Решение № 3А-10/2026 3А-10/2026(3А-728/2025;)~М-211/2025 3А-728/2025 М-211/2025 от 3 февраля 2026 г. по делу № 3А-10/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2026 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

с участием:

представителя административного истца С.

прокурора ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-10/2026 (№3а-728/2025) по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

20.02.2025 ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером № местоположение: <адрес>

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 51 531 943, 20 руб., не соответствующая рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «ПОВОЛЖСКИЙ ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» № от ДД.ММ.ГГГГ, равной 39 963 000 руб. ФИО2 ссылаясь на то, что кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 39 963 000 руб.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

В судебном заседании представитель административного истца С.., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме. С выводами, изложенными в заключениях судебных экспертиз не согласилась, ходатайство о назначении дополнительной / повторной экспертизы не заявила.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Логика» И. выводы судебной экспертизы поддержала в полном объеме. На вопросы суда и представителя административного истца показала, что объект оценки классифицирован ею как офис и отнесен к коммерческой недвижимости, ввиду чего использованы объекты – аналоги, относящиеся к сегменту торгово-офисной недвижимости, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Подробное описание объектов аналогов дано в таблице на стр. 36 заключения. Объект - аналог № использован ввиду того, что при изучении его планировки, а также фотографий, установлено, что он является офисом. То обстоятельство, что в описании, указанном в объявлении, данный объект обозначен как торгово-офисный, не свидетельствует о том, что он не может быть использован в качестве объекта-аналога. Указанный на стр. 31 заключения срок экспозиции объектов до 500 кв. м, равный 182 дня, приведен в качестве примера, и не указание срока экспозиции оцениваемого объекта, на его итоговую величину, не повлияло. Определение корректировки на местоположение приведено на стр. 40, 46 заключения. При определении итоговой величины спорного объекта учитывалось, что спорный объект продавался в период с 15.08.2022 по 29.11.2022 по цене 55 391 руб. за 1 кв. м, которая максимально соответствует среднерыночным значениям цен офисно-торговой недвижимости Ленинского района г. Самары (стр. 11 заключения). В объявлении о продаже спорного объекта прямо указано, что продается торгово-офисное помещение, в самом центре города.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве, а также дополнительных пояснениях, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта №, выполненного ООО «Логика» в размере 51 588 819 руб., находится в диапазонах рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект.

Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, а также заключение прокурора, полагавшего, что требования подлежат оставлению без удовлетворения, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1245,7кв. м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение №, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определена Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2023 для нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 51 531 943,2 руб.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество физических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и ДД.ММ.ГГГГ обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной рыночной их стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «ПОВОЛЖСКИЙ ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» согласно которого, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 39 963 000 руб.

Определением Самарского областного суда от 31.03.2025 по настоящему административному делу по ходатайству ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному делу.

Согласно заключению судебной экспертизы «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности: Нарушен пп. «в» п.22 Федерального стандарта оценки № 7«Оценка недвижимости»: ««...при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано».

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №. местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 52 355 873,00 руб.

Представитель административного истца не согласился с выводами судебной экспертизы, предоставив рецензию, из которой следует, что заключение эксперта № не соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Эксперт» Б. частично согласился с замечаниями представителя административного истца на судебную экспертизу, указав, что при выборе аналогов №№3,5 он не применял корректировки по ценообразующему фактору «Местоположение».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, производство которой поручено ООО «Логика».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Логика» № отчет об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ж другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции ш» нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, оценщиком допущен» нарушение требований федеральных стандартов оценки: Нарушен п.22 Федерального стандарта оценки № 7«Оценка недвижимости»: ««...при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано».

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 51 588 819,00 руб.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая отчет об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертные заключения по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Логика» № определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Доводы о том, что экспертом не проведен анализ НЭИ, опровергнуты исследовательской частью заключения, которая содержит соответствующие разделы.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом ООО «Логика» нарушениях при производстве судебной экспертизы, выразившихся в некорректном выборе объектов-аналогов (объекты аналоги – офисно-торговая недвижимость); неприменении корректировок на: «класс качества», «на местоположение», суд считает несостоятельными.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Исходя из п. 25 ФСО N 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Таким образом, применение экспертом соответствующих объектов-аналогов не противоречит Федеральным стандартам оценки.

Расхождение объекта оценки и объектов-аналогов по местоположению и площади экспертом скорректировано путем корректировок, обоснованность применения которых не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

Вопреки указанным доводам, экспертное заключение ООО «Логика» № содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

При оценке доводов представителя административного истца суд учитывает, что при анализе предложений о продаже офисной недвижимости установлено, что спорный объект продавался в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по цене 55 391 руб. за 1 кв. м, которая максимально соответствует среднерыночным значениям цен офисно-торговой недвижимости <адрес>.

Таким образом, оснований не доверять выводам экспертного заключения ООО «Логика» у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом не был осуществлен выезд на место и осмотр объекта оценки, не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта, поскольку эксперт обоснованно счел имеющиеся в административном деле материалы достаточными для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Само по себе несогласие административного истца с результатами экспертного исследования, проведенного во исполнение определения суда экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Логика» № рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 51 588 819,00 руб., что выше его кадастровой стоимости, определенной в размере 51 531 943,2 руб., в то время как административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, полагая, что его законные права и интересы, как налогоплательщика нарушены, поскольку налоговые платежи определены в зависимости от размера его кадастровой стоимости, при этом целью обращения в суд не являлось установление кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, то установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как налогоплательщика, будет ухудшено.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определенная в заключение эксперта, выше его кадастровой стоимости, в связи с чем нарушение права административного истца отсутствует.

Исходя из общих принципов налогового законодательства, правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, в связи, с чем при установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, превышающей его кадастровую стоимость, приведет к нарушению права административного истца как налогоплательщика и увеличению налоговой базы; цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2026.

Судья Д.Т. Синева