Решение № 2-3794/2020 2-3794/2020~М-2720/2020 М-2720/2020 от 7 июля 2020 г. по делу № 2-3794/2020

Дело №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГ года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи ФИО при секретаре ФИО, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО, ФИО к ООО «РусСтройГарант» о признании недействительными пунктов договора, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО, ФИО обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО «РусСтройГарант», о признании п. 4.5 Договора №№. и п. 4.4 Договора №№ от ДД.ММ.ГГ. недействительными; уменьшить цену договора № № на <...> руб., уменьшении цены договора №№) на <...> руб., взыскать в пользу ФИО излишне уплаченную сумму по договору в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в <...> руб., штраф.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГ. между истцами и ответчиком заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, район Красная горка, <адрес>, мкр. №. Объект строительства, согласно условиям договора, имеет площадь 27,64 кв.м. из которой произведен расчет стоимости цены договора в размере <...> руб., исходя из стоимости 1 кв.м. – <...> руб. Указанная в договоре цена была оплачена истцами в полном объеме. По окончании строительства произведен обмер объекта строительства и определена фактическая площадь, которая составляет <...> кв.м., что на 0,24 кв.м. меньше проектной площади. Разница в стоимости составляет <...> руб. Однако п. 4.5 договора определено, что в случае увеличения площади участники строительства возмещают застройщику разницу, а в случае уменьшения площади разница застройщиком не возмещается.

ДД.ММ.ГГ. между истцами и ответчиком заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>. Объект строительства, согласно условиям договора, имеет площадь 37,02 кв.м. из которой произведен расчет стоимости цены договора в размере <...> руб., исходя из стоимости 1 кв.м. – <...> руб. Указанная в договоре цена была оплачена истцами в полном объеме. По окончании строительства произведен обмер объекта строительства и определена фактическая площадь, которая составляет 36,90 кв.м., что на 0,12 кв.м. меньше проектной площади. Разница в стоимости составляет <...> руб. Однако п. 4.4 договора определено, что застройщик не возмещает разницу в цене, если фактическая площадь уменьшилась менее чем на 0,5 кв.м. от планируемой площади.

Считают, что указанные пункты договора противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, в связи с чем просят признать их недействительными и взыскать с ответчика денежные средства в связи с уменьшением площадей квартир.

Истцы ФИО, ФИО в судебное заседание явились, на удовлетворении заявленных требований настаивали по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что о нарушении права – уменьшении площадей квартир, узнали после подписания актов приема-передачи квартир, содержащих сведения о площади передаваемых объектов строительства.

Представитель ответчика ООО «РусСтройГарант» в судебное заседание не явился, извещен, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил возражения на иск, которыми заявленные требования не признал, указав, что срок исковой давности по требованиям о признании пунктов договора истек, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня исполнения такой сделки. Истцами исполнены обязательства по оплате цены договора ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ., в связи с чем срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. Исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГ., то есть за пределами срока исковой давности. Так же указал, что сторонами согласованы условия договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Положения п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ. №214-ФЗ, в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Ответчик не отступил от условий договора и не превысил максимально допустимые пределы изменения площади квартиры.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГг. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ. между ООО «РусСтройГарант» и ФИО, ФИО заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, район Красная горка, <адрес>, мкр. №.

В соответствии с п. 4 Договора, объект строительства – квартира, имеет проектную площадь 27,64 кв.м., из которой произведен расчет стоимости цены договора в размере <...>., исходя из стоимости 1 кв.м. – <...> руб.

Цена договора была оплачена истцами в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с п. 4.5 Договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома по отношению к площади, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 Договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Суд находит указанный пункт договора несоответствующим положениям норм действующего законодательства, поскольку исходя из его содержания следует, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства, на участника долевого строительства возлагается обязанность по оплате такой разницы, при этом застройщик освобожден от тождественного обязательства, в случае уменьшения площади объекта долевого строительства, что, по мнению суда, является нарушением баланса интересов сторон, при котором участник долевого строительства выступает как слабая сторона таких правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального Закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Условия договора, в соответствии с которыми истец, оплатив цену квартиры, исходя из определенной площади, приобретает квартиру меньшей площадью и не имеет права требования пересчета цены, при этом, в случае передачи квартиры большей площадью потребитель обязан оплатить лишние метры, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Признавая пункт 4.4 Договора №ЛКГ-2а-9-4-3 участи в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.02.2016г. недействительным, суд исходит из того, что он нарушает права истца, как потребителя, и противоречит действующему законодательству, поскольку площадь объекта долевого строительства является характеристикой предмета договора, истец, как потребитель, в случае несовпадения площадей, указанных в договоре с фактической площадью, вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, вместе с тем, указанный пункт договора ущемляет права потребителя по сравнению с аналогичными правами застройщика.

Доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным пункта 4.4 Договора №№3, суд находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ответчик указал, что исполнение истцами договора №№ от ДД.ММ.ГГ. по оплате цены договора произведено ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГ.

В судебном заседании истцы указали, что о нарушении их прав им стало известно лишь после подписания передаточного акта, содержащего сведения о фактической площади передаваемой квартиры, то есть ДД.ММ.ГГ

Отказывая в применении срока исковой давности, суд исходит из того, что п. 4.4 Договора №№ от ДД.ММ.ГГ. признан судом недействительным в силу его ничтожности, а потому начало течения срока исковой давности необходимо исчислять в соответствии с положениями ст. 200 ГК РФ, то есть с ДД.ММ.ГГ. и истекает ДД.ММ.ГГ. С указанными требованиями истца обратились в суд 20.04.2020г., то есть в пределах срока исковой давности.

ДД.ММ.ГГ. ООО «РусСтройГарант» и ФИО, ФИО подписан передаточный акт к Договору №№ от ДД.ММ.ГГ., из которого следует, что площадь объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, составляет 27,40 кв.м.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства, указанная в п. 4.2 Договора (27,64 кв.м.) по отношению к площадь объекта долевого строительства, указанной в передаточном акте от ДД.ММ.ГГ. (27,40 кв.м.) уменьшилась на 0,24 кв.м., а соответственно цена договора должна быть уменьшена на <...> коп., из расчета: <...> руб. (стоимость 1 кв.м.) х 0,24 кв.м.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО, ФИО денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, в размере <...> коп., по <...> коп. в пользу каждого из истцов.

ДД.ММ.ГГ. между ООО «РусСтройГарант» и ФИО, ФИО заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, район Красная горка, мкр. 12, позиция 1.

Объект строительства - квартира, согласно условиям договора, имеет проектную общую площадь 37,02 кв.м., исходя из размера которой произведен расчет стоимости цены договора в размере <...> руб., исходя из стоимости 1 кв.м. – <...> руб. (пункт 4 договора).

Цена договора была оплачена истцами в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

ДД.ММ.ГГ. ООО «РусСтройГарант» и ФИО, ФИО подписан передаточный акт к Договору № № ДД.ММ.ГГ., из которого следует, что площадь объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, с учетом летних помещений, составляет 36,90 кв.м.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства, указанная в п. 3.2 Договора (37,02 кв.м.) по отношению к площади объекта долевого строительства, указанной в передаточном акте от ДД.ММ.ГГ. (36,90 кв.м.) уменьшилась на 0,12 кв.м.

В соответствии с п. 4.4, 4.5, 4.6 Договора, цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит (п. 4.4).

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком (п. 4.5).

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства (п. 4.6).

Принимая во внимание, что п. 4.4 Договора предусматривает равные обязательства сторон - застройщика и участника долевого строительства, по доплате или возврате разницы за увеличение, либо уменьшение площади объекта долевого строительства, а соответственно баланс интересов участников правоотношений соблюден, суд не усматривает оснований для признания данного пункта недействительным, а соответственно, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части.

Поскольку общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера уменьшилась по сравнению с проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства менее, чем на 0,5 кв.м. (уменьшилась на 0,12 кв.м.), в соответствии с положениями Договора, разница участнику долевого строительства не возмещается.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры по договору № №) от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии со ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законом или правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется не зависимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установление судом факта нарушения прав истцов как потребителей, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в размере 2 000 руб. по 1 000 руб. в пользу каждого из истцов, находя эту сумму разумной и достаточной. В части требований, превышающих взысканную сумму компенсации морального вреда, надлежит отказать.

В соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая изложенное, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов, составляет <...>. в пользу каждого из истцов. Основания для снижения размера штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ООО «РусСтройГарант» в доход бюджета муниципального образования городской округ Люберцы Московской области подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб.

На основании изложенного и руководствуясь, ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО, ФИО удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.4 Договора №№3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры по договору №№ от ДД.ММ.ГГ. в размере <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...>., а всего <...> коп.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры по договору №№ от ДД.ММ.ГГ в размере <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...>., а всего <...>

В части требований о признании недействительным пункта 4.5 Договора № №) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГ., взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по указанному договору, а также в части суммы, превышающей взысканную сумму компенсации морального вреда – отказать.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в доход бюджета муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области госпошлину в размере <...> коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: ФИО

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.