Апелляционное определение № 33-10770/2026 от 17 февраля 2026 г.

Судья: Кораблина А.В. Дело № 33-10770/2026

50RS0006-01-2025-000952-87


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 18 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Романенко Л.Л.,

судей Гущиной А.И., Пчелинцевой С.Н.,

при помощнике судьи Парубец С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1024/2025 по иску ФИО к администрации г.о. Долгопрудный Московской области о признании права собственности на самовольную постройку,

по апелляционной жалобе администрации г.о. Долгопрудный Московской области на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 14 ноября 2025 года

заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения представителя истца ФИО, представителя ответчика ФИО,

УСТАНОВИЛА:

ФИО обратилась в суд с иском к администрации г.о. Долгопрудный Московской области о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание, площадью 249,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>.

Свои требования истец мотивировал тем, что ФИО на праве собственности принадлежат земельный участок, расположенный в землях населенных пунктов, имеющий разрешенное использование гостиничное обслуживание, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, стоянка транспортных средств, объектов дорожного сервиса, общей площадью 3195 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> Данный земельный участок приобретен истцом по договору купли-продажи земельного участка от 22.11.2023 года, заключенного с АО «Химки-Молжаниново». В 2025 года на указанном выше земельном участке истица осуществила строительство нежилого здания, общей площадью 246 кв.м. для использования под личные нужды, истица возвела объект по проекту, с учетом соблюдения всех требований закона, до настоящего времени проект не согласовала. Истица обратилась к ответчику с заявлением о введении в эксплуатацию нежилого здания, однако ответчик отказал ввести нежилое здание в эксплуатацию, указав, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдает Министерство жилищной политики Московской области, однако обращение к данному лицу не представляется возможным ввиду отсутствия согласованного проекта нежилого здания, в связи с чем истица вынуждена обратиться в суд настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные заявленные требования с учетом результатов экспертизы.

Представитель ответчика администрации г.о. Долгопрудный Московской области возражала против удовлетворения исковых требований, так как в материалах дела отсутствуют сведения о том, предпринимала ли истец меры к легализации самовольной постройки, более того из судебной экспертизы следует, что спорное строение возведено с нарушениями, а именно не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков, нарушены противопожарные требования.

Представители третьих лиц: Территориальное управление Росимущества в Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Главное Управление строительного надзора Московской области в судебное заседание не явились, извещены.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 14 ноября 2025 года исковые требования ФИО к администрации г.о. Долгопрудный Московской области о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворены.

Судом постановлено: признать за ФИО, <данные изъяты> года рождения, уроженки: с.Гоман Ахалкалакского р-н Грузинской ССР, паспорт: <данные изъяты>, право собственности на двухэтажное нежилое здание, площадью 249,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

Не согласившись с решением суда, администрация городского округа Долгопрудный Московской области в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г.о.Долгопрудный Московской области по доверенности ФИО доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца ФИО возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений и размещения информации по делу на официальном сайте Московского областного суда, в силу ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 3195+/-20, с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> (л.д. 111-114).

28.02.2025 года кадастровым инженером ФИО подготовлен технический план построенного здания, согласно которого площадь нежилого здания составила 249,9 кв.м, количество этажей - 2, из металлических конструкций и прочих материалов год завершения строительства - 2025 год (л.д. 28-35).

С целью правильного разрешения спора и проверки доводов сторон, определением суда первой инстанции от 15.05.2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ Московской области».

Как следует из заключения экспертов № Г-04-867/08-25, составленного Государственным бюджетным учреждением Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» следует, исследуемый объект – нежилое здание расположено на земельном участка категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для видов использования, характерных для населенных пунктов, гостиничное обслуживание (4.7), автомобильные мойки (4.9.1.3), ремонт автомобилей (4.9.1.4), стоянка транспортных средств (4.9.2), объекты дорожного сервиса (4.9.1), в территориальной зоне О-1- многофункциональная общественно-деловая зона. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, здравоохранения, общественного питания, социального и культурно-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Учитывая, что здание будет использоваться как складское здание, эксперт применяет требования свода правил, применяемых к размещению нежилого здания для склада (6.9).

Общее строительное состояние объекта определено экспертов, как «исправное», то есть отнесено к категории технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующегося отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. По результатам проведенного визуального обследования здания, эксперт приходит к выводу, что несущие конструкции здания, включая фундамент, стены, покрытие, находятся в состоянии пригодном для их эксплуатации. Соответственно исследуемый объект отвечает требованиям технической безопасности. Не установлены дефекты и повреждения, влекущие за собой разрушение объекта, а также иных дефектов, отрицательно влияющих на возможность эксплуатации. Объект находится в исправном техническом состоянии. Нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты> соответствует строительным нормам, противопожарным требованиям, техническому регламенту; градостроительным требованиям: градостроительный план земельного участка, вид разрешенного использования, предельному количеству этажей объектов капитального строительства в границах соответствующих территориальных зон, отсутствие пересечения здания с водоохраной зоны и прибрежной защитной полосой; санитарно-эпидемиологическим и санитарно-бытовым требованиям: к планировке и застройке городских и сельских поселений; предусмотрено водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, естественная вентиляция в каждом помещении; ввод электросетей в здание осуществлен в щиток с автоматическими выключателями. Не соответствует градостроительным требованиям: отсутствует разрешение на строительство, не соответствует минимальным отступам от границ земельных участков; противопожарным требованиям: отсутствует система обнаружения пожара (установок и систем пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Для устранения несоответствий по противопожарным требованиям рекомендуется установить систему пожарной сигнализации.

В ходе экспертизы установлено, что исследуемый объект находился в исправном техническом состоянии, несущие конструкции здания, включая фундамент, стены, покрытия, находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации. Соответственно, исследуемый объект отвечает требованиям механической безопасности. Общее строительное состояние объекта определено экспертом, как «исправное». Таким образом, на дату обследования, факторов, указывающих на то, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права и законные интересы иных лиц не выявлено.

В результате экспертного обследования, проведенного 03.07.2025 года было установлено, что нежилое здание полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> (л.д. 118-163).

Также в ходе рассмотрения дела по существу судом первой инстанции был опрошен эксперт ФИО, которая показала суду, что объектом экспертизы являлось нежилое здание площадью 249,9 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3195 кв.м. по адресу: <данные изъяты> В ходе проведения экспертизы, экспертом установлено, что здание построено, но на момент проведения экспертизы не функционировало и не использовалось. По результатам исследования экспертом определены координаты контура именно нежилого здания и линейные размеры помещений нежилого здания, площадь здания определена как сумма площадей всех наземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные). При поведении обследования определены конструктивные элементы именно здания. При этом, учитывая, что здание планировалось использоваться как складское здание, эксперт применил требования свода правил, применяемых к размещению нежилого здания для склада (6.9). По сведениям из ЕГРН основные характеристики земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> предоставленного для строительства нежилого здания – площадью 249,9 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования в том числе – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Выводы судебной экспертизы суд признал надлежащим доказательством по делу.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку проведенной по делу экспертизой подтверждено, что нежилое здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют требованиям действующих норм и правил, регламентам, то препятствий для признания за истцом права собственности на это данное здание не имеется, в связи с чем исковые требования удовлетворил.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда и полагает заслуживающими вниманию доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что по результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы выявлено, что спорный объект возведен с нарушениями: не соответствует градостроительным требованиям: отсутствие разрешения на строительство, не соответствие минимальным отступам от границ земельных участков; не соответствует противопожарным требованиям: отсутствие системы обнаружения пожара, в силу нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п.2).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В пункте 43 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно п.44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 26 Постановления от 29.04.2009 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, в силу нижеследующего.

Судом установлено, что в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ ФИО обратилась с заявлением о введении в эксплуатацию нежилого здания, однако Ответчик отказал ввести нежилое здание в эксплуатацию, указав, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдает Министерство жилищной политики Московской области, обращение к данному лицу не представляется возможным ввиду отсутствия согласования проекта нежилого здания.

Доказательства получения истцом разрешения на строительство спорного объекта в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, спорная постройка возведена истцом без получения предусмотренных действующим законодательством разрешений и согласований (разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию).

Как указано в отзыве третьего лица Главного управления строительного надзора Московской области, истец в Главгосстройнадзор Московской области за выдачей разрешения на строительство не обращался. Отсутствие факта обращения истца за разрешением на строительство и попытка легализации объекта капитального строительства в судебном порядке, очевидным образом свидетельствуют о злоупотреблении истцом своими правами, а в целом ФИО имеет все признаки явного и намеренного недобросовестного поведения, истец пытается подменить административную процедуру судебным актом, действуя в обход действующего законодательства РФ.

Судебная коллегия считает, что при принятии решения о признани за истцом права собственности на самовольно возведенное здание, судом первой инстанции не учтено, что согласно заключения экспертов № Г-04-867/08-25, составленного Государственным бюджетным учреждением Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации, спорное нежилое здание, являющееся самовольной постройкой, возведено с нарушением СП 30.13330, предусматривающего, что в общественных зданиях следует предусматривать электроосвещение, отопление, хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки. На момент обследования здания экспертами, электроосвещение, отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, отсутствуют. Противопожарное водоснабжение и организованные стоки отсутствуют, что свидетельствует о несоответствие здания указанной норме. Согласно выводов экспертов, спорное здание не соответствует градостроительным требованиям: отсутствие разрешение на строительство; не соответствие минимальным отступам от границ земельных участков и не соответствует противопожарным требованиям – отсутствие системы обнаружения пожара (установок и систем пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Нарушение противопожарных требований является существенным, при этом доказательств устранения указанных нарушений истцом не представлено, в связи с чем оснований для признания права собственности на самовольно возведенное здание судебная коллегия не усматривает.

При этом п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" предусмотрено, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 199, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 14 ноября 2025 года - отменить.

В иске ФИО к администрации г.о. Долгопрудный Московской области о признании права собственности на самовольную постройку – отказать.

Апелляционную жалобу администрации городского округа Долгопрудный Московской области – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.03.2026