Решение № 2-1339/2024 2-231/2025 2-231/2025(2-1339/2024;)~М-1163/2024 М-1163/2024 от 27 апреля 2025 г. по делу № 2-1339/2024

УИД 66RS0025-01-2024-001606-97

Гр. дело № 2-231/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2025 года г. Верхняя Салда

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Юкиной Е.В.,

при секретаре Маёровой А.М.,

с участием: истца – ФИО1

представителя истцов – ФИО2,

представителя ответчика - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка,

установил:

ФИО1, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании за истцами как собственниками садового дома общей площадью <....> кв.м с пристроем площадью <....> кв.м и открытой верандой площадью <....> кв.м, кадастровый № .... со вспомогательными постройками – баней площадью <....> кв.м с открытым крыльцом площадью <....> кв.м, сараем (гаражом) площадью <....> кв.м, теплицей площадью <....> кв.м, расположенных по адресу: г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ...., права на приобретение в общую долевую собственность истцов по ? доле на указанный земельный участок общей площадью <....> кв.м с кадастровым № ...., расположенный по адресу: г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ...., на котором находится эта недвижимость; о прекращении права ФИО5 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ....; о взыскании солидарно с истцов в пользу ответчика 132 100 руб.

В обоснование иска указано, что ФИО1 и ФИО4 являются собственниками садового дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ...., по ? доле у каждого, и надворными постройками. Ответчик ФИО5 является владельцем земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ..... Ответчик препятствует истцам пользоваться садовым домом и надворными постройками, запрещает проход и перемещение по земельному участку. Истцы полагают, что неправомерными действиями ответчика нарушаются их права как собственников садового дома, построек. Истцами ответчику неоднократно предлагалось выкупить земельный участок по рыночной стоимости, однако, он отказывается как продавать земельный участок истцам, так и покупать у истцов садовый дом с надворными постройками. Достигнуть договоренности по данному вопросу сторонам не удалось, однако, ответчик письмом уведомил истцов об отсутствии у него намерений в приобретении дома, в связи с чем истцы обратились с иском в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истцов ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия, воспользовавшись правом ведения дел через представителя.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, считает, что ответчик не обязан продавать истцам ни весь земельный участок, ни его часть, для пользования садовым домом, поскольку он полностью принадлежит только ответчику. Выкупать садовый дом и надворные постройки у истцов ответчик также не намерен. Полагает, что садовым домом и земельным участком стороны могут пользоваться совместно.

Судом в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, а также пользоваться земельным участком.

Данное право является безусловным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2018 N 18-КГ18-122).

В соответствии со ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО5 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ...., а истцы ФИО1 и ФИО4 являются в равных долях собственниками расположенного на данном земельном участке садового дома, общей площадью <....> кв.м., с пристроем площадью <....> кв.м. и открытой верандой площадью <....> кв.м., кадастровый № ...., кадастровой стоимостью 219 452, 40 руб., со вспомогательными строениями: баня, площадью <....> кв.м с открытым крыльцом площадью <....> кв.м., стоимостью 158 800 руб., дровяник, площадью <....> кв.м., стоимостью 20 600 руб., гараж, площадью <....> кв.м., стоимостью 80 900 руб., теплица, площадью <....> кв.м., стоимостью 23 500 руб., расположенные по адресу: <адрес>, коллективный сад № ...., участок № ...., что установлено решением Верхнесалдинского районного суда Свердловской области от 11.01.2024 по гражданскому делу № 2-1/2024 по иску ФИО1, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности, обязании передать имущество, установлении права общей долевой собственности на земельный участок, разделе земельного участка, по встречному иску ФИО5 к ФИО1, ФИО4 о признании права собственности на надворные постройки.

Судом установлено, что 16.09.2024 истцами ответчику направлено письмо, в котором ему предлагалось выкупить спорный земельный участок по рыночной стоимости, но ФИО5 в ответном письме требовал уплатить цену в размере 900 000 руб., которая в значительно превышает кадастровую (68 453,90 руб.) и рыночную стоимость (132 100 руб.), или освободить земельный участок от построек. При этом высказал свое категорическое нежелание продавать спорный земельный участок.

28.09.2024 ответчик получил требование истцов о передаче им права собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном абз. 4 п. 2 ст.272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, ответчик от продажи земельного участка отказался.

Таким образом, в добровольном порядке достигнуть договорённости между собственниками дома со вспомогательными строениями, расположенными на спорном земельном участке, и собственником земельного участка не удалось.

Вместе с этим, одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если этой статьей или другим федеральным законом не установлено иное, то исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений данного пункта, ничтожны.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки является предоставление участнику долевой собственности права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, преимущественное право покупки земельного участка имеют участники долевой собственности на этот участок, собственники зданий, сооружений, находящихся на земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

По аналогии следует учитывать разъяснения абзаца 3 пункта 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", согласно которому в случае возникновения спора между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

При заявлении соответствующих требований суд с учетом обстоятельств дела, в частности, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости (абзац 4 пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, требование о признании права на приобретение имущества в собственность не тождественно вещно-правовому иску о признании права собственности на вещь, а представляет собой самостоятельный способ защиты - признание права на заключение договора, условия которого определяет суд, если стороны не смогли согласовать их самостоятельно.

При этом положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности безвозмездного изъятия у собственника объекта недвижимости или земельного участка, напротив, по смыслу пункта 2 данной статьи, речь идет о выкупе имущества по его рыночной стоимости, что соответствуют конституционно-правовому принципу недопустимости лишения права собственности на имущество без предварительного и равноценного возмещения (статья 35 Конституции Российской Федерации).

При разрешении заявленных исковых требований, суд исходит из наличия у истцов преимущественного права покупки земельного участка как собственникам садового дома, отсутствия у ответчика желания и финансовой возможности выкупить у истцов садовый дом и вспомогательные постройки, принимая во внимание, что совместное использование садового дома и земельного участка между сторонами невозможно, поскольку они родственниками друг другу не являются, конфликтуют между собой по вопросу раздела наследственного имущества, стоимость садового дома и надворных построек значительно превышает стоимость земельного участка, что свидетельствует о невозможности его сноса или переноса на законных основаниях, и приходит к выводу, что требования ФИО1 и ФИО4 об обязании ответчика продать им земельный участок являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Определяя цену выкупа земельного участка, общей площадью <....> кв.м., с кадастровым № .... по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № ...., суд руководствуется заключением судебной оценочной экспертизы №20231016-517 от 16.10.2023 проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-1/2024, согласно которой рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 132 100 руб.

Заключение оценщика, произведенные на основании определения суда по ранее рассмотренному делу, сторонами не оспаривались, поэтому суд принимает их в качестве доказательств по делу в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка – удовлетворить.

Признать право ФИО1 и ФИО4, как собственников садового дома со вспомогательными строениями, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № .... на приобретение в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО4 по 1/2 доле за каждым земельного участка, общей площадью <....> кв.м., с кадастровым № .... по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № .... на котором находится эта недвижимость.

Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок общей площадью <....> кв.м. с кадастровым № ...., находящийся по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № .....

Взыскать в равных долях с ФИО1 и ФИО4 в пользу ФИО5 в счет оплаты цены за земельный участок, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, коллективный сад № ...., участок № .... - 132 100 (Сто тридцать две тысячи сто) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2025 года.

Судья Юкина Е.В.