Решение № 2-199/2024 2-199/2024(2-5664/2023;)~М-3807/2023 2-5664/2023 М-3807/2023 от 17 января 2024 г. по делу № 2-199/2024

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2024 года <адрес>

Ногинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Румянцевой Д.Г.,

при помощнике ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО к ФИО об обязании заключить договор купли-продажи квартиры и по встречному иску ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в суд с иском к ФИО об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, в обоснование требований ссылался на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (далее - Истец) и ФИО (далее - Ответчик), действующим от имени и в интересах от ФИО (1/2 доли) и ФИО (1/2 доли) по доверенностям, был заключен предварительный Договор купли-продажи квартиры (далее -ПДКП, предварительный договор), расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым истец и Ответчик обязались заключить основной договор до 30.06.2023г. Предварительный договор от 25.05.2023г. содержит все обязательные условия, включая условия, определяющие предмет и условия для основного договора. Предметом купли-продажи являлась квартира со следующими отличительными характеристиками: площадь-56 кв.м.; кадастровый №; местонахождение - <адрес>, район Марфино, <адрес>, дом - 6, квартира-132. Согласно п. 3.1 заключенного между ними предварительного Договора купли-продажи, Стороны обязались в срок не позднее 30.06.2023г. года на условиях, изложенных в заключенном предварительном Договоре, заключить Договор купли-продажи квартиры по указанному выше местонахождению и отличительными характеристиками. В соответствии с п. 2.1 предварительного Договора купли-продажи, цена квартиры по Основному Договору купли-продажи составляет 15 300 000 (Пятнадцать миллионов триста тысяч) рублей. Согласно п.п. 2.2 предварительного Договора купли-продажи квартиры, истец как покупатель внес обеспечительный платеж в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей в день подписания предварительного Договора, что подтверждается распиской от 25.05.2023г. о передаче наличными средствами обеспечительного платежа, в связи с чем, в соответствии с положениями предварительного Договора купли-продажи квартиры у Истца возникла обязанность заключить основанной Договор купли-продажи. Заключать основной Договор купли-продажи квартиры, по указанному выше адресу, Истец уклонился, на согласованную заблаговременно сделку не явился, в связи с чем нарушил положения предварительного Договора купли-продажи от 25.05.2023г. Отказ от заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры Истцу не поступал. О факте не явки Истца на сделку и дальнейшего отсутствия выхода на связь о ее переносе, выдано свидетельство об удостоверении факта присутствия Истца у нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ Нотариусом ФИО (зарегистрировано в реестре 52/245-н/77-2023-5-506, а так же составлен акт от 29.06.2023г. отсутствия ответчика в Сбербанке без объяснения причин. Так же, Ответчику были направлены письмо и претензия, которые Ответчик оставил без ответа. Ответчик в нарушение условий предварительного договора от 25.05.2023г., до настоящего времени уклоняется от заключения основного договора, на связь не выходит.

Истец просит суд обязать ФИО заключить с ФИО основной договор купли продажи квартиры со следующими отличительными характеристиками: площадь-56 кв.м.; кадастровый №; местонахождение - <адрес>, район Марфино, <адрес>, дом - 6, квартира-132, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО обратился со встречным иском к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, в обоснование требований ссылался на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком 1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и принадлежащей в равных долях ФИО (1/2 доли) и ФИО (1/2 доли). В предварительном договоре указано, что ФИО действует от имени ФИО на основании доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО, нотариусом Багаевского нотариального округа <адрес>. При этом указанная доверенность не содержит полномочий на представление интересов ФИО при продаже квартиры, на участие в переговорах и определение условий продажи квартиры, на получение задатка или аванса в счет оплаты при продаже квартиры, а следовательно предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был подписан не уполномоченным лицом. Ответчик 1 при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества действовал от имени ФИО, при этом имеющаяся на руках доверенность не предусматривала соответствующих полномочий. На момент заключения предварительного договора второй собственник квартиры, ФИО, не давала согласия на продажу квартиры и не уполномочивала Ответчика 1 на проведение соответствующих продаже действий. Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не имеет юридической силы, т.к. на его заключение не было получено согласие долевого собственника в нарушение положений ст. 246 ГК РФ. С содержанием доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО, нотариусом Багаевского нотариального округа <адрес>, Истец был предварительно ознакомлен, и, следовательно, знал об отсутствии необходимых полномочий у Ответчика 1. Таким образом, Истец, являясь лицом, выразившим заинтересованность в совершении сделки, не проявил разумную степень добросовестности и осмотрительности при заключении предварительного договора. Более того, Истец пошел на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества заведомо зная об отсутствии необходимых полномочий у представителя, чем допустил злоупотребление своим гражданским правом, а значит его интерес не подлежит судебной защите в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отсутствие предусмотренного законом права на его заключение, а нарушение предусмотренных гражданским законодательством требований к стороне предварительного договора влечет его недействительность на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Истец по встречному иску просит суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ФИО, недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО, также по ходатайству представителя истца по первоначальному иску привлечены к участию в деле в качестве соответчиков ФИО, ФИО

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО в судебное заседание не явился, о явке в суд извещался.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО в судебное заседание не явился, о явке в суд извещался, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО-ФИО в судебном заседании иск ФИО не признал, по доводам возражений, встречный иск ФИО и его доводы поддержал.

Ответчики по первоначальному иску и третьи лица по встречному иску ФИО, ФИО в судебное заседание не явились, о явке в суд извещались, представили письменные возражения, которые содержат ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица по первоначальному и встречному искам – ФИО и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о явке в суд извещались. От третьего лица ФИО имеются в материалах дела письменные возражения.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО и ФИО являлись собственниками жилого помещения – квартиры площадью 56 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> доле каждый.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО, действующим от ФИО, на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО нотариусом Багаевского нотариального округа <адрес>, номер записи 1Д-454, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ФИО, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим Договором, заключить в будущем Договор купли-продажи жилого помещения — Квартиры, назначение - жилое, расположенной по адресу: Москва, Марфино, <адрес>, кадастровый № (далее — Объект, Квартира). Объект недвижимого имущества расположен на 13 этаже жилого дома, имеет общую площадь 56 кв. м. Указанный в настоящем Договоре Объект недвижимого имущества принадлежит: 1/2 (одна вторая) доли - ФИО,1/2 (одна вторая) доли - ФИО. Указанный Объект недвижимого имущества оценивается Сторонами и продается за 15 300 000 (Пятнадцать миллионов триста тысяч) рублей 00 копеек. Цена Договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. В качестве обеспечения принятых на себя настоящим Договором обязательств Покупатель в день его подписания передает; а Продавец принимает денежную сумму в качестве задатка в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек. ФИО, действующий от лица ФИО, гарантирует, что в силу ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестно действует в интересах ФИО, которая также имеет намерение предать Объект на условиях настоящего Договора, что ФИО поставлена в известность о заключении настоящего договора. Стороны обязуются заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГг.

При этом из доверенности <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО нотариусом Багаевского нотариального округа <адрес>, номер записи 1Д-454, наличия у ФИО полномочий действовать от имени титульного собственника ФИО, в частности распоряжаться недвижимостью и заключать предшествующий этому предварительный договор, не имеется.

Таким образом, при заключении предварительного договора, ФИО надлежащей стороной договора не являлся, оснований считать его наделенным такими полномочиями не имеется.

При этом следует отметить, что предварительный договор заключен с ФИО, действующим от ФИО, однако согласно материалам дела спорная квартира принадлежала ФИО только в ? доле, ФИО, являющаяся собственником ? доли спорной квартиры, в процессе переговоров между ФИО, действующим от ФИО, и ФИО о предстоящей купле-продаже и согласовании ими соответствующих условий не участвовала, в заключении ФИО, действующим от ФИО, и ФИО предварительного договора участия не принимала, согласия на продажу квартиры не давала.

Доверенности, которыми ФИО и ФИО уполномочил ФИО продать спорную квартиру, были удостоверена лишь 01.06.2023г. (л.д.20-21), то есть после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В силу ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, по общему правилу продать имущество, имеющее собственника, может лишь сам собственник либо уполномоченное им лицо. Лицо, не являющееся собственником имущества, продать его не вправе. В этой связи сделка, противоречащая данному правилу, то есть когда предметом купли-продажи является имущество, в действительности не принадлежащее продавцу, нарушает требования закона.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

По смыслу закона предложение заключить основной договор не ограничивается лишь направлением оферты. Это могут быть и иные действия стороны, направленные на заключение основного договора. При этом такие действия во всяком случае должны демонстрировать другой стороне наличие интереса в заключении основного договора, доводить до нее очевидное наличие такого намерения.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Если этому предшествовала уплата покупателем аванса или задатка, таковой подлежит возврату. В случае отказа продавца от возврата денежных средств на его стороне возникает неосновательное обогащение в силу ст. 1102 ГК РФ.

Следует отметить, что заключить предварительный договор по отчуждению имущества тоже может лишь собственник этого имущества либо уполномоченное им лицо. Сделка, противоречащая данному правилу, также не соответствует требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.В соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В случае, когда до отказа от сделки эта сторона произвела исполнение без предоставления встречного исполнения, она вправе требовать возврата исполненного. К отношениям сторон в таком случае применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Предварительный договор не содержит все существенные условия договора, позволяющие заключить основной договор купли-продажи без дополнительных согласований, поскольку в предварительном договоре надлежащим образом не указаны права ФИО, являющейся собственником ? доли спорной квартиры, что может привести к нарушению прав как ФИО, ФИО, сособственников жилого помещения, так и ФИО

Поскольку при заключении предварительного договора сторонами права ФИО не оговорены, суд приходит к выводу, что условия договора не были согласованы и невозможности в связи с этим возложения на ФИО обязанности по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре.

Таким образом, требования ФИО к ФИО об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежит.

Требования ФИО к ФИО, ФИО, удовлетворению также не подлежат, поскольку ФИО, ФИО стороной предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2023г. не являлись.

Кроме того, судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, является ФИО, право собственности которого зарегистрировано 15.09.2023г.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п. 2).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В п. 3 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В то же время статьей 1731 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2).

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса РФ Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из положений п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 160 Гражданского кодекса РФ установлено, что Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Нормы о предварительно договоре, в том числе и о его форме, закреплены в ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Согласно положениям ст. ст. 549, 550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений п. 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В ст. 163 Гражданского кодекса РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

Из анализа приведенных норм в их системной взаимосвязи следует, что при отчуждении, в том числе и путем купли-продажи, всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей, в том числе и по одной сделке, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательном нотариальному удостоверению, а, следовательно, и предварительный договор купли-продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц, подлежит обязательном нотариальному удостоверению.

Несоблюдение данного требования закона по отношению к форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429, п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из указанного и принимая во внимание то, что спорный объект недвижимости, в отношении которого между ФИО и ФИО ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, находятся в долевой собственности ФИО, ФИО- по 1/2 доли у каждой, - что свидетельствует о необходимости обязательного нотариального удостоверение основной следки купли-продажи, можно сделать только один вывод: названный предварительный договор купли-продажи квартиры в силу прямого указания в законе (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") также подлежал нотариальному удостоверению.

Однако сторонами установленное законом правило о форме предварительного договора при заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, соблюдено, в том числе, не было.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ФИО, был подписан ФИО без соответствующих полномочий, с учетом не соблюдения правил о форме предварительного договора, то суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ФИО, является недействительным.

С учетом изложенного встречные требования ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи недействительным подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО к ФИО об обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказать.

Встречный иск ФИО(паспорт №) к ФИО (паспорт №) о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО и ФИО.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд, в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, через Ногинский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: