Апелляционное определение № 33-579/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья ФИО5 № 2-1729/2025

№33-579/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 27 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Алтаяковой А.М.,

судей областного суда Торчинской С.М., Рахматулиной Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Агафоновой М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по докладу судьи ФИО10, дело по апелляционной жалобе представителя ФИО3 по доверенности ФИО12 на решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, признании права отсутствующим, погашении записи о регистрации права собственности и возврате денежных средств, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок, признании недействительной регистрационной записи на квартиру,

установила:

В. обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права отсутствующим, прекращении права собственности, погашении записи о регистрации права собственности и возврате денежных средств, возврате стороны в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ междуВолковой А.Ю. и ФИО2 был заключен договор купли – продажи квартиры с кадастровым номером 30:12:020662:163, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость квартиры составила 650000 рублей. Решением суда установлено, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, является самовольной постройкой.ДД.ММ.ГГГГапелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда, решение суда, которым признано право собственности, в том числе и на<адрес>, расположенную по адресу:<адрес>было отменено, в удовлетворении требований было отказано. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной <адрес>, расположенной в <адрес>. В настоящее время объекта договора – спорной квартиры не существует.

С учетом измененных исковых требований просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером 30:12:020662:163. Возвратить стороны в первоначальное положение. Признать право отсутствующим на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163,зарегистрированный за ФИО3 Прекратить право собственности за ФИО3 на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163 и после погашения записи о праве собственности ФИО3 предоставить ФИО1 право произвести демонтаж входной двери. Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделокс ним запись о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163. Произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163заВолковойФИО1 А.Ю. выплатить ФИО2 сумму в размере650000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, её представитель ФИО11 исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО2, ФИО3, третьи лица Управление Росреестра по <адрес>, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером 30:12:020662:163. Признано отсутствующим право собственности ФИО3 на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163. Прекращено право собственности ФИО3 на квартиру по адресу:<адрес> скадастровым номером30:12:020662:163. Взыскано с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 650000 рублей. В остальной части требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 – ФИО12 не согласилась с решением суда, ввиду его незаконности и необоснованности, считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указала на допущенное судом процессуальное нарушение, связанное с не извещением ответчика ФИО3 о дате рассмотрения дела, тем самым ответчик был лишен права участвовать в судебном заседании и выразить свою позицию относительно заявленных требований. Кроме того, считает, что без признания сделки недействительной, суд не вправе был прекратить право собственности ФИО3 на спорную квартиру. Судом не полностью разрешен вопрос о последствиях расторжения договора купли продажи квартиры. Считает, что истец заявляя исковые требования о расторжении договора с ФИО2, о прекращении права собственности ФИО3 не затрагивая оспаривание договора купли-продажи, заключенного с ФИО4 злоупотребляет своими правами.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства третьим лицом ФИО4 заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи о передаче в собственность квартир. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 22,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Решением суда установлено, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, является самовольной постройкой.ДД.ММ.ГГГГапелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда, решение суда, которым признано право собственности, в том числе и на<адрес>, расположенную по адресу:<адрес>было отменено, в удовлетворении требований было отказано. Таким образом, объекта договора – спорной квартиры не существует. Кроме того, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4 возложена обязанность привести реконструированный объект – двухэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> первоначальное состояние. В виду наличия прав иных лиц на квартиры указанного реконструированного жилого дома по договорам купли-продажи и необходимости их фактического освобождения от проживания в квартирах, решение суда не исполнено. Спор в отношении заявленной квартиры затрагивают в настоящем права и законные интересы ФИО4, так как препятствуют исполнению обязательств, возложенных на неё вступившим в законную силу судебными актами. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО1; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать недействительной запись в ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес>.

На заседание судебной коллегии ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управление Росреестра в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. От ФИО4, ФИО1 поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствии.

В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав докладчика, выслушав представителя ФИО3 – ФИО12, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, не согласившуюся с заявленными требованиями, представителя ФИО1, ФИО4 по доверенности ФИО11, поддержавшую заявленные исковые требования, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, представителя ФИО2 – ФИО8, возражавшего против заявленных требований, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1, 4, 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, влечет отмену решения суда и переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Ленинского районного суда <адрес> отДД.ММ.ГГГГза ФИО4 признано право собственности на жилой многоквартирный дом литер <адрес>ю564,1кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи о передаче в собственность ФИО1 семнадцати квартир, в том числе спорной <адрес> общей площадью 22,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, скадастровым номером30:12:020662:163, стоимостью 705000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 22,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 650000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, общей площадью 22,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по условиям договора стоимость квартиры составила 1200000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда отДД.ММ.ГГГГрешение Ленинского районного суда <адрес> отДД.ММ.ГГГГотменено, в удовлетворении исковых требований ФИО4 к управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» о признании права собственности отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отДД.ММ.ГГГГапелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГотменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГрешение Ленинского районного суда <адрес> отДД.ММ.ГГГГотменено, в удовлетворении исковых требований ФИО4 к управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» о признании права собственности отказано.

Решением Ленинского районного суда <адрес> отДД.ММ.ГГГГв удовлетворении исковых требований администрации МО «<адрес>» кФИО4 о признании права объекта самовольной постройкой и обязании снести самовольно возведенный объект недвижимости, отказано.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГнаФИО4 возложена обязанность привести реконструированный объект – двухэтажный многоквартирный жилой дом, общей площадью564,1кв.м., площадью застройки453,8кв.м., расположенный на земельном участке по адресу:<адрес>л. Социалистическая, 22в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.

Истец ФИО1 обращаясь с заявленными исковыми требованиями в суд о расторжении договора купли-продажи с ФИО2, а также признании права у ФИО3 на спорный объект отсутствующим и прекращении за ним права собственности, основывает их на существенном нарушении условий договора, указав, что существенным нарушением в данном случаем является то, что спорной квартиры не существует как объекта прав, ввиду отмены решения суда о признании за ФИО4 права собственности на многоквартирный жилой дом.

Третье лицо ФИО4, заявляя самостоятельные требования относительно предмета спора о признании сделок – договоров купли продажи относительно спорной квартиры недействительными указывает на ничтожность сделок, поскольку многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира является самовольной постройкой, и как объект договора не существует.

В возражениях на исковые требования истца и третьего лица, ФИО2 указывает, что ФИО1 избран неверный способ защиты, требования о расторжении договора нарушают принцип правовой определенности. Приведение сторон по договору в первоначальное положение нарушает его права, поскольку возврат денежных средств в размере 650000 рублей не соответствует актуальной рыночной стоимости объекта. Считает, что ФИО4 является первопричиной всей цепочки убытков, срок исковой давности для подачи ею иска пропущен. Утверждает, что является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО4 отказать, в том числе по основаниям пропуска срока исковой давности.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативно-правовыми актами.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019) иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание сделки недействительной) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Судебная защита осуществляется путем применения к правонарушителю материально-правовых и процессуальных мер принудительного характера, и должна приводить к защите и восстановлению нарушенных прав этого лица.

Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта наличия нарушенного права истца, а также того факта, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца, и не будет ли при этом допущено нарушений прав иных лиц.

Исходя из принципа состязательности сторон в гражданском процессе, а также положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (ст. 55 ГПК РФ).

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка всех доказательств, производится судом, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, суд оценивает допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточную и взаимную связь доказательств между собой.

Никакие доказательства для суда не имеют заранее установленной силы.

Бесспорных доказательств того, что договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подлежит расторжению по основаниям существенного нарушения его условий одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в ходе рассмотрения дела истцом ФИО1 не представлено.

На момент заключения (ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры, решения судов об отказе в признании за ФИО4 права собственности на многоквартирный жилой дом и приведении многоквартирного дома в первоначальное состояние, не состоялись. Договор был заключен, зарегистрирован в установленном порядке, объект фактически передан, таким образом все условия договора выполнены. Каких либо существенных нарушений условий договора, сторонами допущено не было. В связи с чем, оснований для расторжения договора по заявленным ФИО1 основаниям о существенном нарушении условий договора, не имеется.

Как следует из материалов дела, спорная квартира стоит на кадастровом учете, право собственности на нее зарегистрировано за ФИО3, который проживает в настоящее время в спорной квартире.

Требования о признании сделки купли – продажи недействительной (ничтожной)ФИО1 не заявляла.

Доказательств тому, что истец является владеющим собственником спорной квартиры суду не представлено, тогда как предъявлением иска о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим может воспользоваться лишь владеющий собственник имущества, в то время как истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, в связи с чем она не вправе требовать признания отсутствующим права собственности ФИО3. что не исключает возможности иным способом защитить ей свои права.

При таких обстоятельствах, ФИО1 избран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца, заявленных как о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и признании зарегистрированного права собственности ФИО3 отсутствующим, так и в удовлетворении производных от основных исковых требований о погашении записи о регистрации права собственности, возвращении денежных средств, о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Рассматривая требования третьего лица ФИО4 о признании сделок недействительными в силу их ничтожности и приведении стороны в первоначальное положение, судебная коллегия приходит к выводу о возможности их удовлетворения по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 220 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как уже было указано, ФИО4 обратилась в суд о признании права собственности на жилой многоквартирный дом литер <адрес>ю564,1кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная <адрес>. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГрешение Ленинского районного суда <адрес> отДД.ММ.ГГГГ, которым иск ФИО4 был удовлетворен,отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО4 к управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» о признании права собственности на объект недвижимости –самовольную постройку, отказано.

Более того, решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГнаФИО4 возложена обязанность привести указанный реконструированный объект – двухэтажный многоквартирный жилой дом, по адресу:<адрес>л. Социалистическая, 22в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из разъяснений пункта 7 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так, ФИО4 являясь застройщиком самовольной постройки жилого многоквартирного дома, которое подлежит приведению в первоначальное положение, что установлено решением суда, продала <адрес>, расположенную в указанном многоквартирном жилом доме ФИО1, которая в последующем по договору купли-продажи продала эту квартиру ФИО2, а ФИО2 в свою очередь распорядился указанной квартирой продав её ФИО3

Обращаясь с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, требуя признания всех совершенных сделок относительно <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>л. Социалистическая, 22, ФИО4 ссылаясь на состоявшиеся решения судов о незаконности самовольной постройки, указывает на ничтожность сделок в виду отсутствия в правовой природе спорного объекта, и невозможность исполнения решения суда о приведении многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, в первоначальное состояние.

Учитывая фактические обстоятельства дела, вступившие в законную силу судебные акты, судебная коллегия, соглашаясь с изложенными ФИО4 доводами о том, что сделки заключены в нарушение требований закона, приходит к выводу, что объект сделки, как самовольная постройка, не может выступать объектом гражданских прав, следовательно, совершенные сделки купли продажи <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>л. Социалистическая, 22, признанной решением суда самовольной постройкой, в частности: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 в части <адрес>, скадастровым номером30:12:020662:163; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 являются недействительными (ничтожными).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 статьи 166, пунктов 1 и 2 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым применить к оспоренным сделкам последствия их недействительности путем приведения сторон сделок в первоначальное положение путем взыскания денежных средств.

Оснований для удовлетворения требований ФИО4 о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания недействительной регистрационной записи на квартиру, не усматривается, поскольку регистрирующий орган произвел регистрацию права на основании представленных документов, признание регистрационной записи не влечет правовых последствий, в данном случае применение последствий недействительности сделок предусмотрен законом путем приведения сделок в первоначальное положение.

Судебная коллегия считает необходимым прекратить право собственности за ФИО3 на <адрес>, распложенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163, поскольку объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, право собственности на такой объект, в данном случае жилое помещение –<адрес> подлежит прекращению.

Что касается доводов ответчика ФИО2, изложенных в возражениях о несогласии с требованиями ФИО4 о добросовестности его действий при приобретении спорной квартиры, судебная коллегия отмечает, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о добросовестности приобретателя суду не представлено, более того встречных требований о признании добросовестным приобретателем по делу не заявлено.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав. Такой вывод, основан на установленных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество принципах достоверности и доступности сведений, содержащихся в ЕГРН. Сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Срок исковой давности по требованиям, заявленным ФИО4, составляет три года. Третье лицо обратилось в суд с заявлением о признании сделок недействительными в силу ничтожности ДД.ММ.ГГГГ, решение суда о приведении самовольной постройки в первоначальное положение, которое необходимо ей исполнить состоялось ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок исковой давности начинает течь с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента когда ФИО4 узнала о нарушенном праве, которое подлежит восстановлению в целях исполнения решения суда.

Вопреки доводам ФИО2, оснований для применения срока исковой давности к заявленным требованиям не имеется поскольку, зарегистрированное право собственности ответчиков на спорное жилое помещение не основано на законе, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим, а сведения о спорной квартире в целях восстановления нарушенного права подлежат снятию с кадастрового учета. Иные способы защиты права не приведут к восстановлению нарушенного права заявителя.

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену состоявшегося по делу решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и с учетом установленных по делу обстоятельств принять по делу решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, признании права отсутствующим, погашении записи о регистрации права собственности и возврате денежных средств, отказать.

Исковые требования ФИО4 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, в части <адрес>, распложенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163, недействительным (ничтожным).

Признать договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, распложенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163, недействительным (ничтожным).

Признать договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, распложенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163, недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделок:

-взыскать с ФИО2 (паспорт серия 1216 №) в пользу ФИО3 (паспорт серия 1208 №) денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1200000 рублей;

- взыскать с ФИО1 (паспорт серия 1203 №) в пользу ФИО2 (паспорт серия 1216 №) денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650000 рублей;

- взыскать с ФИО4 (паспорт серия 1206 №) в пользу ФИО1 паспорт серия 1203 №) денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 705000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО4 отказать.

Прекратить право собственности за ФИО3 на <адрес>, распложенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163.

Настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:020662:163.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 мая 2026 г.

Председательствующий Алтаякова А.М.

Судьи областного суда Торчинская С.М.

Рахматулина Е.А.