Решение № 3А-573/2021 3А-573/2021~М-619/2021 М-619/2021 от 20 сентября 2021 г. по делу № 3А-573/2021

УИД 38OS0000-01-2021-000616-25


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2021 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Чертковой С.А., при секретаре Бадиевой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-573/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Максимовский карьер 2010» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Максимовский карьер 2010» (далее – ООО «Максимовский карьер 2010») обратилось в Иркутский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 99 917 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости на дату установления кадастровой – 7 октября 2020 г.

Кадастровая стоимость земельного участка в составе земель населенных пунктов утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят образован и поставлен на государственный кадастровый учет Дата изъята , в связи с тем, что Дата изъята в сведения ЕГРН внесены изменения в части уточнения сведений о координатах характерных точек границ и площади земельного участка кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26 марта 2021 г. Номер изъят, подготовленного ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 и составляет 42 902 361,46 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, поскольку влечет уплату арендной платы в завышенном размере.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Максимовский карьер 2010» представил отчет О от 26 мая 2021 г. Номер изъят, которым рыночная стоимость установлена в размере 11 890 000 руб. по состоянию на Дата изъята

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 11 890 000 руб., определенной на основании отчета О от 26 мая 2021 г. Номер изъят по состоянию на Дата изъята

Представитель ООО «Максимовский карьер 2010» в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что административные исковые требования поддерживает по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме отзыв относительно заявленных требований, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие и указал, что проведенная процедура установления кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка соответствует действующему законодательству и утверждена Правительством Иркутской области. В силу закона обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на истца. Ссылаясь на законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, представитель ответчика в отзыве указал то, что рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом О от 26 мая 2021 г. Номер изъят, рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указано, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибки, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не несут ответственности за результаты кадастровой оценки, с которой истец не согласен, и не имеют заинтересованности в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица - администрации Иркутского районного муниципального образования в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указывая на отсутствие заинтересованности в исходе дела просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц министерства имущественных отношений Иркутской области, администрации Мамонского муниципального образования – администрация сельского поселения в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, письменных возражений относительно заявленных требований суду не представили.

Учитывая, что административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 4 и 5).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 статьи 22 Закон о государственной кадастровой оценке).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзацы 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Судом установлено, что ООО «Максимовский карьер 2010» на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата изъята , дополнительного соглашения от Дата изъята Номер изъят к договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят, договора аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят, дополнительных соглашений к нему от Дата изъята Номер изъят, от Дата изъята Номер изъят является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 99 917 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> (л.д. 26-47 т. 1).

Обременение земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости Дата изъята (л.д. 21 т. 1, л.д. 3 т. 2).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды от Дата изъята Номер изъят, дополнительным соглашением от Дата изъята Номер изъят к договору аренды и расчетами арендной платы (л.д. 26-47, 48-52 т. 1).

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды от Дата изъята Номер изъят арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату согласно ежегодному расчету (л.д. 26 т. 1).

Согласно пунктам 4.4., 4.6. дополнительного соглашения от Дата изъята Номер изъят к договору аренды от Дата изъята Номер изъят размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого в договору и являющегося его неотъемлемой частью. Размер арендной платы пересматривается ежегодно (л.д. 44 т. 1).

Согласно расчету арендной платы на 2020 г. за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят арендная плата за период с Дата изъята по Дата изъята исчисляется из суммы следующих показателей: площадь земельного участка (100 000,00 кв.м), кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. (0,07 руб.), налоговая ставка арендной платы (1,5 %), коэффициент к размеру арендной платы (3,30), коэффициент инфляции (1,0691).

За период с Дата изъята по Дата изъята арендная плата исчисляется из суммы следующих показателей: площадь земельного участка (99 917,00 кв.м), кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. (1.034,97 руб.), налоговая ставка арендной платы (2 %), коэффициент инфляции (1.3543).

На 2021 г. за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят арендная плата исчисляется из суммы показателей: кадастровая стоимость за весь земельный участок 42 902 361,46 руб., налоговая ставка (2 %), коэффициент инфляции (1) (л.д. 48-52 т. 1).

Кадастровая стоимость земельного участка определяется, в первую очередь, путем проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке. Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области определено Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Сведения об арендуемом административным истцом земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет Дата изъята (л.д. 1 т. 2).

По состоянию на 1 января 2020 г. в ЕГРН содержались следующие сведения об указанном земельном участке: площадь 100 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для разработки карьера глины.

Дата изъята в сведения ЕГРН внесены изменения в части уточнения сведений о координатах точек границ и площади земельного участка с кадастровым номером Номер изъят. В результате уточнения границ вышеуказанного объекта недвижимости изменена категория земель (часть 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

В настоящее время в ЕГРН содержатся следующие сведения: площадь земельного участка – 99 917 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для разработки карьера глины.

В связи с тем, что Дата изъята в сведения ЕГРН внесены изменения в части уточнения сведений о координатах характерных точек границ и площади земельного участка кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26 марта 2021 г. Номер изъят, подготовленного ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 и составляет 42 902 361,46 руб. по состоянию на Дата изъята (л.д. 18 т. 1, л.д. 42 т. 2).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на права ООО «Максимовский карьер 2010» и его обязанности как арендатора и плательщика арендной платы, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратилась к оценщику О В, согласно отчету которой от Дата изъята Номер изъят рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на Дата изъята составляет 11 890 000 руб. (л.д. 54-91 т. 1).

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, ООО «Максимовский карьер 2010» обратилось в Иркутский областной суд с настоящим административным иском.

Оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости Дата изъята , с настоящим иском ООО «Максимовский карьер 2010» обратился в суд Дата изъята , следовательно, установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения с иском административным истцом не пропущен.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком О В от 26 мая 2021 г. Номер изъят, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в т.ч. федеральных стандартов оценки, поскольку отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор сравнительного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна изложенная в отчете последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации и ее авторах, дате ее подготовки, приложены копии используемых оценщиком материалов.

В отчете отражены сведения с приложением документов, подтверждающих полномочия В на осуществление оценочной деятельности. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков «СОЮЗ» В является членом Ассоциации с Дата изъята , регистрационный Номер изъят; статус данного оценщика действительный. К отчету приложены договор (страховой полис) обязательного страхования ответственности оценщика Номер изъят от Дата изъята , договор обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности О Номер изъят от Дата изъята , квалификационный аттестат в области оценочной деятельности Номер изъят от Дата изъята , выданный на три года, копия постановления Правительства Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят», копию приложения № 1 к постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 440 «Перечень срочных лицензий и иных разрешений, сроки действия которых истекают (истекли) в период с 1 января по 31 декабря 2020 г. и действие которых продлевается на 12 месяцев», подтверждающие полномочия оценщика на проведение оценочной деятельности (л.д. 86-91 т.1, л.д. 17-21 т. 2).

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, которые предельно ясны и мотивированы, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.

Лица, участвующие в деле, отчет об оценке не оспорили, возражений относительно установленной данным отчетом величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявили, доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено. В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика Правительства Иркутской области указал на соответствие представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд признает отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком О В от Дата изъята Номер изъят надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ООО «Максимовский карьер 2010» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 99 917 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости 11 890 000 руб. по состоянию на Дата изъята

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в связи с чем в резолютивной части решения суда необходимо указать сведения о дате обращения административного истца в суд с настоящим иском – Дата изъята

Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Максимовский карьер 2010» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 99 917 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости 11 890 000 руб. по состоянию на Дата изъята

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Максимовский карьер 2010» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости – Дата изъята

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Черткова

Мотивированное решение составлено 4 октября 2021 г.