Решение № 3А-431/2021 3А-431/2021~М-6/2021 М-6/2021 от 27 июля 2021 г. по делу № 3А-431/2021

Дело №3а-431/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-431/2021 по административному исковому заявлению АО «ДИКСИ ЮГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «ДИКСИ ЮГ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, зданий и помещений, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на даты оценки.

Представитель административного истца по доверенности в судебное заседание не явился, ранее не согласился с выводами эксперта в письменных замечаниях.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании участвовала, против выводов эксперта не возражала, оставила решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

1) нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1102.3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 03 декабря 2019 года – 56 776 861,13 руб. (акт 319 от 04.12.2019);

2) нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1771.3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 11 марта 2020 года – 57 540 179,48 руб. (акт 065 от 12.03.2020);

3) нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1687.7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 16 ноября 2018 года – 70 934 496,8 руб. (акт 016д от 05.07.2019);

4) нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5707.7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 8 августа 2019 года – 244 792 838,12 руб. (акт 188 от 09.08.2019);

5) нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1040.9 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года – 51157299,66 руб. (акт 15ВР-1633 от 27.11.2018);

6) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 89450 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования под строительство торгово-распределительного центра продовольственных товаров и иных вспомогательных технологических зданий и сооружений (в том числе прессовой), для прочих специальных целей, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 11 мая 2018 года – 68 957 899,5 руб. (акт 004д от 29.03.2019);

7) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 56721 +/- 83кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производственно-складских объектов, включая административно-деловую застройку, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 июля 2018 года – 79 158 693,18 руб. (акт 004д от 29.03.2019);

8) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 105246 +/- 114кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производственно-складских объектов, включая административно-деловую застройку, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Согласно выписке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года – 137 357 607,06руб. (акт 15ВР-1633 от 27.11.2018).

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В силу п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на даты оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости, составленные оценщиком ООО «ИНЕКС».

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке представленным административным истцом, о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО2

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляет:

1) 56 214 328 руб. (к/н. <данные изъяты>);

2) 55 529 123 руб. (к/н. <данные изъяты>);

3) 68 583 917 руб. (к/н. <данные изъяты>);

4) 234 061 201 руб. (к/н. <данные изъяты>);

5) 42 580 366 руб. (к/н. <данные изъяты>);

6) 57 210 736 руб. (к/н. <данные изъяты>);

7) 76 210 641 руб. (к/н. <данные изъяты>);

8) 137 281 332 руб. (к/н. <данные изъяты>).

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания. Для дачи пояснений по замечаниям административного истца, в судебное заседание был вызван эксперт ФИО2

В судебном заседании эксперт пояснил, что заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ст. 9 № 73-ФЗ заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

В представленном заключении № СЭ-59/2021 экспертом приведено подробное описание проведенного исследования с указанием основных моментов, которые необходимы для корректной трактовки выводов исследования и проведенных расчетов. Таким образом, информация, представленная в заключении, соответствует критериям полноты и достаточности.

По замечаниям административного истца эксперт пояснил, что при внесении корректировок для единого объекта недвижимости им были устранены возможные различия в стоимости земельного участка, относящегося к исследуемому объекту капитального строительства, и стоимости земельных участков, относящихся к аналогам.

Как приведено экспертом, использование внутренних стандартов банков для целей залога не является обязательным при проведении судебной оценочной экспертизы.

Федеральные стандарты оценки и Закон об оценочной деятельности, а также иные нормативно-правовые акты не регулируют размер корректировок, который может быть применен к объектам - аналогам. Рынок продажи крупных объектов коммерческого назначения в Подмосковье ограничен, оценка является ретроспективной, поэтому экспертом выбираются аналоги наиболее сопоставимые с объектом исследования, однако найти объектов идентичных по всем факторам не представляется возможным, в связи с чем, экспертом были внесены соответствующие корректировки.

Кроме того, экспертом обращено внимание на то, что на основании Справочников 2017 г. и 2018 г. им были определены корректировки, которые почти не меняются год от года при переиздании Справочников, например, корректировка на расположение в границах города, общую площадь и т.п. В рамках исследования использован ряд справочников и изданий, выпущенных до даты оценки, содержащих информацию, являющуюся актуальной до даты проведения оценки. Стоит отметить, что с периодичностью выпуска справочников и изданий величины корректировок меняются незначительно и остаются в одних и тех же диапазонах, то есть в каждый момент времени соответствуют рынку.

Как следует из пояснений эксперта, основными ценообразующими факторами на рынке купли-продажи земельных участков сопоставимого назначения являются: направление, удаленность от МКАД, расположение относительно шоссе (автомагистралей), площадь земельного участка, наличие дополнительных улучшений на участке, инженерные коммуникации на участке. По основным ценообразующим факторам корректировки произведены.

Из пояснений эксперта видно, что среди площадей объектов-аналогов нет тех, что приближаются к границам диапазона. Альтернативы для расчета площади равноценны.

Объект-аналог №2 состоит из двух смежных земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, <данные изъяты>. В тексте объявления объект позиционируется как единый земельный участок. По совокупности характеристик совместное их использование не противоречит виду разрешенного использования и назначению земли. Кроме того, в тексте объявления не указано на какие-либо связанные с этим ограничения, а удельный показатель стоимости за единый объект не является минимальным из выборки объектов.

Также эксперт пояснил, что рецензент не уточнил, в какой именно части нарушен п. 23 ФСО № 1. Согласно п. 24 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Методические рекомендации по оценке земельных участков № 568-р от 06.03.2020 не запрещают использование метода сравнения продаж для застроенных участков. Таким образом, экспертом не нарушен п. 23 ФСО № 1 и методология расчета стоимости земельных участков.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять экспертному заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчетов об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении судебной оценочной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 29 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 29 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

1) нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1102.3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 03 декабря 2019 года в размере 56 214 328 (пятьдесят шесть миллионов двести четырнадцать тысяч триста двадцать восемь) рублей.

2) нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1771.3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 марта 2020 года в размере 55 529 123 (пятьдесят пять миллионов пятьсот двадцать девять тысяч сто двадцать три) рублей.

3) нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1687.7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 ноября 2018 года в размере 68 583 917 (шестьдесят восемь миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи девятьсот семнадцать) рублей.

4) нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 5707.7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 августа 2019 года в размере 234 061 201 (двести тридцать четыре миллиона шестьдесят одна тысяча двести один) рубля.

5) нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1040.9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 42 580 366 (сорок два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч триста шестьдесят шесть) рублей.

6) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 89450 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования под строительство торгово-распределительного центра продовольственных товаров и иных вспомогательных технологических зданий и сооружений (в том числе прессовой), для прочих специальных целей, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию 11 мая 2018 года в размере 57 210 736 (пятьдесят семь миллионов двести десять тысяч семьсот тридцать шесть) рублей.

7) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 56721 +/- 83кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производственно-складских объектов, включая административно-деловую застройку, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 июля 2018 года в размере 76 210 641 (семьдесят шесть миллионов двести десять тысяч шестьсот сорок один) рубль.

8) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 105246 +/- 114кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производственно-складских объектов, включая административно-деловую застройку, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, территория индустриального парка «Северное Шереметьево» участок №6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 137 281 332 (сто тридцать семь миллионов двести восемьдесят одна тысяча триста тридцать два) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2021 года.