Апелляционное определение № 33-1325/2026 от 14 апреля 2026 г.

Председательствующий в 1 инстанции: ФИО1

№ 33-1325/2026

№ 2-263/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2026 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Бескровной Е.Л.,

судей Мамедовой Л.М.,Сломовой И.В.,

при секретаре Троегубовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, отмене обременения в виде ареста на имущество,

по апелляционной жалобе ФИО2,

на решение Жовтневого районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 26 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Бескровной Е.Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,

установила:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, отмене обременения в виде ареста на имущество.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и «ПриватБанк» заключен кредитный договор, согласно которого для приобретения жилой недвижимости ФИО2 предоставлены кредитные средства в размере 36 000 долларов США сроком на 25 лет.

Согласно данному договору на истца возложена обязанность по погашению кредита и оплате процентов за пользование предоставленными средствами.

В этот же день, между истцом и ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности в интересах ФИО4, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и «ПриватБанк» (Ипотекодержатель) заключен договор ипотеки, согласно которого, приобретенная истцом вышеуказанная квартира, выступила предметом ипотеки.

В ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым материальным положением и образовавшейся задолженностью по кредитным обязательствам, истец по настоянию ипотекодержателя продала квартиру ООО «Ключевое решение».

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Ключевое решение» заключен договор купли-продажи, согласно которого, продажа квартиры совершена за 145 000 гривен, что на тот момент эквивалентно 18 000 долларов США. Данная сумма перечислена «ПриватБанку», таким образом, остаток по кредиту истца составил 18 000 тысяч долларов.

При подписании данного договора, имеющиеся у ФИО2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) переданы на хранение в ООО «Ключевое решение».

Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Ключевое решение» заключен предварительный договор, согласно которого ООО «Ключевое решение» не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуется продать, а истец обязуется приобрести квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

После продажи квартиры ООО «Ключевое решение» ФИО2 продолжила выплачивать сумму кредита согласно договору в «ПриватБанка», а также дополнительные услуги до ДД.ММ.ГГГГ.

В вышеуказанной квартире истец проживает с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, оплачивает коммунальные услуги, проводит необходимые ремонтные работы. Объект недвижимости находится в ее добросовестном, открытом и непрерывном владении и пользовании более 18 лет.

На основании изложенного, ФИО2 просит суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу, <адрес>, в силу приобретательной давности.

Решением Жовтневого районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 26 января 2026 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО2 просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым удовлетворить её исковые требования.

Указывает, что она является собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Спорная квартира находится в её добросовестном, открытом и непрерывном владении и пользовании на протяжении 18,5 лет.

Истец ФИО2, представитель ответчика – администрация городского округа Мариуполь Донецкой Народной Республики, представитель третьего лица – Управление Росрестра по Донецкой Народной Республике в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления судебной повестки заказной почтой с уведомлением.

Принимая во внимание изложенное выше, исходя из положений статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений по ее применению, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», руководствуясь частью 1 статьи 327 и частью 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (продавец) передал в собственность ФИО2 двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 47,0 кв.м., продажа совершена за 161 600 гривен, что эквивалентно (32 000 долларов США).

В соответствии с выпиской из государственного реестра сделок от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 приобрела у ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>.

Согласно договору ипотеки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (ипотекодатель) предоставила ОАО Коммерчески банк «ПриватБанк» (ипотекодержатель) в ипотеку недвижимое имущество по адресу: <адрес> обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного между ипотекодержателем и ипотекодателем по возврату кредита в виде не возобновляемой линии в сумме 39 450 долларов США на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как следует из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ПриватБанк (кредитор) предоставил ФИО2 (заемщик) наличные денежные средства в размере 6400 долларов США на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно на приобретение жилой недвижимости.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) продала ООО «Ключевые решения» квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 47,0 кв.м.

Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ № (простой письменной формы), заключенного между ООО «Ключевые решения» (продавец) и ФИО2 (покупатель), следует, что продавец обязуется продать в срок не позже ДД.ММ.ГГГГ покупателю, а последний обязуется купить жилое помещение по адресу<адрес>, общей площадью 47,0 кв.м. Стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить нотариально заверенный договор купли-продажи данного жилого помещения.

Согласно информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ №, на вышеуказанную квартиру наложен арест определением Печерского районного суда г. Киева, лицо в интересах которого установлено ограничение: Генеральная прокуратура Украины.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: <адрес> поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №, сведений о собственниках не отражено.

Из ответа ППК «Роскадастр» в адрес суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в архиве имеется извлечение о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес>, за ООО «Ключевые решения».

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 218, 234 ГК Российской Федерации, исходил из того, что в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным недвижимым имуществом в течение более пятнадцати лет, совершения действий, направленных на приобретение в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, прав на квартиру, истцом не представлены доказательства.

С выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В соответствии с частью 3 статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно части 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно ч. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В соответствии с разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 15 и 19 совместного Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

-давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

-давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

-давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

-владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 указанного выше постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.

Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из того, что ФИО2 не может быть признана добросовестным владельцем имущества, поскольку давностное владение является добросовестным лишь тогда, когда лицо, получая владение, не знало, и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права. Оплата истцом коммунальных услуг, несение бремени содержания объекта недвижимости, не свидетельствуют о наличии критериев, предусмотренных ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права собственности в порядке приобретательной давности, так как истец, проживая в квартире и пользуясь коммунальными услугами, обязана была их оплачивать, нести расходы по содержанию.

В данном случае, приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ направлено на устранение неопределённости в правовом статусе имущества, владение которым как своим собственным длительное время осуществляется не собственником, а другим владельцем.

Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным уполномоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредовано во владение, как правило – временное, данному лицу.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным недвижимым имуществом в течение более пятнадцати лет, истцом не представлены доказательства, не установлена совокупность условий, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, в качестве основания для возникновения права собственности в виду приобретательной давности.

Представленный истцом предварительный договор купли-продажи данного объекта недвижимости (от ДД.ММ.ГГГГ №) суд правильно не принял во внимание, поскольку договор заключен в простой письменной форме, нотариально не заверен, в соответствующие реестры регистрирующих органов не внесен. Более того, предварительный договор заключен с условием заключения основного договора уже в нотариальной форме и не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что нарушает положения ст. 635 ГК Украины, поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а также установленный предварительным договором срок заключения основного договора спустя 10 лет является длительным и противоречит основным принципам сроков заключения основного договора, что в целом ограничивает права собственника и делает заключение основного договора нецелесообразным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Жовтневого районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 26 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 29 апреля 2026 года.