Апелляционное определение № 33-3229/2026 от 13 апреля 2026 г.

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-3229/2026

УИД 36RS0028-01-2025-000370-47

Строка № 219 г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 14 апреля 2026г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Трунова И.А.,

судей Кузьминой И.А., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Пономаревой Е.В.

гражданское дело № по иску ООО «Агрокультура Воронеж» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств, государственной пошлины

по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2

на решение Панинского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ

(судья Боева О.Ю.),

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «АК Воронеж» обратилось с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств, государственной пошлины, в обоснование требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор №, по условиям которого ФИО1 продает, а ООО «АК Воронеж» приобретает земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по определенной стоимости в размере 1800000 руб. Расчет по договору был осуществлен, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец не имеет возможности провести государственную регистрацию приобретенного объекта недвижимости по причине последовательных обременений, связанных с запретом регистрации объекта недвижимости. Истцом, как покупателем земельного участка, были предприняты все возможные действия по снятию имеющихся обременений. Однако, обременения земельного участка, наложенные и продолжающие появляться до момента регистрации права собственности на истца, не могут быть отменены или признаны незаконными. ООО «АК Воронеж» обратилось к ответчику для расторжения договора купли-продажи в досудебном порядке, однако ответа не последовало.

Истец, с учетом уточнений, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО1, взыскать с ФИО2 1800000 руб. в качестве оплаты стоимости земельного участка (л.д. 6-9, 67).

Решением Панинского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «АК Воронеж» удовлетворены (л.д. 130-131, 132-141).

ФИО1 и ФИО2 в апелляционной жалобе выражают несогласие с постановленным решением, считают его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда первой инстанции, принять новое решение (л.д. 148-152).

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель, действующая на основании положений ч.2 ст. 49, ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить.

Представитель истца ООО «АК Воронеж» по доверенности ФИО4 выразил согласие с решением суда первой инстанции, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

От ответчика ФИО2 поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, заявлений и ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы гражданского дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений истца, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала ООО «Агрокультура Воронеж» земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 129 200 кв.м, за 1800000 руб. (л.д.13-14).

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи земельный участок не обременен правами других лиц. Ограничения в пользовании указанным участком отсутствуют, что подтверждает продавец ФИО1 (л.д.13-14).

Расчет между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО1 по договору в размере 1800000 руб. осуществлен посредством перечисления на расчетный счет дочери продавца – ФИО2, что усматривается из представленного платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, а также заявления ФИО1 о перечислении денежных средств по договору на имя ФИО2 и предоставленных продавцом реквизитов счета ФИО2 (л.д.15, 69-71).

После заключения и исполнения договора ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода прав на земельный участок.

По результатам обращения получено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием запретов регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 129 200 кв.м, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Левобережного РОСП г. Воронежа Е.И. № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления судебного пристава-исполнителя Левобережного РОСП г. Воронежа Т.С. от ДД.ММ.ГГГГ, что усматривается из решения арбитражного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка, понуждении осуществить государственную регистрации договора купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 115-120).

Из представленных выписок из ЕГРН также следует, что запреты на регистрационные действия существовали на момент совершения сделки по договору купли-продажи земельного участка и впоследствии были зарегистрированы новые, последовательные обременения: запрещение регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, запрещение регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; запрещение регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Ипотека; запрещение регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Ипотека; запрещение регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46-53, л.д.91-106).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АК Воронеж» обратилось с досудебной претензией к ФИО1, где сообщило о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ и потребовало в срок до ДД.ММ.ГГГГ возвратить денежные средства в размере 1800000 руб., оплаченные в качестве стоимости земельного участка (л.д. 43, 44-45).

Претензия оставлена без ответа.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 1, 8, 130, 209, 432, 450, 451, 460, 549, 551 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, указав, что в связи с существенным нарушением обязательств ответчиком ФИО1, которая при заключении договора не сообщила истцу о наличии ограничений на спорный земельный участок, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности и использовать земельный участок по его прямому назначению, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В данном случае решение суда указанным требованиям закона отвечает в полном объеме.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает исходя из следующего.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В пунктах 2 - 3 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения статьи 460 ГК РФ предусматривают, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 2 ст. 460 ГК РФ).

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Довод апеллянтов в жалобе о том, что покупатель был осведомлен об имеющихся обременениях земельного участка в момент заключения договора купли-продажи, не подтвержден какими-либо достоверными доказательствами.

Напротив, именно продавец в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ гарантировал истцу, что до подписания договора объект не обременен правами других лиц, ограничения в пользовании указанным участком отсутствуют, он не является предметом залога, в споре и под арестом не состоит (п. п. 3.1, 3.2 договора). Сведений о том, что продавец ставит в известность покупателя о существовании обременения на приобретаемый объект недвижимости на момент заключения, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств продавцом ФИО1, в связи с чем истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности и использовать земельный участок по его прямому назначению.

Доказательств обратного ответчиками не представлено.

С учетом изложенного доводы апеллянта о несогласии с размером ущерба, т.к. вины продавца не установлено, поскольку истец знал об обременениях спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, противоречащие материалам дела.

Доводы ответчиков об отсутствии оснований для взыскания стоимости спорного земельного участка в связи с неполучением претензии в досудебном порядке также не являются основаниями для отмены оспариваемого решения. Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «АК Воронеж» направило в адрес ответчика ФИО1 претензию о расторжении договора с предложением добровольно возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные требования ответчиком в досудебном порядке исполнены не были.

Доводы апеллянтов о том, что ФИО2 не является выгодоприобретателем по спорному договору купли-продажи земельного участка, соответственно является ненадлежащим ответчиком, судебной коллегией также отклоняются, поскольку расчет между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 800 000 рублей осуществлен посредством перечисления по заявлению продавца на расчетный счет ее дочери – ФИО2, при этом доказательств передачи последней денежных средств продавцу в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, выражают несогласие ответчиков с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основанием к отмене судебного акта в соответствии со статьей 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Панинского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 - без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 24 апреля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: