Решение № 2-22/2020 2-22/2020(2-355/2019;)~М-347/2019 2-355/2019 М-347/2019 от 13 января 2020 г. по делу № 2-22/2020

гражданское дело № года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ п. Коренево

Кореневский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Тархова Д.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика администрации п. Коренево Курской области – ФИО2, действующей на основании доверенности,

при помощнике судьи Терещенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации поселка Коренево Кореневского района Курской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Кореневский районный суд Курской области с иском к администрации п. Коренево Кореневского района Курской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект – магазин смешанных товаров, кафе и гостиница, площадью 731,2 кв. метра, расположенный по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что на основании постановления администрации Кореневского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ были утверждены проект границ и схема расположения земельного участка для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, и ей – ФИО1 на основании договора № аренды от ДД.ММ.ГГГГ, был предоставлен данный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 405 кв. метров, которым она и пользуется по настоящее время. Утверждает, что в ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> был оформлен межевой план, она надлежащим образом исполняла свои обязанности по внесению арендной платы, продолжает использовать указанный земельный участок для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, возвела на данном земельном участке объект, строительство которого не завершено.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить. Просила учесть, что зарегистрировать за собой право собственности на незавершенный строительством объект, находящийся на спорном земельном участке, истец лишен возможности, ввиду истечения срока аренды спорного земельного участка. В связи с отказом ответчика заключить с ней – ФИО1 договор аренды на новый срок, она лишена возможности в административном порядке зарегистрировать свое право собственности на спорный объект.

В судебном заседании представитель ответчика – администрации п. Коренево Курской области ФИО2 заявленные требования признала, пояснила, что в связи с изменением с ДД.ММ.ГГГГ процедуры продления действующих договоров аренды для лиц, являющихся арендаторами, администрация лишена возможности на однократное продление срока договора аренды земельного участка путем его предоставления ФИО1 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте его проведения, согласно поданному заявлению просил рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель третьего лица – администрации Кореневского района Курской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте его проведения.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с постановлением администрации Кореневского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ, утверждена схема расположения земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 405 кв. метров, предназначенного для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был предоставлен в аренду ранее выделенный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, площадью 405 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, сроком на 06 лет.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного постановления между администрацией Кореневского района Курской области и ФИО1 был заключен договор № аренды указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, срок аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 договора, установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №.

Постановлением администрации Кореневского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ были утверждены проект границ земельного участка, согласно выкопировке из плана <адрес> с размещением магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, а также акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для размещения указанного магазина.

Как следует из постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, присвоено адресное хозяйство – 18 «б» земельному участку, выделенному на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта границ акта выбора земельного участка», для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы ФИО1, площадью 400 кв. метров, расположенному по адресу: <адрес>, ул. им. Осипенко.

По постановлению администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, присвоен порядковый номер объекту капитального строительства: № магазину смешанных товаров, кафе и гостинице, расположенному по адресу: <адрес>.

Из разрешения на строительства №, следует, что администрация <адрес> разрешила строительство магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>»; срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ; действие настоящего разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО1 подготовлен технический план в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, наименование объекта недвижимости – магазин смешанных товаров, кафе и гостиница, площадь объекта – 731,2 кв. метров; степень готовности объекта незавершенного строительства – 85 %.

В период действий договора аренды, на спорном земельном участке истец начал строительство магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, который в настоящее время строительством не завершен, что не оспаривалось сторонами, а также следует из технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ, рабочего проекта объекта – здания магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы по <адрес> в <адрес>, подготовленного ООО «Архитектурное бюро».

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка с кадастровым номером №, участок площадью 405 +/- 14 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения магазина смешанных товаров, кафе и гостиницы, какие-либо ограничения на земельный участок не зарегистрированы, дата внесения номера в ГКН – ДД.ММ.ГГГГ; площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес> установлена площадь образуемого земельного участка – 405 кв. метров, местоположение границы земельного участка согласовано с администрацией <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию п. Коренево Кореневского района Курской области с заявлением о продлении договора № аренды земельного участка по адресу: <адрес>, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ, для завершения строительства объекта на этот участок, однако письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в заключении продления договора аренды земельного участка, поскольку предоставление данного участка в аренду на новый срок без проведения торгов не подпадает под случаи, указанные в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства нежилых объектов, по договорам аренды, заключенным до 01 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Доводы истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленными в материалах дела вышеуказанными доказательствами, в том числе рабочим проектом, содержащем, в частности, экспертное заключение № о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам земельного участка, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ. При этом в указанном рабочем проекте имеется ведомость основных строительных показателей, а именно: площадь застройки – 318 кв. метров, общая площадь – 731,20 кв. метров, полезная площадь – 632,70 кв. метров.

По окончании срока договора аренды вышеуказанного земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Согласно сообщению администрации поселка Коренево Курской области от ДД.ММ.ГГГГ, задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по уплате арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 405 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, не имеется.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не содержится.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию п. Коренево Кореневского района Курской области с заявлением о заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок на тех же условиях.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ администрация п. Коренево Кореневского района Курской области сообщила истцу о невозможности заключения нового договора аренды указанного земельного участка на новый срок, сославшись на статью 39.6 ЗК РФ.

Поскольку ФИО1 являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, на земельном участке возведен незавершенный строительством объект, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения указанного строительства.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 06 декабря 2011 года № 401-ФЗ, действовавшей до 01 марта 2015 года) было предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, действующей до 01 января 2017 года, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Согласно п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статье 40 настоящего Кодекса, т.е. имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. п. 2).

В связи с отказом ответчика заключить договор аренды на новый срок, истец лишена возможности в административном порядке зарегистрировать свое право собственности на спорный незавершенный строительством объект.

Как разъяснено в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Установлено, что истцом представлены доказательства законности возведения объекта незавершенного строительства, о признании права собственности на который заявлено, а именно предоставлены акт выбора земельного участка, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта, рабочий проект здания, выданные уполномоченным органом, и договор аренды земельного участка, вид разрешенного использования которого предполагает осуществление строительства на нем.

При этом суд учитывает, что истцом ФИО1, создавшим спорный объект предпринимались меры для получения разрешения на строительство данного объекта (его действие было продлено до ДД.ММ.ГГГГ), при этом окончание срока договора аренды земельного участка, на котором располагается спорный объект, в настоящее время является препятствием для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика администрации п. Коренево Кореневского района Курской области ФИО2 указала, что на момент возведения спорного объекта были соблюдены градостроительные нормы, строительные нормы и правила, не нарушались права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом, после утверждения в ДД.ММ.ГГГГ Правил землепользования и застройки муниципального образования «поселок Коренево» Кореневского района Курской области, расстояние от границ данного земельного участка до иных объектов незавершенного строительства не соответствует нормам указанных Правил.

Однако, суд учитывает, что возведение спорного объекта выполнялось в соответствие с требованиями градостроительных регламентов, действовавшими на момент строительства, что подтверждено представленными доказательствами, фактом продления действия разрешения на строительство.

Более того, земельный участок, смежный участку, расположенному по адресу: <адрес> на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит на праве собственности ФИО1

Суд также считает, что тот факт, что договор аренды на земельный участок в настоящее время в связи с истечением срока его действия не продлен не имеют юридического значения, так как спорный объект был возведен в период его действия на законных основаниях.

Учитывая, что спорный незавершенный строительством объект возведен на земельном участке, в отношении которого суд пришел к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора его аренды однократно сроком на три года для завершения строительства, при этом, учитывая, что доказательств тому, что его возведение нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено, суд считает, что на данный незавершенный строительством объект – магазин смешанных товаров, кафе и гостиница может быть признано право собственности.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к администрации Кореневского района Курской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к администрации поселка Коренево Кореневского района Курской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект, – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект – магазин смешанных товаров, кафе и гостиница, площадью 731,2 кв. метров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Кореневский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кореневского районного суда

Курской области Д.В. Тархов

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ