины. Поскольку нотариальная форма сделки не была соблюдена, договор считается незаключенным. Кроме того, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку подпись в почтовом уведомлении о вручении письменной претензии ей не принадлежит.

В судебном заседании ответчик также пояснила, что прекратила использовать нежилое помещение в начале января 2015 года, освободив его от своих вещей. Она предлагала руководителю истца передать ключи от входных дверей, однако забирать ключи, а также подписывать акт приема – передачи помещения он в устной форме отказался. Также пояснила, что не возражает оплатить задолженность, образовавшуюся до окончания срока действия договора, - до 29 апреля 2015 года.

Представитель ответчика в судебном заседании также просил отказать в удовлетворении иска, пояснив, что ФИО3 предпринимала меры к расторжению договора, однако вследствие злоупотребления правом со стороны истца надлежащим образом документы так и не были оформлены.

Выслушав представителя истца, ответчицу, и ее представителя, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. ст. 432-434 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, в том числе в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено, что 30 апреля 2010 года между Коммунальным предприятием «Управление поселкового хозяйства» и частным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды имущества № – встроенное нежилое помещение цокольного этажа площадью 39,8 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на балансе КП УПХ. Имущество передается в аренду с целью организации услуг населению по видеопрокату, прокату книг, розничная торговля – 24,8 кв. метров, компьютерный клуб – 15 кв. метров.

Договор аренды заключен на срок с 30 апреля 2010 года по 29 апреля 2015 года (п. 6.1).

Реорганизация арендодателя либо арендатора или переход права собственности на арендованное имущество третьим лицам не признается основанием для изменения либо прекращения действия настоящего договора, и он сохраняет свою силу для нового собственника арендованного имущества (его правопреемника).

Пунктом 2.6 Договора было установлено, что возвращение арендатором арендованного имущества осуществляется в течение одной недели после окончания договора. Имущество должно быть возвращено в состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа. Арендатор возвращает имущество арендодателю аналогично порядку, установленному при передаче имущества арендатору настоящим договором. Имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приемки – передачи.

Пунктом 2.7 Договора обязанность по составлению акта приемки – передачи была возложена на сторону, которая передает имущество другой стороне договора.

В соответствии с п. 3.1 Договора, арендная плата определяется на основании «Методики расчета арендной платы за имущество Форосской территориальной громады, которое передается в аренду» (приложение № 2 к решению Форосского поселкового Совета № 7 от 26.12.2008 года). Конкретный размер арендной платы указан в приложении № 3, которое является неотъемлемой частью договора. В период с мая по сентябрь к ставкам арендной платы применяется коэффициент 2,0.

Арендная плата перечисляется арендатором арендодателю ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца следующего за расчетным.

Арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции на следующий месяц в соответствии с индексом инфляции, определенным Министерством статистики Украины и уплачивается согласно пункту 3.1 договора (пункт 3.2 Договора).

30.04.2010 года между сторонами был подписан акт приемки – передачи нежилого помещения (л.д. 14).

11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом принята Декларация о независимости Республики Крым и г. Севастополя, согласно которой провозглашено Крым независимым суверенным государством – Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус.

Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма" установлено, что со дня вступления в силу настоящего Постановления на территории Республики Крым не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон № 6 – ФКЗ “О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя”.

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального Конституционного Закона № 6 – ФКЗ, части 1 статьи 9 Договора, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.

Частью 1 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора.

По смыслу статьи 9 Федерального Конституционного Закона № 6 – ФКЗ к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения данных правоотношений.

Поскольку в силу положений части 1 статьи 23 Федерального Конституционного Закона законодательство Российской Федерации действует на территории Республики Крым со дня принятия Республики Крым в Российскую Федерацию, постольку возникшие до этого правоотношения регулируются нормами права, действующими в момент возникновения таких правоотношений.

Договор аренды между сторонами был заключен 30.04.2010 года, исполнялся сторонами до и после 18.03.2014 года.

В связи с тем, что нормы Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Указанная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939.

Правоотношения сторон регулировались до 18.03.2014 года, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины, в редакции, действующей на момент подписания договора (далее - ГК Украины), Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», после 18.03.2014 года регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, статьей 638 Гражданского Кодекса Украины было установлено, что договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Исчерпывающего перечня условий, существенных для договоров аренды нормы ГК Украины не содержат, однако из содержания статей 759-762 ГК Украины следует, что существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плате за пользование имуществом и срок такого пользования.

Что касается договора аренды государственного и коммунального имущества, то статья 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» определяла условия, которые являются существенными для данных договоров, причем статьей 12 Закона было установлено, что договор считается заключенным с момента достижения договоренности по всем его существенным условиям и подписания сторонами текста договора.

01.01.2013 года вступили в силу изменения в ГК Украины, внесенные Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов.

Указанным Законом изложено в новой редакции часть 3 статьи 640 и статью 794 ГК Украины, согласно которых договор найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части), который подлежит нотариальному удостоверению, считается заключенным со дня такого удостоверения, а государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, которое возникло на основании договора найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части).

Таким образом, требования о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок более трех лет, предъявлялось к договорам, заключенным начиная с 01 января 2013 года.

Поскольку договор аренды коммунального имущества был заключен между сторонами до внесения вышеуказанных изменений в законодательство, на момент его заключения соответствовал установленной форме, исполнялся сторонами на протяжении более четырех лет, оснований считать его незаключенным отсутствуют.

26 декабря 2011 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1, которым договор аренды дополнен пунктом 1.1, в соответствии с которым расчет арендной платы осуществляется по арендной ставке: компьютерный клуб – 10%; прокат видео, книг, розничная торговля – 15%, к которому приложен расчет арендной платы (л.д. 28, 29).

26 мая 2014 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 2, согласно которому стороны договорились, что в связи с принятием Закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ, оплата по договору аренды будет производиться в денежной единице рубль, приложен расчет месячной арендной платы (л.д. 30,31).

Решением 4-й сессии 1-го созыва № 17 от 16 марта 2015 года было утверждено Положение о передаче в аренду и безвозмездное пользование имущества муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Пунктом 3 ст. 10 Положения установлено, что с 1 января 2015 года по договорам, заключенным до 21 марта 2014 года, определяется базовая арендная плата, соответствующая арендной плате за февраль 2014 года, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. Указанная базовая арендная плата подлежит корректировке с учетом размера индекса потребительских цен, публикуемых Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым.

Пунктом 6 статьи 10 Положения установлено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при условии соответствия таких договоров требованиям законодательства Российской Федерации.

16 декабря 2014 года Главой Администрации города Ялта вынесено постановление № 256-п о приведении учредительных документов коммунального предприятия «Управление поселкового хозяйства» в соответствие с законодательством Российской Федерации и продолжении деятельности юридического лица с наименованием муниципальное унитарное предприятие «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (л.д. 51).

Уставом Муниципального унитарного предприятия «Форос» Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым определено, что оно является правопреемником прав и обязанностей Коммунального предприятия «Управление поселкового хозяйства».

29 июня 2015 года МУП «Форос» в адрес ЧП ФИО3 было направлено письменную претензию, в которой истец просил погасить имеющуюся у ответчицы задолженность по арендной плате в сумме 24080,37 рублей, которая образовалась по состоянию на 01.06.2015 года (л.д. 32,33).

19 января 2016 года ответчик обратилась с заявлением на имя начальника МУП «Форос», в котором указала, что в апреле 2015 года у нее закончился договор аренды, она освободила помещение и приготовила его к передаче, однако до сегодняшнего дня помещение у нее не принято, в связи с чем просила назначить день и время для передачи арендованного имущества (л.д. 82).

19 февраля 2016 года ответчице был направлен ответ на ее обращение, в котором указано на необходимость подписания сторонами акта приемки – передачи объекта аренды. Также разъяснено, что МУП «Форос» подготовлено исковое заявление о взыскании с ответчицы образовавшейся задолженности по арендной плате (л.д. 83-84).

29 июня 2016 года в адрес ответчицы направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (л.д. 86-88).

В ответ на вышеуказанное уведомление ФИО3 направлен проект акта приема – передачи нежилого помещения, датированный 28 июля 2016 года (л.д. 89-90).

Как пояснила в судебном заседании представитель истца, начальник МУП «Форос» отказался подписывать акт приема – передачи, поскольку в нем имеется указание на отсутствие у сторон претензий по расчетам, связанным с арендной платой, что не соответствовало действительности.

Акт приема – передачи (возврата) нежилого помещения площадью 39,8 кв. метров, расположенного в городе <адрес> был подписан сторонами 01 февраля 2017 года.

Ответчик в судебном заседании не оспаривала, что с февраля 2015 года она прекратила вносить арендную плату, мотивируя тем, что она освободила занимаемое помещение в январе 2015 года.

Истец просит взыскать арендную плату в размере 61777,69 рублей, образовавшуюся за период с 01.02.2015 года по 01.01.2016 год, а именно: 4670,71 рублей за февраль 2015 года; 7629,08 рублей за март 2015 года; 5813,60 рублей за апрель 2014 года; 5894,98 рублей за май 2015 года; 5977,52 рубля за июнь 2015 года; 5172,07 рублей за июль 2015 года; 5161,72 рубля за август 2015 года; 5244,30 рублей за сентябрь 2015 года; 5354,43 рублей за октябрь 2015 года; 5397,26 рублей за ноябрь 2015 года; 5462,02 рублей за декабрь 2015 года.

Расчет арендной платы за февраль 2015 года произведен с учетом требований п. 3 Положения о передаче в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества муниципального образования городской округ Ялта, утвержденного решением Ялтинского городского Совета № 17 от 16 марта 2015 года. Расчет арендной платы за последующие месяцы произведен с корректировкой с учетом индекса инфляции за текущий месяц, что предусмотрено договором аренды и дополнительными соглашениями к нему.

Таким образом, суд соглашается с представленным истцом расчетом, из которого следует наличие у ответчицы задолженности по арендной плате за период с 01.02.2015 года по 01.01.2016 год в сумме 61777,69 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 3.4 Договора, арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в соответствии с действующим законодательством Украины с учетом пени в размере двойной учетной ставки НБУ, которая действовала в период, за который оплачивается пеня, от суммы недоплаты, рассчитанной за каждый день просрочки.

Судом установлено, что ответчицей были нарушены сроки уплаты арендной платы, в связи с чем требования истца об уплате предусмотренной договором неустойки суд также считает обоснованными.

Вместе с тем, поскольку с 18 марта 2014 года на территории Республики Крым не подлежит применению законодательство Украины, суд считает необходимым при расчете суммы пени использовать ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, размер которой на момент возникновения задолженности был установлен 8,25%.

Исходя из вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию сумма пени в размере 3853,65 рублей, в соответствии с представленным истцом расчетом (л.д. 123).

Доводы ответчицы о том, что она не обязана была оплачивать арендную плату, поскольку в январе 2015 года освободила занимаемое помещение, о чем уведомила арендатора, суд считает необоснованными исходя из следующего.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО 1, который показал, что в конце декабря 2014 года помогал ФИО 2 освободить помещение от техники, так как она прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем, из заявления самой ответчицы, поданной ею 19 января 2016 года на имя начальника МУП «Форос» следует, что по состоянию на январь 2016 года ключи от помещения находились у нее, и она просила арендодателя согласовать с ней время передачи ключей и помещения.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Согласно ст. 615 и 622 (абзаца 2) ГК РФ, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту. При этом возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований пункта 2 ст. 655 ГК РФ является единственным допустимым доказательством данного факта.

Пунктом 6.2 заключенного между сторонами Договора также установлено, что изменение или расторжение договора возможно по согласию сторон. Односторонний отказ от исполнения договора или внесения в него изменений не допускаются. Изменения в настоящий договор могут вноситься договором, заключенным в простой письменной форме.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Вместе с тем, ответчиком не представлено допустимых доказательств о досрочном прекращении договора аренды помещения, о возврате объекта имущественного найма собственнику.

Таким образом, судом установлено, что соглашение о досрочном расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не подписывалось. По истечении срока действия договора арендатор не возвратил арендодателю помещение по акту приема – передачи.

Акт приема – передачи нежилого помещения подписан между сторонами только 01 февраля 2017 года.

Суд также не может согласиться с доводами представителя ответчика о недобросовестном поведении истца, выразившимся в умышленном не оформлении документов по приему арендованного имущества, поскольку из представленных сторонами доказательств следует, что с подобным заявлением ответчица обратилась к истцу только в январе 2016 года, после чего истец прекратил начислять ей арендную плату.

Согласно сведений об индивидуальном предпринимателе, содержащихся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, 31 июля 2015 года деятельность ФИО3 в качестве индивидуального предпринимателя была прекращена.

Вместе с тем, утрата ею статуса индивидуального предпринимателю не освобождает ответчицу от обязательств физического лица, принятых на себя в период осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 2625,25 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Муниципального унитарного предприятия «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Муниципального унитарного предприятия «Форос» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым задолженность по арендной плате в размере 61777,69 рублей, пени в сумме 3 853,65 рублей, судебные расходы в сумме 2625,25 рублей, а всего – 68 256,59 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья: Ю.С. Кононова