Решение № 3А-1/2026 3А-1/2026(3А-49/2025;)~М-30/2025 3А-49/2025 М-30/2025 от 9 апреля 2026 г. по делу № 3А-1/2026

УИД 48OS0000-01-2025-000085-74

дело № 3а-1/2026

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 апреля 2026 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Гончаровой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 24 января 2025 года №ОРС-48/2024/000154 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Стагдок» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

28 декабря 2024 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1 Однако решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24 января 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 ноября 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением суда от 29 апреля 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости объектов недвижимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО1, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, используемых по праву аренды административным истцом АО «Стагдок», по состоянию на 1 ноября 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО2

21 июля 2025 года, после проведения процедуры переговоров, назначенных определением суда от 21 июля 2025 года, в Липецкий областной суд поступило заявление от представителя административного истца АО «Стагдок» об отказе от административных исковых требований в части признания незаконными решений бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-48/2024/000151, № ОРС-48/2024/000152, № ОРС-48/2024/000153 и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, согласно отчёту об оценке рыночной стоимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненному оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО20

Определением суда от 21 июля 2025 года частичный отказ административного истца от заявленных требований был принят судом, производство по делу в части признания незаконными решений бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-48/2024/000151, № ОРС-48/2024/000152, № ОРС-48/2024/000153 и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, было прекращено.

Протокольным определением суда от 21 июля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Липецкой области.

Определением суда от 7 августа 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Липецкая обл., г. Липецк, по состоянию на 1 ноября 2024 года. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО21

Определением суда от 13 октября 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости объектов недвижимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, используемого по праву аренды административным истцом АО «Стагдок», по состоянию на 1 ноября 2024 года. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО9

Определением суда от 15 января 2026 года производство по административному делу было приостановлено для проведения повторной судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости объектов недвижимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, используемого по праву аренды административным истцом АО «Стагдок», по состоянию на 1 ноября 2024 года. Проведение повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 1 ноября 2024 года, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 № 004/03/2026 от 10 марта 2026 года, а именно, в размере 62199 411 рублей. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24 января 2025 года №ОРС-48/2024/000154 возражала, полагая его законными и обоснованным. Установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости по повторной судебной оценочной экспертизе № 004/03/2026 от 10 марта 2026 года считала невозможным, представила письменные замечания на заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 004/03/2026 от 10 марта 2026 года, а так же пояснение к ответу эксперта на замечания к повторной экспертизе № 004/03/2026 от 10 марта 2026 года, в которых указала, что применение корректировок на площадь объектов аналогов № 1, № 2 и № 3 в соответствии со Справочником оценщика недвижимости. 2024 год. Земельные участки. Часть 2. Под редакцией ФИО5, Нижний Новгород. 2024 год, значительно снижает удельный показатель объектов, что существенно влияет на итоговый результат. Полагает, что при проведении судебной оценочной экспертизы необходимо было руководствоваться данными Сборника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 22, под редакцией ФИО6, поскольку в указанном Справочнике приведены сравнительно меньшие корректировочные поправки, что приведет к увеличению рыночной стоимости на 4000000 рублей. Полагает, что в Справочнике под ред. ФИО5 учтены усредненные показатели в целом для всей территории Российской Федерации, а исследование для Справочника под ред. ФИО6 ориентированно исключительно на Липецкую область. Ссылается на то, что согласно сведениям таблицы из Справочника корректировок под ред. ФИО5 «Список населенных пунктов, оценщики из которых участвовали в опросе» очевидно, что исследование проводилось на территории г. Липецка, а не Липецкой области. Так же указывает, что применение корректировки на площадь согласно Справочника под. ред. ФИО6 к объектам аналогам № 1, № 2 и № 3 является возможным и может привести к более точной оценке рыночной стоимости земельного участка. В подтверждении изложенной позиции ссылалась на контррасчёт, в котором определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 66609953 рубля. Заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной и повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Липецка, филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецких областях, Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.3 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ред. утратила силу с 08.01.2026 года).

Согласно ч.15 той же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. утратила силу с 08.01.2026 года).

В соответствии с Постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. (л.д. 130-144 Т.2). Основанием возникновения права аренды является договор аренды земельного участка № 07-08-673/04 от 6 августа 2004 года, заключенный между администрацией г. Липецка и ОАО «Студеновская акционерная горнодобывающая компания» (л.д. 112-121 Т.1), соглашение от 12.03.2013 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 07-08-673/04 от 6 августа 2004 года (л.д. 122-127 Т.1), соглашение от 15.03.2005 года о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 6 августа 2004 года № 07-08-673/04 (л.д. 128-130 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 88090274,14 рубля и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 марта 2025 года (л.д. 65 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 15 апреля 2025 года № 02362/25 вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № действует с 1 января 2023 года по настоящее время (л.д. 19 Т.5).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка, действующую в период с 1 января 2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 28 декабря 2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО22

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24 января 2025 года №ОРС-48/2024/000154 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, а именно:

- нарушение требований ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете в разделе «Характеристика объекта оценки» содержится противоречивая информация о площади объекта оценки с кадастровым номером №;

- нарушение требований пп.3 п.2 ФСО VI. Непонятна логика оценщика при определении значения характеристики «расположение относительно крупных автодорог, автомагистралей» объекта-аналога №2;

- нарушение требований пп.2 п. 2 ФСО VI. В отчете при применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 29 апреля 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО9

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Калетта» ФИО9 от 29 мая 2025 года, заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы от 28 октября 2025 года, выполненной экспертом ООО «Калетта» ФИО9, отчет № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 ноября 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 ноября 2024 года, согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 мая 2025 года, определена в размере 29931 594 рубля, а согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 28 октября 2025 года – в размере 45693890 рублей.

С учетом анализа доводов, изложенных в замечаниях и пояснениях от 2 декабря 2025 года и 24 декабря 2025 года, иных доводов представителя административных ответчиков, объяснений представителя административного истца, письменных пояснений судебного эксперта ООО «Калетта» ФИО9, для устранения сомнений относительно обоснованности и достоверности выводов эксперта об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, с целью проверки доводов стороны административных ответчиков, в том числе довода о несопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по местоположению и диапазону цен анализа рынка, проведенного административным ответчиком, определением суда от 15 января 2026 года производство по административному делу было приостановлено для проведения повторной судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости объекта недвижимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости, по состоянию на 1 ноября 2024 года, спорного объекта недвижимости, используемого административным истцом АО «Стагдок» по праву аренды. Проведение повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 004/03/2026, выполненной экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10 марта 2026 года, отчет № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 ноября 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 ноября 2024 года, согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 10 марта 2026 года, определена в размере 62199 411 рублей.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 29 мая 2025 года, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 28 октября 2025 года, заключение повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10 марта 2026 года, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 29 мая 2025 года и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 28 октября 2025 года, при составлении отчета об оценке № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года выявлены следующие нарушения:

- в нарушение п.22 б, в, д ФСО№7 Оценщик не провел достаточный анализ рынка земельных участков, сопоставимых с объектом оценки. В Отчете №В-241101/H/2 от 25 декабря 2024 года, выполненном оценщиком «АКГ «ИнвестОценка» ФИО23, приведены аналоги, однако выборка аналогов представляется ограниченной. В целях проверки полноты анализа и обоснованности выбора аналогов, экспертом был проведен дополнительный анализ рынка земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, на дату оценки, в Липецкой области.

В результате был выявлен дополнительный объект-аналог, который соответствует объекту оценки по ключевым параметрам (местоположение, площадь, разрешенное использование, инфраструктура); опубликован в открытых источниках в пределах даты оценки; мог бы быть использован оценщиком в рамках сравнительного подхода.

Данный объект-аналог позволяет более достоверно и объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Также в ходе анализа установлено нарушение п.п. 3 п. 2 ФСО VI, что исследование рыночной информации выполнено в неполном объёме, вследствие чего:

- не введена корректировка на близость к автомобильной трассе для одного из использованных объектов-аналогов, что является существенным фактором, оказывающим влияние на рыночную привлекательность объекта недвижимости;

- не была уточнена информация по коммуникациям у объектов-аналогов, отсутствует корректировка на наличие инженерных коммуникаций, хотя данный параметр оказывает прямое влияние на функциональную полезность объекта и уровень его потребительской ценности.

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10 марта 2026 года № 004/03/2026, при составлении отчета об оценке № В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года выявлены следующие нарушения:

1. На стр. 5 (табл. 1-1), стр. 7 (задание на оценку), стр. 20-24 (табл. 7-1, 7-2, 7-3, 7-4 ) отчета об оценке № В-241101/Н/2 Оценщик указывает, что вид оцениваемого права: собственность.

На стр.43 указано, оцениваемые права на объекты оценки: право аренды.

В расчетных таблицах оценивается право собственности.

Оценщик допускает нарушение требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

2. В отчете об оценке В-241101/Н/2 от 25 декабря 2024 года Оценщик не достаточно полно анализирует рынок предложения земельных участков «для индустриальной застройки» в городе Липецк.

В таблице 8-16 присутствуют предложения по продаже сопоставимых по назначению и местоположению земельных участков (поз. 1, поз. 8). Оценщик отказывается от использования данных предложений, ссылаясь, что невозможно идентифицировать объекты. При этом в объявлениях присутствует информация о кадастровом номере участков.

Согласно п. 9 пп. 2, п. 10 пп. 2 ФСО VI в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует проводить анализ и использовать наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Из п. 22 пп. б ФСО №7 следует, что в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегментом рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Таким образом, Оценщик допускает существенные нарушения в расчетах, нарушает требования п. 9 пп. 2, п. 10 пп. 2 ФСО VI «Подходы и методы оценки», требования п. 22 пп. б ФСО №7, требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

3. На стр. 71-72 отчета об оценке оценщик ошибочно не вводит корректировку на «условия финансирования» для объекта-аналога №1, поясняя, что все подобранные объекты-аналоги, продаются на рыночных условиях.

Данное утверждение ошибочно для объекта-аналога №1, так как реализация объекта-аналога №1 проводилась с торгов по делу о банкротстве. В объявлении о продаже присутствует информация, что предложение ограничено по времени.

В таблице 10-1 на стр. 68 отчета об оценке показательно видна разница в стоимости цены предложения за 1 кв.м. объекта-аналога №1 и объектов-аналогов №2,3 (цена предложения за 1 кв.м. объекта-аналога №1 ниже цены предложения объектов-аналогов №2,3 в 3 раза), что подтверждает нетипичные условия продажи.

4. При определении корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций Оценщик некорректно отказывается от введения корректировки.

Эксперт анализирует только возможность подключения, но не анализирует фактическое подключение объекта оценки и объектов-аналогов.

Таким образом, Оценщик допускает существенные нарушения в расчетах, нарушает требования п.2 пп 2 ФСО VI «Отчет об оценке», п. 22 раздела VII ФСО №7 «Оценка недвижимости», требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Таким образом, эксперты приходят к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости №В-241101/H/2 от 25 декабря 2024 года, выполненного оценщиком «АКГ «ИнвестОценка» ФИО24., были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанные нарушения отражены в оспариваемом решении и, наряду с иными, отмечены в проведенных по делу заключениях судебных экспертиз.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24 января 2025 года №ОРС-48/2024/000154, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 29 мая 2025 года, дополнительной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 28 октября 2025 года, повторной судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10 марта 2026 года, экспертами установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В силу пунктов 1, 4, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости фактически направлены на снижение установленной кадастровой стоимости участка в целях уменьшения арендных платежей.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца, как арендатора земельного участка, при оплате арендных платежей, начисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с повторным заключением эксперта от 10 марта 2026 года № 004/03/2026, выполненным экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 ноября 2024 года составляет 62199 411 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10 марта 2026 года № 004/03/2026, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, реестрового дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка использовалась методология сравнительного подхода (метод сравнения продаж), эксперт обосновал отказ от применения затратного и доходного подхода для оценки объектов исследования.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В повторном заключении эксперта, выполненного с учетом поступивших замечаний, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости и контррасчету, представленному стороной административного истца.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении повторного заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оспаривая заключение эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10.03.2026 года №004/03/2026 представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО4 представила замечания на заключение повторной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 от 10.03.2026 года №004/03/2026 и пояснение к ответу эксперта на замечания к повторной экспертизе от 10.03.2026 года №004/03/2026.

Эксперт ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 в письменных пояснениях от 01.04.2026 года и 03.04.2026 года возражала относительно замечаний представителя административных ответчиков, указав, что в соответствии со ст. 8 ФЗ №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта является доказательством по делу, его основными свойствами являются объективность, всесторонность, полнота исследования и достоверность результатов.

Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Эксперт имеет право самостоятельно выбирать методы и методики расчетов и проведения экспертизы (вытекает из системного толкования положений действующего законодательства, в частности ст.4,7,8,16,17,25 73-ФЗ от 31.05.2001г.), данное положение относится, в том числе, и к источнику корректировок.

На рынке земельных участков в г. Липецке присутствует небольшое количество предложений, в основном представлены к продаже разделенные крупные массивы на земельные участки площадью по 1 га. Использование в качестве объектов-аналогов таких участков не нарушает логику и процесс оценки, если скорректированы все отличительные параметры.

Расчет корректировки на отличие площади между объектами-аналогами и объектом исследования рассчитан по данным аналитики из Справочника оценщика недвижимости 2024 год. Земельные участки. Часть 2. под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год. рис. 56.

Эксперт использует данные о зависимости удельной цены земельных участков по данным опроса по городам численностью до 500 тыс. чел.

Так, в заключении эксперта корректировка на отличие в площади вводилась в цену предложения объектов – аналогов при условии отличия их общей площади от общей площади объекта оценки, как отношение площадей объекта оценки и аналога в степени - 0,23 (используется значение для объектов в населенных пунктах до 500 тыс. человек).

На стр. 6 используемого в расчетах Справочника Оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки. Часть 1, под редакцией ФИО5, представлена информация о том, что основные корректировки получены на основе рыночной информации и опроса специалистов рынка, в результате анализа десятков тысяч объявлений о продаже объектов недвижимости из различных сегментов рынка.

На стр. 27 используемого в расчетах Справочника представлен список населенных пунктов, оценщики которых участвовали в опросе. В наименовании городов присутствует г. Липецк. Следовательно, использование данного Справочника возможно, так как при формировании коэффициентов использовались данные региона расположения объекта исследования.

В Справочнике представлена информация, что в опросе в качестве экспертов участвуют практикующие оценщики, кто систематически занимается практической оценкой, постоянно занимается исследованиями рынка недвижимости в своем регионе и изучает влияние различных факторов на оценку, приведен список населенных пунктов, оценщики которых участвовали в опросе.

Использование данного Справочника является корректным и обоснованным по всем указанным регионам, в том числе для Липецка, так как по данным этого города был проведен анализ рынка, не зависимо от того, усредненные показатели представлены или укрупненные, так как выделены группы городов по численности населения и непосредственно наименование городов. Поэтому замечание ответчика о том, что в Справочнике учтены показатели только в целом для всей территории Российской, является ошибочным и некорректным, что вводит в заблуждение.

В «Методических рекомендациях по применению справочников при анализе рынка, оценке объектов оценки и производстве судебных экспертиз», подготовленных рабочей группой в составе: ФИО5, ФИО7, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, сказано, что рекомендуется в рамках одного метода расчета, использовать данные из одного Справочника. Это связано с тем, что корректировки, приведенные в Справочнике, основаны на мультипликативной модели ценообразования и поэтому их нужно рассчитывать последовательно, придерживаясь одного Справочника.

Допускается использование корректировок из другого Справочника, если в используемом, определенный фактор не анализировался.

Таким образом, применение экспертом разрозненных Справочников (источников информации) для расчета корректировок без их унификации нарушает принцип единства методологического подхода, приведет к некорректной рыночной стоимости объекта исследования, а данные действия (поочередное применение корректировок из различных сборников) будет расцениваться как манипуляция стоимостью объекта исследования.

Требование ответчика противоречит базовым принципам оценочной и судебно-экспертной деятельности: 1.Принцип единства методологии. Все расчёты в рамках одного подхода (сравнительного) должны выполняться с использованием единой информационной базы. Применение для одной корректировки одного Справочника, а для остальных — другого, приводит к «методологическому разрыву», поскольку выборки в разных Справочниках не идентичны по времени, региону, способу расчёта и объёму данных. Это недопустимо в рамках одного экспертного исследования. 2. Принцип воспроизводимости результата. Заключение эксперта должно быть проверяемым. Любой другой квалифицированный эксперт, используя ту же самую методологию и те же исходные данные, должен прийти к аналогичному результату. Если же эксперт «скомбинирует» значения из разных Справочников, другой эксперт может выбрать иную комбинацию и получить совершенно другой результат, что превращает экспертизу из объективного доказательства в инструмент манипуляции.

Указала, что эксперт совершенно корректно, обоснованно и последовательно применял один Справочник в своих расчетах, эксперт учитывал, что корректировки из Справочника, основаны на мультипликативной модели ценообразования и поэтому их нужно в расчетах применять последовательно, придерживаясь одного Справочника.

Утверждения представителя ответчика о том, что в Справочнике под ред. ФИО6 корректирующие коэффициенты более точные, только по тому, что результаты полученной стоимости при его использовании, наиболее привлекательны и выгодны ответчику, некорректны и недопустимы.

Кроме того, в Справочнике под ред. ФИО6 отсутствует информация, какое количество объявлений из Липецкой области участвовало в формировании выводов, также нет информации, что в построении коэффициента зависимости присутствовала информация о предложениях непосредственно в г. Липецке (район расположения объекта оценки), что не может подтверждать высокую точность выводов, при использовании данного Справочника.

Эксперт является независимым, незаинтересованным лицом, предоставил подписку согласно УК РФ ст. 307, эксперт действует непредвзято по отношению к сторонам настоящего дела, никакая сторона по делу не может заставлять/принуждать эксперта к использованию конкретного Справочника по отдельной корректировке, которая, по мнению одной из сторон приведет к процедуре манипуляции ценой в сторону данной стороны по делу. Именно в этом случае эксперт может потерять свою независимость и соответствие требованиям действующего законодательства. Позиция ответчика является субъективным, необоснованным мнением заинтересованной стороны по делу и ничем не обоснована.

Повторное требование ответчика применить для корректировки конкретный Справочник является не просто процессуальным замечанием, а прямым указанием эксперту, какую методику ему следует использовать. Такое указание со стороны лица, заинтересованного в исходе дела, грубо нарушает принцип независимости судебного эксперта, закреплённый в ст. 7 и ст. 8 Закона № 73-ФЗ. Эксперт вправе самостоятельно определять методы, средства и методики исследования, которые необходимы для изучения конкретных объектов экспертизы. Именно эксперт, а не сторона спора, выбирает, из какого Справочника (источника рыночных данных) производить расчет корректировок, исходя из требований репрезентативности, достоверности и достаточности информации.

Попытки ответчика навязать эксперту конкретную методику расчета и конкретный Справочник корректировок представляют собой форму вмешательства в деятельность эксперта и являются разновидностью давления на судебного эксперта с целью получения желаемого для ответчика результата. Так, в соответствии со ст. 294 Уголовного кодекса РФ вмешательство в какой бы то ни было форме в деятельность суда в целях воспрепятствования осуществлению правосудия является уголовно наказуемым деянием. В соответствии с процессуальным законодательством стороны вправе задавать эксперту вопросы и представлять свои замечания по поводу полноты и обоснованности заключения. Однако это право не включает в себя возможность навязывать эксперту конкретные источники данных и конкретные методики расчета. В противном случае эксперт превращался бы из независимого лица, обладающего специальными знаниями, в простого «калькулятора», исполняющего волю стороны.

Дополнительно отметила, что в материалах дела присутствует альтернативный расчет представителя административного ответчика, предлагаемый ранее, в котором представитель допускает даже больший размер корректировки допустимым, и не ставит под сомнение корректность используемых данных, изложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО5

Более того, указала, что квалификация, опыт работы эксперта являются достаточными для выполнения качественных работ и ответа на вопросы суда по определению рыночной стоимости объекта исследования.

Отклоняя доводы стороны административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области о том, что экспертное заключение не соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суд исходит из следующего.

Порядок назначения и производства судебной экспертизы гарантирует судебному эксперту самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы. Соблюдение данных условий обеспечивает объективность, беспристрастность, непредубежденность эксперта.

Суд учитывает, что выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов.

Следует отметить, что справочники оценщиков недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать эксперт, однако обязанности применять все или конкретные корректировки из определенных справочников федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки и справочники с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, при определении корректировки на площадь эксперт счел возможным воспользоваться результатами исследования Справочника оценщика недвижимости 2024 год. Земельные участки. Часть 2. под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год, основанного на большей выборке земель под индустриальную застройку, положенных в основу определения зависимости удельной цены земельных участков от площади.

Суд соглашается с позицией эксперта относительно невозможности применения корректировок из разных справочников, поскольку при этом нарушается принцип единства методологического подхода, что в итоге приведет к определению некорректной рыночной стоимости объекта исследования, а данные действия (поочередное применение корректировок из различных сборников) будет расцениваться как манипуляция стоимостью объекта исследования. Также суд считает необходимым отметить, что корректировки, приведенные в определенном справочнике, основаны на мультипликативной модели ценообразования и поэтому их нужно рассчитывать последовательно, придерживаясь одного справочника, и только в случае отсутствия необходимого корректирующего коэффициента, использовать значение из другого справочника.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по определенным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

В практике оценочной деятельности в открытом доступе у оценщиков и экспертов в распоряжении имеются различные справочники рыночных и экспертных корректировочных поправок, подготовленные аналитическими и оценочными компаниями, профессиональными сообществами оценщиков, сертифицированными аналитиками рынка недвижимости и прочее. Кроме того информация, представленная в данных справочниках, при необходимости, корректируется профессиональным сообществом оценщиков, открыто обсуждается на профильных мероприятиях, т.е. проходит профессиональную апробацию независимым оценочным сообществом.

Суд, считает необходимым отметить, что во всей существующей справочной и аналитической информации, активно применяемой в оценочной деятельности (справочники Лейфера, справочник Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, исследования ООО «АКГ «ИнвестОценка», ООО «АБЫ Консалт», данные Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт, справочники Совета экспертов рынка недвижимости и пр.) на протяжении долгого периода исследований наблюдается зависимость цены земельных участков от их площади. Данная зависимость не подвергается сомнению профессиональным оценочным сообществом. Кроме того, данная зависимость является соответствующей здравому смыслу. Абсолютная величина стоимости земельного участка оказывает обратное воздействие на уровень его ликвидности (возможность реализации) - чем выше цена и размер объекта недвижимости, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. Поэтому с увеличением размера земельного участка стоимость единицы его площади (кв. м, сотки, га.) уменьшается.

В письменных пояснениях экспертом даны подробные пояснения относительно обоснованности выбранной им методики. В частности, эксперт указал, что при применении корректировки на отличие площади объектов–аналогов и объекта исследования он использовал коэффициенты, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 2. Под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год, поскольку данный справочник составлен с учетом исследований для формирования коэффициентов, в том числе и по данным региона расположения объекта исследования. Справочник оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 2. под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год. содержит необходимые сведения для оценки объектов недвижимости избранным экспертом подходом. В расчетах Справочника Оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки. Часть 1, под редакцией ФИО5, представлена информация о том, что основные корректировки получены на основе рыночной информации и опроса специалистов рынка, в результате анализа десятков тысяч объявлений о продаже объектов недвижимости из различных сегментов рынка.

В заключении ООО «Международный центр оценки и консалтинга» экспертом ФИО10 приведены выкопировки из справочника, позволяющие убедиться в обоснованности выводов эксперта. Использованные для исследования источники соответствуют принципам проверяемости и достаточности, доказательств недостоверности данных сведений в материалы дела не представлено.

Суд не может согласиться с позицией стороны административного ответчика о необходимости применения при расчете корректировки на площадь к объектам-аналогам № 1, № 2 и № 3 данных Справочника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 22, под редакцией ФИО6 по следующим основаниям.

При выполнении экспертного исследования эксперт ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 на стр. 38 экспертного заключения № 004/03/2026 от 10.03.2026 года указывает, что для определения величины корректировок по ценообразующим факторам, влияющим на стоимость объекта исследования эксперт использует информацию из Справочника оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие на локальное местоположение. Под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год и из Справочника оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 2. Характеристики, отражающие влияние физических характеристик объекта, функционального назначения объекта, передаваемых имущественных прав. Скидка на торг. Ставка капитализации. Под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год.

С целью уменьшения влияния различных негативных факторов на результаты оценки кадастровой, рыночной и иной стоимости оценочным сообществом, научно-методическими советами ряда саморегулируемых организаций в оценке, представителями Комитета по научным и методическим вопросам оценочной деятельности Союза саморегулируемых организаций оценщиков, со своей стороны, выпускаются методические разъяснения по различным вопросам оценочной деятельности, методические рекомендации по судебной стоимостной (оценочной) экспертизе объектов недвижимости, другие методические документы.

Согласно п. 20 «Методических рекомендаций по применению справочников при анализе рынка, оценке объектов оценки и производстве судебных экспертиз», подготовленным рабочей группой в составе: ФИО5, ФИО7, ФИО11, ФИО12, ФИО13,ФИО14, рекомендуется в рамках одного метода расчета, использовать данные из одного справочника.

При этом в нормативно-правовых актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности отсутствует обязательное требование применения конкретных ценообразующих факторов, которые оценщик/эксперт обязан применять при определении рыночной стоимости объекта оценки. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, что согласуется с позициями, изложенным в многочисленной судебной практике, а также с официальной позицией Союза саморегулируемых организаций оценщиков (исх. N 10094 от 07.11.2024).

При выполнении судебной оценочной экспертизы экспертом была выбрана методология оценки с применением корректирующих коэффициентов, рассчитанных в указанных выше справочниках под редакцией ФИО5

Так, в заключении эксперта корректировка на отличие в площади вводилась в цену предложения объектов – аналогов при условии отличия их общей площади от общей площади объекта оценки, как отношение площадей объекта оценки и аналога в степени - 0,23, которая используется для объектов в населенных пунктах до 500 тыс. человек, поскольку Справочник оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Часть 2. Характеристики, отражающие влияние физических характеристик объекта, функционального назначения объекта, передаваемых имущественных прав. Скидка на торг. Ставка капитализации. Под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год., в числе прочего, содержит градацию на города с численностью более 1 млн. человек (кроме г. Москва, и г. Санкт-Петербург) и соответствующие регионы, города с численностью менее 1 млн. человек, и соответствующие регионы, города с населением 500 - 1 000 тыс. человек, города с населением до 500 тыс. человек.

Корректирующие коэффициенты были рассчитаны в названном Справочнике под редакцией ФИО5 по статистическим данным, сгруппированным по объектам, расположенным в городах с различной численностью населения, в том числе городах с численностью до 500 тыс. человек, а так же по данным опроса в регионе расположения, как объекта исследования, так и объектов аналогов, поскольку объект аналог № 3 находится в ближайшем пригороде г. Липецка, граничит с <данные изъяты>. Ввиду близкого расположения к городу территория <данные изъяты> популярна для размещения промышленной застройки.

Таким образом, вывод эксперта о необходимости применения модели подсчета - с применением коэффициента торможения (показатель степенной функции) который можно использовать при корректировке объектов-аналогов) сделан с учетом особенностей региона расположения объектов недвижимости, (то есть города с численностью населения до 500 тыс. человек), с чем суд соглашается.

В настоящем случае экспертом обоснованно была выбрана именно эта модель расчета, поскольку все использованные экспертом корректировки находятся в одном Справочнике оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки. Под редакцией ФИО5 Нижний Новгород. 2024 год, выполненном по единой методологии оценки. Эксперт совершенно корректно, обоснованно и последовательно применял один справочник в своих расчетах, эксперт учитывал, что корректировки из Справочника, основаны на мультипликативной модели ценообразования и поэтому их нужно в расчетах применять последовательно, придерживаясь одного Справочника.

Использование в ходе проведения экспертизы Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 обоснованно, поскольку федеральные стандарты оценки не содержат запрет на использование справочных данных, в том числе по результатам опроса в других регионах, напротив допускают возможность расширения территории исследования при неразвитости рынка или отсутствия необходимых данных по сопоставимым объектам. Применение среднего значения коэффициента торможения предусмотрено рекомендациями авторского коллектива Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 и не противоречит математической модели расчета корректировки на площадь.

Довод стороны административного ответчика о применении корректировки на площадь согласно данным Справочника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 22, под редакцией ФИО6 является лишь попыткой различных манипуляций с искомой стоимостью, попыткой управления результатами оценки рыночной стоимости, которая по мнению стороны административного ответчика, должна рассчитываться с применением определенных коэффициентов, направленных на то, чтобы получить запрограммированный и желаемый результат.

Расчет с применением корректировки на отличие площади между объектами аналогами и объектом исследования, выполненный с использованием Справочника оценщика под редакцией ФИО5 не снижает достоверность полученного результата рыночной стоимости. Выбор экспертом методической литературы является правом лица, проводящего экспертное исследование, федеральные стандарты оценки не содержат требований применения в расчетах определенной литературы.

В связи с изложенным, довод стороны административного ответчика на использование определенного справочника, пусть даже и выполненного по исследованию, проведенному в Липецкой области, не может приниматься во внимание иначе, как один из возможных вариантов использования методической литературы для определения рыночной стоимости, если только данные такого справочника не санкционированы соответствующим нормативным актом. В силу чего данные Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 обоснованно приняты в качестве источника информации, каковую эксперт мог использовать с соблюдением определенной свободы интерпретации, но не формы права.

Определяя полноту повторного заключения эксперта, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что повторное заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы – достоверны и не опровергнуты какими-либо, обоснованными альтернативными расчетами. Заключение по повторной экспертизе носит достоверный, научный и практический характер.

На все представленные стороной административного ответчика замечания экспертом даны ответы, представленные письменные пояснения содержат опровержения утверждений о порочности повторного экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертиз.

Вместе с тем, суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО15, проводившего исследование, не приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался, не представлен обоснованный альтернативный расчет.

При оценке повторной судебной экспертизы суд учитывает, что экспертом для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости в расчетах рыночной стоимости исследуемого земельного участка выбраны объекты-аналоги полностью сопоставимые с объектом оценки, использованы следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; дата предложения; тип цены; текущее использование; местоположение; статус населенного пункта; отдаленность от автомагистрали; подъездные пути; площадь; категория земель; разрешенное использование; обеспеченность коммуникациями; наличие ж\ветки на участке; цена предложения; цена предложения кв.м. Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В этой связи, суд считает, что позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках повторного экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. Само по себе несогласие стороны административного ответчика с введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости основанием для сомнений в достоверности повторного заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное повторное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Оснований к проведению повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы по доводам стороны административного ответчика не имеется.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной судебной экспертизы ООО «Международный центр оценки и консалтинга» эксперта ФИО15 сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность повторного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, на основании выводов повторного заключения эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО15 по повторной судебной оценочной экспертизе от 10 марта 2026 года № 004/03/2026.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме проведенного экспертом исследования, обобщенного в повторном заключении эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10 по повторной судебной оценочной экспертизе от 10 марта 2026 года № 004/03/2026, не имеется, учитывая, что данным заключением подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что по состоянию на 1 ноября 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> составляет 62199 411 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 28 декабря 2024 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата, по выставленным счетам, за проведение судебной экспертизы в размере 110 000 рублей в пользу ООО «Калетта» и в размере 60000 рублей в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.10.2025 года №ОРС48/2024/000154, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» суд исходит из следующего. Заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 10 марта 2026 года № 004/03/2026 является доказательством по делу, с использованием которого разрешен входящий в предмет доказывания по делу вопрос о соответствии отчета, представленного АО «Стагдок», требованиям федеральных стандартов оценки, а так же в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости; данное заключение эксперта положено в основу выводов суда, недопустимым не признано.

Оснований полагать, что стоимость повторного экспертного исследования является завышенной, неразумной, суд не усматривает.

Размер заявленных расходов в сумме 60000 рублей обоснован ООО «Международный центр оценки и консалтинга» представленной калькуляцией, расчеты которой подтверждены Приложением № 3 к «Отраслевому соглашению в оценочной деятельности и в других видах экономической деятельности, связанных с определением стоимости в Российской Федерации на 2024-2026 годы», а так же Тарифами на проведение экспертизы отчетов, утвержденными решением Совета Русского Общества оценщиков (протокол № 41-Р от 17.12.2024 года). Доказательств того, что заявленный размер расходов является завышенным, в материалы дела не представлено. Размер расходов со стороны административного истца не оспаривался.

Принимая во внимание категорию проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, объем выполненных экспертом исследований, суд считает, что размер стоимости повторного экспертного исследования соответствует принципу разумности, не является чрезмерным, соотносится с расценками, установленными на аналогичные услуги в данном регионе, как в Федерации независимых экспертов, так и нормативами для данного рода экспертиз, определенными Минюстом России.

В силу изложенного, с АО «Стагдок» в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов в пользу в пользу ООО «Калетта» за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 110000 рублей, суд исходит из следующего.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.02.2026 N 6-П "По делу о проверке конституционности статей 3, 45 и части 3 статьи 108 КАС РФ в связи с жалобой автономной некоммерческой организации "Центр мониторинга и контроля за ценообразованием" предписано урегулировать полномочие суда снижать согласованный размер денежных сумм, подлежащих выплате эксперту (экспертной организации), как чрезмерный, а также определить критерии обоснованности размера таких сумм в рамках административного судопроизводства.

Указанным Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.02.2026 N 6-П ч.3 ст. 108 КАС РФ признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она: - не исключая полномочия суда, в том числе по собственной инициативе, снизить ранее согласованный сторонами и экспертом (экспертной организацией) и утвержденный судом размер денежных сумм, подлежащих выплате эксперту (экспертной организации), после проведения экспертизы как чрезмерный, не определяет нормативных критериев допустимости такого снижения; по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, допускает снижение размера денежных сумм, подлежащих выплате негосударственной экспертной организации, по мотиву его чрезмерности исключительно либо преимущественно в силу его несоответствия нормативно установленным критериям, используемым для определения стоимости проведения экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях.

Предусмотрено временное правовое регулирование. Так, впредь до внесения соответствующих изменений размер денежных сумм, подлежащих выплате эксперту (экспертной организации), после исследования заключения эксперта может быть снижен судом по собственной инициативе с учетом мнения лиц, участвующих в деле, или по заявлению лиц, участвующих в деле, если будут установлены отсутствие в заключении эксперта выводов по поставленным перед ним судом вопросам (пропорционально выполненному объему исследования), несоответствие отдельных выводов эксперта положениям нормативных правовых актов, существенное нарушение норм права при проведении экспертизы и (или) подготовке заключения либо если оценка экспертного исследования с точки зрения его уникальности, сложности, объема изученных материалов, квалификации эксперта, стоимости аналогичных услуг в иных экспертных организациях и иных значимых критериев указывает на явную неразумность (чрезмерность) расходов на оплату экспертизы. При этом эксперт (экспертная организация) вправе представить суду дополнительное обоснование размера денежных сумм, подлежащих выплате эксперту (экспертной организации), а суд обязан дать оценку представленным документам и доводам.

В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях бюджетного учреждения относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, на основании ходатайства представителя административного истца определением суда от 29 апреля 2025 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО9

Определением суда от 21 июля 2025 года судом был принят частичный отказ административного истца от заявленных требований в части признания незаконными решений бюджетного учреждения от 24 января 2025 года № ОРС-48/2024/000151, № ОРС-48/2024/000152, № ОРС-48/2024/000153 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № в размере, равном их рыночной стоимости.

В связи с наличием методологической ошибки, а так же неполнотой заключения ООО «Калетта» ФИО9 от 29 мая 2025 года, определением суда от 7 августа 2025 года по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО9, на разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Далее определением суда от 13 октября 2025 года, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении бюджетного учреждения относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки обоснованности замечаний стороны административного ответчика на заключение эксперта ООО «Калетта» ФИО9 от 23.09.2025 года, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности (для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №), на основании ходатайства представителя административных ответчиков, была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Калетта» ФИО9

Неоднократно представляемые экспертом ООО «Калетта» письменные пояснения на замечания стороны административного ответчика не устранили, по мнению суда, недостатки заключения эксперта и недостатки заключений по дополнительной экспертизе, поскольку не содержали надлежащего обоснования позиции эксперта, дополнительных разъяснений, мотивирования выводов, не устранили противоречия, имеющиеся в экспертных заключениях.

В связи с вышеизложенным, определением суда от 15 января 2026 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10

Экспертом ООО «Калетта» ФИО9 выставлен счет на оплату судебной оценочной экспертизы, назначенной определением суда от 29 апреля 2025 года, в размере 110000 рублей.

Размер заявленных расходов в сумме 110 000 рублей обоснован представленной калькуляцией, расчеты которой подтверждены рекомендациями Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья, а так же Приложением № 3 к «Отраслевому соглашению в оценочной деятельности и в других видах экономической деятельности, связанных с определением стоимости в Российской Федерации на 2024-2026 годы», Тарифами на проведение экспертизы отчетов, утвержденными решением Совета Русского Общества оценщиков (протокол № 41-Р от 17.12.2024 года). Доказательств того, что заявленный размер расходов является завышенным, в материалы дела не представлено. Суд полагает, что заявленные расходы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не противоречат правовым нормам с учетом представленных рекомендаций при определении стоимости экспертиз.

Однако, суд критически относится к выводам эксперта ООО «Калетта» относительно определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. В процессе назначения дополнительных экспертиз размер рыночной стоимости указанного земельного участка, определенный экспертом ООО «Калетта», значительно увеличивался, в связи с указанным, а также по доводам стороны административного ответчика, достоверность выводов эксперта ООО «Калетта» об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки у суда вызвала сомнение.

В соответствии с положениями п. 22б ФСО-7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Следует отметить, что по результатам повторной экспертизы был подтвержден довод стороны административного ответчика о необоснованности выбранных экспертом ООО «Калетта» объектов-аналогов, при наличии на рынке недвижимости объектов, которые по своим характеристикам наиболее сопоставимы с объектом оценки.

Поскольку заключение эксперта ООО «Калетта» от 29 апреля 2025 года, относительно определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, содержит нарушения положений п. 22б ФСО-7, не содержит надлежащего обоснования, является неполным, не принято в качестве доказательства по делу, не положено в основу решения суда, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает необходимым снизить размер судебных расходов на оплату судебной оценочной экспертизы ООО «Калетта» от 29.04.2025 года и, с учетом представленного финансово-экономического обоснования фактических затрат экспертной организации, взыскать с АО «Стагдок» в пользу ООО «Калетта» оплату за проведение судебной оценочной экспертизы частично – 93 312 (43200 рублей+50112 рублей (66816 рублей/4=16704 рублей; 16704 рублей х 3=50112 рублей) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 24 января 2025 года №ОРС-48/2024/000154 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 83 842 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере его рыночной стоимости – 62199 411 рублей (шестьдесят два миллиона сто девяносто девять тысяч четыреста одиннадцать) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 28 декабря 2024 года.

В удовлетворении требований АО «Стагдок» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Взыскать с АО «Стагдок» в пользу ООО «Калетта» оплату за проведение судебной экспертизы частично – 93 312 (девяносто три тысячи триста двенадцать) рублей.

Взыскать с АО «Стагдок» в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» оплату за проведение судебной экспертизы - 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 10 апреля 2026 года.