Апелляционное определение № 33-607/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Катчиева В.К. Дело № 33-607/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск 29 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Адзиновой А.Э.,

судей Байрамуковой И.Х., Болатчиевой М.Х.,

при секретаре судебного заседания Кочкарове А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-86/2026, УИД 09RS0003-01-2023-001554-15, по исковому заявлению ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений администрации Карачаевского городского округа, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР, администрации Карачаевского городского округа и Управлению экономического развития, закупок и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку

по апелляционным жалобам ответчика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР и ответчика Управления экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа на решение Карачаевского городского суда КЧР от 27 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Байрамуковой И.Х., объяснения представителя Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР ФИО2, представителя истца ФИО1 - ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений администрации Карачаевского городского округа, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР, администрации Карачаевского городского округа и Управлению экономического развития, закупок и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование исковых требований указал, что 07.04.2023 года он приобрел у Б. объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 59,9 кв.м., с общим процентом готовности 18%, с кадастровым №..., расположенный на земельном участке с кадастровым №... по адресу: <адрес> Также 07.04.2023 года подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды на указанный земельный участок с видом разрешенного использования - магазин, на основании которого право аренды зарегистрировано за истцом. Предыдущим собственником Б. строительство объекта незавершенного строительство было начато на основании надлежащей проектной документации и разрешения на строительство. Указанный объект истцом был достроен в 2023 году без получения разрешительной документации. При этом площадь застройки составляет 154,8 кв.м. Однако право собственности на данное здание зарегистрировать не представляется возможным, в связи с тем, что истцом разрешение на строительство и реконструкцию не получалось. Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм. Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При обращении в администрацию Карачаевского городского округа истцу было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. В связи с чем, истец просил суд:

- признать право собственности на самовольную постройку - нежилое здание (магазин), общей площадью 154,8 кв.м., с кадастровым №..., расположенное на земельном участке, площадью 100 кв.м., с кадастровым №..., с видом разрешенного использования - магазины, по адресу: <адрес>.

В судебное заседании суда первой инстанции истец ФИО1 не явился, направил ответ на письменные возражения на иск, поданные ответчиком, в котором исковые требование полностью поддержал, просил удовлетворить иск полностью.

Ответчик Управление экономического развития, закупок и земельных отношений администрации КГО направил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в исковых требованиях в полном объеме и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Карачаевского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 27 января 2026 года исковые требования ФИО1 удовлетворены полностью. Судом постановлено:

- признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание - магазин, общей площадью 154,8 кв.м., с кадастровым №..., расположенный на земельном участке, площадью 100 кв.м., с кадастровым №..., по адресу: <адрес>

- взыскать с ФИО1 в пользу ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы 147 472 рублей в счет оплаты стоимости судебной экспертизы.

На данное решение ответчиком Управлением экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на незаконность и необоснованность принятого решения вследствие нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности, указывает, что суд при вынесении решения проигнорировал требования абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ и допустил нарушение принципа условий для признания права собственности на самовольную постройку. При этом, на день обращения в суд постройка не соответствует установленным параметрам, что подтверждается заключением судебной экспертизы от 05.06.2025 года №.... Так, согласно выводам данного заключения превышение максимального процента застройки составляет 76% при разрешённых Правилами 40%. Превышение предельного количества этажей: объект фактически эксплуатируется как 3-этажный (подвал +2 надземных этажа) при разрешённых Правилами - не более 2 этажей. Выводы суда о незначительности нарушения в части отступов от границ и процента застройки являются необоснованными, т.к. превышение этажности на 50% (один лишний этаж) является существенным нарушением. Кроме того, суд проигнорировал предписания п.31 Постановления Пленума ВС РФ № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому при рассмотрении дела суду надлежало обсудить вопрос об устранимости допущенных нарушений. В данном случае нарушения (лишний этаж и сверхнормативная плотность застройки) носят объективно неустранимый характер без проведения сложных реконструктивных мероприятий, фактически - без сноса части объекта. Кроме того, ссылка суда на наличие разрешения на строительство от 2018 года несостоятельна, так как истцом возведен иной объект с нарушением установленного порядка. Разрешение на строительство от 2018 года действовало до 17 августа 2019 года. К моменту приобретения истцом объекта (апрель 2023 года) и к моменту завершения строительства указанное разрешение утратило силу. Также разрешение от 2018 года выдавалось на объект с конкретными параметрами, истцом же возведен объект с иными параметрами: общая площадь - 154,8 кв.м, (увеличение на 35%), площадь застройки - 75,9 кв.м, (увеличение на 26%). Таким образом, истец осуществил не завершение строительства, а по сути - новое строительство (реконструкцию) объекта с существенно измененными характеристиками, что требует получения отдельного разрешения. Считает, что при указанных обстоятельствах, истец обязан был до начала или в процессе строительства обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию. Полагает, что суд дал неверную оценку заключению судебной экспертизы, проигнорировав указание в ней на несоответствие спорной постройки требованиям по площади застройки участка, по расположению и этажности.

Также на данное решение ответчиком Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР (далее - Министерство) подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик ссылается на незаконность и необоснованность принятого решения, вследствие нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности указывает, что истец не предпринял надлежащие меры для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не предоставил документы, предусмотренные ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с Законом Карачаево-Черкесской Республики от 28.12.2021 № 118- РЗ «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и органами государственной власти Карачаево-Черкесской Республики» Министерству переданы полномочия Зеленчукского и Урупского муниципальных районов Карачаевского городского округа по выдаче разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории Архызского, Даусузского и Загеданского сельских поселений, курортного поселка Домбай, города Теберда, включая выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы органами местного самоуправления до 1 января 2022 года. Истец обратился в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости. Рассмотрев данное заявление, письмом от 07.02.2024 года № 150 Министерство отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, ссылаясь отсутствие разрешения на строительство (срок действия приложенного разрешения на строительство истек 17.08.2019 года); акта о подключении (технологического подключения) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство; технического плана объекта капитального объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указывает, что отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не является препятствием для повторной подачи документов на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии устранения причин, вызвавших отказ. Однако, истец не устранил причины, вызвавшие отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и повторно в Министерство не обращался. Ссылаясь на ст.222 ГК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» полагает, что спорный объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки. Считает, что истцом самовольно возведен объект капитального строительства, в нарушение градостроительного законодательства без получения в установленном порядке разрешительной документации, а его обращение в суд с настоящим исковым заявлением направлено на уклонение от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации права собственности на спорное имущество.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы истец ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР и Управления экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика - Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР ФИО2 поддержала апелляционные жалобы, просила их удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

Представитель ответчика Управления экономического развития, закупок и земельных отношений администрации КГО, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, направил письменное заявление, в котором поддержал доводы поданной апелляционной жалобы и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, доказательств уважительности причин неявки суду не представили.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие всех не явившихся лиц, признав причины их неявки в судебное заседание неуважительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает достаточных оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Судом установлено, следует из материалов дела и не оспаривалось участвующими в деле лицами, что 27 октября 207 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа и Б. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>

21 декабря 2018 года Администрацией Карачаевского городского округа было выдано Б. разрешение на строительство объекта капитального строительства - магазина на земельном участке с кадастровым номером №..., со следующими характеристиками: общая площадь строения - 142, 0 кв.м., количество этажей - 3, количество подземных этажей -1, площадь застройки - 60,0 кв.м.(т.2 л.д.109-111). Срок разрешения на строительство до 17 августа 2019 года.

На основании указанного разрешения на строительство Б. начала строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером №....

17 апреля 2019 года было зарегистрировано право собственности Б. на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.01.2024 года.

18 февраля 2020 года между Управлением архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа и Б. был заключен новый договор аренды №31 земельного участка с кадастровым номером №..., с разрешенным использованием - магазины. Срок аренды, с учётом заключенного между теми же сторонами дополнительного соглашения от 01.11.2022 к договору аренды земельного участка от 18.02.2020 №31 установлен до 18.02.2026 года.

07 апреля 2023 года между ФИО1 и Б. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.02.2020г. №31, согласно которому к ФИО1 перешли все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в полном объеме на условиях, оговоренных в договоре аренды земельного участка от 18.02.2020 №31 и дополнительном соглашении от 01.11.2022 к договору аренды земельного участка от 18.02.2020 №31. Срок аренды земельного участка установлен до 18.02.2026 года.

В тот же день 07 апреля 2023 года между ФИО1 и Б. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., общей площадью 59,9 кв.м., с общим процентом готовности - 18%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>, согласно которому истец ФИО1 приобрел указанный объект незавершенного строительства(нежилое здание) в собственность.

Право собственности ФИО1 на вышеназванный объект незавершенного строительства (нежилое здание) с кадастровым номером №... и его же право аренды на земельный участок с кадастровым номером №..., зарегистрированы в установленном законом порядке 15.04.2023 года.

После регистрации права собственности на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07 апреля 2023 года, ФИО1 продолжил строительство и возвел двухэтажное капитальное строение с подвалом - магазин, общей площадью 154,8 кв.м., строительство объекта завершено в 2023 году.

Указанное строение было возведено без получения ФИО1 от уполномоченного органа разрешения на строительство (срок разрешения на строительство, полученного правопредшественником Б. истек 17.08.2019 года), в порядке, предусмотренном законом, что ФИО1 не оспаривалось.

07 февраля 2024 года ФИО1 обратился в уполномоченный орган - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, магазина, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <адрес>.

13 февраля 2024 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - магазин, в связи с тем, что не предоставлен полный пакет документов, указанных в ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: действующее разрешение на строительство (срок действия приложенного разрешения на строительство истек 17.08.2019 года); акт о подключении (технологическом подключении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером Ж., строительство здания с кадастровым номером №... завершено, площадь объекта составляет 154,8 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземный - 1.

Согласно сведениям, представленным по запросу суда Управлением Росреестра по КЧР, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о правах на самовольное строение с заявленными параметрами отсутствует.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России.

Из заключения экспертизы №2216/10-2 от 05.06.2025 Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России, следует, что спорное нежилое здание является завершенным строительством (100% готовность) капитальным строением; полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №... и за их пределы не заступает; соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил и не соответствует градостроительным нормам и Правилам землепользования и застройки Карачаевского городского округа от 7 сентября 2021 г. N 246-5. Не соответствие заключается в том, что не соблюдены: минимальные отступы от границ земельных участков, которые составляют от 0 до 1,90 м при нормативных от 3 до 5 м; предельное количество этажей - 3 этажа, при нормативном количестве этажей - 2; максимальный процент застройки в границах земельного участка, который составляет 76%, при нормативном 40%.

При этом, как указано экспертами, согласно примечанию к таблице 48.1 ст.48 Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа, в условиях строительства и реконструкции, когда размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, а также в целях соответствия архитектурно-градостроительному облику сложившейся застройки, указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении требований технических регламентов, норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений из окна в окно.

Как установлено натурными исследованиями, в непосредственной близости от исследуемого объекта, расположенного по адресу: <адрес> (на соседних земельных участках) какие-либо жилые строения отсутствуют, ближайшим окружением являются только здания коммерческого назначения.

В результате проведенного исследования, в т.ч. с учётом несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, предельного количества этажей и максимального процента застройки, экспертами установлено, что конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное его обрушение (ст.7), пожарная безопасность обеспечена в соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; соблюдены нормативные параметры инсоляции, естественное освещение помещений, исключающие вредное воздействие на здоровье человека. Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером №... соответствует требованиям строительных (с учетом сейсмических норм), санитарных и противопожарных норм; не оказывает влияние на условия эксплуатации строений и сооружений, расположенных на соседних земельных участках; техническое состояние объекта характеризуется как «исправное состояние»; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся в данном здании и на соседних земельных участках.

Заключение экспертизы Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России правомерно принято судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку заключение составлено экспертами, обладающими необходимыми специальными знаниями в порученной им области исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, содержит подробное описание проведенных исследований и обоснование сделанных экспертом выводов, изложенные в заключении выводы последовательны, логичны, не противоречат материалам дела и сторонами в суде первой инстанции фактически не оспаривались. Ходатайства о назначении повторной экспертизы - не заявлялось.

Разрешая дело по существу, суд первой инстанции исходил из того, что объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка; ФИО1 имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта; допущенные при возведении объекта нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются незначительными, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и приведены также в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление №44).

В п.3 ст.222 ГК РФ, пунктах 39 - 40 Постановления №44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, при соблюдении иных вышеперечисленных условий может быть признано также если участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости(определениеопределение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.29 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44, по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п.39 ст.1 ГрК РФ), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Обсуждая доводы апелляционных жалоб о нарушении истцом при возведении спорного объекта градостроительных норм и правил в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, превышения допустимого количества этажей и площади застройки, судебная коллегия с учетом разъяснений, содержащихся в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, исходит из того, что в рассматриваемом случае данные нарушения можно квалифицировать как незначительные, поскольку не доказано, что в этой связи имеет место нарушение прав и интересов третьих лиц, заключением судебной экспертизы подтверждено, что ни одно из указанных нарушений не повлияло и не могло повлиять на безопасность объекта и его конструкций, они не относятся к нарушениям, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, а, следовательно, данные нарушения являются несущественными и не препятствующими возможности сохранения возведенной постройки и признания на нее права собственности.

Кроме того, как уже указывалось выше, строительство спорного объекта недвижимости было начато Б. согласно разрешению на строительство от 21.12.2018 №..., которым администрацией КГО было разрешено Б. строительство на земельном участке с кадастровым номером №... магазина, общей площадью 142,0 кв.м., площадью застройки 60,0 кв.м., строительным объемом 570,8 куб.м., количество этажей - 3, в том числе подземных этажей -1 (т.2 л.д.109-111).

Доводы апелляционных жалоб о том, что спорный объект возведен с нарушением действующих Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа от 7 сентября 2021 года N 246-5, нарушения этажности объекта (лишний этаж) и процента застройки, установленные данными Правилами, носят неустранимый характер и др., основанием для отмены обжалуемого решения служить не могут, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ постройка является самовольной, если возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Правила землепользования и застройки Карачаевского городского округа от 7 сентября 2021 года N 246-5, на дату начала возведения спорной постройки не существовали, на указанную дату действовали Правила землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР, утвержденные решением Думы Карачаевского городского округа КЧР N 45-4 от 28 августа 2013 года, которые ограничений количества этажей и процента застройки, на которые ссылаются ответчики, не содержали.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает, что в ходе судебного разбирательства подтверждено, что спорный объект капитального строительства имеет степень готовности - 100%, права истца на нежилое строение никем не оспариваются, объект недвижимости возведен на земельном участке с кадастровым номером №..., принадлежащем истцу на законном основании, возведенный объект соответствует целевому назначению земельного участка, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а допущенные при её возведении нарушения являются незначительными, в связи с чем, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на нежилое здание - магазин, и правомерности их удовлетворения судом первой инстанции. Иное порождало бы правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Доводы апелляционных жалоб основанием к отмене или изменению постановленного судом решения служить не могут, поскольку основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, вышеприведенных выводов судебной коллегии не опровергают, сводятся фактически к несогласию с решением суда и произведенной судом первой инстанции оценкой представленных доказательств, тогда как оснований для иной их оценки не имеется.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского городского суда КЧР от 27 января 2026 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР и Управления экономического развития, закупок и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) в течение трех месяцев со дня составления мотивированного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 08 мая 2026 года.

Председательствующий

Судьи: