Решение № 2-1131/2020 2-1131/2020~М-133/2020 М-133/2020 от 28 мая 2020 г. по делу № 2-1131/2020

Дело № 2-1131/2020

УИД№25RS0003-01-2020-000154-81


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» мая 2020 г. Первореченский районный суд г.Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Каленского С.В.,

при секретаре Акушевич В.С.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО7, представителе ответчика ФИО6, представителе третьего лица ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое подвальное помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд указав о том, что является собственником квартиры №№ расположенной в многоквартирном доме, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пр-т<адрес>

В подвальном помещении МКД располагается прачечная, примерной площадью 66,25 кв.м., принадлежащая и эксплуатируемая ИП ФИО1

Управление МКД осуществляет ТСН «ТСЖ «ххх». По имеющимся сведениям, собственники помещений в МКД не проводили общее собрание с целью предоставления ответчику пава размещать свое имущество в подвальном помещении и вести там предпринимательскую деятельность.

С 01.10.2018 (дата, с которой ТСН «ТСЖ «ххх» осуществляет управление МКД), были установлены следующие нарушения:- незаконная врезка к ХВС, ГВС, электрическим кабелями, водоотведению (как следствие из-за действий прачечной несут убытки все собственники МКД); -без согласия собственников установлены видеокамеры; установлена дверь, препятствующая свободному доступу персоналу ТСН «ТСЖ «ххх и членам Правления ТСН «ТСЖ «ххх»; - захламлены помещения, относящиеся к общему имуществу МКД; - отсутствует отдельный вход в прачечную со стороны улицы; - посетители неоднократно были замечены в пребывании прачечной не для получения улслуг прачечной (употребляли алкогольную продукцию).

Протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, собственник квартиры №№, председатель Правления ТСН «ТСЖ «ххх», ФИО2, наделена правом на обращение в суд и иные государственные органы от имени и в интересах собственников МКД по вопросам освобождения помещений, находящихся в общей долевой собственности и фактически занятых третьими лицами.

07.10.2019 в адрес ответчика было направлено требование об освобождении подвального помещения, однако в удовлетворении претензии было отказано, поскольку собственник прачечной полагает, что у него имеется право на занятие общего имущества в многоквартирном доме, однако документов подтверждающих данные права предоставлено не было.

На основании изложенного, просит суд, обязать ответчика освободить подвальное помещение от принадлежащего ей имущества путем демонтажа и вывоза с земельного участка с кадастровым номером №, в том числе, но не ограничиваясь перечисленным: металлическая дверь, видеокамеры, иное имущество за свой счет в течении 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик с требованиями не согласилась просила отказать в их удовлетворении. Указала о том, что протоколом общего собрания собственников жилья было принято решение о предоставлении подвального нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, <адрес> общей площадью 54,8 кв.м. в пользование предпринимателю ФИО1 Во исполнение данного решения между собственниками дома №№ по <адрес> и ФИО1 были заключены договора аренды. Данные обстоятельства подтверждаются Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.11.2009 г. по делу №№. До октября 2018 года управлением домом, занималась ООО «Альтакс-1».Между ИП ФИО1 и ООО «Альтакс-1» постоянно заключались договоры пользования общедомового имущества. Последний договор на использование общедомового имущества и возмездного оказания услуг заключен 01.10.2014. Согласно условиям данного договора, если ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о его прекращении, договор считается пролонгированным. То есть на сегодняшний день договор считается действующим, со стороны ИП ФИО1 выполняются все условия по данному договору. Истец знала о наличии заключенного договора аренды и как председатель ТСЖ принимала денежные средства за пользование нежилым помещением в сумме 8 220 рублей ежемесячно. Доказательств врезки к ХВСК, электричеству, из-за чего собственники МКД несут убытки не представлено. Из протокола от 28.07.2019 следует, что истец наделена правом по освобождению спорного нежилого помещения, собственниками МКД никаких решений по поводу спорного нежилого помещения не принимались.

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что принимала денежные средства от ответчика, однако обратного счета для их возврата не знала и собственниками помещений было решено зачислить данные денежные средства как плату за фактическое использование.

Представитель истца ФИО7, он же представитель третьего лица ТСЖ «ххх» настаивал на заявленных требованиях по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении. Уточнил заявленные требования и просил расторгнуть договор от 01.10.2014 г. досрочно и возложить обязанность на ответчика сводить нежилое помещение. Пояснил так же о том, что арендную плату ответчик не платит последние два месяца.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела и представленные доказательства, полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В ходе судебного заседания установлено, что управлением многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес> г. Владивосток до 01.10.2018 осуществляла ООО «Альтакс-1».

Согласно выписке из технического паспорта помещения отделения по г. Владивостоку филиала ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» по Приморскому краю в указанном многоквартирном доме имеется прачечная 12,8 кв.м., приемная 42,0 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела представлен протокол решения общего собрания собственников жилья по адресу: г. Владивосток, <адрес> на котором принято решение о предоставлении подвального нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, <адрес>, площадью 54,8 кв.м., в пользование предпринимателю ФИО1 для размещения прачечной.

Оригинал протокола изучен в судебном заседании.

31.12.2007 между уполномоченным от собственников дома №№ по <адрес> – ФИО8 и ИП ФИО1 заключен договор арены недвижимого имущества – подвального помещения расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 54,8 кв.м. для размещения прачечной.

Срок действия договора установлен с 31.12.2007 по 29.12.2008 г.

30.12.2018 между уполномоченным от собственников дома №№ по <адрес> – ФИО8 и ИП ФИО1 заключен договор арены недвижимого имущества – подвального помещения расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 54,8 кв.м. для размещения прачечной(л.д.91).

Срок действия договора с 30.12.2008 г. по 28.12.2009 г.

Последний договор использования общедомового имущества и возмездного оказания услуг заключен 01.10.2014 между ИП ФИО1 и ООО «Альтакс-1».

По данному договору заказчик, с разрешения совета дома протокол №8 от 13.08.2014 по которому делегированы права общего собрания жильцов дома, с 01.08.2014 г. использует подвальное нежилое помещение (часть общедомового имущества) в подвале здания по адресу: 690002 г. Владивосток, <адрес> площадью 54,8 кв.м. для хозяйственной деятельности – прачечная и возмещает расходы по содержанию и ремонту общедомового имущества по ставке утвержденной домовым советом, а исполнитель на основании договора №1 от 01.06.2007 г. с собственниками дома выполняет работы по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации общедомового имущества и полученные средства использует на содержание и ремонт общедомового имущества.

Стоимость расходов по возмещению затрат по содержанию и ремонту общедомомовго имущества за месяц составляет 150 рублей за один метр квадратный (П.3 Договора).

Срок действия договора установлен с 01.08.2014 на один год (П. 6.1 Договора).

При этом, согласно п. 6.2 договора, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока договора письменно не уведомила другую сторону о его прекращении, договор считается пролонгированным на один год.

Оригинал данного договора так же изучен в судебном заседании(л.д.40).

С 01.10.2018 выбран способ управления многоквартирным домом и организовано Товарищество собственников жилья «ТСЖ Океан 140».

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из приведенных положений закона, обстоятельства смены формы управления собственностью сданной в аренду не является основанием к изменению или расторжению договора аренды.

Истцом верно указано о том, что согласно акту №1 от 01.102018 ТСН «ТСЖ «ххх» не передавались протокол от 15.01.2006, протокол №08 от 13.08.2014, договор от 01.10.2014.

Однако отсутствие данных документов у истца, оригиналы которых обозревались в судебном заседании не может служить основанием к признанию договора аренды незаключенным.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В материалы дела ответчиком представлены квитанции в качестве подтверждения оплаты и пролонгации договора выданные ТСН «ТСЖ «ххх» от 10.11.218, 05.12.2018, 06.02.2019, 06.02.2019, 01.03.2019, 30.12.2019, 22.11.2019, 21.10.2019, 12.08.2019.

Из представленных квитанций усматривается, что за период с 2018 по 2019 ИП ФИО1 ТСН «ТСЖ «Океан-140» оплачены денежные средства за «возмещение эксплуатируемых расходов».

Кроме того из буквального содержания п. 6.2 договора от 01.10.2014 установлено, что условия договора не имеют указаний на количество возможных пролонгаций, в связи, с чем пролонгация договора была возможна однократно, при отсутствии возражения сторон, что и было осуществлено вследствие неподачи ни одной из сторон уведомления о его прекращении, в результате чего договор от 01.10.2014 действовал до 01.08.2016, после чего был возобновлен на неопределенный срок. Исходя из условий договора срок аренды заканчивается 01.08.2020года.

Ссылки истца и его представителя о том, что ни сам истец, ни собственник не являются стороной по договору от 2014 поскольку он заключен между ИП ФИО1 и ООО «Альтакс-1» судом не принимаются, поскольку договор от 01.11.201 заключен на основании ранее имевшего место быть решения общего собрания собственником жилья от 15.01.2006 г., а при выборе ТСН «ТСЖ ххх» в течении нескольких лет помещение прачечной эксплуатировалось ответчиков, а кроме того на основании протокола №1 от 28.07.2019 ФИО2 уполномочена выступать от имени ТСН «ТСЖ ххх».

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

07.10.2019 в адрес ответчика направлено требование об освобождении имущества принадлежащего ТСН «ТСЖ Океан 140».

Однако фактически данное требование исходя из позиции истца выраженной в ходе рассмотрения дела не может быть расценена как претензия о расторжении договора.

Нарушения указанные в данной претензии не подтверждены доказательствами по правила ст. 56 ГПК РФ.

Претензии по факту надлежащей оплаты денежных средств за пользование имуществом, в соответствии со ст. 619 ГК РФ в адрес ответчика не поступало.

Суд учитывает, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательств в разумный срок после направления ему предупреждения об этом.

В силу ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Исходя из сформулированных требований истцом на момент рассмотрения дела, условия, предусмотренные для расторжения договора аренды, а так же оснований для расторжения договора, судом не установлены, в связи с чем, в удовлетворении требований надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.13,197-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое подвальное помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г.Владивостока в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: