Решение № 2-615/2025 2-615/2025~М-484/2025 М-484/2025 от 19 октября 2025 г. по делу № 2-615/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт.ФИО1 16 октября 2025 г.

Безенчукский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего - судьи Перцевой Ю.В.,

при секретаре Шешуновой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-615/2025 по иску "ФИО2" к Администрации м.р. Безенчукский Самарской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, в котором просит:

1. Сохранить жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 165 кв.м., жилой площадью 82,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном виде;

2. Признать за ФИО2 право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 165 кв.м., жилой площадью 82,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что договором купли-продажи от 22.03.2017 здание - корпус № на <адрес> ввиду его освобождения и с целью сохранения передано в собственность истцу ФИО2 В процессе эксплуатации данного здания истцом своими силами и за свои средства осуществлена реконструкция нежилого здания, в результате которой здание переоборудовано в жилой дом.

Реконструкция нежилого здания осуществлялась в целях его усовершенствования и улучшения, максимального устранения физического и морального износа. После реконструкции прошло много времени, однако жалоб на использование здания в качестве жилого дома ни от кого не поступало. Реконструкция выполнена в соответствии со строительными, противопожарными, санитарными и экологическими нормами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что дает в данном случае право на сохранение жилого дома в реконструированном виде.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с указанными выше исковыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Самарской области, ОАО "РЖД", Территориальное управление Росимущества по Самарской области.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без своего участия.

Ответчик Администрация м.р.Безенчукский Самарской области в судебное заседание своего представителя не направила, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Третьи лица Территориальное управление Росимущества по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежаще, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ОАО "РЖД" в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Участок полосы отвода железных дорог площадью 17668700 кв.м. с кадастровым номером № был передан в пользование ОАО «РЖД» на 49 лет по договору аренды № от 19.10.2011, имеет назначение – под объекты железнодорожного транспорта. В силу ч. 4 ст. 87 ЗК РФ земельный участок, на котором расположено нежилое помещение истца, является федеральной собственностью, имеет специальный вид использования – фактически занимаемый полосой отвода железной дороги, а значит, в соответствии с пп. 7 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте и не может находиться в частной собственности. Собственник земельного участка не принимал решение о предоставлении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение истца, в его собственность, доказательств обратного истцом не представлено.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Суд, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Так, пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ дано определение реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом статьями 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 36 ГРК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с ч. 1-2 ст.90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.1).

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

1) размещения железнодорожных путей;

2) размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

3) установления полос отвода.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами (ч. 2 ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 41 ЗК РФ).

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок, на котором возведено спорное здание, предоставлен истцу по договору субаренды с ОАО «РЖД».

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Так, судом установлено, что 19.10.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (арендодатель) и ОАО «РЖД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 17668700 кв.м. для его использования в порядке и для целей, предусмотренных Правилами установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 №611, для земельных участков полос отвода железных дорог.

Договор заключен на 49 лет с 25.08.2011 по 24.08.2060.

В соответствии с п. 4.3.2 Договора арендатор имеет право передать участок (части участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам при словии уведомления арендодателя, в соответствии с п. 4.3. – осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений в целях обеспечения устойчивой, эффективной, бесперебойной, безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услуг железнодорожного сообщения, а также для оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, сельскохозяйственного производства и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами и в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.

Пунктом 4.4.1 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При осуществлении на участке строительства арендатор обязан соблюдать требования законодательства РФ, строительных норм и правил, а также иной нормативно-технической документации в области строительной деятельности (п. 4.4.3).

22.03.2017 между ОАО «РЖД» (продавец) и истцом ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части) находящегося в собственности ОАО «РЖД» «№, по условиям которого к истцу перешло право собственности на здание с кадастровым (условным) номером № - <адрес>, общей площадью 154,1 кв.м., с 1 этажом, материал стен – бутобетон, кирпич.

В соответствии с п. 2.3 Договора стороны обязались заключить одновременно с настоящим договором договор субаренды части участка, занятой объектов, необходимой для его использования по форме, утв. Нормативами ОАО «РЖД» с условием о вступлении его в силу с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Указанное здание передано истцу в соответствии с Актом приема-передачи от 29.03.2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.07.2025 № нежилое здание с кадастровым номером № (ранее присвоенный инвентарный №, условный №, расположен по адресу: <адрес>, имеет площадь 154,1 кв.м., наименование: здание корпус №, 1 этаж, принадлежит на праве собственности ФИО2 с 24.04.2017 (дата регистрации перехода права собственности) на основании договора купли-продажи от 22.03.2017.

Из объяснений истца следует, что в процессе эксплуатации указанного нежилого здания в целях улучшения и устранения физического износа им была осуществлена его реконструкция, в результате которой здание было переоборудовано в жилой дом.

Так, из заключения ООО ТПФ «Среда-2» № следует, что в соответствии с договором № от 29.04.2025 сотрудниками ООО ТПФ «Среда-2» в апреле текущего года выполнено сплошное натурное обследование жилого дома по адресу: Самарская <адрес>, с целью оценки его технического состояния и соответствия санитарным нормам для жилых помещений и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности после перевода здания из нежилого в жилое.

Объектом обследования является индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Здание построено в 1957 году, позже был осуществлен перевод здания из нежилого в жилое. В жилом доме располагаются следующие помещения: прихожая, котельная, кухня-столовая, гардеробная, два санузла, три кладовые, два встроенных шкафа, тамбур, коридор и жилые помещения (гостиная и три спальни). Назначение и расположение основных и вспомогательных помещений здания оптимально обеспечивают функционально-технологические процессы жилого дома. Обследуемое здание имеет согласно ст 4 Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» 384-ФЗ следующие идентификационные признаки:

Назначение – индивидуальный жилой дом;

Принадлежности к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность – не принадлежит.

В кирпичной кладке торцевых (ненесущих) стен имеются трещины, которые могут оказать влияние на ухудшение конструктивной безопасности здания и снижение самонесущей способности торцевых стен. Техническое состояние строительных конструкций и здания в целом оценивается как работоспособное (II категория технического состояния), при котором некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Конструкции здания в целом удовлетворяют требования строительных норм и правил, планировка здания и его инженерное оборудование удовлетворяет требованиям санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых здания и помещениях, а также требованиями противопожарной безопасности. Реконструированное здание в целом соответствует требованиям строительных норм и правил, действующих на территории РФ и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование спорного земельного участка - под объекты железнодорожного транспорта.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для индивидуального жилищного строительства" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в абзаце третьем пункта 5 постановления от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Пунктами 1-3 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Таким образом, судом установлено, что истцом произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого здания, расположенного на земельном участке с категорией земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – железнодорожный транспорт. Данный земельный участок находится в собственности Российской Федерации и передан по договору аренды ОАО «РЖД» для его использования и сдачи в субаренду с учетом его назначения и вида разрешенного использования, часть земельного участка, занимаемого спорным зданием, передана в субаренду ОАО «РЖД» истцу.

Реконструкция нежилого здания связана с его переоборудованием и переустройством для перевода в жилое помещение, а именно – для признания его жилым домом.

Такая реконструкция выполнена истцом самовольно, т.е. без получения соответствующих разрешений на строительство, а также на земельном участке, не допускающем строительство на нем данного объекта.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что основания для признания права собственности истца на самовольно реконструированное нежилое здание с переводом его в жилой дом отсутствуют.

На основании изложенного суд приходит к выводу об оставлении искового заявления ФИО2 без удовлетворения.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования "ФИО2", ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) к Администрации м.р. Безенчукский Самарской области (ИНН <***>) о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированный жилой дом – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Безенчукский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение суда составлено 20 октября 2025 г.

Судья (подпись) Ю.В. Перцева

Копия верна

Судья

Секретарь