Апелляционное определение № 33-4059/2025 от 16 декабря 2025 г.

Дело № 33-4059/2025 судья Подчуфаров А.А.

УИД 71RS0013-01-2024-002401-66


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 г. город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кургановой И.В.,

судей Иваниной Т.Н., Полосухиной Н.А.,

при секретаре Герасимовой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и состоявшейся,

по апелляционной жалобе истца ФИО3 на решение Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи Иваниной Т.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (истцом) и ответчиком в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно указанному договору ФИО2 получила от истца денежные средства за проданную квартиру в размере 1 500 000 руб. и обязалась освободить спорную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время договор купли-продажи и переход права собственности в органах государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним не зарегистрирован. Истец указывает, что ответчик уклоняется от контакта с ним и от регистрации перехода права собственности на квартиру. Ключи от квартиры истцу не переданы, ответчик квартиру не освободила.

Истец просил суд признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО2 действительной и состоявшейся.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1, его представитель адвокат Зятнин Е.В. заявленные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик ФИО2, ее представитель ФИО4 исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.

В судебное заседание суда первой инстанции представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тульской области и филиала ППК Роскадастра по Тульской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В судебное заседание суда первой инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд первой инстанции, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Решением Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании действительной и состоявшейся сделки купли-продажи квартиры отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворив исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неверное применение судом норм материального и процессуального права, на то, что при рассмотрении дела суд не исследовал существенные обстоятельства дела, а выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителя истца ФИО6 адвоката Зятнина Е.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО2

В подтверждение заключения договора купли-продажи квартиры истцом представлен письменный документ, датированный ДД.ММ.ГГГГ, в котором ФИО2 указывает, что продает свою квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 за 1 500 000 руб. Денежные средства получила в полном объеме, претензий к ФИО1 не имеет, обязуется освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ

Указанный документ подписан только ФИО2

Подписи покупателя квартиры ФИО1 либо иного лица, имеющего право действовать от его имени, в данном документе не имеется.

В спорной квартире кроме собственника ФИО2 зарегистрирован ФИО5

Согласно представленным ФИО1 сведениям о его доходах, в 2024 г. его доход по месту работы в <данные изъяты> составил <данные изъяты>.

В обоснование своих доводов о наличии дополнительного дохода в виде оказания услуг такси истцом представлены документы на транспортные средства <данные изъяты>, государственный регистрационный знак № и <данные изъяты>, государственный регистрационный знак №, собственником которых является ФИО11 К управлению данным транспортными средствами был допущен ФИО1

В качестве самозанятого ФИО1 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ

В связи с чем доводы ФИО1 о наличии у него иного дохода не относятся к периоду возникших между истцом и ответчиком правоотношений.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции допрошен свидетель ФИО12

Само по себе несогласие ФИО1 с оценкой судом показаний свидетеля, изложенное в апелляционной жалобе в качестве довода, не влечет отмену или изменение оспариваемого судебного акта.

Судом первой инстанции был исследован материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ ОМВД России по Киреевскому району по заявлению ФИО1 о принятии мер к ФИО2 не вернувшей ему долг в размере 5 600 000 руб.

В материале КУСП имеются расписки ФИО2 о получении от ФИО1 в долг денежных сумм: ДД.ММ.ГГГГ – 400 000 руб. под 2% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ – 350 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГг. – 200 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 руб. под 15% годовых до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ – 300 000 руб. под 2% годовых до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ – 500 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под залог квартиры по адресу: <адрес>; ДД.ММ.ГГГГ – 1 400 000 руб. под 26% годовых до ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из расписки ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ она продала ФИО1 за 800 000 руб. гараж, расположенный в <адрес>, №, деньги получила.

Сторонами подтверждено, что ФИО1 намеревался купить у ФИО2 указанный гараж, но сделка не состоялась, поскольку гараж не оформлен в собственность ответчика.

Постановлением ст. о/у ОУР ОП «Болоховское» ОМВД России по Киреевскому району от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по признакам преступления, предусмотренного статьей 159 УК РФ, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 24 УПК РФ.

Спорная квартира является единственным местом жительства как ФИО2, так и зарегистрированного в данной квартире ФИО5

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 153, 160, 161, 162, 164, 166, 167, 170432, 549, 550, 551, 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 75, 78, 79, 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание, что исследованные судом доказательства не подтверждают намерения ФИО1 и ФИО2 на заключение сделки купли-продажи в отношении спорной квартиры, а между истцом и ответчиком имеет место быть наличие заемных правоотношений, в ходе которых у ФИО2 образовалась задолженность перед ФИО1, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о согласовании между истцом и ответчиком существенных условий договора и о соответствии формы договора требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации судебная коллегия находит подлежащими отклонению ввиду следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним в частности относятся:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554); цена отчуждаемой недвижимости (статья 555); перечень лиц, проживающих в отчуждаемом жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558).

Согласно письменному документу от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленному суду истцом ФИО7, ФИО2 продает свою квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 за 1 500 000 руб. Денежные средства получила в полном объеме, претензий к ФИО1 не имеет, обязуется освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ

Из содержания указанного документа усматривается, что не все существенные условия договора сторонами согласованы, в частности, в договоре не указано, что в спорном жилом доме зарегистрирована и проживает ответчик и член ее семьи, которые обязуются сняться с регистрационного учета.

Как следует из справки ООО «Монолит» № от ДД.ММ.ГГГГ в указанной квартире кроме собственника ФИО2 зарегистрирован ФИО5, который не был указан в составленном между сторонами письменном документе, не разрешен вопрос о праве пользования данной квартирой, в случае её продажи, зарегистрированных в ней лиц.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательств фактического проживания ФИО5 в ином жилом помещении, не представлено.

При этом, с целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Соответственно, наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными условиями для любого договора продажи недвижимости, существенным условием продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав.

В связи с существенным характером названного условия его согласование сторонами необходимо: в договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться положение о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности к покупателю, либо об их отсутствии.

В отношении принадлежащей ответчику квартиры, являющейся, по мнению истца, предметом соглашения, заключенного между сторонами, имелись сведения о запрете на совершение действий по регистрации, наложенном ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Ленинского района УФССП по Тульской области. Сведения об имеющемся ограничении данного объекта недвижимости зарегистрированы в установленном порядке путем внесения записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку указанные сведения находятся в открытом доступе, при заключении спорного договора купли-продажи ФИО1 при должной осмотрительности должен был быть информирован о данном обстоятельстве и невозможности совершения в отношении квартиры регистрационных действий.

Также сторонами при совершении сделки купли-продажи недвижимости не выполнены условия, предусмотренные пунктом 1 статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В действительности ответчик не передала недвижимость истцу, продолжает владеть им.

Таким образом, при установленных обстоятельствах следует вывод, что совершая сделку купли-продажи недвижимого имущества стороны не достигли цели сделки, то есть, не выполнили и не были намерены выполнить условия статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вышеуказанные доказательства в совокупности с характером правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, не подтверждают намерений ФИО2 продать спорную квартиру, которая является для нее, члена ее семьи постоянным местом жительства, а у ФИО1, купить данное жилое помещение и вступить в его владение. Вместе с тем, установленные по делу обстоятельства подтверждают возникшие между сторонами отношения по договору займа, соответственно имеет место притворность сделки купли-продажи спорного жилого помещения, поскольку сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Факт мнимости сделки подтверждается тем обстоятельством, что фактически передача жилого помещения от продавца к покупателю не состоялась, зарегистрированные в спорной квартире лица продолжают проживать в спорном помещении, после заключения договора, жилое помещение в пользование, владение, собственность истца не передавался, он в квартиру не вселялся.

На основании изложенного, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что, представленный истцом в обоснование исковых требований документ не может быть расценен в качестве договора купли-продажи, поскольку содержит порок формы - указанный документ подписан только ФИО2, тогда как подписи покупателя квартиры ФИО1 либо иного лица, имеющего право действовать от его имени, в данном документе не имеется.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что между истцом и ответчиком договор купли-продажи в письменной форме заключен не был, существенные условия договора передачи спорной квартиры в надлежащей (письменной) форме сторонами не согласованы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в суде первой инстанции ответчик ФИО2 пояснила, что брала у истца в долг денежные средства в сумме 400 000 руб., подтвердила написание расписки на сумму 1 500 000 руб., указав при этом, что данная сумма фактически передана ей не была, и она была не в качестве оплаты за жилье, а включала в себя предыдущий долг в размере 400 000 руб. и начисленные на указанную сумму проценты. Пояснила, что квартиру продавать не собиралась.

Доводы апелляционной жалобы о наличии в действиях ответчика признаков преступления, судебная коллегия принять во внимание не может, поскольку предметом обжалования являются судебные акты, принятые при разрешении гражданского спора, а не в рамках уголовного судопроизводства.

Более того, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 за отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ.

Также является несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 указала о том, что денежные средства по договору купли-продажи она получила, поскольку в протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 42-44) подробно отражены показания ФИО8, из которых не следует, что денежные средства по договору купли-продажи от ФИО1 она получила.

Доказательства, представленные сторонами, оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка доказательств является прерогативой суда, которые в силу присущих ему дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой доказательств не является основанием для отмены оспариваемого судебного постановления.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, судом дана верная оценка фактическим обстоятельствам дела. В целом, апелляционная жалоба не содержит фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ