Решение № 2-1-573/2017 2-1-573/2017~М-1-483/2017 М-1-483/2017 от 19 июля 2017 г. по делу № 2-1-573/2017

Дело № 2-1-573/2017
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2017 года г. Ливны Орловской области

Ливенский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего - судьи Окороковой Э.Н.,

при секретаре Шульгиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Орловский Жилищный Кредит» (сокращенное наименование КПК «Орловский Жилищный Кредит») о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, о прекращении ипотеки и погашении государственной регистрационной записи об ипотеке, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу : <адрес>.

Согласно договору истица продала, а ответчица купила указанные объекты недвижимости за <данные изъяты> руб., при этом оплата должна произойти следующим образом :

- <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает в день подписания договора,

- <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает за счет заемных денежных средств, предоставленных ему кредитным потребительским кооперативом «Орловский Жилищный Кредит», в течение трех дней после перехода права собственности к покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. В счет уплаты покупной цены по договору ответчицей было перечислено на расчетный счет истицы <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. ответчица не уплатила до настоящего времени, хотя ею был получен ДД.ММ.ГГГГ кредит в сумме <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчице с требованием о расторжении заключенного договора, но со стороны ФИО2 не последовало никаких действий ни по исполнению сделки, ни по ее расторжению.

Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, прекратить право собственности ответчицы на спорные объекты недвижимости, аннулировав записи о государственной регистрации права за ФИО2 с наложением обременения – ипотеки.

В ходе судебного разбирательства истица дополнила заявленные требования требованием о признании за ней права собственности на спорные объекты недвижимости, уточнив ранее заявленные требования, указав, что просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, прекратить ипотеку на спорные объекты недвижимости, погасить записи об ипотеке в отношении данных объектов права. Кроме этого, просила взыскать с ответчицы понесенные истицей судебные расходы по подготовке иска в суд : 800 руб. – оплату за предоставление информации из ЕГРН, 205 руб. 33 коп. – расходы на почтовое отправление, 7940 руб. – оплату госпошлины.

В качестве соответчика по данному делу судом был привлечен кредитный потребительский кооператив «Орловский Жилищный Кредит», поскольку в связи с предоставлением кредитных средств ответчице в интересах кредитного кооператива было наложено на жилой дом и земельный участок обременение в виде ипотеки.

В судебном заседании истица ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснив, что нарушение со стороны ответчицы условий договора лишило ее в значительной степени того, на что она была вправе рассчитывать, продавая имущество, а именно, на получение денежных средств взамен проданных объектов недвижимости. При таких обстоятельствах сохранение договора невозможно и она просит его расторгнуть в принудительном порядке, возвратив ей в собственность проданное имущество, прекратив регистрационные записи о переходе прав на него к ответчице, а также записи о правах кредитной организации в виде обременения, наложенного на спорное имущество, находящегося в настоящее время в собственности ФИО2

В судебное заседание ФИО2 не явилась, о дате и времени судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин своей неявки суду не сообщила, заявлений об отложений судебного разбирательства не предоставила.

Представитель ответчика кредитного потребительского кооператива «Орловский Жилищный Кредит» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин своей неявки суду не сообщил, заявлений об отложений судебного разбирательства не предоставил. Ранее от представителя ответчика поступало заявление о проведении предыдущего судебного заседания по данному гражданскому делу в отсутствие представителя кооператива, в котором было также указано на непризнание иска ФИО1, поскольку в отношении спорных объектов недвижимости наложено обременение в виде ипотеки в интересах кооператива.

В соответствии с ч.4. ст.167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствии не явившейся ответчицы ФИО2 и представителя кредитного потребительского кооператива «Орловский Жилищный Кредит».

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание не явился, предоставил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения истицы и ее представителя ФИО3, участвующего в деле по устному заявлению истицы, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с ч.2 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, суд полагает, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ необходимо определить следующие юридически значимые обстоятельства:

- наличие существенного изменения обстоятельств;

- время его наступления;

- возможность разумно предвидеть это изменение.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, являющейся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу : <адрес>, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым, ФИО2 купила у истицы вышеуказанные объекты недвижимости за <данные изъяты> рублей.

Расчет между сторонами должен производиться в следующем порядке :

- <данные изъяты> руб. – в день подписания договора, а <данные изъяты> руб. – в течение 3 дней после перехода права собственности к покупателю за счет заемных денежных средств, предоставляемых ФИО2 кредитным потребительским кооперативом «Орловский Жилищный Кредит». Право залога у продавца на отчуждаемое имущество до полного погашения его стоимости стороны не предусмотрели.

Право залога данным договором предусмотрено для кредитной организации, которая должна предоставить заем денежных средств ФИО2 после перехода к ней права собственности на спорные объекты недвижимости.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок, расположенный по адресу : <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель– земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в соответствии с государственной регистрацией права : № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка имеется государственная регистрация ограничения прав и обременение – ипотека на срок до 84 месяцев, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Лицо, в пользу которого установлено данное ограничение прав и обременение объекта - кредитный потребительский кооператив «Орловский Жилищный Кредит».

В отношении жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, расположенный по адресу : <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в соответствии с государственной регистрацией права № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении жилого дома имеется государственная регистрация ограничения прав и обременение – ипотека на срок до 84 месяцев, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Лицо, в пользу которого установлено данное ограничение прав и обременение объекта - кредитный потребительский кооператив «Орловский Жилищный Кредит».

Из информации, предоставленной КПК «Орловский Жилищный Кредит», кооператив исполнил свои обязательства по предоставлению заемных средств ФИО2, перечислив на ее расчетный счет ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб.

В соответствии с данными, предоставленными отделением ПАО «Сбербанк», на расчетный счет истицы от имени ФИО2 было перечислено только <данные изъяты> руб.

Таким образом, суд полагает, что действиями ФИО2, не исполнившей условия договора купли-продажи об оплате приобретенного имущества в полном объеме, при этом не выплаченная сумма составляет 93% стоимости сделки, были изменены существенно обстоятельства, из которых стороны сделки исходили при ее заключении, поскольку ни в договоре, ни в каком –либо другом документе участники сделки не предусматривали возможность длительного неисполнения условий о передаче продавцу стоимости имущества, рассрочка была оговорена только в пределах 3 дней со дня получения покупателем заемных средств.

Наступление вышеуказанных обстоятельств продавец имущества не мог предвидеть, поскольку они были созданы только лишь действиями и волей одной стороны – покупателя, а исполнение договора при данных обстоятельствах лишает продавца в значительной степени того, на что он вправе рассчитывать – получение стоимости имущества. При этом, в сложившейся ситуации продавец не должен нести риск неисполнения покупателем своих обязанностей по оплате стоимости имущества.

В связи с чем, суд находит доводы истицы о существенном изменении обстоятельств, произошедшем по вине покупателя, обоснованными, а следовательно ее требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка с домом подлежащим удовлетворению, досудебный порядок урегулирования этого спора истицей был соблюден. ФИО1 обратилась с претензией в адрес ответчицы ФИО2 с предложением расторгнуть договор, сведения о получении этой претензии подтверждаются почтовым уведомлением (получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ).

В силу положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно положений ст.1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Поскольку договор, который подлежит расторжению, со стороны продавца ФИО1 был исполнен в полном объеме, имущество перешло в собственность ФИО2, то возврат полученного по этой сделке должен производиться по правилам возврата неосновательно приобретенного имущества, предусмотренным вышеизложенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, спорный жилой дом и земельный участок должны быть возвращены в собственность ФИО1, в связи с чем ее требование о признании за ней права собственности на данные объекты недвижимости подлежит удовлетворению в полном объеме, также как и требование о прекращении регистрационных записей о переходе права собственности к ФИО2 по договору купли-продажи.

Требование со стороны ФИО2 о возврате уплаченных в пользу ФИО1 <данные изъяты> руб. в ходе судебного разбирательства не предъявлялось, что не препятствует ответчице в последующем обратиться в суд с самостоятельным требованием о взыскании ранее уплаченных частично по договору денежных средств.

С учетом расторжения договора купли-продажи, договор залога, который в настоящее время действует в отношении спорного имущества, вступает в противоречие с действующим законодательством, а именно с положениями параграфа 3 главы 23 о залоге Гражданского Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 334-334.1), поскольку, ФИО1, являясь собственником имущества в связи с расторжением договора купли-продажи, участником кредитного правоотношения между КПК «Орловский Жилищный Кредит» и ФИО2 не является, согласие на обеспечение кредитного договора принадлежащим ей имуществом не предоставляла, оснований для возникновения залога в силу закона в данной ситуации не имеется. Наличие указанных обстоятельств закон относит к обязательным условиям сделки залога имущества, при отсутствии которых сделка является ничтожной в силу положений ст.168 ГК РФ, предписывающих, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, данным в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

ФИО1 не является стороной сделки залога, заключенной между ФИО2 и КПК «Орловский Жилищный Кредит», однако, сохранение

сделки залога при условии расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества будет нарушать ее права в отношении этого имущества, а следовательно, она вправе заявить о применении последствий недействительности ничтожной сделки и такое требование подлежит удовлетворению.

Таким образом, требование ФИО1 о прекращении ипотеки в отношении спорного имущества, примененной в интересах КПК «Орловский Жилищный Кредит», а также о погашении регистрационной записи об ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При подготовке иска в суд истицей были понесены расходы в виде : оплаты госпошлины за выдачу информации из ЕГРН о зарегистрированных правах в сумме 800 руб., оплаты почтового отправления (претензии в адрес ответчика ФИО2 ) – 205 руб.33 коп., госпошлины за предъявление иска в суд – 7940 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,

В п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Принимая во внимание, что спор по данному делу возник из-за нарушений обязательства только со стороны ответчика ФИО2, а участие в деле в качестве соответчика КПК «Орловский Жилищный Кредит» обусловлено возникшими между ответчицей ФИО2 и кооперативом кредитного и залогового обязательства, нарушение которого кредитным кооперативом не допускалось, суд полагает возможным взыскать все понесенные ФИО1 расходы на подготовку иска в суд, в том числе уплаченную госпошлину за подачу иска в суд, с ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО2.

Признать подлежащими исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на следующие объекты недвижимости :

- жилой дом, расположенный по адресу : <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ ;

- земельный участок, расположенный по адресу : <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель– земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, государственная регистрация права : № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать право собственности за ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу : <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Признать право собственности за ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу : <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель– земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Прекратить ипотеку, установленную в интересах Кредитного потребительского кооператива «Орловский Жилищный Кредит», на следующие объекты недвижимости :

- жилой дом, расположенный по адресу : <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. ;

- земельный участок, расположенный по адресу : <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель– земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Погасить записи об ипотеке в отношении :

- жилого дома, расположенного по адресу : <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., государственная регистрация ограничения прав и обременение – ипотека на срок до <данные изъяты> месяцев, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ;

- земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель– земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, государственная регистрация ограничения прав и обременение – ипотека на срок до <данные изъяты> месяцев, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные суммы в размере :

- 800 (восемьсот) рублей за оплату госпошлины по выдаче информации из ЕГРН о зарегистрированных правах ;

- 205 (двести пять) рублей 33 коп. расходы по услугам за почтовое отправление ;

- 7940 (семь тысяч девятьсот сорок) рублей в качестве компенсации расходов по оплате госпошлины при предъявлении иска в суд.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья :