Апелляционное определение № 33-2759/2026 от 23 марта 2026 г.

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-2759/2026

УИД 36RS0006-01-2025-013225-90

Строка № 128г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Ваулина А.Б.,

судей Бухонова А.В., Копылова В.В.,

при секретаре Афониной А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.

гражданское дело № 2-712/2026 по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Квартал-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства,

по апелляционной жалобе ООО СЗ «Квартал-2»

на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 21 января 2026 г.,

(судья Багрянская В.Ю.),

У С Т А Н О В И Л А:

ООО СЗ «Квартал-2» (далее – истец, застройщик, обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 (далее – ответчики, потребители, участники долевого строительства) о взыскании доплаты в размере 409142 рубля ввиду увеличения площади объекта долевого строительства, обосновав свои требования тем, что 09.11.2023 между сторонами заключен договор № 0340/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г<адрес> (в настоящее время дом № 116а), объектом которого является 2-комнатная квартира № 73, общей площадью 61,2 кв.м, однако фактическая площадь увеличилась по сравнению с проектной документацией до 64,1 кв.м (далее – спорная квартира). В адрес ответчиков была направлена претензия с просьбой о доплате денежных средств за увеличение общей площади переданного жилого помещения, которая была оставлена потребителями без должного внимания, в связи с чем застройщик обратился в суд с настоящим иском (л.д. 4-5).

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 21.01.2026 данные исковые требования ООО СЗ «Квартал-2» оставлены без удовлетворения (л.д. 72-73).

В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить полностью как незаконное, необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований (л.д. 77-78).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 настаивала на отмене решения суда первой инстанции по изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Ответчик ФИО1, его представитель и также представитель ответчика ФИО2 по заявлению - ФИО4 указали на отсутствии правовых и фактических оснований для отмены либо изменения решения районного суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, что позволяет судебной коллегии с учётом положений ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 указанной статьи закона)

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – ФЗ № 214 от 30.12.2004, Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что 09.11.2023 между ООО СЗ «Квартал-2» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор № 0340/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство многоэтажной жилой застройки со встроенными нежилыми помещениями, 1 очередь строительства по адресу: <адрес>

Объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира условный №73, назначение – жилое, расположенная на 11 этаже, в корпусе № 1 (п. 1.3 Договора).

Этим же пунктом данной письменной сделки определено, что проектная площадь объекта долевого строительства, включая, площадь помещений вспомогательного использования, площадь дверных проемом, прочих площадей, лоджий/балконов без учёта понижающего коэффициента - составляет 62,83 кв.м; с учётом понижающего коэффициента - 60,92 кв.м (*- площадь лоджий/балконов указана с учётом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5 для балконов - 0,3/) (л.д. 6-12).

Актом приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от 14.12.2024 определено, что взаимных претензий к условиям договора, площади переданного объекта долевого строительства, сроку сдачи жилого дома в эксплуатацию и сроку передачи объекта долевого строительства стороны друг к другу не имеют, данный акт подписан обеими сторонами (л.д. 14).

Впоследствии ООО СЗ «Квартал-2» в адрес участников долевого строительства была направлена претензия №№ 154, 155 от 10.10.2025 с предложением доплаты денежных средств в размере 409143,29 рубля за увеличение по сравнению с проектной площадью квартиры № 73 по адресу: <адрес> (л.д. 19-20).

В ответе на такое требование застройщика потребители пояснили, что свои обязательства исполнили в полном объеме, в результате чего, доплата денежных средств противоречит условиям договора, сославшись на достаточность предыдущей доплаты от 07.02.2025 в сумме 17438,89 рубля (л.д. 23-24).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО СЗ «Квартал-2», оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведённые нормы материального права и акты разъяснений по их применению, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу, что ответчиками надлежащим образом исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства.

В рассматриваемом случае обжалуемое решение суда отвечает в полном объёме требованиям части 1 статьи 195 ГПК РФ как принятое при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к спорному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, оспариваемый стороной ответчика судебный акт содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в любом случае основанием к отмене решения суда в соответствии со статьёй 330 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части её уменьшения, так и в части её превышения, участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона № 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В рассматриваемом случае пунктом 2.9 Договора № 0340/ДУ от 09.11.2023 стороны допускали отклонение фактической площади передаваемому участнику долевого строительства объекта, определённой в соответствии с п. 5.13 настоящего Договора (с учетом площади помещений вспомогательного использования, площади дверных проемов; с учетом площади балконов/лоджий, определяемой с учетом понижающего коэффициента для балконов 0,3 для лоджии 0,5) от проектной площади объекта долевого строительства, в соответствии с п. 1.3 настоящего договора (с учетом площади помещений вспомогательного использования, площади дверных проемов; с учетом площади балконов/лоджий, определяемой с учетом понижающего коэффициента для балконов 0,3 для лоджий 0,5) по результатам технической экспликации, выданной уполномоченной организацией, с которой у застройщика заключен договор, в пределах 5 (пяти) процентов. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства в таком случае изменению не подлежит, ни при уменьшении, ни при увеличении площади в указанных пределах.

В случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по данным технической экспликации, выданной уполномоченной организацией, с которой у застройщика заключен договор, по сравнению с данными проектной документации (проектной площадью) более чем на 5 (пять) процентов, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную с учетом цены одного квадратного метра, определенной в соответствии с настоящим договором, после подписания сторонами дополнительного соглашения в установленный дополнительным соглашением срок, а в случае, если дополнительное соглашение не подписано, то не позднее одного календарного месяца с момента ознакомления участника долевого строительства с дополнительным соглашением об увеличении площади объекта долевого строительства по данным соответствующей уполномоченной организацией (п. 2.9.1 Договора).

Принимая во внимание указанное, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

В то же время при определении окончательно цены сделки в пункте 2.2 договора одновременно не исчислена стоимость проектной площади и не упомянута таковая без учёта понижающего коэффициента для балконов - 0,3 для лоджии - 0,5, наравне с пунктом 1.3 договора.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при установленных по делу обстоятельствах с учетом положений пунктов 2.9, 2.9.1, а равно и указанного апеллянтом п. 5.13 договора участия в долевом строительстве № 0340/ДУ от 09.11.2023 не свидетельствует о нарушении непосредственно потребителями условий заключённой между сторонами сделки о предмете договора, недостатках объекта долевого строительства.

Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанной сделки допустимо в соответствии с вышеназванными пунктами названного договора.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, что в рассматриваемом случае предусмотрено п. 2.2 заключённой между сторонами письменной сделки.

Как установлено судом первой инстанции, истцам застройщиком передана квартира, имеющая некоторое отступление от условий договора в части размера (общей проектной площади) объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В любом случае, исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 45 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» возможные сомнения в толковании данных условий относительно обязательств участников по оплате застройщику полученного помещения с отступлением от ориентировочной (проектной) общей площадью следует толковать в пользу контрагента лица, осуществляющего профессиональную деятельность в сфере долевого участия в строительстве, то есть в пользу соответчиков.

Также необходимо учесть, что в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права являются, в том числе, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Закона № 214-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп. 9 п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402 настоящего Кодекса), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403 НК РФ).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение её качественных характеристик.

Пунктами 2.9, 2.9.1, 5.13 договора стороны допустили уточнение площади объекта долевого строительства фактически на дату передачи объекта долевого строительства и/или на дату подписания сторонами передаточного акта очевидно по результатам обмеров органами технической инвентаризации (кадастрового учёта).

В материалах настоящего гражданского дела отсутствуют достоверные доказательства внесения в ЕГРН сведений о фактической площади спорной квартиры, исчисленной самостоятельно истцом и указанной в передаточном акте от 14.12.2024, равной 64,1 кв.м, тогда как договором предусмотрена возможность определения расчётным способом лишь окончательной стоимости объекта недвижимости

Сведения кадастрового или инвентаризационного учёта подобной площади жилого помещения соответчиков не содержат, доказательства обратного материалы настоящего гражданского дела не содержат.

Напротив, как следует из представленной непосредственно истцом в материалы дела экспликации к поэтажному плану здания (строения), являющемуся исходным для государственного кадастрового учёта квартиры соответчиков, её общая площадь составляет 61,2 кв.м, из неё: жилая - 31,9 кв.м, подсобная - 29,3 кв.м, в т.ч. площадь лоджий, балконов, террас - 4,0 кв.м (л.д. 15-16).

Сведения об этой общей площади жилого помещения соответчиков внесены в ЕГРН, что фактически подтверждено каждой из спорящих сторон непосредственно в судебном заседании при апелляционном разбирательстве по делу и по смыслу ч. 2 ст.68 ГПК РФ освобождает их от дальнейшего доказывания этого обстоятельства, вне зависимости от отсутствия в деле актуальной выписки из ЕГРН.

Оснований полагать, что в документах Единого государственного реестра недвижимости содержатся сведения об общей площади спорной квартиры вследствие кадастровой ошибки, не имеется.

В силу пункта 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

Таким образом, общая площадь квартиры адресу: <адрес> по окончании строительства имеет отклонения от проектной не более, чем на (61,2-60,92=) 0,28 кв.м, что не превышает указанную в п.п. 2.9, 2.91 договора участия в долевом строительстве МКД от 09.11.2023 № 0340/ДУ допустимую погрешность (отклонение) параметров застройки, за последствия которой ни дна из сторон не отвечает.

В любом случае, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утверждённой Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, предусмотренный Законом № 214-ФЗ и условиями заключённой между сторонами сделки максимальный 5% барьер отклонения от допустимого изменения общей площади жилого помещения, этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения либо увеличения размера передаваемого объекта без соразмерного изменения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Исходя из установленного по делу, вопреки утверждениям апеллянта, предусмотренные договором основания для взыскания в пользу застройщика с участников долевого строительства денежных средств в связи с увеличением площади жилого помещения, отсутствуют в рассматриваемом случае.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения с иным содержанием.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Воронежа от 21 января 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик СЗ «Квартал-2» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 01 апреля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: